COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 26 FEVRIER 2026

N° 2026/ 100

Rôle N° RG 23/03721 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BK6BZ

[O] [Y] [U]

[J] [U]

C/

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

Société SPCS [C]

S.A. AXA FRANCE IARD

S.A.S. SYNDIC IMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier GUASTELLA

M^e Paul GUEDJ

M^e Isabelle FICI

M^e Françoise BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 06 Février 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 16/01568.

APPELANTES

Madame [O] [Y] [U]

née le 23 Juin 1947 à [Localité 1] (Tunisie), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier GUASTELLA de la SCP GUASTELLA & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

Madame [J] [U]

née le 22 Octobre 1976 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier GUASTELLA de la SCP GUASTELLA & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice LE CABINET SO NICE lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

Sur assignation en appel provoqué délivré à la requête du SYNDICAT DES PROPRIETAIRES, demeurant [Adresse 5]

Société SPCS [C] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège social sis

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Benoît BROGINI de la SELARL BROGINI & GRECH AVOCATS, avocat au barreau de NICE

S.A. AXA FRANCE IARD Prise en sa qualité d’assureur du syndicat des Copropriétaires [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège , demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE

S.A.S. SYNDIC IMMO, demeurant [Adresse 7]

Assignée délivré à la requête du SYNDICAT DES PROPRIETAIRES sur appel provoqué le 21/08/2023 à personne morale habilitée Mme [M] [H] assistante

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 26 février 2026 par mise à disposition au greffe

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [U] et sa fille sont propriétaires de divers droits et biens immobiliers au sein

de la copropriété sis [Adresse 1].

Ces dernières se sont plaintes en décembre 2013 de problèmes d’humidité constitués par des

remontées d’eau dans leur appartement.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a missionné la société SPCS

[C] aux fins de réaliser une recherche de fuite laquelle a été identifiée en une

canalisation d’eaux usées passant sous le plancher de l’appartement de Mesdames [U]

comme étant fissurée.

De janvier à juin 2014 les travaux ont été confiés à la société SPCS [C] consistant à

changer les tronçons de réseau défectueux et la repose d’un réseau neuf avec reprise et

raccordement nécessaire.

Malgré ces travaux, Madame [U] et sa fille se sont plaintes de la persistance de leurs

désordres et ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice le 10 juin

2014 aux fins de solliciter notamment la nomination d’un expert avec mission habituelle en la

matière.

Monsieur [T], expert judiciaire était nommé suivant ordonnance de référé du 4

décembre 2014 et déposait son rapport le 10 février 2016.

Suivant exploit d’huissier en date du 11 mars 2016, Madame [Y]-[U] et

Madame [U] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Nice le syndicat des

copropriétaires [Adresse 1] aux fins de voir ce dernier condamné à faire cesser

les désordres résultant des infiltrations sous astreinte de 500 € par jour de retard en réalisant

les travaux préconisés par l’expert judiciaire et à les indemniser de leur préjudice locatif sur la

période de février 2014 à février 2016.

Par acte d’huissier du 17 janvier 2017 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]

[Adresse 1] a appelé en garantie la société SPCS [C].

Par ordonnance du 12 mars 2018 le juge de la mise en état a ordonné un complément

d’expertise confié à Monsieur [T] lequel a par la suite été remplacé par Monsieur

[L].

Par acte d’huissier du 5 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé

[Adresse 1] a appelé en garantie son assureur la société GAN, le syndic de

l’immeuble, la société SYNDIC IMMO ainsi que l’assureur du syndic la société AXA

Assurances.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2019 le syndicat des copropriétaires de

l’immeuble situé [Adresse 1] a appelé en garantie l’assureur de l’immeuble au

moment du sinistre la société AXA France IARD.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 1er décembre 2021.

L’affaire était appelée à l’audience du 21 novembre 2022.

Suivant jugement réputé contradictoire rendu le 6 février 2023, le tribunal judiciaire de

Nice a, sous le bénéfice de l’exécution :

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à faire

réaliser les travaux de réfection des canalisations préconisés par l’expert et évalués à la

somme de 19. 733 € hors-taxes sous astreinte de 200 € par jour dans les six mois à compter de

la signification de la présente décision.

*condamné la compagnie d’assurances AXA FRANCE IARD assureur du syndicat des

copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à le relever et garantir dans la

limite de 19. 733 € hors-taxes.

*condamné la société SPCS [C] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de

l’immeuble situé [Adresse 1] et sa compagnie d’assurances AXA FRANCE

IARD dans la réalisation de ces travaux dans la limite de 19. 733 € hors-taxes.

*débouté les parties de leurs demandes à l’encontre de la SARL SYNDIC IMMO et de la

société AXA FRANCE assureur de la société SYNDIC IMMO.

*débouté Madame [Y]-[U] et Madame [U] de leurs demandes

indemnitaires.

*condamné la société SPCS [C] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût

de l’expertise judiciaire.

*autorisé Maitre [A] et Maître [R] à recouvrer directement les dépens

dont ils ont fait l’avance sans avoir perçu provision en application de l’article 699 code de

procédure civile.

*condamné sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la société SPCS

[C] à payer :

— à Madame [Y]-[U] et Madame [U] la somme de 5.000 €.

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme de

3.000 €.

— à la SARL SYNDIC IMMO la somme de 3.000 €.

*débouté la compagnie d’assurances AXA FRANCE IARD de sa demande sur le fondement

de l’article 700 du code de procédure civile.

*dit que Madame [Y]-[U] et Madame [U] seront exonérées de toute

participation aux frais de la procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la

loi du 10 juillet 1965

Suivant déclaration reçue au greffe le 9 mars 2023, Madame [Y]-[U] et

Madame [U] ont relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déboute Madame [Y]-[U] et Madame [U] de leurs demandes

indemnitaires.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre

2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses

prétentions, la Compagnie AXA FRANCE IARD demande à la cour de :

*débouter Madame [Y]-[U] et Madame [U] de la totalité de leur

appel.

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de

l’ensemble de ses demandes en garantie formées à son encontre.

À titre subsidiaire.

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de sa

demande de garantie de la S à AXA FRANCE IARD en cas de condamnation du syndicat

réaliser des travaux sur la partie commune ou de condamnation du syndicat à une astreinte.

En tout état de cause.

*dire et juger qu’une franchise contractuelle d’assurances de 1.000 € restera en tout état de

cause à charge du syndicat des copropriétaires.

*condamner tout succombant au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner tout succombant aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la

SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, représentée par Maître Françoise BOULAN,

avocat aux offres de droit.

Au soutien de ses demandes la Compagnie AXA FRANCE IARD rappelle qu’elle est

l’assureur responsabilité civile du syndicat des copropriétaires et donc des conséquences

financières de l’engagement de la responsabilité civile du syndicat.

Aussi elle soutient qu’elle est un assureur de responsabilité et non de choses de sorte qu’elle

ne doit pas le financement de ces travaux qui est à la seule charge du syndicat de même elle

ne n’a pas à garantir le syndicat pour une condamnation à une astreinte qui est une sanction

personnelle.

Par ailleurs elle fait valoir que ses garanties n’auront pas été mobilisées puisque le syndicat

des copropriétaires n’est responsable d’aucune faute d’action ou d’omission pouvant lui être

reprochée.

Elle souligne en effet que les travaux de réfection de la canalisation remontent à 2014 et

qu’en 2016, date de l’expertise, aucune humidité n’affectait l’appartement.

Aussi la persistance d’un préjudice locatif, à le supposer avéré, ne résulte dès lors que de

l’absence de diligences des appelantes.

S’agissant des charges de copropriété il rappelle que celles-ci sont dues par Madame

[Y]-[U] et Madame [U] lesquelles avaient également la possibilité

de résilier l’abonnement EDF.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre

2023 , auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses

prétentions, la société SPCS [C] demande à la cour de :

constatant l’absence de causalité entre les dommages sollicités et les malfaçons énoncées.

*confirmer le jugement de première instance dans son intégralité.

*débouter Madame [Y]-[U] et Madame [U] de l’intégralité de leurs

demandes formulées à son endroit.

*débouter le syndicat des copropriétaires, de l’immeuble situé [Adresse 1], le

syndic et la compagnie AXA de l’intégralité de leurs demandes à son endroit.

*condamner Madame [Y]-[U] et Madame [U], le syndicat des

copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], le syndic et la compagnie AXA

à lui régler la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner Madame [Y]-[U] et Madame [U], le syndicat des

copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], le syndic et la compagnie AXA

aux entiers dépens d’instance distraits selon les dispositions de l’article 699 du code de

procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la société SPCS [C] ne conteste pas la réalité de sa faute

dans la réalisation des travaux mais conteste fermement le lien entre l’ensemble des

préjudices subis par Madame [Y]-[U].

En effet il relève que cette dernière soutient que son appartement a subi des inondations et

qu’un préjudice de jouissance en serait issu mais sans démontrer à aucun moment avoir eu

comme projet la location du bien.

Par ailleurs aucune information n’est transmise sur l’habitabilité du bien et sa salubrité.

Il ajoute qu’il existait des arrivées d’eaux extérieures notamment par le défaut de

fonctionnement de la pompe de relevage tel que souligné par l’expert de sorte que

l’appartement n’était pas louable, soulignant qu’il n’est pas plus démontré le quotient

d’inhabitabilité des lieux lié à son intervention

Enfin si la juridiction venait à considérer que l’appelante a effectivement subi un préjudice de

jouissance, la société SPCS [C] maintient qu’il n’y a pas de lien de causalité entre ce

préjudice et sa faute.

Elle soutient en effet que ce ne sont pas les travaux litigieux qui provoquent les sinistres subis

mais bel et bien des remontées capillaires et des venues d’eau par d’autres canalisations

soulignant que depuis 2014 aucun désordre n’est apparu dans l’appartement dont la cause

pourrait être les canalisations litigieuses.

Par ailleurs elle rappelle que mise en cause dès 2016, elle a immédiatement proposé de

reprendre les travaux mais n’a pu le faire sans avoir l’autorisation de la copropriété et de la

propriétaire.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2025,

auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et de leurs

prétentions, Madame [Y]-[U] et Madame [U] demandent à la cour

de :

* dire et juger recevable leur appel limité.

En conséquence.

*dire et juger que l’exonération de toute participation Madame [Y]-[U] et

Madame [U] aux frais de procédure conformément dispositions de l’article 10-1 de la

loi du 10 juillet 1965 en première instance est définitivement acquise.

*confirmer purement et simplement le jugement rendu le 6 février 2023 par le tribunal

judiciaire de Nice en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé

[Adresse 1] à faire réaliser les travaux de réfection des canalisations préconisées par

l’expert et évalué à la somme de 19. 733 € hors-taxes sous astreinte de 200 € par jour dans les

six mois à compter de la signification de la présente décision.

*dire et juger que les canalisations objet des préjudices subis par elles sont réputées parties

communes.

*dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]

Cessole est responsable des préjudices subis par elles.

*réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 6 février 2023 en ce qu’il a

rejeté leur demande d’indemnisation.

En conséquence.

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à

leur payer les sommes suivantes :

—  87. 687,50 € au titre de la perte de jouissance et des pertes locatives.

—  4.731,67 euros au titre de dommages et intérêts complémentaires relatives aux charges de

copropriété.

-3.623 € au titre des charges foncières.

-547 € au titre de l’abonnement EDF.

*fixer à 560 € par mois à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la réalisation des travaux de

remise en état, le montant de l’indemnité de privation de jouissance subie par elles

*les exonérer de toute participation à hauteur de leur quote-part dans les charges de

copropriété à l’intégralité des condamnations mises à la charge du syndicat des

copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1].

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] au

paiement de la somme de 7.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile en cause d’appel.

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] aux

entiers dépens.

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] aux

entiers dépens d’appel.

*faire application à leur bénéfice des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

pour être déclarées dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de la

présente instance, en ce compris ceux d’appel.

À l’appui de leurs demandes, Madame [Y]-[U] et Madame [U]

rappellent que le tribunal judiciaire de Nice a indiqué que la responsabilité du syndicat des

copropriétaires était engagée dans les préjudices qu’elles avaient subis.

Cette responsabilité résulte notamment du rapport d’expertise de février 2016 de Monsieur

[T] et du rapport complémentaire de Monsieur [L]

Aussi elles soutiennent que les canalisations litigieuses ne pouvant qu’être réputées parties

communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de

l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 mais également sur le fondement des articles 1244 et

1242 du Code civil.

En effet si le syndicat des copropriétaires ne remplit pas ses fonctions ou les remplit mal, il

est responsable du préjudice causé, soit personnellement , soit comme responsable de

l’activité de ses organes et notamment du syndic ou de ses préposés, comme en l’espèce.

Madame [Y]-[U] et Madame [U] rappellent que le syndicat des

copropriétaires est responsable de tous les dommages du fait que ceux-ci ont leur siège dans

une partie commune.

Par ailleurs l’expert [T] a relevé également la carence du syndic en exercice à l’époque

dans le choix de l’entreprise, la société SPCS [C] et dans le non suivi et donc

l’absence de contrôle de chantier et des travaux.

S’agissant de l’indemnisation de leur préjudice, elles soulignent que l’expert [T] avait

indiqué clairement dans son rapport qu’au coût des travaux devant être rapidement réalisés,

s’ajoutaient les préjudices essentiellement constitués par une perte locative d’une durée de

deux ans pour cet appartement.

Elles indiquent verser aux débats huit pièces justificatives de location antérieure permettant

de justifier le montant de la perte locative mensuelle.

Elles soutiennent qu’elles ont été dans l’impossibilité de jouir normalement et paisiblement

de leur lot de sorte que le syndicat des copropriétaires n’aurait pas dû leur réclamer les

charges de copropriété.

Elles sollicitent également la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser des

dommages-intérêts équivalents aux taxes foncières annuelles réglées et à l’abonnement EDF

pour la période d’indisponibilité du bien.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre

2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses

prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1],

représenté par son syndic en exercice LE CABINET SO NICE demande à la cour de :

A titre principal.

*juger recevable et bien fondé son appel provoqué

*joindre la présente instance à l’instance principale diligentée par Madame [Y]-

[U] et Madame [U] enrôlée auprès de la chambre 1-7 sous le numéro RG

23/03721

*confirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté Madame [Y]-[U] et Madame [U] de leurs demandes

indemnitaires.

— autorisé Maitre [A] et Maître [R] à recouvrer directement les dépens

dont ils ont fait l’avance sans avoir perçu provision en application de l’article 699 code de

procédure civile.

— condamné sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la société SPCS

[C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]

Cessole la somme de 3.000 €.

— dit que Madame [Y]-[U] et Madame [U] seront exonérées de toute

participation aux frais de la procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la

loi du 10 juillet 1965

*infirmer le jugement en ce qu’il a :

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à faire

réaliser les travaux de réfection des canalisations préconisés par l’expert et évalués à la

somme de 19. 733 € hors-taxes sous astreinte de 200 € par jour dans les six mois à compter de

la signification de la présente décision.

Statuer à nouveau :

*constater que les désordres et dommages subis par Madame [Y]-[U] et

Madame [U] ont pris fin à l’issue de l’intervention de la société SPCS [C] en

janvier 2014.

*débouter purement et simplement Madame [Y]-[U] et Madame [U]

de l’intégralité de leurs demandes formulées à son encontre.

À titre subsidiaire et si par extraordinaire il était entré en voie de condamnation à son

encontre.

*condamner in solidum la compagnie d’assurances AXA FRANCE IARD , son assureur, la

société SYNDIC IMMO ainsi que AXA FRANCE IARD, assureur de cette dernière et la

société SPCS [C] à le relever et garantir de toutes condamnations financières et

indemnitaires éventuellement prononcées à son encontre.

*condamner toute partie succombant à lui régler en cause d’appel la somme de 5.000 € au

titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner toute partie succombant au paiement des entiers dépens d’instance distraits au

profit de Maître Paul GUEDJ, avocat au barreau d’Aix-en-Provence qui en a fait l’avance

sous sa due affirmation.

Au soutien de ses demandes le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait

valoir que Madame [Y]-[U] et Madame [U] n’avaient interjeté appel

qu’à son encontre de sorte qu’il a été contraint de pallier à la défaillance de ces dernières et

d’appeler en cause les autres parties dont le tribunal a retenu la responsabilité afin de les voir

condamner in solidum à le relever et garantir de l’intégralité des demandes formulées à son

encontre au terme d’assignations aux fins d’appel provoqué des 21 août 2023.

Il précise par ailleurs qu’à son tour et par signification de conclusions et assignation devant la

cour du 8 février 2024, la société AXA FRANCE IARD, son assureur, a assigné l’ancien

syndic, la société SYNDIC IMMO.

Il souligne que les deux experts désignés n’ont jamais constaté la moindre humidité ou

infiltration d’eau, ni même de remontées capillaires actives mais simplement des traces

d’humidité et des remontées capillaires anciennes, se contentant de clichés photographiques

versés aux débats par les appelantes.

Aussi il déplore l’absence de procès-verbal d’huissier laissant apparaître de remontées

capillaires et des infiltrations actives de sorte que la cour ne pourra que considérer qu’aucune

pièce n’atteste la réalité des désordres.

Il souligne que l’expert [T] a déposé son rapport le 10 février 2016 et que dés lors rien

n’empêchait que soient effectués des travaux de reprise.

Ainsi la cour ne pourra que constater que la persistance du préjudice locatif ne découle que de

l’absence de diligences des appelantes.

Par ailleurs il relève qu’aucune pièce n’atteste que les locataires se soient plaints des

désordres allégués et liste un certain nombre d’incohérence sur les baux produits aux débats

par Madame [Y]-[U] et Madame [U] à l’appui de cette demande

indemnitaire.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] demande également à la cour de

rejeter la demandes en remboursement de charges de copropriété, ajoutant que ces dernière ne

pourraient quoi qu’il en soit pas récupérer l’intégralité des charges de l’immeuble sur

d’éventuels locataires conformément aux dispositions légales de la loi du 10 juillet 1989 ainsi

que les demandes faites au titre des taxes foncières et au titre de l’abonnement EDF.

Subsidiairement, s’il était entré en voie de condamnation à son encontre, le syndicat des

copropriétaires [Adresse 1] rappelle que la société SPCS [C] a reconnu

sa responsabilité dans les désordres causés aux appelantes de sorte que cette dernière sera

condamnée à le relever garantir ainsi que le syndic dont la faute commise dans l’exercice de

sa gestion de l’immeuble est caractérisée et son assureur, AXA FRANCE IARD.

À titre infiniment subsidiaire le syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

souligne qu’il n’a jamais formé dans le cadre de ses conclusions aucune demande de

condamnation de la société AXA FRANCE IARD à réaliser des travaux portant sur des

parties communes ou de condamnation à une astreinte mais uniquement aux seules

condamnations financières et indemnitaires qui pourraient être prononcées à son encontre.

******

La Compagnie AXA FRANCE IARD a signifié ses conclusions suivant exploit de

commissaire de justice en date du 5 décembre 2023 à la SA AXA FRANCE IARD en sa

qualité d’assureur de la société SYNDIC IMMO.

La Compagnie AXA FRANCE IARD a signifié ses conclusions suivant exploit de

commissaire de justice en date du 8 février 2024 à la société SYNDIC IMMO.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a signifié ses conclusions suivant

exploit de commissaire de justice en date du 2 décembre 2025 à la SA AXA FRANCE IARD

en sa qualité d’assureur de la société SYNDIC IMMO.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 décembre 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 décembre 2025 et mise en délibéré au 19 février

2026 et prorogée au 26 février 2026.

******

1°) Sur les responsabilités

a) Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]

[Adresse 1]

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]

fait valoir que les experts judiciaires désignés n’ont jamais constaté la moindre humidité ou

infiltration d’eau, ni même de remontées capillaires actives, seulement des traces d’humidité

et de remontées capillaires anciennes.

Qu’il indique qu’aucun constat contradictoire des désordres n’a été effectué au contradictoire

des parties, les experts se contentant d’affirmer au vu de photos remises par Madame

[Y]-[U] et Madame [U] .

Qu’ainsi il considère qu’aucune pièce attestant de la réalité des désordres, sa responsabilité ne

saurait être mise en cause.

Attendu Monsieur [T] dans son rapport d’expertise en page 12 rappelle que Madame

[Y]-[U] a été victime de deux types de désordres distincts à savoir :

— une fuite d’eau sur le réseau d’alimentation en plomb d’eau potable longeant le mur de sa

cuisine.

— des remontées d’eau au niveau de son plancher trouvant son origine dans une canalisation

d’eau usée fissurée passant sous le plancher de son appartement.

Que malgré les travaux réalisés en 2014 cette dernière s’est à nouveau plainte de voir

perdurer les remontées d’eau au niveau de son plancher et des murs de son appartement.

Que l’expert indique que « les photos remises démontrant les remontées d’eau à travers les

planchers concernés sont suffisamment explicites pour rendre les faits incontestables. Ces

remontées d’eau existent donc toujours malgré les travaux réalisés l’année dernière comme

en attestent les dernières photos prises en novembre 2015 »

Que l’expert Monsieur [T] indiquait en page 28 de son rapport que « l’expertise a

permis de constater la véracité des phénomènes et anomalies énoncées avec des remontées

d’eau importantes principalement observées et localisées le long de l’axe de pose du nouveau

collecteur, sous son plancher.

Des investigations complémentaires ( passages d’une caméra dans les collecteurs) ont permis

de diagnostiquer des anomalies importantes et de constater une réalisation non conforme aux

règles de l’art des travaux par SPCS à savoir :

— cassure du réseau neuf.

— canalisations emboîtées en sens inverse.

— non-respect des pentes »

Que l’expert Monsieur [L] lors de sa visite effectuée le 6 novembre 2020, en page 24

de son rapport indiquait « nous avons par ailleurs observé des traces d’humidité sur le sol de

l’appartement de Madame [Y]-[U] et Madame [U] et des remontées

capillaires sur les murs »

Qu’il résulte de ces constatations que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]

[Adresse 1] ne peut valablement douter de la réalité des désordres.

Attendu qu’il ressort du rapport d’expertise de Monsieur [T] en page 28 que

« Madame [Y]-[U] possède un appartement faisant parti de l’immeuble géré

par la SARL SYNDIC IMMO .

Elle se plaint de nuisances subies (remontées d’humidité et d’eau au niveau du sol et de murs

de son appartement) perdurant malgré les récents travaux menés par la copropriété et malgré

la pose d’une canalisation neuve d’eau usée sous le plancher de son appartement. Les autres

nuisances qui étaient préalablement attribuées à un tuyau d’alimentation en eau potable en

plomb, situé dans la cuisine, ont disparues suite à sa réparation »

Et de dire « le litige actuel ne concerne que la canalisation d’eaux usées traversant cet

appartement dans son sous-sol »

Qu’il précise que « la canalisation d’eaux usées qui a été récemment posée en 2014 par la

société SPCS fait partie des ouvrages des parties communes de la résidence et passe sous

l’immeuble »

Que cet élément est indiscutable, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation rappelant dans

un arrêt du 1er juillet 2003 que les canalisations sont réputées parties communes comme étant

comprises dans les éléments d’équipements communs, en ce compris les parties de

canalisation qui traversent des locaux privatifs ou les canalisations encastrées dans un

plancher de parties communes

Qu’ainsi les tuyaux d’évacuation ou d’écoulement, les colonnes montantes, d’eau , de gaz,

d’électricité sont réputées parties communes sauf dispositions contraires du règlement de

copropriété.

Qu’en l’état ce dernier ne qualifiant pas les canalisations ,objet du sinistre, partie privative, il

y a lieu de les qualifier de parties communes.

Attendu qu’aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 , le syndicat des

copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant

leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Que s’il résulte des deux rapports d’expertise que les dommages résultent d’une mauvaise

réalisation des travaux par la société SPCS [C] , il n’en demeure pas moins que

l’origine des préjudices allégués par Madame [Y]-[U] et Madame

[U] trouvent leur origine dans les canalisations d’eaux usées traversant les parties

communes de l’immeuble.

Qu’à ce titre la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]

[Adresse 1] est engagée.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.

b) Sur la responsabilité de la société SPCS [C]

Attendu que l’expert Monsieur [T] indiquait dans son rapport en page 28 que

« l’entreprise SPCS retenue et mandatée par le syndic pour faire ces travaux de terrassement

et d’assainissement est en fait une entreprise de plomberie qui n’a apparemment pas les

qualifications professionnelles requises pour l’ensemble des prestations demandées.

L’entreprise de travaux et donc responsable d’une prestation qui n’a pas été réalisée dans les

règles de l’art. »

Et d’ajouter « des investigations complémentaires ( passages d’une caméra dans les

collecteurs) ont permis de diagnostiquer des anomalies importantes et de constater une

réalisation non conforme aux règles de l’art des travaux par SPCS à savoir :

— cassure du réseau neuf.

— canalisations emboîtées en sens inverse.

— non-respect des pentes »

Qu’en page 17 de son rapport, Monsieur [T] notait que « les anomalies rencontrées et

expliquées au paragraphe précédent attestent qu’il s’agit de malfaçons et que les travaux

commandés à la SPCS n’ont pas été réalisés selon les prescriptions techniques des DTU et

autres documents normatifs et référentiels pour de tels travaux. Les travaux réalisés en 2014

par l’entreprise SPCS sont donc non conformes par rapport aux règles de l’art et révèlent de

nombreuses anomalies de réalisation »

Attendu que l’entreprise SPCS [C] ne conteste pas la réalité de sa faute dans la

réalisation des travaux.

Que l’article 1240 du code civil énonce que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à

autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Que dés lors la responsabilité de l’entreprise SPCS [C] dans les désordres survenus

dans l’appartement de Madame [Y]-[U] et Madame [U] est acquise.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu la

responsabilité de l’entreprise SPCS

c) Sur la responsabilité de la société SYNDIC IMMO

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]

fait valoir que la société SYNDIC IMMO a commis une faute dans l’exercice de sa gestion

d’immeuble

Qu’il ajoute que cette faute a été soulignée par les deux experts judiciaires.

Attendu que l’article 1992 du code civil énonce que « le mandataire répond non seulement du

dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui

dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

Attendu qu’il n’est pas discuté que de janvier à juin 2014, des travaux ont été confiés par la

société SYNDIC IMMO à la société SPCS [C] pour enlever le tronçon de réseau

défectueux et reposer un réseau neuf avec les reprises de raccordements nécessaires.

Qu’un devis a ainsi été proposé à la société SYNDIC IMMO qui permettait de reprendre

l’ensemble du linéaire concerné par ce réseau et la remise en état du plancher de

l’appartement sinistré.

Qu’une fois que les travaux ont été approuvés par l’assemblée générale, le syndic est chargé

de veiller à leur bonne exécution.

Qu’il doit notamment suivre l’avancement des chantiers, vérifier la conformité des prestations

réalisées avec les prescriptions techniques et contractuelles, s’assurer du respect des délais et

du budget prévisionnel, contrôler la qualité des matériaux utilisés et vérifier le paiement des

factures par les copropriétaires.

Que l’expert Monsieur [T] souligne en page 17 de son rapport que « si les travaux

d’assainissement réalisés montrent un manque de professionnalisme il faut préciser que la

société SPCS relève professionnellement du code des métiers n°4322A c’est-à-dire des

métiers de la plomberie (tuyaux d’eau et de gaz), code qui n’a rien à voir avec les métiers

dont les codes et les qualifications professionnelles requis pour une telle prestation sont code

n°1321 : travaux canalisations d’assainissement et code n°1311 : terrassements- fouilles. »

Qu’il est patent comme le relève très justement l’expert que « le choix d’une société ne

s’évalue pas seulement , comme souvent, par le critère de moindre coût des travaux mais

s’évalue d’abord en termes d’adéquation entre les qualifications et les assurances

professionnelles d’une entreprise par rapport à une prestation envisagée. »

Qu’il ressort des obligations d’un syndic que ce dernier doit intégrer la prise en compte de la

qualité d’une entreprise de travaux par rapport aux travaux envisagés.

Que tel n’a pas été le cas en l’espèce.

Que par ailleurs l’exécution des travaux n’a pas été suivie par la société SYNDIC IMMO ,

cette dernière étant dans l’incapacité de remettre à l’expert le document contractuel de

réception des travaux.

Que le syndic n’a pas plus vérifié que la société SPCS [C] était assurée pour les

travaux de terrassement et de pose de réseau.

Qu’or il s’avérera qu’elle n’était pas assurée pour ce genre de travaux

Qu’il ressort de ces éléments que la société SYNDIC IMMO a commis une faute en lien

direct.

dans les désordres survenus dans l’appartement de Madame [Y]-[U] et

Madame [U].

Qu’il convient par conséquent d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que la

responsabilité du syndic ne pouvait être retenue et de dire et juger que la société SYNDIC

IMMO a engagé sa responsabilité dans le sinistre subi par Madame [Y]-[U]

et Madame [U].

2°) Sur les préjudices

a) Sur les travaux de remise en état.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]

demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a été condamné à faire réaliser les

travaux de réfection des canalisations préconisés par l’expert, évalués à la somme de 19. 733

€ hors-taxes sous astreinte de 200 € par jour dans le délai de six mois à compter de la

signification de la présente décision.

Attendu qu’il résulte du rapport de Monsieur [T] déposé le 10 février 2016 que le coût

des travaux de remise en état s’évalue à la somme de 17. 935 € hors-taxes

Qu’à cette somme doit être ajouté le coût des travaux de reprise du parquet chiffré à la somme

de 1.798 € hors-taxes tel que cela résulte du rapport d’expertise de Monsieur [L] du

1er décembre 2021.

Attendu qu’il n’est pas discuté que les désordres constatés par les experts trouvent leur

origine dans les canalisations d’eaux usées traversant les parties communes de l’immeuble.

Que dés lors la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]

[Adresse 1] est acquise et l’oblige à prendre en charge les travaux de réfection

évalué à la somme totale de 19 .733 €

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné le

syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à faire réaliser les

travaux de réfection des canalisations préconisés par l’expert, évalués à la somme de 19. 733

€ hors-taxes sous astreinte de 200 € par jour dans le délai de six mois à compter de la

signification de la présente décision.

b) Sur le préjudice de jouissance et les pertes locatives

Attendu que Madame [Y]-[U] et Madame [U] soutiennent qu’il

résulte clairement des deux rapports d’expertise judiciaire que leur appartement, du fait des

sinistres, est devenu totalement inhabitable et par voie de conséquence non louable.

Qu’ainsi elles s’estiment recevables pour solliciter l’indemnisation de leur perte de jouissance

et de leur perte locative.

Qu’elles produisent aux débats divers contrats de bail permettant de justifier du montant de la

perte locative mensuelle soulignant que le montant du dernier loyer mensuel est de 575 €.

Qu’elles sollicitent ainsi la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé

[Adresse 1] au titre de la perte de jouissance et des pertes locatives à leur payer

la somme de 87. 687,50 € ajoutant qu’à ce jour, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

situé [Adresse 1] n’a toujours pas procédé à l’engagement des travaux de

réparation des canalisations.

Attendu que l’expert [T] concluait en page 22 de son rapport que les préjudice étaient

essentiellement constitué par une perte locative d’une durée de deux ans pour cet appartement

Qu’il ressort en effet des rapport d’expertise que les désordres affectant l’appartement dont

sont propriétaires les appelantes ne permet pas de proposer le bien sur le marché de la

location.

Que Madame [Y]-[U] et Madame [U] versent aux débats à l’appui

de leurs demandes :

— un contrat de bail conclu avec Monsieur [Z] le 1er décembre 2013 pour se finir le 30

novembre 2014 et la facture de résiliation EDF du 27 février 2014

Qu’il convient d’observer d’une part que Madame [Y]-[U] et Madame

[U] ne peuvent demander à se voir indemniser les mois de décembre 2013, de janvier

et février 2014 comme cela apparaît dans le calcul de leur préjudice et d’autre part elles ne

rapportent pas la preuve que le motif de résiliation s’expliquerait par les désordres affectant le

logement,

— un contrat de bail conclu avec Monsieur [B] le 23 avril 2013 pour se finir le 30

avril 2014 et la lettre de résiliation du bail du 13 août 2013.

Qu’il convient d’observer d’une part que Madame [Y]-[U] et Madame

[U] ne peuvent demander à se voir indemniser les mois de mai, juin , juillet, août et

septembre 2013 comme cela apparaît dans le calcul de leur préjudice et d’autre part elles ne

rapportent pas la preuve que le motif de résiliation s’expliquerait par les désordres affectant le

logement :

— un contrat de bail conclu avec Monsieur [E] le 16 octobre 2009 pour se finir le 22

octobre 2010 et la lettre de résiliation du bail du 31 octobre 2019 à la suite des intempéries

intervenues les 24 et 26 septembres 2019

Que le motif de résiliation n’est pas causé par le problème de la canalisation mais des dégâts

causés par les intempéries qui ont donné lieu à déclaration auprès des assurances

— un contrat de bail conclu avec Madame [Q] le 30 avril 2009 pour se finir le 30

avril 2010 et la lettre de résiliation du bail du 23 juillet 2009 laquelle ne mentionne pas que le

motif de résiliation s’expliquerait par les désordres affectant le logement

— un contrat de bail conclu avec Monsieur [I] le 1er décembre 2006 au 30 novembre 2007

— un contrat de bail conclu avec Monsieur [D] le 1er décembre 1999

Qu’il ressort de ces éléments que les appelantes prouvent que le bien était loué régulièrement

avant le sinistre.

Qu’il convient dès lors tenant les observations ci-dessus de dire et juger recevables Madame

[Y]-[U] et Madame [U] en leur demande d’indemnisation mais au

titre de la perte d’une chance de louer le bien.

Qu’il y a lieu par conséquent d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le

syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à payer à Madame

[Y]-[U] et Madame [U] la somme de 60. 000 € en réparation de ce

préjudice, les travaux préconisés n’ayant pas été réalisés.

Qu’il y a lieu par contre de les débouter de leur demande de voir fixer à la somme de 560 €

par mois à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état,

le montant de l’indemnité de privation de jouissance subie, s’agissant de l’indemnisation

d’une perte de chance.

c) Sur les charges de copropriété.

Attendu que les appelantes soutiennent qu’elles n’ont pu jouir normalement et paisiblement

de leur lot et qu’elles sont par conséquence recevables et bien fondées à solliciter que le

syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], qui est à l’origine

de ce trouble, soit condamné à leur payer la somme de 4.731,67 euros en indemnisation des

charges de copropriété qu’elles ont payée.

Attendu que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont

tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments

d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard

de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à

l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article

14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des

parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions

de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des

catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments

pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties

communes et la répartition des charges »

Attendu qu’il convient d’observer que le paiement des charges est une obligation qui incombe

à chaque copropriétaire indépendamment de la jouissance effective de leurs lots de

copropriétés.

Qu’il y a lieu par conséquent de débouter Madame [Y]-[U] et Madame

[U] de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point .

d) Sur la taxe foncière.

Attendu que Madame [Y]-[U] et Madame [U] demandent à la Cour

de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à

leur verser des dommages et intérêts équivalents aux taxes foncières annuelles réglées

pendant la période d’indisponibilité du bien , soit la somme de 3.623 €.

Qu’elles seront déboutées de cette demande s’agissant d’une obligation légale qui incombe au

propriétaire d’un bien immobilier

Que le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

e) Sur les frais d’abonnement EDF

Attendu que les appelantes s’estiment recevables et bien fondées à solliciter la condamnation

du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à leur payer la

somme de 547,67 € au titre des factures EDF de 2015 à 2021.

Qu’il y a lieu de les débouter de cette demande, ces dernières ayant eu la possibilité de

suspendre leur abonnement lorsque le logement était inoccupé mais surtout parce que cette

demande de remboursement ne peut constituer un préjudice réparable dans la mesure où il

n’est pas lié au fait générateur de responsabilité par aucun lien de causalité.

Que le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

3° Sur les demandes à relever et garantir

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]

demande à la cour de condamner la société SCPS [C], la société SYNDIC IMMO et

l’assureur de cette dernière , la SA AXA FRANCE IARD à le relever et le garantir de toute

condamnation éventuellement prononcée à son encontre.

Attendu qu’il n’est pas contesté que la Compagnie AXA FRANCE IARD est l’assureur de la

responsabilité civile du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]

[Adresse 1] dans les limites et conditions d’une police n° 297 838 8004.

Que cette dernière souligne à juste titre qu’elle est l’assureur des conséquences financières de

l’engagement de la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires.

Qu’elle est à un assureur de responsabilité et non de chose.

Que dès lors la Compagnie AXA FRANCE IARD n’a pas à garantir la condamnation du

syndicat des copropriétaires à faire des travaux sur les parties communes tout comme elle n’a

pas à le garantir pour une condamnation à une astreinte, l’astreinte étant une sanction

personnelle attachée au débiteur de la condamnation et non à son assureur.

Qu’il convient par conséquent d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que la

Compagnie AXA FRANCE IARD sera tenue de relever et garantir son assuré le syndicat des

copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] condamné à réaliser les travaux

de réfection des canalisations dans la limite de 19 733 € hors-taxes.

Que par contre, la société SCPS [C] et la société SYNDIC IMMO étant responsables

des désordres causés aux appelantes à l’occasion des travaux réalisés sur ces canalisations,

elles seront condamnées à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

situé [Adresse 1] dans la réalisation des travaux susmentionnés dans la limite de

19 .733 € hors-taxes.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] a

été condamné à payer à Madame [Y]-[U] et Madame [U] la somme

de 60. 000 € au titre de la perte d’une chance de louer le bien.

Qu’il convient aux termes du contrat d’assurance souscrit avec la Compagnie AXA FRANCE

IARD de mobiliser les garanties de cette dernière et de la condamner à relever et garantir le

syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] du paiement de la

somme de 60.000 euros au titre de la perte d’une chance de louer le bien.

Que la société SCPS [C] et la société SYNDIC IMMO étant à l’origine de la perte de

chance indemnisée en raison des désordres causés aux appelantes à l’occasion des travaux

réalisés sur ces canalisations , elles seront condamnées in solidum avec la SA AXA

FRANCE IARD , assureur de la société SYNDIC IMMO à relever et garantir le syndicat des

copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et la Compagnie AXA

FRANCE IARD dans le paiement de la somme de 60. 000 € en réparation de la perte d’une

chance de louer le bien.

4° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante

est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité

ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient d’infirmer le jugement déféré sur ce point, de condamner in solidum la société

SCPS [C], la société SYNDIC IMMO et la SA AXA FRANCE IARD , assureur de la

société SYNDIC IMMO au paiement des entiers dépens de première instance et en cause

d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la

partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais

exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation

économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des

copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à payer à Madame

[Y]-[U] et Madame [U] la somme de 7.000 euros au titre des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Qu’il y a lieu de condamner in solidum la société SCPS [C], la société SYNDIC

IMMO et la SA AXA FRANCE IARD , assureur de la société SYNDIC IMMO à relever et

garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] de cette

condamnation à paiement.

Qu’il y a lieu de condamner in solidum la société SCPS [C], la société SYNDIC

IMMO, la SA AXA FRANCE IARD , assureur de la société SYNDIC IMMO à payer au

syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme de 5.000

euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et

à la Compagnie AXA FRANCE IARD la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Qu’il y a lieu de débouter la société SCPS [C] de sa demande au titre des frais

irrépétibles.

Attendu qu’il y a lieu de faire application au bénéfice de Madame [Y]-[U] et

Madame [U] des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour être

déclarées dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de la présente

instance, en ce compris ceux d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt réputé contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à

disposition au greffe

INFIRME le jugement réputé contradictoire du 6 février 2023 du tribunal judiciaire de Nice

en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à faire

réaliser les travaux de réfection des canalisations préconisées par l’expert et évalué à la

somme de 19. 733 € hors-taxes sous astreinte de 200 € par jour dans les six mois à compter de

la signification de la présente décision.

*autorisé Maitre [A] et Maître [R] à recouvrer directement les dépens

dont ils ont fait l’avance sans avoir perçu provision en application de l’article 699 code de

procédure civile.

*condamné sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la société SPCS

[C] à payer :

— à Madame [Y]-[U] et Madame [U] la somme de 5.000 €.

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme de

3.000 €.

— à la SARL SYNDIC IMMO la somme de 3.000 €.

*débouté la compagnie d’assurances AXA FRANCE IARD de sa demande sur le fondement

de l’article 700 du code de procédure civile.

*dit que Madame [Y]-[U] et Madame [U] seront exonérées de toute

participation aux frais de la procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la

loi du 10 juillet 1965.

STATUANT A NOUVEAU :

DIT que la société SYNDIC IMMO a engagé sa responsabilité dans le sinistre subi par

Madame [Y]-[U] et Madame [U].

DIT que la Compagnie AXA FRANCE IARD n’a pas à garantir la condamnation du syndicat

des copropriétaires à faire des travaux sur les parties communes.

CONDAMNE in solidum la société SCPS [C] et la société SYNDIC IMMO à relever

et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] dans

la réalisation des travaux susmentionnés dans la limite de 19 .733 € hors-taxes.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à

payer à Madame [Y]-[U] et Madame [U] la somme de 60. 000 € au

titre de la perte de chance de louer le bien.

CONDAMNE la Compagnie AXA FRANCE IARD à relever et garantir le syndicat des

copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] du paiement de la somme de

60.000 euros au titre de la perte de chance de louer le bien.

CONDAMNE in solidum la société SCPS [C], la société SYNDIC IMMO, la SA

AXA FRANCE IARD, assureur de la société SYNDIC IMMO à relever et garantir le syndicat

des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et son assureur la

Compagnie AXA FRANCE IARD dans le paiement de la somme de 60. 000 € au titre de la

perte de chance de louer le bien.

CONDAMNE in solidum la société SCPS [C], la société SYNDIC IMMO, la SA

AXA FRANCE IARD, assureur de la société SYNDIC IMMO au paiement des entiers dépens

de première instance en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

DÉBOUTE Madame [Y]-[U] et Madame [U] du surplus de leurs

demandes.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à

payer à Madame [Y]-[U] et Madame [U] la somme de 7.000 euros

au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE in solidum la société SCPS [C], la société SYNDIC IMMO, la SA

AXA FRANCE IARD, assureur de la société SYNDIC IMMO à relever et garantir le syndicat

des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] de cette condamnation à

paiement la somme de 7.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE in solidum la société SCPS [C], la société SYNDIC IMMO, la SA

AXA FRANCE IARD, assureur de la société SYNDIC IMMO à payer au syndicat des

copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme de 5.000 euros au

titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE in solidum la société SCPS [C], la société SYNDIC IMMO, la SA

AXA FRANCE IARD, assureur de la société SYNDIC IMMO à payer à la Compagnie AXA

FRANCE IARD la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile en cause d’appel.

DÉBOUTE la société SCPS [C] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

DIT que Madame [Y]-[U] et Madame [U] seront exonérées de toute

participation à la dépense commune des frais de la présente instance, en ce compris ceux

d’appel conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

CONDAMNE in solidum la société SCPS [C], la société SYNDIC IMMO, la SA

AXA FRANCE IARD, assureur de la société SYNDIC IMMO au paiement des entiers dépens

en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,