ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 13 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01801 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PY3W

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 13 mars 2023

Tribunal judiciaire de BÉZIERS – N° RG 20/00959

APPELANTS :

Monsieur [V] [F]

né le 30 Juin 1988 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Dominique VIAL-BONDON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Madame [M] [Z]

née le 07 Janvier 1989 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Dominique VIAL-BONDON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Monsieur [T] [S]

né le 19 Juillet 1972 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté sur l’audience par M^e Sarah CHARBONNIER substituant M^e Hervé POQUILLON de la SELARL HP AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Maître [C] [W]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Hélène BAUMELOU substituant M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 décembre 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Charlotte MONMOUSSEAU

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Charlotte MONMOUSSEAU, Greffière.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRETENTIONS ET MOYENS :

1- Suivant acte authentique passé en l’étude de Maître [C] [W] notaire, le 8 octobre 2019, M. [V] [F] et Mme [M] [Z], épouse [F] (ci-après les époux [F]), ont acquis de M. [T] [S] un immeuble non bâti sis à [Adresse 14], moyennnant le prix de 131 000 €.

2- Ayant constaté que leur fonds était grevé d’une servitude de passage de canalisation d’eau souterraine au profit de la compagnie nationale d’aménagement de la région Bas-Rhône et du Languedoc qui leur avait été cachée, les époux [F] ont par acte du 26 mai 2020 assigné M. [S] en réduction de prix sur le fondement de la garantie des vices cachés, et Me [W] en responsabilité pour manquement à son obligation d’information et de conseil, devant le tribunal judiciaire de Béziers.

3- Par jugement contradictoire en date du 13 mars 2023, le tribunal judiciaire de Béziers a :

— Débouté M. [F] et Mme [Z] épouse [F], de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamné solidairement M. [F] et Mme [Z] épouse [F], aux dépens,

— Condamné solidairement M. [F] et Mme [Z] épouse [F], à payer :

> à M. [S] la somme de 800 €,

> à Me [W] la somme de 800 €,

sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Rejeté toute demande plus ample ou contraire.

4- M. [F] et Mme [Z] ont relevé appel du jugement le 5 avril 2023.

5- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 23 février 2024, les époux [F] demandent en substance à la cour, au visa des articles 1240, 1641, 1645 et suivants et 1648 du Code civil, de :

— Réformer le jugement rendu le 13 mars 2023 et faire droit à l’appel interjeté,

— Condamner solidairement M. [S] et Me [W] à leur payer les sommes de :

> 44 000€ en restitution du trop-perçu en raison de la dévalorisation du bien,

> 15 000€ au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— Les condamner solidairement à verser la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Les condamner aux entiers depens.

6- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 21 août 2023, M. [S] demande en substance à la cour, au visa des articles 1641, 1643 et suivants du Code civil, de :

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— Débouter les époux [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de M. [S] ;

En tout état de cause,

— Débouter en conséquence les époux [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la partie succombante à verser à M. [S] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

7- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 27 mars 2024, Me [W] demande en substance à la cour, au visa de l’article 1240 du Code civil, de :

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Béziers en date du 13 mars 2023 en toutes ses dispositions,

— Débouter les époux [F] de l’intégralité de leurs demandes formulées à son encontre.

— Condamner les époux [F] à lui payer la somme de 3 900 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

8- Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 novembre 2024.

9- Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

— Sur l’action en garantie des vices cachés

10- En vertu de l’article 1641 du code civil ' le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.'

11- L’article 1643 indique 'il est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

12- En application de cette disposition, si l’acte de vente liant les parties contient une clause précisant que le vendeur n’est pas tenu des vices cachés, celui-ci ne peut se prévaloir d’une telle clause exonératoire de garantie s’il est établi qu’il avait connaissance du vice.

13- Il appartient à l’acquéreur de rapporter cette preuve.

14- Au cas d’espèce, le compromis de vente conclu entre les parties le 20 novembre 2018 de vente comporte une clause aux termes de laquelle 'le vendeur n’a créé ni laissé acquérir aucune servitude sur le bien et qu’à sa connaissance il n’en existe aucune’ et l’acte authentique mentionne seulement l’existence d’une servitude de passage pour accéder à une parcelle voisine.

15- Il n’est pas contesté que M. et Mme [F] n’ont appris que postérieurement à la vente que les deux parcelles acquises de M. [S] cadastrées AK [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et anciennement dénommées parcelle AK [Cadastre 3] étaient en outre grevées d’une servitude de passage de canalisations d’eau en sous-sol au profit d’une parcelle appartenant à la compagnie nationale d’aménagement de la région Bas-Rhône et du Languedoc, l’assiette de cette servitude étant de 40 m de longueur sur 4 mètres de largeur.

16- Il est également constant que l’acte de donation-partage établi le 1er juin 2012 portant acquisition des parcelles litigieuses par M. [S], ne mentionnait pas davantage l’existence de cette servitude.

17- Mention de celle-ci n’est faite, entachée de surcroît d’une erreur quant à sa localisation sur la commune de [Localité 11] au lieu de [Localité 13], que dans l’acte de partage successoral précédent du 3 juin 2011 et, nécessairement, dans celui du 5 septembre 1969 l’ayant instituée.

18- Enfin, l’affirmation des époux [F] selon laquelle la servitude litigieuse était de notoriété publique ne repose sur aucune offre de preuve.

19- C’est en conséquence à bon droit que le premier juge a considéré que la mauvaise foi de M. [S] n’était pas établie en sorte que la clause d’exclusion de garanties au titre des vices cachés stipulée dans l’acte de vente ne pouvait être écartée et que par suite, les époux [F] devaient être déboutés de leurs demandes formées à l’encontre de leur vendeur.

20- Le jugement sera confirmé sur ce point.

— Sur la responsabilité du notaire

21- Il est de jurisprudence constante que le notaire qui instrumente une vente d’immeuble est tenu, pour assurer l’efficacité de son acte, de vérifier par tous moyens à sa disposition, y compris par la consultation des titres des fonds contigus, et des documents cadastraux y afférents, la situation hypothécaire ainsi que les déclarations du vendeur, notamment celles relatives à l’absence de servitude grevant le bien vendu (Civ 1ère 23/11/1999, n°97-12.595, Civ. 1ère 29 juin 2016, n° 15-15.683).

22- Il en résulte que Me [W] ne peut s’exonérer de sa responsabilité, laquelle est de nature délictuelle (Civ 1ère, 6 juin 2018, 17-13.975) par le seul fait de ne pas avoir été informée par le vendeur de l’existence de la servitude litigieuse au motif que lui-même l’ignorait.

23- Le premier juge a, à l’instar de la cour, considéré que la faute de négligence du notaire rédacteur de l’acte était établie. Il a cependant débouté les époux [F] de leurs demandes indemnitaires au motif que les préjudices invoqués étaient incertains s’agissant tant de la perte de valeur du bien que du préjudice moral, et que n’était pas établi le lien de causalité entre la faute et les préjudices allégués.

24- Le préjudice résultant de la faute du notaire dans son obligation d’information et d’assurer la sécurité juridique des actes qu’il dresse est en l’espèce constitué par la perte d’une chance raisonnable pour les acquéreurs, privés d’une information essentielle quant aux charges supportées par leur fonds du fait d’une servitude, de ne pas avoir acquis le bien au prix proposé.

25- La cour considère que ce préjudice est suffisamment établi par les acquéreurs en l’état d’une part des droits conférés à la Compagnie du Bas-Rhône au titre de la servitude litigieuse tels qu’établis par l’acte du 5 septembre 1969 (page 5), à savoir notamment pénétrer et exécuter tous travaux nécessaires pour l’exploitation, la surveillance, l’entretien, la réparation, l’enlèvement de tout ou partie de la canalisation et des ouvrages accessoires, de procéder aux abattages et dessouchages des arbres ou arbustes nécessaires à l’entretien des ouvrages et au regard d’autre part des trois avis de valeur de leur immeuble produits par les appelants tenant compte de ces contraintes et qui permettent à la cour d’évaluer la perte de valeur de l’immeuble à hauteur de 35000€, celui-ci ayant été acquis au prix de 131 000 €.

26- La cour évaluant à 90 % le pourcentage de chance perdue par les époux [F] d’avoir pu contracter à un prix réduit en cette proportion, fixera leur préjudice à hauteur de 31 500 €, somme au paiement de laquelle Me [W] sera condamnée.

27- Il peut être admis par ailleurs que la découverte tardive de la servitude litigieuse a pu, au regard tant de sa nature que de son emprise, générer au détriment des époux [F] un préjudice moral qui sera réparé par la condamnation de Me [W] à leur payer la somme de 3000 €.

28- Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a débouté les époux [F] de leurs demandes à l’égard de Me [W] ainsi qu’en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles allouées à celle-ci.

29- Partie succombante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Me [W] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté M. [V] [F] et Mme [M] [Z] épouse [F] de leurs demandes à l’encontre de Me [W], les a condamnés aux dépens et à payer à Me [W] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne Me [W] à payer à M. [V] [F] et Mme [M] [Z] épouse [F] la somme de 31 500 € à titre d’indemnisation de la perte de chance.

Condamne Me [W] à payer à M. [V] [F] et Mme [M] [Z] épouse [F] la somme de 3000 € à titre d’indemnisation du préjudice moral.

Déboute Me [W] de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles de première instance.

Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne Me [W] aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne Me [W] à payer à M. [V] [F] et Mme [M] [Z] épouse [F] la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Me [W] à payer à M. [S] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président