COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 05 MARS 2026

N° 2026/ 133

Rôle N° RG 23/04935 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLCH3

[A] [Q]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laura LOUSSARARIAN

M^e Philippe CORNET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 09 Février 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03802.

APPELANTE

Madame [A] [Q]

née le 25 Juin 1968 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] / FRANCE

représentée par M^e Laura LOUSSARARIAN de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Syndic. de copro. [Adresse 3], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Lili RAVAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Q] est propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 3], administré par la SARL CITYA CARTIER, syndic.

Suite à l’apparition de désordres affectant la structure de l’immeuble, notamment le plancher haut du rez-de-chaussée, plusieurs assemblées générales ont été organisées aux fins de statuer sur la réalisation de travaux de réfection des parties communes.

C’est ainsi qu’une mission technique a été confiée à un bureau d’études lequel a déposé un premier rapport le 07 décembre 2018, puis un second le 31 décembre 2019.

Des travaux de renforcement à hauteur de 317.633,31 euros ont alors été votés par assemblée générale du 22 janvier 2020, à laquelle Madame [Q] n’était pas présente ni représentée.

Un appel de fonds lui a été adressé le 10 février 2020 pour une somme correspondant à sa quote-part de travaux, soit un montant de 15.965,86 euros.

Suivant acte de commissaire de justice du 20 mars 2020, Madame [Q] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 22 janvier 2020.

En raison des difficultés liées à la perception des fonds et de la nécessité de réaliser les travaux, une nouvelle assemblée générale avait lieu le 16 juillet 2020, à laquelle Madame [Q], représentée, votait contre les résolutions portant sur la réalisation des travaux.

Suivant acte de commissaire de justice du 17 septembre 2020, Madame [Q] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 16 juillet 2020.

Par ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille du 1er avril 2021, les deux instances étaient jointes.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2022.

Madame [Q] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance, de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] demandait au tribunal de dire que l’urgence justifiait la convocation des deux assemblées générales dans un bref délai , de rejeter toutes les demandes de Madame [Q] et de la condamner au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 09 février 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*débouté Madame [Q] de ses demandes d’annulation des assemblées générales des copropriétaires en date du 22 janvier 2020 et du 16 juillet 2020 ;

*condamné Madame [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 1] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

*rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

*condamné Madame [Q] aux dépens ;

*autorisé la distraction des dépens au profit des avocats qui en ont fait la demande.

Suivant déclaration reçue au greffe en date du 04 avril 2023, Madame [Q] a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déboute Madame [Q] de ses demandes d’annulation des assemblées générales des copropriétaires en date du 22 janvier 2020 et du 16 juillet 2020 ;

— condamne Madame [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 1] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejette toute demande plus ample ou contraire ;

— condamne Madame [Q] aux dépens ;

— autorise la distraction des dépens au profit des avocats qui en ont fait la demande.

— rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 04 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Madame [Q] demande à la cour de :

*infirmer le jugement rendu le 9 février 2023 par le tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions et notamment ce qu’il l’a débouté de ses demandes d’annulation des assemblées générales du 22 janvier et 16 juillet 2020

Statuant à nouveau :

*juger que la convocation de Madame [Q] à l’assemblée générale supplémentaire du 22 janvier 2020 ne respecte pas le délai de 21 jours ;

*juger que la convocation de Madame [Q] à l’assemblée générale supplémentaire du 22 janvier 2020 ne respecte pas le délai de 21 jours ;

*juger que les convocations aux assemblées générales supplémentaires du 22 janvier 2020 et du 16 juillet 2020 n’ont pas été adressées au domicile de Madame [Q] ;

*juger qu’aucun caractère urgent n’est démontré pour justifier le non-respect du délai de convocation de 21 jours ;

*juger que l’urgence a été créée par le syndic de copropriété afin de justifier des démarches entreprises dans le cadre des procédures judiciaires initiées par les locataires des locaux commerciaux ;

*juger que les travaux d’étaiement n’ont été entrepris que plus de 5 mois après le rapport établi par la société JC CONSULTING le 07 décembre 2018 ;

*juger que la convocation à l’assemblée générale du 22 janvier 2020 aurait pu être adressée dès le 02 janvier 2020 ;

*juger que la convocation à l’assemblée générale du 22 janvier 2020 n’a fait l’objet d’une première présentation que le 20 janvier 2020, faisant obstacle au respect d’un délai raisonnable ;

*juger que la convocation à l’assemblée générale du 16 juillet 2020 aurait pu être adressée dès le 20 juin 2020, soit le lendemain de la réunion d’information organisée le 19 juin 2020 par le syndic de copropriété ;

*juger que les assemblées générales du 22 janvier 2020 et du 16 juillet 2020 portaient également sur la réalisation de travaux de reprise des embellissements dénués de tout caractère urgent ;

En conséquence,

*annuler l’assemblée générale du 22 janvier 2020 ;

*annuler l’assemblée générale du 16 juillet 2020 ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

*rejeter toute demande de condamnation formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens de l’instance dont distraction sera faite au profit de Maître Laura LOUSSARARIAN de la SELARL PLANTAVIN – REINA & ASSOCIES, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

*dire que Madame [Q] sera exonérée, en qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 1] dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A l’appui de ses demandes, Madame [Q] relève que le syndic a adressé les convocations aux assemblées générales à une adresse à laquelle elle n’est pas domiciliée, ajoutant que ce dernier était parfaitement informé de la situation puisque la signification de la décision dont appel a bien été adressée à son domicile situé à [Localité 4].

Elle fait valoir que pour les deux assemblées, le délai de 21 jours pour adresser une convocation n’a pas été respecté, la première a été présentée le 20 janvier et la seconde le 07 juillet.

Elle indique que le syndicat des copropriétaires avait été assigné par les locataires des locaux commerciaux du rez-de-chaussée de l’immeuble et devait pouvoir justifier du vote des travaux avant l’audience qui devait se tenir le 24 janvier 2020, ce qui constitue l’unique raison de l’empressement à convoquer une assemblée générale.

Elle ajoute que l’urgence des travaux alléguée n’est pas établie, que l’état dégradé de l’immeuble avait été identifié dès 2018, que l’étaiement préconisé n’a été mis en place que 5 mois plus tard alors que la nécessité de travaux immédiats avait été signalée et qu’à réception des assignations en justice, un second rapport a été établi le 31 décembre 2019.

Elle considère dès lors que s’il existait une telle urgence à effectuer les travaux définitifs, le syndic n’aurait pas attendu le 14 janvier 2020 pour adresser la convocation à l’assemblée générale fixée le 22 janvier 2020 mais aurait pu le faire dès le 02 janvier 2020.

Elle relève qu’en toute hypothèse, la convocation à l’assemblée générale supplémentaire du 16 juillet 2020 n’a pas été adressée dans un délai raisonnable.

Elle explique qu’une réunion s’est tenue le 19 juin 2020 concernant le phasage des travaux, de sorte que les convocations en vue de la seconde assemblée générale querellée auraient pu là encore être adressées dès le 20 juin 2020, respectant ainsi le délai de 21 jours.

Enfin Madame [Q] souligne que la résolution n°9 de cette assemblée portant sur le vote des travaux de reprise des embellissements est dénué de tout caractère urgent.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 09 août 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] demande à la cour de :

*confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a :

— débouté Madame [Q] de ses demandes d’annulation des assemblées générales des copropriétaires en date du 22 janvier 2020 et du 16 juillet 2020 ;

— condamné Madame [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 1] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— condamné Madame [Q] aux dépens ;

— autorisé la distraction des dépens au profit des avocats qui en ont fait la demande.

*rejeter toutes les demandes de Madame [Q] ;

*condamner Madame [Q] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel

*condamner Madame [Q] aux dépens.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] relève que Madame [Q] ne produit pas toute pièce qui démontrerait qu’elle a été convoquée à la mauvaise adresse, et partant aucune irrégularité, ni la preuve d’avoir notifié valablement un changement d’adresse.

Il précise que les significations en justice sont faites à son domicile en région parisienne car la signification d’un acte est faite indépendamment des convenances personnelles de celui à qui elle est adressée.

Il fait valoir que le bureau d’études a clairement exposé le risque existant pour la conservation de l’immeuble, réaffirmé à l’occasion du début des travaux, risque d’une telle gravité et d’une telle imminence que les deux locaux commerciaux exploitant le rez-de-chaussée de la copropriété ont été contraints de cesser leur activité professionnelle du jour au lendemain.

Il ajoute que le fait que l’étaiement ait pu ne pas intervenir aussi vite que ce qu’il aurait fallu, n’enlève rien à sa nécessité et au danger de la situation

Par ailleurs le fait qu’il ne soit pas intervenu d’arrêté de péril n’est pas incompatible avec l’urgence et que la seule lecture d’extraits du rapport du 31 décembre 2019 suffit à prendre la mesure de l’urgence.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] indique qu’en raison de la résistance de Madame [Q] et d’un autre copropriétaire la décision de procéder à un phasage de travaux différent a été prise, seuls les travaux de consolidation de la structure de l’immeuble, qui étaient financés, étant maintenus pour exécution immédiate.

Il rappelle qu’entre les deux assemblées générales, une crise sanitaire sans précédent a conduit à un confinement, puis à une reprise partielle des activités pendant l’été.

Il soutient que les travaux ont débutés dès le vote de l’assemblée générale et qu’ils ont été achevés dans les semaines suivantes, permettant ainsi de lever tout risque structurel.

Enfin le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] estime que les travaux d’embellissements sont l’accessoire nécessaire des travaux structurels et que cela ne signifie pas que les autres travaux ne sont pas urgents pour autant.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 janvier 2026 et mise en délibéré au 5 mars 2026.

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A titre liminaire la cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Que par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Que par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

1°) Sur l’annulation de l’assemblée générale du 20 janvier 2020.

Attendu que Madame [Q] soutient que la convocation à l’assemblée générale supplémentaire lui a été adressée au [Adresse 6] à [Localité 1] alors qu’elle n’est pas domiciliée à cette adresse ce dont avait parfaitement connaissance le syndic.

Que par ailleurs elle soutient que l’urgence permettant l’application du régime dérogatoire quant au délai de convocation concernant l’assemblée générale supplémentaire du 22 janvier 2020 n’est pas démontrée.

Sur l’adresse de la convocation.

Attendu que l’article 64 du décret du 17 mars 1967 dans sa version en vigueur du 24 octobre 2015 au 4 juillet 2020 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement. »

Que selon l’ article 65 du décret du 17 mars 1967, chaque copropriétaire doit notifier au syndic son domicile réel ou élu.

Qu’à défaut de cette notification, les communications sont valablement envoyées à la dernière adresse connue du syndic.

Attendu qu’il n’est pas contesté que le syndic a transmis la convocation en vue de l’assemblée générale du 22 janvier 2020 destinée à Madame [Q] à l’adresse située au sein de la copropriété soit au [Adresse 5] à [Localité 1], bien qu’elle n’occupe pas.

Que Madame [Q] soutient que le syndic connaissait parfaitement son adresse puisque la signification de décision de justice lui a été adressée à son domicile situé à [Localité 4].

Attendu qu’il convient d’observer que Madame [Q] était présente lors de l’assemblée générale du 23 avril 2018 et du 19 juin 2019.

Qu’il s’ensuit que jusqu’au 19 juin 2019, cette dernière a reçu à l’adresse qu’elle avait donnée au syndic les convocations qui lui étaient adressées en vue des assemblées générales puisqu’elle était présente à ces dernières.

Qu’elle ne démontre pas qu’elle aurait depuis lors, communiquer une nouvelle adresse au syndic pour recevoir les convocations aux assemblées générales

Que la signification de l’ordonnance de référé faite par le syndic à son adresse actuelle à [Localité 4] date du 20 août 2020 et donc postérieure à cette assemblée générale qu’elle conteste.

Qu’au demeurant aucun élément ne permet d’établir que le syndic avait connaissance à cette date de ladite adresse , ni qu’elle lui avait été notifiée.

Qu’enfin il résulte des pièces produites aux débats que Madame [P] avait mis en place un suivi de son courrier postal depuis son adresse à [Localité 1] vers son adresse actuelle ce qui laisse également subsister un doute quant au fait qu’elle ait effectivement déclaré une autre adresse au syndic.

Qu’il s’ensuit que Madame [Q] échoue à démontrer que la convocation en vue de l’assemblée générale du 22 janvier 2020 serait irrégulière en ce qu’elle aurait été adressée à une autre adresse que celle qu’elle avait déclarée.

Que dès lors ce moyen devra être rejeté et le jugement querellé confirmé sur ce point.

Sur le délai de convocation.

Attendu qu’il résulte de l’article 9 du décret du 7 mars 1967 dans sa version en vigueur du 29 juin 2019 au 4 juillet que « la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine d’irrégularité de la convocation, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble ».

Attendu que Madame [Q] conteste l’urgence des travaux à réaliser.

Qu’elle fait valoir que s’il y avait eu urgence à effectuer les travaux définitifs, le syndic de copropriété n’aurait pas attendu le 14 janvier 2020 pour adresser la convocation à l’assemblée générale supplémentaire fixée le 22 janvier 2020 alors qu’il avait eu connaissance dès le 31 décembre 2019 du second rapport du Cabinet JC CONSULTING.

Qu’il lui appartenait dès lors de convoquer une assemblée générale tout en respectant le délai de 21 jours.

Attendu qu’il est acquis aux débats que le syndic a convoqué l’assemblée générale des copropriétaires fixée au 22 janvier 2020 dans un délai inférieur au délai de 21 jours précité puisque les convocations par lettre recommandée ont été envoyées le 14 janvier 2020.

Qu’il résulte toutefois des pièces produites aux débats par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] que l’urgence était caractérisée.

Qu’en effet le cabinet JC CONSULTING exposait le risque existant pour la conservation de l’immeuble dans son rapport du 31 décembre 2019 en concluant « l’alerte a été donnée à temps, nous avons frôlé l’accident grave.

Outre la vétusté naturelle des structures, toutes les interventions modernes consistant à rénover les locaux ou les transformer en les dévoyant de leur destination originelle, tout ceci contribue à créer des précarités lentement évolutives mais inexorablement évolutives car bien entendu il n’y a pas de diagnostic préliminaire et l’on feint de croire que ce qu’on ne voit pas va bien »

Qu’il exposait en page 6 de son rapport « nous sommes passés très près d’une potentialité d’effondrement qui dans le contexte actuel, suite à la psychose générée par les effondrements de la [Adresse 7], aurait conduit à une évacuation de l’immeuble.

Le danger est venu des ruptures en cours qui sont évolutives et inéluctables. Ainsi que des déformations qui amènent des éléments hors de leur zone de sécurité. »

Et d’ajouter « ici nous avons dépassé les limites de sécurité pour entrer dans la limite du danger »

Qu’en page 7 de son rapport, il indiquait «  nous avons fait étayer avec des étais adaptés les zones de danger avéré ou de sécurité critique dans toute la zone rez-de-chaussée délimitée par les façades Nord et Sud »

Que le fait que les désordres affectant l’immeuble auraient été identifiés dès le 7 décembre 2018 soit plus d’un an avant la convocation de cette assemblée générale, comme le souligne Madame [P], n’enlève rien à l’urgence des travaux à réaliser.

Qu’il ressort en effet des éléments du rapport du 31 décembre 2019 que les désordres se sont aggravés, le cabinet JC CONSULTING parlant de « précarités lentement évolutives mais inexorablement évolutives » même s’il est exact que dans son rapport du 7 décembre 2018, il avait déjà alerté sur l’état dégradé de l’immeuble et sur l’existence d’un risque avéré

Que ce n’est qu’à la suite des investigations complémentaires nécessaires que le cabinet JC CONSULTING concluait dans son dernier rapport « nous avons dépassé les limites de sécurité pour entrer dans la limite du danger »

Qu’il convient de souligner que s’il s’est écoulé plusieurs mois entre le moment où le bureau d’études structure a été mandaté et le constat d’urgence, c’est pour la simple raison que pour procéder à des sondages destructifs, seuls de nature à permettre de prendre les mesures de l’intervention nécessaire, il fallait au préalable que les locaux commerciaux soient évacués ce qui n’a pas été aisé comme le rappelle le cabinet JC CONSULTING dans un courrier du 18 décembre 2019.

Que le fait que celui-ci n’est pas pu intervenir aussi vite que ce qu’il aurait fallu n’enlève rien à l’urgence des travaux à réaliser.

Que l’urgence était également rappelée dans un courrier du 14 janvier 2020 du cabinet JC CONSULTING qui indiquait « Enfin et surtout , suite à nos investigations, nous avons demandé la mise en place de certaines mesures conservatoires dans le but d’éviter le drame qui se préparait.

Ces mesures sont évidemment des mesures provisoires et temporaires en attente des travaux définitifs à venir'

Je vous confirme donc qu’il est très urgent de réaliser les travaux définitifs. »

Que l’argument de Madame [P] relatif à l’absence d’arrêté de péril en dépit de ce que serait la grande vigilance de la ville en cette période ne saurait prospérer.

Que c’est en effet pour éviter un tel signalement que l’assemblée générale a été réunie en urgence afin que les travaux soient votés pour pouvoir débuter dans les plus brefs délais afin d’éviter que ne soit constaté un danger grave et imminent motivant un arrêté de péril et une évacuation instantanée

Qu’il convient d’ajouter que le risque était d’une telle gravité que deux locaux commerciaux exploitant le rez-de-chaussée de la copropriété avaient été contraints de cesser leur activité du jour au lendemain

Qu’enfin le dépôt du rapport du Cabinet JC CONSULTING n’a été remis au syndic que le 8 janvier 2020 et non pas le 31 décembre 2019 comme le soutient l’appelante.

Que c’est à la suite de cette transmission que le syndic a décidé de convoquer en urgence et non pas afin d’alimenter la procédure judiciaire engagée par EJPF, locataire commercial comme l’affirme Madame [P], sans aucun élément à l’appui d’une telle affirmation.

Qu’il s’ensuit que les travaux inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 22 janvier 2020 présentaient un caractère d’urgence justifiant qu’il soit dérogé au délai légal de convocation de l’assemblée générale conformément à la possibilité offerte par l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Qu’il convient par conséquent d’écarter ce moyen et de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Madame [Q] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 22 janvier 2020.

2°) Sur l’annulation de l’assemblée générale du 16 juillet 2020.

Attendu que Madame [Q] soutient que la convocation à l’assemblée générale supplémentaire lui a été adressée au [Adresse 6] à [Localité 1] alors qu’elle n’est pas domiciliée à cette adresse ce dont avait parfaitement connaissance le syndic.

Que par ailleurs elle soutient que l’urgence permettant l’application du régime dérogatoire quant au délai de convocation concernant l’assemblée générale supplémentaire du 16 juillet 2020 n’est pas démontrée.

Sur l’adresse de la convocation.

Attendu qu’il n’est pas contesté que le syndic a transmis la convocation en vue de l’assemblée générale du 16 juillet 2020 destinée à Madame [Q] à l’adresse située au sein de la copropriété soit au [Adresse 8] à [Localité 1], bien qu’elle n’occupe pas.

Qu’il ressort du procès-verbal de cette assemblée générale que Madame [P] y était représentée.

Qu’il convient dès lors de constater que cette dernière a bien reçu la convocation qui lui avait été destinée.

Qu’il s’ensuit que Madame [Q] échoue à démontrer que la convocation en vue de l’assemblée générale du 16 juillet 2020 serait irrégulière en ce qu’elle aurait été adressée à une autre adresse que celle qu’elle avait déclarée.

Que dès lors ce moyen devra être rejeté et le jugement querellé confirmé sur ce point.

Sur le délai de convocation.

Attendu qu’il résulte des éléments versés aux débats que le syndic a convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 juillet 2020 une nouvelle assemblée générale au 16 juillet 2020 concernant les travaux urgents qui devaient être réalisés laquelle assemblée générale avait pour objet notamment de redéfinir le calendrier des travaux à exécuter en raison des difficultés rencontrées pour obtenir la totalité des fonds permettant de les engager.

Qu’il est acquis aux débats que le syndic a convoqué l’assemblée générale des copropriétaires dans un délai inférieur au délai de 21 jours tel que prévu aux dispositions de l’article 9 du décret du 7 mars 1967.

Attendu que Madame [P] soutient que l’urgence n’était pas caractérisée faisant valoir que le la résolution n°9 portant sur le vote de travaux de reprise des embellissement était dénuée de tout caractère urgent permettant au syndic de copropriété de s’inscrire dans le régime dérogatoire de l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Que par ailleurs elle souligne que le syndic avait tenu une réunion d’information le 19 juin 2020 informant les copropriétaires des difficultés à percevoir l’intégralité des fonds de sorte qu’il avait la possibilité d’envoyer les convocations dès le 20 juin 2020, respectant ainsi le délai de 21 jours.

Attendu qu’il n’est pas contesté en effet que l’intégralité des fonds utiles au commencement des travaux n’avait pu être recouvrée en raison de la résistance de l’appelante ainsi que d’une autre copropriétaire au paiement de leur quote-part de travaux.

Qu’en raison de l’urgence, le syndic a préféré tenir une réunion d’information le 19 juin 2020 auprès des copropriétaires pour leur exposer les difficultés que de lancer des procédures de recouvrement

Que les copropriétaires ont alors décidé de procéder à un phasage de travaux différent, seuls les travaux de réparations structurelles de l’immeuble afin de garantir sa conservation qui étaient financés étant maintenus pour exécution immédiate, la réalisation des embellissements étant repoussée plus tard lorsque les fonds utiles seraient entre les mains du syndic comme cela résulte des résolutions n°5 et n°9 du procès verbal de l’assemblée générale du 16 juillet 2020.

Que l’urgence était d’ailleurs caractérisée dans le cadre d’une autre instance en référé d’heure à heure dans laquelle Madame [P] demandait la suspension des travaux sous astreinte, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille dans son ordonnance du 31 juillet 2020 soulignant que « l’urgence était manifeste au regard des pièces produites et nécessitait des travaux de confortement évidents »

Qu’il s’ensuit que les travaux et leur phasage inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 16 juillet 2020 présentaient un caractère d’urgence justifiant qu’il soit dérogé au délai légal de convocation de l’assemblée générale conformément à la possibilité offerte par l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Qu’il convient par conséquent d’écarter ce moyen et de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Madame [Q] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 16 juillet 2020.

3° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [Q] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point , de condamner Madame [Q] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de débouter Madame [P] de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement contradictoire du 9 février 2023 du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Madame [Q] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

DÉBOUTE Madame [Q] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNE Madame [Q] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,