AFFAIRE :N° RG 23/01009

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 11 Avril 2023 du TJ de [Localité 13]

RG n° 19/00777

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2024

APPELANTE :

S.A.S.U. FONCIERE MERMOZ

N° SIRET : 813 497 278

[Adresse 1]

[Adresse 18]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Stéphane PIEUCHOT, avocat au barreau de CAEN

INTIMES :

Madame [M] [C] épouse [G]

née le 18 Septembre 1951 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Sandrine MONTI, avocat au barreau de CAEN

Maître [V] [N] mandataire judiciaire de Mme [M] [C] épouse [G]

[Adresse 8]

[Localité 2]

S.E.L.A.R.L. AJIRE, administrateur judiciaire et commissaire à l’exécution du plan de redressement de Mme [M] [C] épouse [G]

N° SIRET : 522 104 041

[Adresse 7]

[Adresse 14]

[Localité 6]

Non représentées, bien que régulièrement assignées

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 19 septembre 2024

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 14 novembre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Par acte du 3 décembre 2009, MM. [E] [X] et [W] [X] ont donné à bail à Mme [M] [C] épouse [G] un local commercial situé [Adresse 10] à [Localité 12], pour une durée de neuf ans, ayant commencé à courir le 1er juillet 2009 et arrivant à terme le 30 juin 2018.

Par acte d’huissier du 15 janvier 2018, Mme [G] a sollicité le renouvellement de son bail commercial.

La SASU Foncière [Adresse 15], venant aux droits des consorts [X], a sollicité la désignation d’un expert pour faire constater les manquements de Mme [G] à son obligation d’entretien, cette mission étant confiée à M. [Y] par ordonnance du juge des référés du 22 mars 2018.

Par acte d’huissier du 11 avril 2018, la SASU Foncière [Adresse 15] s’est opposée au renouvellement du bail commercial, invoquant comme motif principal l’entretien insuffisant des locaux.

Par acte d’huissier du 12 juillet 2019, Mme [G] a assigné sa bailleresse devant le tribunal de grande instance de Caen pour contester ce refus de renouvellement en l’absence de motif grave et légitime et pour solliciter une indemnité d’éviction de 200.000 euros.

Par acte d’huissier de justice du 27 mai 2020, la SASU Foncière [Adresse 15] a fait signifier à sa locataire son droit de repentir.

Par jugement du 18 avril 2018, le tribunal de commerce de Caen a ouvert à l’égard de Mme [G] une procédure de redressement judiciaire, a désigné Me [N] en qualité de mandataire judiciaire et la SELARL AJIRE en qualité d’administrateur judiciaire.

Par lettre avec avis de réception du 4 mai 2018, la SASU Foncière [Adresse 15] a déclaré une créance évaluée à 60.000 euros, le montant définitif devant s’apprécier en fonction du rapport d’expertise, somme à laquelle s’ajoute celle de 5.920 euros au titre des frais de procédure.

Mme [G] ayant contesté cette créance, et au vu de l’expertise judiciaire en cours, le juge commissaire s’est déclaré incompétent par ordonnance du 28 janvier 2019, considérant que le litige relevait de la compétence exclusive du tribunal de grande instance de Caen.

Par exploit d’huissier du 27 février 2019, la SASU Foncière [Adresse 15] a assigné Mme [M] [G] et Me [N] en qualité de mandataire judiciaire devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins de voir fixer sa créance dans le cadre du redressement judiciaire à la somme de 65.920 euros.

L’expert a déposé son rapport le 5 avril 2019.

Cette procédure a été jointe à celle engagée par Madame [G] pour contestation du congé avec refus de renouvellement du bail par mention au dossier le 24 septembre 2020.

Par jugement du 18 octobre 2019, le tribunal de commerce de Caen a mis fin à la mission de l’administrateur judiciaire et a arrêté le plan de redressement pour une durée de 10 ans par voie de continuation de l’entreprise.

Par jugement du 11 avril 2023, le tribunal judiciaire de Caen a :

— déclaré valable l’exercice du droit de repentir par la SASU Foncière [Adresse 15] ;

— dit que la procédure de contestation du congé avec refus de renouvellement engagé par Mme [G] est sans objet ;

— dit que Mme [M] [G] ne peut prétendre à une indemnité d’éviction ;

— débouté la SASU Foncière [Adresse 15] de sa demande au titre du déplafonnement du loyer commercial à la suite de l’exercice du droit de repentir ;

— débouté Mme [M] [G] de sa demande de dommages-intérêts ;

— dit qu’il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit prévue dans le bail conclu le 3 décembre 2009 ;

— débouté la SASU Foncière [Adresse 15] de sa demande de résiliation judiciaire du bail renouvelé le 27 mai 2020 et de toute demande afférente ;

— dit que le présent jugement sera déclaré commun et opposable à Me [V] [N], en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de Mme [M] [G] ; – débouté la SASU Foncière [Adresse 15] de sa demande d’admission et de fixation de sa créance au passif du redressement judiciaire de Mme [M] [G] ;

— condamné la SASU foncière [Adresse 15] à payer les entiers dépens de l’instance ;

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 28 avril 2023 adressée au greffe de la cour, la SASU Foncière [Adresse 15] a fait appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 25 janvier 2024, la société Foncière [Adresse 15] demande à la cour de :

— La déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— Confirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

* déclaré valable l’exercice du droit de repentir par la SASU Foncière [Adresse 15],

* dit que la procédure de contestation du congé avec refus de renouvellement

engagée par Mme [G] est sans objet,

* dit que Mme [G] ne peut prétendre à une indemnité d’éviction

* débouté Mme [G] de sa demande de dommages-intérêts,

* dit que le présent jugement sera déclaré commun et opposable à Me [V] [N] en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de Mme [M] [G],

— Infirmer le jugement rendu pour le surplus en ce qu’il a débouté la SASU Foncière [Adresse 15] de ses demandes et/ou omis de statuer sur les demandes présentées en première instance Et statuant à nouveau sur les chefs de jugement dont l’infirmation est sollicitée,

A titre principal,

— Constater le déplafonnement du loyer,

— Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 22.644 euros HT et HC par an à compter du 27 mai 2020,

— Condamner Mme [G] à régler à la société Foncière [Adresse 15] la différence entre le montant des loyers effectivement réglés et le prix du loyer du bail renouvelé assorti d’intérêts au taux légal calculés au fur et à mesure des dates d’exigibilité de chaque terme concerné,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour ne s’estimerait pas suffisamment informée,

— Ordonner une mesure d’expertise,

En toute hypothèse,

— Constater la persistance et le renouvellement des infractions dénoncées, bien au-delà du délai d’un mois imparti en ce domaine,

— Constater que la résiliation du bail commercial, objet du présent litige, est acquise de plein droit depuis le 2 novembre 2021,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Mme [G] et celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique,

— Condamner Mme [G] à libérer les locaux, objet du présent litige, et à restituer les clés, le tout sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard devant courir à l’expiration d’un délai de huitaine suivant l’accomplissement des formalités de signification de la décision à intervenir,

— Ordonner le transport et le séquestre de tous les actifs mobiliers de Mme [G] dans un garde meubles, aux frais de cette dernière,

— Condamner Mme [G] à verser à la société Foncière [Adresse 15] une indemnité d’occupation calculée prorata temporis à compter du 2 novembre 2021, sur la base de la valeur locative des lieux loués augmentée des charges locatives, jusqu’à la date de libération effective des locaux et de restitution des clés,

— Condamner Mme [G] à rembourser à la société Foncière [Adresse 15] le coût des commandements d’un montant de 699,13 euros augmenté des intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2021,

A titre très subsidiaire,

— Constater que le retard systématique de Mme [G] dans le paiement de ses loyers constitue une atteinte grave et maintes fois réitérée, à ses obligations contractuelles,

— Constater, plus généralement, les nombreuses infractions répétées par Mme [G] aux dispositions de son bail commercial,

En conséquence,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial, objet du présent litige,

— Ordonner l’expulsion de Mme [G] et celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique,

— Condamner Mme [G] à libérer les locaux, objet du présent litige, et à restituer les clés, le tout sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard devant courir à l’expiration d’un délai de huitaine suivant l’accomplissement des formalités de signification de la décision à intervenir,

— Ordonner le transport et le séquestre de tous les actifs mobiliers de Mme [G] dans un garde meubles, aux frais de cette dernière,

— Condamner Mme [G] à verser à la société Foncière [Adresse 15] une indemnité d’occupation calculée prorata temporis à compter de la décision à intervenir, sur la base de la valeur locative des lieux loués augmentée des charges locatives, jusqu’à la date de libération effective des locaux et de restitution des clés,

— Condamner Mme [G] à rembourser la société Foncière [Adresse 15] le coût des commandements d’un montant de 699,13 euros augmenté des intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2021,

En toute hypothèse et sur les autres chefs de demandes,

— Dire et juger que Mme [G] a engagé sa responsabilité civile à l’égard de son bailleur, la SCI Foncière [Adresse 15] , et lui a causé un préjudice à hauteur d’une somme minimale de 65.920 euros TTC,

— Dire et juger en conséquence que la créance de la SASU Foncière [Adresse 15] doit être fixée et admise, dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire de Mme [G], à la somme de 65.920 euros TTC à titre chirographaire,

— Dire et juger que la décision à intervenir sera commune et opposable à Me [N] en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de Mme [G],

— Dire que la cour n’est pas saisie d’une demande d’infirmation du jugement en ce que celui-ci a débouté Mme [G] de sa demande de dommages et intérêts,

— Déclarer irrecevable la demande présentée par Mme [G] du chef des dommages et intérêts réclamés à l’encontre de la SASU Foncière [Adresse 15],

— Débouter Mme [G] de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner Mme [G] à payer à la SASU Foncière [Adresse 15] une indemnité de 9.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [G] aux entiers dépens,

— Accorder à la SELARL Pieuchot et associés représentée par M^e Stéphane Pieuchot le bénéfice du droit de recouvrement direct instauré par l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées le 25 octobre 2023, Mme [C] épouse [G] demande à la cour de :

— Rejeter la demande de la SASU Foncière [Adresse 15] tendant à voir constater le déplafonnement du loyer,

— Déclarer irrecevable la demande tendant à la désignation d’un expert par la cour afin qu’il soit émis un avis sur la valeur locative des lieux louées à la date du renouvellement du bail soit le 27 mai 2020,

A titre subsidiaire,

— Rejeter la demander d’expertise ainsi formulée,

— Rejeter la demande tendant à la condamnation de Mme [M] [G] à verser la somme de 65 920 euros TTC à la SASU Foncière [Adresse 15] au titre du préjudice subi,

Par conséquent,

— Rejeter la demande tendant à l’inscription de cette prétendue créance au passif du redressement judiciaire de Mme [M] [G],

— Rejeter la demande de la SASU Foncière [Adresse 15] tendant au prononcé de l’acquisition de la cause résolutoire,

— Constater qu’il n’existe aucun motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail commercial à l’encontre du locataire,

— Rejeter la demande de la SASU Foncière [Adresse 15] tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial en cause,

— Débouter la SASU Foncière [Adresse 15] de l’ensemble des autres demandes et prétentions,

— Débouter la SASU Foncière [Adresse 15] de sa demande de condamnation de Mme [M] [G] au titre des frais irrépétibles et des dépens,

A titre reconventionnel,

— Condamner la SASU Foncière [Adresse 15] à verser à Mme [M] [G] une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner la SASU Foncière [Adresse 15] à verser à Mme [M] [G] une somme de 6.013 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner la même aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Sandrine Monti, Avocat au Barreau de Caen,

— Accorder à M^e Sandrine Monti le bénéfice du droit de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Me [V] [N], ès qualités de mandataire judiciaire de Mme [M] [C] épouse [G], n’a pas constitué avocat, bien que la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelant lui ont été signifiées respectivement les 8 juin 2023 et 17 août 2023 à étude de commissaire de justice.

La SELARL AJIRE, ès qualités d’administrateur judiciaire et commissaire à l’exécution du plan, n’a pas constitué avocat, bien que la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelant lui ont été signifiées respectivement les 8 juin 2023 et 16 août 2023 à personne morale.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 juin 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire, il sera relevé que les demandes de 'constater’ ne sont pas des prétentions sur lesquelles il y a lieu de statuer.

Sur la fixation du loyer renouvelé

Le bail commercial a été renouvelé le 27 mai 2020.

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Ces éléments s’apprécient dans les conditions fixées aux articles R145-3 à R145-11.

L’article L145-34 du code de commerce plafonne les variations des loyers des baux renouvelés ou révisés à la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires sauf en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 et sauf clause du contrat relative à la durée du bail.

Il précise qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il résulte de ces dispositions que constitue un motif de déplafonnement du nouveau loyer une modification notable des critères mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 de nature à présenter un intérêt pour l’activité commerciale exercée par le preneur.

Le premier juge a débouté la bailleresse de sa demande de déplafonnement du loyer au motif que celle-ci ne rapportait pas la preuve lui incombant de la nécessité d’un déplafonnement du loyer dès lors qu’elle versait aux débats une expertise non contradictoire qui n’était corroborée par aucun autre élément.

Devant la cour, la bailleresse communique le même rapport d’expertise et demande à titre subsidiaire une expertise judiciaire.

La demande d’expertise judiciaire formée en cause d’appel est l’accessoire de la demande principale présentée en première instance et elle ne peut donc, au vu des dispositions de l’article 566 du code de procédure civile, être considérée comme étant une demande nouvelle.

Cette demande est donc recevable.

Le rapport d’expertise de M. [R], expert immobilier et commercial près la cour d’appel de Caen, relève que le loyer doit être déplafonné en raison à titre principal de la modification des facteurs locaux de commercialité qu’il décrit (augmentation du nombre de résidences principales, du nombre des résidences secondaires, augmentation de la capacité d’accueil touristique, travaux de rénovation du Grand hôtel, ouverture d’une résidence [16], rénovation du dernier tronçon de l'[Adresse 9], réfection de la [Adresse 17], extension de la thalasso, nouvel espace culturel, ouverture d’un nouveau musée dédié à [I] [A]) mais aussi à titre accessoire en raison de la modification de la caractéristique des lieux loués, l’appartement du premier étage ayant été transformé en réserve.

L’appelante communique ainsi des éléments justifiant qu’il soit fait droit à la demande d’expertise.

Il sera donc sursis à statué sur la demande de fixation du loyer renouvelé dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

Sur la créance de la société Foncière [Adresse 15]

L’appelante conteste les conclusions du rapport d’expertise judiciaire en se fondant sur les articles 237 et 246 du code de procédure civile et en faisant valoir que les conclusions de l’expert sont très succinctes, qu’il ne se prononce pas sur l’ensemble des missions confiées par la juridiction des référés notamment sur la nécessité des travaux à effectuer pour remédier au problème d’humidité, qu’il n’a pas chiffré les travaux de remise en état, qu’il n’a pas relevé certains éléments qui avaient fait l’objet de constats de commissaires de justice, qu’il n’a pas relevé certains manquements de Mme [G].

Elle soutient par ailleurs que le preneur a l’obligation d’informer son bailleur de l’existence de désordres afin d’en prévenir l’aggravation et qu’il y a lieu de retenir la responsabilité du locataire dans l’existence des désordres, quand bien même ceux-ci auraient initialement pour cause une obligation du bailleur, lorsque le locataire est responsable de l’aggravation significative des désordres du fait de l’absence d’informations des propriétaires. Elle indique que son préjudice résulte de l’état de la structure de la salle de bains du fait du développement d’un champignon lignivore nécessitant des travaux de remise en état qui n’ont pu être chiffrés et réalisés et du fait de l’interdiction d’accès aux locaux à toute entreprise par Mme [G].

Mme [G] fait valoir que la dégradation de l’immeuble constatée par l’expert judiciaire résulte du non-respect de ses propres obligations par le bailleur et qu’elle a procédé elle-même à la rénovation totale du fonds de commerce , qu’aucun élément produit ne permet d’exonérer le bailleur de sa responsabilité quant aux désordres constatés dans le local loué, que les critiques visant le rapport d’expertise judiciaire ne sont pas fondées et que le montant de 60.000 euros réclamé n’est pas justifié par un préjudice certain.

Il sera relevé que le logement situé au dessus de la surface commerciale est utilisé comme réserve par la locataire.

Il ressort du rapport d’expertise de M. [Y] du 5 avril 2019 que le sol de la salle de bain présente un affaissement relativement important certainement dû à des infiltrations au droit du receveur et à une vétusté des lieux, la salle de bain étant décrite comme vétuste et très ancienne.

L’expert indique que l’affaissement du plancher est dû au mode constructif du local qui constitue un ajout à la façade avec support bois, qu’il s’agit de grosses réparations,

Concernant la présence d’un champignon, il est indiqué que ce champignon se développe à la suite d’importantes infiltrations d’eau.

L’expert a relevé que le comble perdu au-dessus du local servant de réserve était très humide et que le propriétaire devait procéder à des recherches relatives aux fuites provenant de la couverture et aux réparations à suivre de manière à préserver le clos et le couvert du comble au-dessus de la réserve.

Par rapport aux constatations réalisées par constats d’huissier de justice le 14 septembre 2017 et le 21 octobre 2017,l’expert mentionne que l’appartement servant de réserve a été débarassé du stockage de différents objets et que la locataire a procédé à la réparation du vitrage de la porte arrière et a remis en état la fenêtre de la réserve, que le vasistas de la salle de bain est fermé, que la locataire a procédé à un nettoyage et un rafraichissement des peintures.

Il indique que l’humidité provient essentiellement du toit et non du chauffage de la réserve et qu’en aucune manière l’eau ne peut provenir du local réserve mais seulement du plénum au-dessus de la réserve.

Il ne ressort pas du rapport d’expertise que les désordres dont se prévaut le bailleur à savoir 'l’état de la structure de la salle de bains du fait du développement d’un champignon lignivore’ sont dus à un défaut d’entretien de la locataire, l’expert invoquant un problème de structure et des fuites dans la toiture et n’imputant à la locataire aucun mauvais entretien à l’origine des désordres constatés.

Par ailleurs, les constats d’huissier ne permettent pas plus d’attribuer la cause des désordres invoqués à un mauvais entretien de la locataire et la bailleresse procède par affirmation en indiquant qu’il existe un logement donné à bail juste au-dessus de la réserve dont les locataires ne se plaindraient pas d’infiltrations alors que l’expert mentionne avoir constaté que 'le comble perdu au-dessus du local réserve était très humide'.

Il sera constaté que l’expert dans ses conclusions précise que l’appartement du premier étage n’est pas habitable mais qu’il est loué à titre de réserve au vu des quittances de loyers.

L’expert précise que la bailleresse ne l’a pas informé du coût des travaux de reprise du toit étant précisé que sa mission prévoit que cette évaluation du coût des travaux utiles devra se faire à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties.

Au vu de ces éléments, il ne peut être retenu que l’expert n’a pas réalisé sa mission.

Il s’ensuit que la bailleresse ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que les désordres qu’elle invoque sont dus à un mauvais entretien de la locataire.

La société Foncière [Adresse 15] invoque par ailleurs la faute de la locataire qui a l’obligation d’informer son bailleur dans un délai raisonnable de l’existence de désordres affectant le local afin notamment d’en prévenir l’aggravation.

Le constat d’huissier de justice du 14 septembre 2017 établi à la demande de la bailleresse et qui décrit l’état de l’ancienne salle de bain ne mentionne aucunement un affaissement du sol de la pièce.

Ce constat est fait par l’expert judiciaire lors de sa visite des lieux le 25 mai 2018.

Il nest donc pas établi que Mme [G] connaissait depuis un temps certain ce désordre et qu’elle n’en a pas prévenu le bailleur dans un délai raisonnable, causant ainsi l’aggravation du désordre .

Le constat d’huissier du 14 septembre 2017 mentionne déjà l’existence d''une sorte de champignon noir et filandreux’ à l’angle du plafond et des murs.

Aucun élément ne permet de déterminer la date d’apparition de ce champignon.

En mai 2018, la bailleresse n’était toujours pas intervenue pour remédier à ce désordre, étant relevé qu’elle ne justifie aucunement d’une intention d’intervenir ni d’une opposition de la locataire pour qu’elle accède aux locaux entre le 14 septembre 2017 et la date de la réalisation de l’expertise.

Il n’est donc pas établi que la locataire n’a pas prévenu la bailleresse dans un délai raisonnable et qu’elle est ainsi à l’origine d’une aggravation du désordre.

A ces motifs, il y a lieu de débouter la société Foncière [Adresse 15] de sa demande de reconnaissance d’une créance de 65 920 euros à l’encontre de Mme [G].

Sur la résiliation du bail commercial

Selon l’article L145-41 du code de commerce dans sa version applicable à la cause, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties le 3 décembre 2009 contient une clause résolutoire qui prévoit : 'A défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance exacte, de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuite ou encore de l’exécution d’une seule des conditions du présent bail et un mois après un simple commandement de payer ou une sommationd’exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieur à l’expiration du délai ci-dessus, sans qu’il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire'.

La bailleresse demande que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit compte tenu de l’absence de régularisation dans le délai d’un mois des manquements reprochés dans les commandements successifs à savoir :

— le règlement des frais de commandement,

— le refus de laisser la bailleresse pénétrer dans les lieux

— l’absence de communication des attestations d’assurances,

— le rebouchage des percements effectués sans autorisation,

— l’occupation de la cour intérieure,

— la vente de cadeaux.

En l’espèce, le premier juge a par des motifs pertinents que la cour adopte relevé que les commandements de payer délivrés le 2 septembre 2021 et le 2 octobre 2021 devaient être considérés comme abusifs en ce qu’ils réclamaient le paiement des loyers de septembre et octobre 2021.

Toutefois, le commandement de payer du 2 octobre 2021, qui vise la clause résolutoire de plein droit du bail, met également Mme [G] en demeure de régler des frais de commandements délivrés le 7 février 2020, le 28 mai 2021, le 3 juin 2021 et le 2 septembre 2021.

Ces manquements sont spécialement sanctionnés par la clause résolutoire.

Le premier juge ne s’est pas prononcé sur ce motif d’acquisition de la clause résolutoire.

Si les frais du commandement délivré le 2 septembre 2021 ne peuvent être mis à la charge de Mme [G], il doit être relevé que celle-ci ne s’explique pas sur le règlement des frais des commandements visés dans le commandement de payer du 2 octobre 2021. Elle ne soutient pas avoir réglé ces sommes et ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du paiement desdites sommes, encore moins dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer.

Mme [G] ne conteste pas dans ses conclusions les commandements délivrés le 7 février 2020, le 28 mai 2021 et le 3 juin 2021, ni ne soutient qu’ils étaient abusifs et que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi par la bailleresse à ce titre.

Elle ne formule aucune demande de délais de paiement.

Or le non-règlement des frais de commandement est spécifiquement sanctionné par la clause résolutoire de plein droit de manière très claire.

Dès lors, la cour, qui n’a pas à apprécier la gravité du manquement, ne peut que constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit du bail.

Le jugement entrepris sera infirmé et la résiliation du bail sera constatée à la date du 2 novembre 2021.

Mme [G] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’éviction à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux égale au montant du loyer et des charges locatives.

Son expulsion sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif du présent arrêt. Il n’y a pas lieu d’ordonner une libération des lieux sous astreinte.

Après déduction du coût du commandement de payer du 2 septembre 2021, de celui du 25 mai 2022 délivré après l’acquisition de la clause résolutoire et de celui du 2 octobre 2021 dont le montant n’est pas justifié par les pièces communiquées,

Mme [G] sera condamnée au paiement de la somme de 305,14 euros au titre des commandements de payer non réglés avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2021.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Selon l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Selon l’article 954 du même code, dans sa version applicable à la cause, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Le jugement entrepris a débouté Mme [G] de sa demande de dommages et intérêts.

L’appel principal ne porte pas sur cette disposition.

Dans le dispositif de ses conclusions, Mme [G] ne demande pas l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts.

La cour ne peut donc que confirmer le jugement sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Il sera sursis à statuer sur ces demandes.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, mis à disposition au greffe ;

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a dit qu’il n’y a pas lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit et en ce qu’il a débouté la SASU Foncière [Adresse 15] de sa demande au titre du déplafonnement du loyer commercial ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Juge recevable la demande d’expertise ;

Avant dire droit sur sur la demande de déplafonnement du loyer commercial, ordonne une expertise et commet pour y procéder M. [S] [K] ([Adresse 4]) inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Caen, avec pour mission de :

— convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception,

— se faire remettre sans délai par les parties ou par tout tiers détenteur les documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée,

— se rendre sur les lieux donnés à bail, les décrire, préciser leurs caractéristiques , déterminer leur surface, dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération,

— procéder à l’examen des faits allégués par les parties et celui des éléments mentionnés aux articles L145-33, L145-34, R145-10, R145-8 et suivants du code de commerce,

— donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement du bail,

— constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer en ce cas de nous en aviser,

Dit que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise,

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise, rendue d’office ou sur simple requête,

Dit que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure Civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

Dit que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

Dit que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties,

Dit qu’avant de déposer son rapport, l’expert fera connaître aux parties ses premières conclusions et leur impartira un délai d’UN MOIS pour formuler dires et observations qu’il annexera avec ses réponses à son rapport définitif ;

Rappelle les dispositions du second alinéa de l’article 276 du code de procédure civile modifiées par l’article 38 du décret n° 2005-1678 du 28.12.2005 aux termes desquelles :

' 'Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge',

' 'Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties',

' 'L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées’ ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe de la cour d’appel de Caen dans le délai de 10 mois à compter de l’avis de consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

Rappelle qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport, accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et adresser un exemplaire de celle-ci aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception.

Dit que les frais d’expertise seront avancés par la société Foncière [Adresse 15] qui devra consigner la somme de 4.000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès du Régisseur d’Avances et de Recettes de la cour d’appel de Caen, avant le 15 décembre 2024 étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, (sauf décision contraire du Juge en cas de motif légitime),

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

Dit que l’expert portera à la connaissance des parties le montant prévisible de ses honoraires à l’issue de la 1ère réunion d’expertise ;

Confie le contrôle et le suivi de la présente mesure à la présidente de la 2ème chambre de la cour d’appel de Caen ;

Dit que dans l’attente de la décision au fond, Mme [G] paiera à la société Foncière [Adresse 15] un loyer égal au montant du loyer qu’elle paye conformément aux dispositions du bail initial ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit du bail commercial conclu entre les parties depuis le 2 novembre 2021 ;

Dit que Mme [M] [C] épouse [G] devra libérer les locaux donnés à bail de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et restituer les clés dans un délai de 3 mois suivant l’accomplissement des formalités de signification du présent arrêt ;

Ordonne l’expulsion de Mme [M] [C] épouse [G] et celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique, passé ce délai ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Autorise la bailleresse à procéder au transport et au séquestre de tous les actifs mobiliers de Mme [M] [C] épouse [G] restés dans les lieux dans un garde meubles, aux frais de cette dernière ;

Condamne Mme [M] [C] épouse [G] à verser à la société Foncière [Adresse 15] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges locatives à compter du 2 novembre 2021 et jusqu’à la date de libération effective des locaux et de restitution des clés ;

Condamne Mme [M] [C] épouse [G] à payer à la société Foncière [Adresse 15] la somme de 305,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2021 ;

Sursoit à statuer sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY