COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 MARS 2026

N° 2026 / 156

N° RG 23/12900

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMA6T

S.C.I. CESAM IMMO

C/

,

[M], [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Nadia DJENNAD

M^e Charlotte LOOS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 1er Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/05083.

APPELANTE

S.C.I. CESAM IMMO

prise en la personne de son représentant légal régulièrement domicilié au siège sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Nadia DJENNAD, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Madame, [M], [U]

née le 1er Janvier 1983 à, [Localité 1] (MAROC), demeurant, [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-008280 du 28/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 2])

représentée par M^e Charlotte LOOS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er mars 2017, la société civile immobilière dénommée CESAM IMMO a donné à bail d’habitation à M., [P], [R] et Mme, [M], [U] un appartement de type 2 au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété situé, [Adresse 3] à, [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 490 euros révisable annuellement.

En vertu d’un avenant conclu le 14 avril 2017, Mme, [M], [U] s’est retrouvée seule titulaire du contrat de bail à la suite du départ de son compagnon.

Le 13 février 2019, elle a saisi le service de santé publique de la Ville de, [Localité 3] pour se plaindre de l’insalubrité du logement, lequel a relevé plusieurs infractions au règlement sanitaire départemental et mis en demeure le bailleur d’y remédier dans le délai d’un mois.

Le 30 mars 2019, les parties ont signé un constat de fin de travaux.

Le 21 septembre 2019, le bailleur a notifié à sa locataire un congé venant à échéance le 28 février 2020 aux fins de reprise de l’appartement pour y loger la mère de l’un des associés de la SCI.

Mme, [U] a contesté la validité de ce congé devant le tribunal judiciaire de Marseille et sollicité avant dire droit une mesure d’expertise à l’effet de remédier aux désordres affectant le logement, dont elle soutenait qu’ils n’avaient pas cessé.

Aux termes d’un premier jugement rendu le 24 septembre 2021, le tribunal a annulé le congé et ordonné la mesure d’expertise demandée, le technicien commis, M., [O], [F], ayant établi son rapport le 28 mars 2022.

Le 4 avril 2022, le bailleur a signifié un nouveau congé pour un motif identique au précédent, venant à échéance le 28 février 2023.

Mme, [U] a quitté les lieux le 31 octobre 2022.

L’affaire ayant été rappelée à l’audience du 12 mai 2023, elle a demandé au tribunal :

— d’annuler le second congé,

— de condamner le bailleur à lui verser une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de son caractère frauduleux,

— et de le condamner également à lui payer une somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

La société CESAM IMMO a conclu au rejet de ces prétentions, faisant valoir que la demande en nullité du congé était devenue sans objet, qu’elle avait exécuté l’ensemble des travaux prescrits, qu’une partie des désordres était imputable à la locataire et que l’expert avait évalué le préjudice subi par cette dernière à la somme de 612 euros.

Par jugement prononcé le 7 juillet 2023, le tribunal a :

— déclaré sans objet la demande de nullité du congé du fait de la résiliation du bail intervenue le 31 octobre 2022 à l’initiative de la locataire,

— condamné la société CESAM IMMO à payer à Mme, [M], [U] une somme de 6.903 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— et condamné la société CESAM IMMO aux dépens.

La société CESAM IMMO a interjeté appel de cette décision le 17 octobre 2023. Aux termes de ses conclusions notifiées le 15 janvier 2024, elle fait valoir :

— que le logement donné à bail ne présentait aucun caractère indécent, mais que les désordres procédaient de causes accidentelles,

— que l’expert a également pointé la responsabilité de la locataire et celle du syndicat des copropriétaires,

— que Mme, [U] n’a procédé à aucune déclaration de sinistre auprès de son assureur à la suite du dégât des eaux provenant de l’étage supérieur et ne l’a jamais avisée de la nécessité de procéder à des réparations,

— et qu’elle s’est exécuté dans le mois suivant la mise en demeure adressée par la Ville de, [Localité 3].

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— à titre principal, de dire et juger qu’elle n’a pas manqué à ses obligations,

— subsidiairement, de dire et juger que les fautes respectivement commises par la locataire, par le syndicat des copropriétaires et par le propriétaire de l’appartement sus-jacent l’exonèrent de toute responsabilité,

— à titre infiniment subsidiaire, de réduire le montant de l’indemnité allouée à la locataire sortante à la somme de 612 euros telle qu’évaluée par l’expert,

— et en tout état de cause, de mettre les entiers dépens à la charge de l’intimée, outre une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions en réplique notifiées le 3 avril 2024, Mme, [M], [U] soutient pour sa part :

— qu’elle demeure recevable à contester la validité du congé en raison de son caractère frauduleux,

— que les travaux sommaires réalisés par le bailleur en suite de l’injonction de l’administration n’ont pas fait disparaître les désordres affectant le logement,

— que ses premières réclamations ont été formulées oralement dès avant le mois de février 2019,

— et que l’expert ne pouvait évaluer son préjudice de jouissance en se basant sur le loyer résiduel demeurant à sa charge après déduction de l’allocation logement.

Elle forme appel incident et demande à la cour :

— d’annuler le congé délivré le 4 avril 2022,

— de condamner la société CESAM IMMO à lui verser une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de son caractère frauduleux,

— de la condamner également à lui payer une somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, outre intérêts de droit à compter de l’assignation en justice,

— et de mettre les entiers dépens à la charge de l’appelante, outre une somme de 2.000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 janvier 2026.

DISCUSSION

Sur la contestation de la validité du congé :

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice.

Au cas présent, Mme, [M], [U], ayant quitté les lieux loués dès le 30 octobre 2022, était dépourvue d’intérêt à agir le 12 mai 2023, date à laquelle l’affaire avait été rappelée à l’audience suite au dépôt du rapport d’expertise, pour contester la validité du second congé dont l’échéance était prévue au 28 février 2023 et réclamer des dommages-intérêts en raison de son caractère frauduleux.

Sur la demande en réparation d’un préjudice de jouissance :

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent en bon état d’usage et de réparation, de lui assurer une jouissance paisible et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Si Mme, [U] ne justifie pas d’une réclamation écrite antérieure, il demeure que la société CESAM IMMO a été informée des désordres affectant le logement loué a minima à compter de la mise en demeure qui lui a été adressée le 25 février 2019 par l’adjoint au maire de la Ville de, [Localité 3] en charge de l’hygiène et de la santé publique, lui imposant de remédier aux causes des moisissures présentes dans la plupart des pièces du logement et d’équiper la cuisine et la salle de bain de ventilations règlementaires.

Il résulte d’autre part du rapport d’expertise judiciaire que les travaux réalisés par le bailleur en suite de cette injonction se sont avérés insuffisants, les murs et cloisons du logement ayant été de nouveau affectés par l’humidité ambiante, dont les causes n’étaient pas uniquement accidentelles. L’expert pointe en effet, à côté des infiltrations en provenance de l’appartement du dessus :

— des remontées d’eau par capillarité en provenance du sol et des façades de l’immeuble,

— un défaut d’étanchéité des joints du bac de douche ou des carreaux de revêtement mural,

— et une pose défectueuse des fenêtres.

D’autre part, la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’exonère pas celle de la société CESAM IMMO qui en est membre, faute pour celle-ci d’établir qu’elle aurait exercé tous les droits qu’elle tient de la loi du 10 juillet 1965 pour intervenir sur les parties communes.

Il reste que l’expert attribue une part de responsabilité à la locataire pour ne pas avoir procédé à une déclaration de sinistre à la suite des infiltrations provenant de l’étage supérieur, ni utilisé convenablement le dispositif de ventilation du logement.

En conséquence, il apparaît que la réparation du préjudice de jouissance subi par Mme, [U], qui ne peut être évaluée sur la base du loyer résiduel demeurant à sa charge après déduction de l’allocation logement, mais qui doit l’être en fonction de la valeur locative du bien, a été justement fixée par le premier juge à la somme de 6.903 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne la société CESAM IMMO aux dépens d’appel,

La condamne en outre à verser à Maître Charlotte LOOS, avocate désignée pour assister Mme, [U] au titre de l’aide juridictionnelle, une somme de 2.000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT