COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 FEVRIER 2026

N° 2026 / 105

N° RG 23/10788

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLYWY

[I] [O]

[P] [U]

[N] [T]

C/

Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière

[Adresse 1]

S.A.R.L. DAMONTE IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Karine LIWERANT SARRAZIN

M^e Juliette HURLUS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 27 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/05821.

APPELANTS

Monsieur [I] [O]

né le 02 Juin 1958 à [Localité 1]

Monsieur [P] [U]

né le 22 Juin 1949 à [Localité 2]

Monsieur [N] [T]

né le 28 Avril 1979 à [Localité 1]

demeurant tous trois [Adresse 2]

représentés par M^e Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Tanguy CARA, membre de la SELARL CABINET CARA, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 1] sis à [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice le Cabinet DAMONTE IMMOBILIER, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3], pris en la personne de son gérant en exercice

représentée par M^e Karine LIWERANT SARRAZIN, avocat au barreau de GRASSE

S.A.R.L. DAMONTE IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal, domicilié au siège en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Juliette HURLUS, membre de la SELARL GHM AVOCATS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Février 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Février 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

L’assemblée générale du 12 septembre 2017 de la copropriété [Adresse 1] située à [Localité 3], a adopté une résolution n°16 prévoyant la réalisation de travaux de réhaussement de certains garde-corps de la copropriété, dans le contexte plus général du vote des travaux de ravalement de l’immeuble.

La société FINOCHIARO, titulaire du lot n°3 (Serrurerie) a débuté les travaux de réhaussement des garde-corps au cours de1'année 2019, sous la direction du maître d’oeuvre, la SAS BET SALVE-ELENA, qui avait été chargée de la phase d’étude et d’appel d’offres, de la déclaration préalable des travaux, et du suivi des travaux.

Lors de ceux-ci, il est apparu que la hauteur prévue pour le rehaussement des garde-corps, telle que votée lors de l’assemblée générale était excessive et gênait la jouissance paisible des lots de copropriété concernés. Par ailleurs, la structure métallique de ceux-ci a été remplacée par une structure vitrée.

Une modification des travaux votés a été décidée par le syndic et les différents intervenants sur le chantier, à la demande des copropriétaires ayant observé la difficulté survenue, sans qu’un nouveau vote de l’assemblée des copropriétaires n’ait été préalablement effectué. Ces modifications ont été entérinées par le vote des résolutions n°16 à 19 lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2019.

Messieurs [O], [T] et [U], copropriétaires de lots respectivement situés dans les bâtiments DE et ABC de l’ensemble immobilier, ont voté contre ces dernières résolutions.

Par acte d’huissier du 17 décembre 2019, ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et son syndic, la société DAMONTE IMMOBILIER, devant le tribunal judiciaire de GRASSE aux fins d’annulation desdites résolutions de l’assemblée générale et d’obtention de dommages et intérêts ainsi que d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier du 20 avril 2020, la société DAMONTE IMMOBILIER a fait assigner la SAS SALVE-ELENA afin d’être relevée et garantie par cette dernière des éventuelles condamnations prononcées à son encontre.

Suivant un jugement rendu le 27 juin 2023, le tribunal judiciaire de GRASSE a statué comme suit:

— DEBOUTE Monsieur [I] [O], Monsieur [P] [U] et Monsieur [N] [T] de toutes leurs demandes ;

— CONDAMNE Monsieur [I] [O], Monsieur [P] [U] et Monsieur [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 1] la somme de l 000 euros à titre de donnnages et intérêts pour procédure abusive ;

— CONDAMNE Monsieur [I] [O], Monsieur [P] [U] et Monsieur [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 1] et à la SARL DAMONTE IMMOBILIER la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [I] [O], Monsieur [P] [U] et Monsieur [N] [T] aux dépens ;

— REJETTE le surplus ;

— ORDONNE l’exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que les demandeurs, dont les parties privatives ou leur jouissance paisible n’étaient pas affectées par les travaux et qui ne justifiaient pas d’un quelconque préjudice du fait des travaux litigieux, n’avaient pas d’intérêt à agir.

Par une déclaration reçue au greffe de la cour le 10 août 2023, Messieurs [I] [O], [P] [U] et [N] [T] ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 2 mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus détaillé de leurs moyens et prétentions, ils demandent à la cour de :

— INFIRMER le jugement rendu le 27 Juin 2023 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en toutesses dispositions,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et le Cabinet DAMONTE de l’ensemble de leurs fins, moyens et prétentions,

— JUGER que le syndic et le syndicat des copropriétaires ont dénaturé les termes de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 12 Septembre 2017,

— ANNULER les résolutions n°16, 17, 18 A, 18 B et 19 de l’assemblée générale qui s’est tenue le 30 Septembre 2019,

— JUGER que le Cabinet DAMONTE IMMOBILIER a engagé sa responsabilité en n’appliquant pas expressis verbis les termes de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 12 Septembre 2017,

En tout état de cause,

— CONDAMNER solidairement le Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] et le Cabinet DAMONTE IMMOBILIER à payer ensemble à Monsieur [I] [O], Monsieur [P] [U] et Monsieur [N] [T] somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] et le Cabinet DAMONTE IMMOBILIER à payer la somme de 5.000 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à Monsieur [I] [O], à Monsieur [P] [U] et à Monsieur [N] [T],

— JUGER qu’il sera fait application des dispositions de Particle 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965, et que Monsieur [I] [O], Monsieur [P] [U] et Monsieur [N] [T] ne participeront pas, au titre des charges de copropriété, au coût de la présente procédure,

— CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] et le Cabinet DAMONTE IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance, ainsi que les sommes auxquelles l’huissier instrumentaire peut avoir droit en vertu des dispositions de l’article 444-32 du code de commerce, distraits au profit de Maître Agnès ERMENEUX, avocat aux offres de droit, sous sa due affirmation.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que selon la résolution n°16 adoptée lors de l’assemblée générale du 12 septembre 2017, les garde-corps devaient être modifiées uniquement en leur hauteur, sans faire l’objet d’un changement de structure ; que l’exécution de cette résolution a été dénaturée et le résultat des travaux catastrophique de sorte qu’ils sont opposants aux résolutions n° 16, 17, 18A, 18B et 19 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2019, qui ont entériné ces modifications.

Ils concluent à la recevabilité de leurs demandes en indiquant qu’il est de jurisprudence établie, que chaque copropriétaire, pris individuellement, est en droit d’exiger le respect du règlement de copropriété et de faire cesser toute atteinte aux parties communes sans avoir à justifier de l’existence d’un préjudice personnel et spécial, distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, outre le fait que les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 leur confère un intérêt à agir en cas de défaillance du syndic dans le respect du règlement de copropriété ou l’application d’une résolution adoptée en assemblée générale, comme en l’espèce, étant constaté que la dénaturation de la structure même des garde-corps dans le changement de leur structure métallique constitue une atteinte au règlement de copropriété.

Ils ajoutent, s’agissant de la dénaturation de la résolution n°16 votée lors de l’assemblée générale du 12 septembre 2017, que les conditions de sa remise en cause n’étaient pas réunies puisqu’elle avait été mise en 'uvre en partie et méconnaissait 1'intérêt collectif, notamment d’ordre esthétique.

Sur le fond et au soutien de leur demande d’annulation des résolutions n°16 à 19 votées lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2019, ils exposent que :

— la résolution n°16 encourt la nullité dans la mesure où d’une part, elle comprend un texte qui est dénaturé par rapport à celui contenu dans la convocation, en prévoyant une condition supplémentaire à savoir que la résolution n°16 du 12 Septembre 2017 ne reste applicable que pour les bâtiments A, B et C, alors que le président de séance ne peut amender et modifier le projet de résolution contenu dans la convocation de manière arbitraire, dans la mesure où la modification apportée en change le sens et d’autre part, que cette même résolution adoptée lors de l’assemblée générale du 12 septembre 2017 ne prévoyait que la réhausse des garde-corps et non le changement de leur structure qui a été décidé sans consultation des copropriétaires;

— la résolution n°17 encourt la nullité dans la mesure où les modifications entérinées concernant les garde-corps vitrés installés dans les bâtiments D et E ne peuvent avoir été justifiées par l’évolution des normes de sécurité ou d’autorisation d’urbanisme, lesquelles étaient déjà existantes en 2017 et qu’elles n’ont pas résulté de la volonté de certains copropriétaires, s’agissant d’une résolution votée en 2017 et définitive, mais de la volonté du maître d’oeuvre d’amender le projet ;

— la résolution n°18 A encourt la nullité pour venir aussi en contradiction avec les termes de la résolution n°16 du 12 Septembre 2017 et n’avoir été mise à l’ordre du jour que pour tenter de régulariser une situation contraire aux intérêts du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ainsi que couvrir la responsabilité du Cabinet DAMONTE IMMOBILIER, outre le fait qu’elle instaure une différence de traitement au profit de deux copropriétaires et plus largement par rapport aux bâtiments A, B, C de la copropriété alors que d’un point de vue esthétique, l’intérêt collectif était de maintenir le projet initial ;

— la résolution n°18 B encourt la nullité en ce que le syndic ne peut déléguer à des copropriétaires la conception et l’étude de travaux portant sur des parties communes et ne peut non plus modifier le libellé des termes de la résolution telle que contenue dans la convocation pour l’assemblée générale du 30 Septembre 2019 ;

— la résolution n°19 encourt la nullité dans la mesure où elle est l’accessoire de travaux votés en toute illégalité par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pour régulariser une situation illégale eu égard aux règles de la copropriété et de la loi du 10 Juillet 1965.

Concernant la responsabilité de la Sarl DAMONTE IMMOBILIER, es-qualités de syndic, ils indiquent que celle-ci doit être retenue sur le fondement des articles 14 et 18 de loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où le syndic aurait dû exécuter la résolution n°16 de l’assemblée générale du 12 septembre 2017 telle que mentionnée dans le procès-verbal d’assemblée ; qu’il a d’ailleurs reconnu sa responsabilité en faisant voter la résolution n°19 dans le cadre de laquelle il s’est engagé à prendre en charge un tiers du coût des travaux mentionnés dans celle-ci; que leurs préjudices sont constitués, au contraire de ce qu’énonce le Cabinet DAMONTE, du fait de leur qualité de copropriétaires, faisant aussi valoir qu’ils ont le droit de mettre en oeuvre les moyens nécessaires pour la sauvegarde de l’immeuble et le respect de ses règles de fonctionnement ; qu’une dépense de 3500 euros complémentaire, mise à la charge de la copropriété [Adresse 1], a fait l’objet d’un appel au titre des charges de copropriété.

A l’encontre du syndicat des copropriétaires, ils font valoir que la faute de celui-ci réside dans le fait de maintenir la résolution et de faire voter de nouveau lors de l’assemblée générale du 16 Avril 2024 des devis pour finir les travaux des garde-corps à hauteur de 38.000 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 23 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus détaillé de ses moyens et prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] demande à la cour de :

— CONFIRMER le jugement rendu le 27 juin 2023 par le Tribunal judiciaire de GRASSE en toutes ses dispositions ;

Si par extraordinaire la Cour devait infirmer le Jugement précité et le fond de l’affaire évoqué,

— DEBOUTER Messieurs [O], [T] et [U] de l’intégralité de leur demandes, fins et conclusions ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER in solidum Messieurs [O], [T] et [U] au paiement d’une amende civile de 10.000 euros pour appel dilatoire ou abusif ;

— CONDAMNER in solidum Messieurs [O], [T] et [U] au profit du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil ;

— CONDAMNER in solidum Messieurs [O], [T] et [U] au profit du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum Messieurs [O], [T] et [U] aux entiers dépens distrait au profit de Maître LIWERANT SARRAZIN, Avocat au Barreau de GRASSE aux offre de droit.

Il indique que lorsque les travaux ont débuté dans le bâtiment DE, il est apparu que certains copropriétaires allaient avoir les garde-corps réhaussés sur pratiquement toute la hauteur de certaines de leurs fenêtres, créant ainsi une impression d’enfermement et un dommage esthétique pour ces derniers ; que la solution à ce problème a consisté à remplacer le barreaudage par une imposte vitrée et à diminuer la hauteur du dispositif de manière adaptée lorsque cela était possible; que pour des raisons financières cette solution a été mise en oeuvre rapidement, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, avec l’intention d’une régularisation ultérieure par celle-ci.

Ils concluent à l’irrecevabilité des demandes des appelants au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile et font valoir à cette fin que Messieurs [O] et [T] dont les appartements ne possèdent pas de fenêtre, mais uniquement un balcon, ne sont pas concernés par la modification des garde-corps en vitre et ne justifient pas d’un intérêt à agir ; qu’il en est de même de Monsieur [K] dont l’appartement se situe dans un bloc non concerné par la pose des vitres et auquel la résolution n°16 adoptée lors de l’assemblée générale du 12 septembre 2017 continue de s’appliquer.

Il indique que contrairement à ce que soutiennent les appelants, les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables en l’espèce, l’atteinte à une partie privative, inexistante en l’occurence, étant une condition de la mise en oeuvre de cet article.

Il ajoute que l’achèvement des travaux de garde-corps a été mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 15 avril 2024 ; que les résolutions n°10 et 11 relatives à ceux-ci et aux termes desquelles il a été décidé de laisser les choses en l’état, ont été adoptées avec un vote favorable des appelants ; que la résolution n°12, décidant de la restitution de la somme de 21 794,00 euros en fonction des charges communes générales ensuite de la non réalisation des travaux de réhausse des garde-corps a aussi été adoptée avec un vote favorable de ces derniers qui ne peuvent donc justifier d’un intérêt à agir.

Sur le fond, il fait valoir qu’il ne peut lui être reproché d’avoir dénaturé la résolution n°16 adoptée lors de l’assemblée générale du 12 septembre 2017 alors qu’il était impossible de poursuivre le projet initial de réhausse des garde-corps et que la mise en oeuvre de solution aux difficultés rencontrées n’a pu être différée en raison d’éventuelles conséquences financières, précisant que si l’intérêt collectif le commande, le syndic de copropriété peut décider de revenir sur une décision votée en assemblée générale.

Concernant la validité de la résolution n°16 adoptée lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2019, il indique que le grief de la dénaturation par celle-ci du texte contenu dans la convocation ne tient pas, sauf à nier la fonction délibérante de l’assemblée générale des copropriétaires qui implique que les projets de résolutions inscrits à l’ordre du jour d’une convocation puissent être au besoin modifiés au cours des débats ; que les erreurs alléguées à l’encontre des intimés ne sont aucunement démontrées et que l’ajout opéré par le président de séance au titre de son pouvoir d’amendement n’a consisté qu’à apporter une précision sur l’annulation partielle de la résolution n°16 de l’AG du 12 septembre 2017.

Concernant la validité de la résolution n°17, il fait valoir qu’elle a été adoptée dans l’intérêt collectif de la copropriété après qu’il a été constaté que les travaux votés le 12 septembre 2017 et décris dans le lot 3 portaient atteinte à la jouissance des lieux et avaient été remis en cause par les copropriétaires concernés par ceux-ci ; qu’en outre, la jurisprudence admet qu’une délibération d’assemblée générale prise à postériori puisse ratifier les travaux irrégulièrement entrepris.

Concernant la validité de la résolution 18 A, il expose que les appelants ne démontrent pas en quoi cette résolution serait contraire aux intérêts du syndicat des copropriétaires et que le traitement différent des appartements de Monsieur [R] et des Consorts [H] se justifie par le fait qu’ils ne sont pas équipés des mêmes ouvertures que les autres.

Concernant la validité de la résolution 18 B, il fait valoir que l’ajout litigieux résulte simplement, comme pour la résolution n°16 susvisée, de l’usage par le président de séance de son pouvoir d’amendement pour apporter une précision qui ne remet pas en cause la portée de la résolution, n’ayant jamais été question pour le syndicat des copropriétaires de déléguer à des copropriétaires la conception et l’étude des travaux qui, en tout état de cause devront être validés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Concernant la validité de la résolution n°19, il indique que celle-ci ne fait que déterminer l’entreprise qui sera chargée de procéder à la modification des 16 garde-corps déjà installés et que du fait du surcoût entrainé par les modifications votées, la société SALVE ELENA et le Cabinet DAMONTE se sont engagés à le prendre en charge pour partie, sans qu’il ne puisse en être déduit une quelconque responsabilité du syndic.

En réponse à la demande indemnitaire formée par les appelants, il objecte que ceux-ci ne sont pas concernés par les travaux litigieux qui ne leur causent aucun aucun préjudice personnel et ne caractérisent aucune faute de sa part susceptible d’en avoir été à l’origine.

Il justifie sa demande d’une amende civile et de dommages et intérêts à l’encontre des appelants par le fait que leur action est particulièrement mal fondée tant en droit qu’en fait, n’est justifiée par aucun préjudice et a été diligenté dans un seul but de nuisance au détriment de la collectivité des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 18 février 2024 et auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus détaillé de ses moyens et prétentions, la Sarl DAMONTE IMMOBILIER demande à la cour de :

A titre principal :

— CONFIRMER le jugement du 27 juin 2023 rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en ce qu’il a :

* DEBOUTE Monsieur [I] [O], Monsieur [P] [U] et Monsieur [N] [T] de toutes leurs demandes;

* CONDAMNE Monsieur [I] [O], Monsieur [P] [U] et Monsieur [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires et à la SARL DAMONTE IMMOBILIER la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

— REFORMER le jugement du 27 juin 2023 rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en ce qu’il a :

* REJETE le surplus des demandes.

Statuant à nouveau,

— DEBOUTER Monsieur [I] [O], Monsieur [P] [U] et Monsieur [N] [T] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [O], Monsieur [P] [U] et Monsieur [N] [T] à verser à la SARL DAMONTE IMMOBILIER la somme de 15.000 € pour procédure abusive en première instance ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [O], Monsieur [P] [U] et Monsieur [N] [T] à verser à la SARL DAMONTE IMMOBILIER la somme de 5.000 € pour procédure d’appel abusive ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [O], Monsieur [P] [U] et Monsieur [N] [T] à verser au Cabinet DAMONTE IMMOBILIER la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [O], Monsieur [P] [U] et Monsieur [N] [T] en tous les dépens.

Elle rappelle les circonstances dans lesquelles les modifications de travaux entérinées par les résolutions contestées sont survenues. Elle conclut, au visa de l’article 31 du code de procédure civile, à l’absence d’intérêt à agir des appelants dont les lots ne sont pas concernés par les travaux modificatifs.

Elle fait valoir sur le fond que sa responsabilité ne peut être retenue en l’absence de faute de sa part, les difficultés rencontrées pour des raisons esthétiques impactant la jouissance des copropriétaires concernés n’ayant pas été anticipables alors que les travaux initiaux étaient conformes aux normes en vigueur et au règlement de copropriété ; qu’en outre, les modifications opérées s’analysaient comme des travaux urgents au sens de l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965 qui pouvaient être entrepris de sa propre initiative dès lors que les fenêtres des appartements concernés étaient dépourvues de garde-corps et présentaient un danger. Elle ajoute qu’elle a immédiatement fait diligences, conformément aux prescriptions de l’article 37 du décret du 17 mars 1967, pour les faire valider par l’assemblée générale du 30 septembre 2019 et rappelle que pour les blocs A, B et C, les travaux votés en 2017 ont été exécutés sans modification ; qu’un quitus lui a aussi été donné pour sa gestion.

Elle relève par ailleurs que les appelants ne justifient d’aucun préjudice personnel, n’ayant pas été concernés par lesdits travaux et n’expliquent pas en quoi le surcoût de 3 500 euros, les impactant pour moins de 50 euros chacun, serait en lien avec le montant des dommages et intérêts réclamés à hauteur de 15 000 euros.

Au soutien de son appel incident, elle fait valoir que le caractère abusif de la procédure diligentée à son encontre justifie qu’elle soit indemnisée à ce titre et que la motivation du jugement entrepris ne mentionne pas les raisons pour lesquelles elle a été déboutée de sa demande alors que le caractère abusif de la procédure a été retenu par le premier juge.

Les appelants ayant persisté dans cette procédure, elle estime fondée d’être indemnisée de la même façon en cause d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 décembre 2025.

DISCUSSION :

1/ Sur la recevabilité des demandes des appelants :

Il est de jurisprudence établie que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes ou la destruction d’un ouvrage édifié en contrariété avec le règlement de copropriété ou une décision d’assemblée générale, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

En l’espèce, il est constant que les travaux effectués sur les garde-corps des fenêtres des bâtiments D et E ont différé de ceux qui avaient été votés lors de l’assemblée générale du 12 septembre 2017 puisqu’ils ont notamment abouti à modifier leur structure alors que seul leur réhaussement était prévu.

Au regard de la modification des travaux effectués et précédemment votés, les consorts [O], [U] et [T] justifient d’un intérêt à agir.

Leur demande sera donc déclarée recevable et le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

2/ Sur les demandes d’annulation des résolutions n°16,17,18A, 18B et 19 adoptées lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2019 :

— Sur la demande d’annulation de la résolution n°16 :

Il sera rappelé que l’assemblée générale des copropriétaires peut adopter, lors d’une seconde délibération, une position différente de celle qui avait fait l’objet d’une délibération antérieure ; que lorsqu’elle est considérée comme ayant pris une résolution qui a fait acquérir des droits à des copropriétaires bénéficiaires, l’assemblée ne peut toutefois revenir sur sa décision et les délibérations contraires sont inopposables à ces derniers .

En l’espèce, la résolution n°16 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 septembre 2017 n’a fait acquérir aucun droit particulier au profit de l’un des copropriétaires.

Par ailleurs, l’exécution des travaux votés lors de celle-ci n’était pas irréversible et il n’est aucunement établi que la résolution n°16 adoptée lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2019 serait contraire à l’intérêt collectif alors qu’il est constant que les travaux de réhaussement des garde-corps initialement votés se sont avérés inappropriés après leur réalisation dans les premiers appartements dont les propriétaires se sont plaints d’une impression d’enfermement, d’une gêne au niveau de la vue et d’un trouble de jouissance, cette sensation ayant été confirmée par les photos produites aux débats en pièce n°5 par le syndicat des copropriétaires. Sa mise à l’ordre du jour de cette deuxième assemblée n’a fait suite à aucune manoeuvre frauduleuse n’a pas eu pour objet de masquer les erreurs du syndic ou du syndicat des copropriétaires mais a seulement résulté de la nécessité de faire valider par l’assemblée générale des copropriétaires la modification des travaux effectués sans son autorisation préalable, du fait du caractère inapproprié des travaux initialement votés après leur exécution dans les premiers appartements et de la nécessité de poursuivre les travaux modifiés dans le contexte global du ravalement en cours, de la présence des échafaudages, et du risque d’accident inhérent à l’absence de garde-corps pour les appartements dans lesquels ils avaient été démontés.

Par ailleurs, les deux paragraphes insérés dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 septembre 2019 à la suite du texte de la délibération n°16 proposé dans la convocation adressée aux copropriétaires n’en modifie pas le sens mais ne fait que préciser le périmètre de l’annulation de la délibération n°16 du 12 septembre 2017. Il n’est pas non plus établi par les appelants que ces précisions seraient contraires au sens des débats et du vote intervenus lors de l’assemblée.

Il convient en conséquence de débouter les appelants de leur demande d’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 30 septembre 2019.

— Sur la demande d’annulation de la résolution n°17 :

Cette résolution ne fait que valider a posteriori le choix de substituer les garde-corps d’origine des fenêtres des appartements par des garde-corps en vitre pour le bâtiment D/E avec le positionnement d’une main courante et d’une lisse au dessus du cadre vitré dans les zones de stationnement précaires ainsi que la réalisation sans autotisation préalable des travaux modifiés les concernant, ce qui est admis par la jurisprudence, et n’est pas contraire à l’intérêt collectif de la copropriété.

Il convient en conséquence de débouter les appelants de leur demande d’annulation de cette résolution.

— Sur la demande d’annulation de la résolution n°18 A :

Cette résolution vient certes, comme les deux précédentes, en contradiction avec la résolution n°16 de l’assemblée générale du 12 septembre 2017 puisqu’elle est une des conséquences de son annulation partielle sans pour autant être irrégulière ainsi que cela est expliqué ci-dessus. Elle ne contrevient pas à l’intérêt collectif de la copropriété et il n’est pas démontré qu’elle a pu résulter d’un abus de majorité dès lors que les travaux initialement entrepris,selon le vote initial, se sont avérés inappropriés et que les photos jointes à la convocation ont permis d’en faire un constat objectif. Elle n’emporte pas non plus une inégalité de traitement entre les copropriétaires dans la mesure où les appartements des époux [H] et de M. [R] ont des ouvertures différentes de celles des autres copropriétaires, disposant de baies vitrées et non de fenêtres.

Il convient en conséquence de débouter les appelants de leur demande d’annulation de cette résolution.

— Sur la demande d’annulation de la résolution 18 B :

Le paragraphe inséré dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 septembre 2019 à la suite du texte de la délibération n°18B proposé dans la convocation adressée aux copropriétaires, selon lequel les époux [H] 'vont proposer des solutions techniques qui seront soumises à la prochaine Assemblée Générale à l’approbation des copropriétaires’ n’emporte pas une modification du sens des deux paragraphes précédents ni ne modifie l’économie de la résolution, n’induisant pas non plus que les solutions techniques proposées par ces derniers ne seront pas discutées avec le syndic quant à leur faisabilité avant d’être proposées au vote de l’assemblée générale. Il s’ensuit que la demande d’annulation de cette résolution sera rejetée.

— Sur la demande d’annulation de la résolution n°19 :

Cette résolution, qui est la suite logique de la résolution n°18 A, sera validée. Le fait que le BET SALVE ELENA et le Cabinet DAMONTE IMMOBILIER se soient engagés à participer au coût des travaux en cas d’échec de la négociation avec l’entreprise n’étant pas une cause de nullité de celle-ci.

Il convient en conséquence de débouter les appelants de leur demande d’annulation de cette résolution.

3/ Sur la responsabilité du Cabinet DAMONTE IMMOBILIER et du syndicat des copropriétaires ainsi que la demande des appelants en paiement de la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts :

Si la mission du syndic, en sa qualité d’agent d’exécution du syndicat des copropriétaires, est de faire exécuter les décisions des assemblées générales des copropriétaires, il n’en demeure pas moins qu’il n’est tenu qu’à une obligation de moyens dans le cadre de cette mission qui n’exclut pas des initiatives de sa part en cas de difficultés sérieuses.

En l’espèce, celles-ci, dont il n’est pas établi qu’elles pouvaient être anticipées par le Cabinet DAMONTE, sont survenues à la suite du constat du caractère inapproprié des travaux initialement votés lors de leur réalisation dans les premiers appartements, lequel a imposé les modifications effectuées, certes sans autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires, mais qui ont été validées a posteriori par les résolutions litigieuses dont il n’a pas été établi qu’elles n’ont pas été conformes à l’intérêt collectif des copropriétaires, outre le fait que cette modification des travaux a répondu à une certaine urgence la légitimant compte tenu du risque induit par l’absence des garde-corps préexistants qui avaient été déposés.

Il s’ensuit que la responsabilité du Cabinet DAMONTE IMMOBILIER ne peut être utilement recherchée sur la base du seul engagement pris par celui-ci de prendre à sa charge une partie du surcoût de travaux résultant de la modification des seize garde-corps posés.

Au surplus, les appelants ne justifient, à titre personnel, d’aucun préjudice financier ou autre.

La faute imputée au syndicat des copropriétaires n’est aucunement caractérisée par ces derniers en l’état des résolutions n°10-2°, 11-2° et 12° adoptées lors de l’assemblée générale du 15 avril 2024.

Il convient en conséquence de débouter les consorts [O], [U] et [T] de leur demande en paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.

4/ Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive formées par les intimés:

La mauvaise appréciation faite de leurs droits par les consorts [O], [U] et [T], dont les demandes sont recevables, n’est pas suffisante pour retenir le caractère abusif de la procédure initiée par ceux-ci en première instance et en appel.

Il convient donc d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts et de débouter la Sarl DAMONTE IMMOBILIER de sa demande en paiement de la sommes de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la procédure de première instance.

Le syndicat des copropriétaires et la Sarl DAMONTE IMMOBILER seront de la même façon déboutés de leurs demandes respectives en paiement des sommes de 10 000 euros et de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du caractère abusif de la procédure d’appel.

Le syndicat des copropriétaires sera aussi débouté de sa demande d’une amende civile d’un montant de 10 000 euros.

5/ Sur les demandes accessoires :

Les consorts [O], [U] et [T], qui succombent dans leurs prétentions, seront condamnés au paiement des dépens de l’instance d’appel et déboutés de leur demande en paiement formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour faire valoir leurs moyens de défense, le syndicat des copropriétaires et la Sarl DAMONTE IMMOBILIER ont été contraints d’exposer des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à leur charge.

Il convient en conséquence de condamner les consorts [O], [U] et [T] à payer au syndicat des copropriétaires et à la Sarl DAMONTE IMMOBILIER les sommes respectives de 4 000 euros et de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS ;

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

— INFIRME le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Grasse le 27 juin 2023 en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes formées par Messieurs [I] [O], [P] [U], et [N] [T] et les a condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière [Adresse 1] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Statuant à nouveau ;

— DECLARE recevables les demandes formées par Messieurs [I] [O], [P] [U], et [N] [T] ;

— DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière [Adresse 1] et la Sarl DAMONTE IMMOBILIER de leurs demandes respectives en paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— DEBOUTE la Sarl DAMONTE IMMOBILIER de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [I] [O], Monsieur [P] [U] et Monsieur [N] [T] à lui payer la somme de 15.000 € pour procédure abusive en première instance ;

— LE CONFIRME dans ses autres dispositions ;

Y ajoutant,

— DEBOUTE Messieurs [I] [O], [P] [U], et [N] [T] de leurs demandes d’annulation des résolutions n°16,17,18A, 18B et 19 adoptées lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2019 ;

— LES DEBOUTE de leur demande en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— DEBOUTE la Sarl DAMONTE IMMOBILIER de sa demande en paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure d’appel abusive ;

— DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière [Adresse 1] de sa demande d’une amende civile d’un montant de 10 000 euros pour appel dilatoire et abusif ;

— DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière [Adresse 1] de ses demandes en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

— CONDAMNE in solidum Messieurs [I] [O], [P] [U], et [N] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière [Adresse 1] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— CONDAMNE in solidum Messieurs [I] [O], [P] [U], et [N] [T] à payer à la Sarl DAMONTE IMMOBILIER la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— LES CONDAMNE aux entiers dépens de l’instance d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT