COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 14 JANVIER 2026

N° 2026 / 005

N° RG 23/06149

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLHE6

[S] [V]

C/

[B] [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Sophie NGUYEN – BONNOME

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de BRIGNOLES en date du 07 Avril 2023 enregistrée au répertoire général sous le n°11-22-000423 .

APPELANTE

Madame [S] [V]

née le 11 Septembre 1955 à [Localité 9] (06), demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Amandine WEBER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Madame [B] [M]

née le 14 Septembre 1985 à [Localité 8] (06), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sophie NGUYEN-BONNOME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Le 30 mai 2018, Mme [V] a donné à bail à Mme [B] [M] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer de 550€, outre 15€ de provision pour charges.

Par ordonnance en date du 17 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection a notamment constaté la résiliation du bail en date du 30 mai 2018 par l’effet d’acquisition de la clause résolutoire acquise au 12 janvier 2021, condamné Mme [B] [M] à régler à Mme [V] la somme de 2214€ à titre de provision sur les loyers et charges arrêtés au 30 juin 2021, autorisé Mme [B] [M] à se libérer de cette somme par mensualités de 90€, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais, et désigné un expert judiciaire afin d’apprécier le caractère décent du logement donné à bail.

Le rapport d’expertise réalisé par M.[F] [U] a été établi le 21 avril 2022.

Par acte d’huissier en date du 25 octobre 2022, Mme [B] [M] a assigné Mme [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], afin de voir constater son trouble de jouissance depuis son entrée dans les lieux, diminuer le loyer de 50% à compter du 30 mai 2018 jusqu’à complète réalisation des travaux de remise en état, condamner Mme [S] [V] à lui payer la somme de 14576€ à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance du 30 mai 2018 au mois de septembre 2022, outre un article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance.

Par jugement rendu le 7 avril 2023, le Tribunal:

CONSTATE l’indécence du logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] pendant le temps de la location de Mme [B] [M],

CONDAMNE Mme [S] [V] à payer à Mme [B] [M] la somme de 5000€ en réparation du préjudice de jouissance,

CONDAMNE Mme [S] [V] à payer à Mme [B] [M] la somme de 173,55€ au titre de la restitution du dépôt de garantie, déduction faite de l’arriéré locatif,

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes,

CONDAMNE Mme [S] [V] à payer à Mme [B] [M] la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [S] [V] aux entiers dépens de l’instance comme visé dans les motifs,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la décision.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé qu’il résulte de l’expertise que le logement donné à bail n’était pas décent, de sorte qu’il a fixé le préjudice de jouissance de la locataire à la somme de 5 000€, qu’après compensation entre les loyers restant dus et le dépôt de garantie il doit être restitué à la locataire la somme de 173,55€.

Par déclaration au greffe en date du 2 mai 2023, Mme [V] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2023 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions elle sollicite:

RECEVOIR Mme [S] [V] en son appel et le dire bien fondé ;

INFIRMER la décision entreprise en toutes ses dispositions :

Statuant à nouveau,

DEBOUTER Mme [B] [M] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNER Mme [B] [M] au paiement des arriérés locatifs arrêté au 09 novembre 2022, soit à la somme 4 472,34 € ;

CONDAMNER Mme [B] [M] au paiement d’une somme de 2.500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer.

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— que même s’il était établi justifier le défaut d’entretien par le bailleur ne saurait justifier le refus des locataires de régler le loyer, le paiement de ce dernier restant fondé sur la fourniture du logement et non sur son état,

— que la dette locative s’élève au départ de la locataire à la somme de 4472,34€,

— qu’elle avait remis en état en 2016 la maison en totalité à la suite du départ des précédents locataires,

— que la locataire est entrée dans les lieux fin mai 2018 et y a habité plus de 4 ans,

— qu’elle a spontanément progressivement changé les fenêtres, et ce dès 2018,

— que des travaux contre l’humidité ont été effectués en 2019,

— qu’elle a procédé aux travaux de reprise du toit dont le délai ne lui est pas imputable,

— qu’elle envisageait d’autres travaux d’entretien mais que pour cela il fallait que les loyers soient payés,

— que les premiers incidents de paiement datent de 2018 à une époque où les infiltrations n’étaient pas présentes,

— que les premiers désordres signalés par la locataire datent eux de novembre 2019 et ont été immédiatement traités,

— que si l’installation électrique ne respecte pas les normes actuelles, elle est sécurisée,

— que l’expert n’a relevé aucune impossibilité d’utiliser certaine pièces,

— que suite à l’expertise elle a souhaité faire réaliser des travaux retardés par l’attitude de la locataire notamment quant aux garde-corps,

— que selon l’expert les seules pièces impactées se limitent à une chambre et une salle d’eau, soit une dizaine de mètres carrés sur les 72 que compte le logement.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, Mme [M] conclut:

RECEVOIR Mme [B] [M] en son appel incident,

DEBOUTER Mme [S] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

CONFIRMER le jugement entrepris en date du 7 avril 2023 en ce qu’il a:

constaté l’indécence du logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] pendant le temps de la location de Mme [B] [M],

Condamné Mme [S] [V] à payer à Mme [B] [M] la somme de 5000€ en réparation du préjudice de jouissance,

Condamné Mme [S] [V] à payer à Mme [B] [M] la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamné Mme [S] [V] aux entiers dépens.

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a:

Condamné Mme [S] [V] à payer à Mme [B] [M] la somme de 173,55€ au titre de la restitution de dépôt de garantie, déduction faite de l’arriéré

locatif.

STATUANT A NOUVEAU

DIRE ET JUGER que Mme [B] [M] est redevable de la somme de 176,45 € au titre de l’arriéré locatif au 4 octobre 2022.

CONDAMNER Mme [S] [V] à rembourser à Mme [B] [M] la somme de 373,55€, après compensation des sommes, au titre du dépôt de garantie.

CONDAMNER Mme [S] [V] à payer à Mme [B] [M] la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du CPC.

LA CONDAMNER aux entiers dépens.

Elle soutient:

— qu’ayant subi plusieurs dégâts des eaux sans que la propriétaire n’intervienne pour réaliser les travaux de remise en état à sa charge, elle a suspendu à tort le paiement de ses loyers pendant plusieurs mois,

— qu’il résulte de l’expertise judiciaire diligentée que le logement loué comporte des risques pouvant porter atteinte à la sécurité des locataires, qu’il existe des éléments non conformes à l’usage d’habitation et une absence de réparation nécessaire au maintien en l’état normal des locaux à louer,

— que dès l’état des lieux d’entrée il a été constaté des problèmes d’humidité de sorte qu’il est faux de dire que le logement a été remis en état avant la location,

— que si en février 2019 deux fenêtres ont été changées , elle a subi son premier dégât des eaux en novembre 2019, puis en novembre 2020,

— qu’elle a dû être relogée durant une semaine au regard de l’ampleur des désordres,

— que malgré les soit disant travaux réalisés par la locataire les conclusions de l’expertise sont claires,

— que l’expert a fait état de son préjudice de jouissance,

— qu’elle a vécu essentiellement dans la cuisine et la salle à manger, craignant pour sa sécurité dans les chambres, où il y avait nécessité d’étayer les poutres dégradées,

— qu’il faudra attendre janvier 2022 puis l’été 2022 pour que les travaux soient réalisés,

— qu’elle sollicite pour son préjudice de jouissance une diminution du loyer de 50% depuis le 30 mai 2018,

— que la dette locative a été fixée par l’ordonnance de référé à la somme de 2214€ au 30 juin 2021,

— que le décompte de la bailleresse est erroné comme reprenant les loyers antérieurs à l’ordonnance de référé et des régularisations au titre des TOM 2020, 2021 et 2022 sans justificatifs et des frais relatifs à des dégradations locatives non justifiés,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2025 et mise en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la demande en indemnisation du préjudice de jouissance pour indécence du logement

L’article 1721 du Code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi dite SRU du 13 décembre 2000, obligent le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent ont été définies par le décret n° 2002/120 du 30 janvier 2002 qui précisent les exigences relatives à l’état du logement ainsi qu’aux éléments d’équipement et de confort de celui-ci. Le décret vise notamment l’état d’entretien du clos et du couvert, du gros 'uvre du logement et de ses accès. De même, le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que des risques de nature à porter atteinte à al sécurité des personnes ont été constatés, à savoir:

— poutre bois support de plancher de la chambre 2 en fléchissement,

— absence de garde corps complémentaire au dessus des allèges des fenêtres de la cuisine,

— dégradation poutre bois support de plafond des combles,

— dégradation et fissuration du mur enterré en fond de caves/débarras.

L’expert mentionne également des éléments non conformes à l’usage d’habitation:

— absence d’isolation thermique des combles,

— ventilation mécanique existante dans la cuisine ne fonctionne pas,

— la porte d’entrée et la porte intérieure donnant sur le garage ne sont pas suffisamment calfeutrées,

— sécurisation électrique nécessaire,

— effondrement partiel du faux plafond suite venues d’eau du toit non réparées.

Il en ressort, comme l’a retenu le premier juge, que le logement donné à bail n’est pas décent. En effet, ces constations révèlent la vétusté du logement et ne peuvent être imputées à un défaut d’entretien par le locataire.

L’état des lieux d’entrée du 30 mai 2018 met en exergue que le logement présente de nombreuses traces d’humidité, des fissures et des peintures écaillées.

Ainsi, quand bien même la bailleresse a changé progressivement les fenêtres en 2018 puis en 2019, la locataire a subi en novembre 2019 un premier dégât des eaux, puis en novembre 2020 un second. Aussi, le préjudice de jouissance a duré pendant le temps de l’occupation de la locataire jusqu’au 4 octobre 2022, date de la sortie.

Ce n’est qu’en janvier 2022, qu’une fenêtre et un volet ont été installés dans les combles et à l’été 2022 que les gardes corps ont été posés, sans que la bailleresse n’établisse que des retard ont eu lieu en raison de l’opposition de la locataire.

En effet, l’attestation de la société VITAL MULTI SERVICES qui prétend que la pose des garde corps n’a pas pu se faire lors de l’occupation des lieux par la locataire ne justifie nullement de la prise de rendez vous qui n’aurait pas été respectée, les mails de 2020 relatifs à ces prises de rendez vous versés à l’appui de cette attestation émanant de l’entreprise en charge du remplacement des fenêtres.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a fixé le montant du préjudice de jouissance de la locataire à la somme de 5 000€, eu égard au rapport d’expertise, au fait que la locataire vivait dans les lieux avec trois enfants en bas âge et à l’intervention de la bailleresse pour réaliser certains travaux dès 2018.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Pour justifier de la dette locative qu’elle sollicite, la bailleresse verse aux débats un décompte (pièce 23), qui ne fait état d’aucune recette au profit de la locataire, alors que cette dernière justifie par ses relevés de compte, avoir versé au gestionnaire du bien, de juillet 2021 à septembre 2022, 1625€ au titre des loyers et de juillet 2021 à avril 202,3 la somme de 2200€ au titre du paiement de l’arriéré locatif arrêté par l’ordonnance de référé du 17 septembre 2021.

Ce décompte reprend les loyers antérieurs à l’ordonnance de référé du 17 septembre 2021 qui a fixé la dette locative à juin 2021 à 2214€.

Il contient des régularisations au titre des taxes d’ordures ménagères alors que la bailleresse ne justifie de la taxe d’ordures ménagères que pour 2020 et 2021.

Il comporte les sommes de 300€ au titre du rebouchage des murs et remise en état de la rampe d’escalier et de 729,85€ au titre du remplacement du vitrage de l’insert cassé, sans que l’état des lieux de sortie ne fasse état de la nécessité du remplacement du vitrage de l’insert, ni que la bailleresse ne s’explique sur les réparations locatives qu’elle a introduite dans le décompte et qui sont contestées.

La bailleresse ne justifiant donc pas de la dette locative qu’elle invoque, il sera retenu celle reconnue par la locataire et établie par ses pièces (33€ au titre de l’année 2021, 129,45€ au titre de l’année 2022) soit 162,45€ au titre des loyers impayés pour les loyers dus à compter de juillet 2021 jusqu’au 4 octobre 2022, outre 14€ au titre de la dette locative relative à l’ordonnance de référé du 17 septembre 2021, dont il faut déduire le dépôt de garantie de 550€, de sorte que la bailleresse est condamnée à lui restituer la somme de 373,55€.

Sur les autres demandes

Mme [V] est condamnée à 2 000€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 7 avril 2023 par le Tribunal de proximité de BRIGNOLES,

SAUF en ce qu’il:

CONDAMNE Mme [S] [V] à payer à Mme [B] [M] la somme de 173,55€ au titre de la restitution du dépôt de garantie, déduction faite de l’arriéré locatif,

Statuant à nouveau et y ajoutant:

CONDAMNE Mme [S] [V] à payer à Mme [B] [M] la somme de 373,55€ au titre de la restitution du dépôt de garantie, déduction faite de l’arriéré locatif,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [S] [V] à régler à Mme [B] [M] la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Mme [S] [V] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT