COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 29 OCTOBRE 2025

N° 2025 / 273

N° RG 24/11636

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNXDJ

S.A.R.L. L’ABONDANCE

C/

[S] [E] épouse [L]

[Z] [D]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jean Bernard GHRISTI

M^e Bruno RODRIGUEZ

M^e Jean-François JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de la mise en état de [Localité 5] en date du 10 Septembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/05409.

APPELANTE

S.A.R.L. L’ABONDANCE

prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean Bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉS

Madame [C] épouse [L]

née le 02 Février 1949 à [Localité 7] (06), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Bruno RODRIGUEZ, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [Z] [D]

né le 06 Décembre 1975 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1], tant en son nom personnel, qu’en qualité d’ayant droit de son père, M. [K] [D], décédé le 2 septembre 2023

représenté par M^e Jean-François JOURDAN, membre de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Benoît LAMBERT, membre de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025, sgné par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière euquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 13 février 2009, la SARL L’ABONDANCE a acquis un fonds de commerce de restaurant exploité dans des locaux en rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] (Var), comprenant le droit au bail commercial consenti par Madame [S] [E] épouse [L], lequel avait fait l’objet d’un renouvellement à compter du 1er janvier 2008 pour une période de neuf ans.

Le 11 mai 2015, le tribunal de commerce de Fréjus a ouvert une procédure de redressement judiciaire au profit de la société L’ABONDANCE.

Par acte du 6 juin 2016, Madame [L] a fait signifier à son locataire un congé avec refus de renouvellement du bail pour motifs graves, venant à échéance le 31 décembre 2016.

Le 23 décembre 2016, la société L’ABONDANCE, assistée de son mandataire judiciaire, a saisi le tribunal de grande instance de Draguignan afin d’obtenir l’indemnisation des préjudices d’exploitation subis en raison de la non-conformité des locaux donnés à bail, notamment du fait d’infiltrations survenues dans le courant de l’année 2013. Elle a été déboutée de cette action par un jugement rendu le 21 février 2019, confirmé par un arrêt de la cour de céans du 25 mars 2021.

Le 31 mai 2018, la société L’ABONDANCE, qui s’était maintenue dans les lieux, a saisi ce même tribunal aux fins d’entendre prononcer la nullité du congé et obtenir paiement d’une indemnité d’éviction. Elle a été une nouvelle fois déboutée par un jugement rendu le 13 octobre 2022, désormais définitif, qui a ordonné son expulsion.

Par actes délivrés les 25 et 26 juillet et 2 août 2022, la société L’ABONDANCE a assigné Madame [L] d’une part, et MM. [K] et [Z] [D] d’autre part, pris en leur qualité de propriétaires de l’appartement situé au-dessus des locaux commerciaux, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins :

— de voir ordonner une expertise relativement aux sinistres ayant compromis l’exploitation de son fonds,

— d’entendre condamner la bailleresse à effectuer les travaux de mise en conformité des locaux,

— et d’obtenir paiement d’une provision de 260.000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices.

[K] [D] est décédé en cours de procédure le 2 septembre 2023, en l’état d’un testament instituant son fils [Z] [D] comme légataire à titre universel.

Les défendeurs ont saisi le juge de la mise en état de plusieurs fins de non-recevoir.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 10 septembre 2024, ce magistrat a déclaré irrecevables l’ensemble des demandes formées par la société L’ABONDANCE, a constaté l’extinction de l’instance et l’a condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à chacun des défendeurs une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu les moyens tirés de la prescription et de l’autorité de chose jugée s’agissant des sinistres survenus en 2013, et celui tiré du défaut de qualité ou d’intérêt à agir s’agissant des sinistres ultérieurs.

La société L’ABONDANCE a interjeté appel de cette décision le 24 septembre 2024, l’affaire ayant reçu fixation à bref délai conformément à l’article 906 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées le 31 octobre 2024, l’appelante précise que ses demandes ne concernent pas les dommages subis en 2013, mais trois autres sinistres de type dégâts des eaux survenus en 2019, 2020 et 2022.

S’agissant de l’action introduite contre Madame [L], elle soutient que la responsabilité contractuelle du bailleur peut subsister au-delà de la période de location et que le non-renouvellement du bail n’a été consacré en justice que le 13 octobre 2022, alors qu’aucune suite effective n’avait été donnée au congé. Subsidiairement, elle fonde ses demandes sur la responsabilité délictuelle.

S’agissant des demandes formées contre Monsieur [Z] [D], elle invoque la responsabilité encourue pour troubles anormaux de voisinage.

Elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise, et statuant à nouveau :

— de déclarer ses demandes recevables,

— d’ordonner une expertise à l’effet de déterminer l’origine des dommages subis et d’évaluer ses préjudices,

— de renvoyer l’affaire devant le tribunal judiciaire de Draguignan,

— et de condamner chacun des défendeurs à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

Par conclusions notifiées le 20 décembre 2024, Madame [S] [L] fait valoir que l’appelante est occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux depuis le 1er janvier 2017, de sorte qu’elle ne dispose pas d’une qualité ni d’un intérêt légitime à agir pour se plaindre de désordres ultérieurs. Elle demande à la cour de confirmer l’ordonnance déférée et de condamner en sus l’appelante à lui verser une somme de 3.500 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Par conclusions notifiées le 19 décembre 2024, Monsieur [Z] [D] soutient pareillement que l’occupant sans droit ni titre est dépourvu d’intérêt légitime à agir contre les tiers en réparation d’un trouble de jouissance. Il conclut à la confirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions et réclame en sus paiement d’une somme de 3.500 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

DISCUSSION

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Sur les demandes dirigées contre la bailleresse :

En vertu des articles 1719 et 1721 du code civil, le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant toute la durée du bail et de le garantir contre les vices ou défauts qui en empêchent l’usage.

Cette obligation cesse en même temps que le bail, et le propriétaire des locaux n’est pas tenu de garantir l’occupant sans droit ni titre contre un quelconque trouble de jouissance.

En l’espèce, le bail a pris fin le 31 décembre 2016 par l’effet d’un congé avec refus de renouvellement, peu important que celui-ci n’ait été validé qu’aux termes d’un jugement rendu le 13 octobre 2022, cette décision ayant un effet rétroactif.

Il n’est pas démontré d’autre part que Madame [L] aurait renoncé dans l’intervalle au bénéfice dudit congé.

Enfin, la société L’ABONDANCE ne rapporte aucunement la preuve d’une faute de nature délictuelle commise par l’intimée après la fin de la période de location et présentant un lien de causalité direct avec les préjudices invoqués.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu que l’action tendant à l’indemnisation de troubles subis postérieurement à l’expiration du bail était irrecevable pour cause de défaut d’intérêt à agir.

Sur l’action dirigée contre le propriétaire voisin :

Le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage s’applique à tous les occupants d’un immeuble en copropriété, quelque soit le titre de leur occupation.

En revanche, l’occupant sans droit ni titre est dépourvu d’intérêt légitime à agir contre les tiers en réparation d’un trouble de jouissance.

L’action introduite à l’encontre de Monsieur [Z] [D] est donc pareillement irrecevable.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance déférée,

Y ajoutant,

Condamne la société L’ABONDANCE aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à payer à chacun des intimés une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT