Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 4 mars 2026, n° 23/15030

TGI Nice 9 novembre 2023

CA Aix-en-Provence
Infirmation 4 mars 2026

Arguments

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Accepté
Non-respect de la majorité requise pour la résolution
La cour a constaté que la résolution n'a pas été adoptée à la majorité des copropriétaires, car l'abstention d'un copropriétaire ne compte pas comme un vote pour, entraînant ainsi l'annulation de la résolution.
Accepté
Droit à indemnité en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à verser une indemnité en application de l'article 700, reconnaissant le droit des appelants à être indemnisés pour leurs frais de procédure.
Accepté
Dispense de frais en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
La cour a accordé la dispense de participation aux frais de procédure, conformément aux dispositions légales applicables.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 4 mars 2026, n° 23/15030
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/15030
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 9 novembre 2023, N° 21/04233
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thibault POZZO DI BORGOSébastien BADIE
Cabinet(s) :	SCP INTERBARREAUX DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ Adresse 2 ] sis [ Adresse 3 ], Société LA CERISERAIE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 MARS 2026

N° 2026 / 113

N° RG 23/15030

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMICJ

[B] [S]

[T] [I] épouse [S]

Société LA CERISERAIE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Elsa VALENZA

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 09 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/04233.

APPELANTS

Monsieur [B] [S]

né le 19 Octobre 1956 à [Localité 1] (30), demeurant [Adresse 1]

Madame [T] [I] épouse [S]

née le 24 Mars 1957 à [Localité 2] (04), demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Elsa VALENZA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sis [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice le CABINET IMMOBILIS ayant son siège social situé [Adresse 4] à [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Thibault POZZO DI BORGO, membre de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2026.

ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. et Mme [U] [S] sont propriétaires du lot n° 9 au sein de l’immeuble [Adresse 5] situé à [Localité 4], [Adresse 6].

Cette copropriété est composée de six lots répartis de la manière suivante :

— société JF’Invest : 120/1000 tantièmes ;

— M. et Mme [S] : 120/1000 tantièmes ;

— M. et Mme [W] : 240/1000 tantièmes ;

— M. et Mme [F] : 240/1000 tantièmes ;

— M. [J] : 240/1000 tantièmes ;

— M. et Mme [R] : 40/1000 tantièmes ;

Cet ensemble immobilier comprend deux emplacements de stationnement A (Nord) et B (Sud), parties communes.

Par acte d’huissier du 19 novembre 2021, M. et Mme [S] ont assigné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de NICE aux fins d’annulation de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 21 septembre 2021 ayant voté la vente d’un droit de jouissance privatif des emplacements à constituer en lots A (Nord) aux consorts [W] et B (Sud) aux consorts [F] pour un montant de 10.000 euros chacun.

Par jugement rendu le 9 novembre 2023, le Tribunal:

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 1er mars 2023 et fixe la clôture au jour de l’audience afin d’accueillir les dernières conclusions notifiées par M. et Mme [U] [S] le 7 septembre 2023 ;

DÉBOUTE M. et Mme [U] [S] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE M. et Mme [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à [Localité 4], [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. et Mme [U] [S] aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé le 3 mars 2023 par Me [A] [X], commissaire de justice.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que l’attribution à deux copropriétaires d’un droit de jouissance privatif sur des parkings communs n(entraîne pas une rupture d’égalité dans la mesure où les autres copropriétaires bénéficient d’une contrepartie par le prix fixé dont il n’est pas établi qu’il serait dérisoire.

Par déclaration au greffe en date du 1er décembre 2023, les époux [S] ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et prétentions, ils sollicitent:

INFIRMER le jugement rendu le 9 novembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de NICE en ce qu’il a :

« DÉBOUTE M. et Mme [U] [S] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE M. et Mme [U] [S] aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé le 3 mars 2023 par Me [A] [X], commissaire de justice. »

Statuant à nouveau,

PRONONCER l’annulation de la résolution n°16 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 7] le 21 septembre 2021,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à payer à M.et Mme [S] la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DISPENSER M.et Mme [S] de toute participation aux frais de procédure, en ce compris les honoraires d’avocat exposés par le syndicat des copropriétaires depuis l’origine de la procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de leur recours, ils font valoir:

— que la résolution 16 a été présentée au vote à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, or si la condition tenant au nombre de voix est remplie, celle relative à la majorité des copropriétaires ne l’était pas , un abstentionniste ne pouvant être considéré comme ayant voté en faveur de la résolution,

— que cette nullité est d’autant plus encourue que la cession d’un droit de jouissance exclusive sur la partie commune que constitue la cour entraîne nécessairement une atteinte aux droits de jouissance des autres copropriétaires, de sorte que l’unanimité était requise,

— que la loi [Localité 5] a supprimé la possibilité d’accorder un droit de jouissance qui ne serait pas expressément mentionné dans le règlement de copropriété, ce qui a pourtant était fait par la résolution 16.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions le syndicat des copropriétaires conclut:

JUGER le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] recevable et fondé en ses demandes,

CONFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE du 9 novembre 2023 en ses entières dispositions,

DEBOUTER Mme [S] et M. [S] de leur demande d’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] du 21 septembre 2021,

DEBOUTER Mme [S] et M. [S] de l’ensemble de leurs demandes, 'ns et conclusions,

CONDAMNER Mme [S] et M. [S] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Mme [S] et M. [S] aux entiers dépens.

Il soutient:

— que la résolution 16 a été adoptée à la majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (3/6 votants + 1 abstention soit 720/1000ème),

— qu’il résulte de la loi [Localité 5] que l’absence de mise à jour du règlement de copropriété pour les copropriétés antérieures au 1er juillet 2022 n’est pas susceptible d’entraîner l’inexistence des lots transitoires, des parties communes spéciales ainsi que des parties communes à jouissance privative,

— qu’en l’espèce, la copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, de sorte qu’elle pouvait concéder à des copropriétaires un droit de jouissance privatifs sur des parties communes, qu’elles soient ou nom mentionnées au règlement, ce qui est le cas en l’espèce.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 janvier 2026 et mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la demande d’annulation de la résolution 16 de l’assemblée générale du 21 septembre 2021

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose:

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.'

Il n’est pas contesté que la décision d’accorder à un copropriétaire la jouissance exclusive d’une partie commune relève de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c’est à dire de la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix.

Ainsi, la résolution 16 votant la vente du droit de jouissance privative des emplacements à constituer en lots A aux consorts [K]/[N] et B aux consorts [M]/[E] a été présentée au vote à la double majorité de cet article 26.

Pour autant, 3 copropriétaires sur 6 représentant 720/ 1 000 ème ont voté pour, un copropriétaire s’est abstenu, or ce dernier ne peut être considéré comme un vote pour, de sorte que si la condition des 2/3 des voix est remplie, celle de la majorité à savoir 4 ne l’est pas.

En conséquence, le jugement est infirmé et la résolution est annulée, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de nullité invoqués.

Sur les autres demandes

Le syndicat est condamné à 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M.et Mme [S] sont dispensés de toute participation aux frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 novembre 2023 par le Tribunal judiciaire de NICE,

Statuant à nouveau et y ajoutant

PRONONCE l’annulation de la résolution n°16 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 7] le 21 septembre 2021,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice le CABINET IMMOBILIS à payer à M.et Mme [S] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DISPENSE M.et Mme [S] de toute participation aux frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice le CABINET IMMOBILIS aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT