COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 21 JANVIER 2026

N° 2026 / 017

N° RG 23/00702

N° Portalis DBVB-V-B7H-BKTXO

[I] [D] [T] [P]

C/

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 14 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00861.

APPELANT

Monsieur [I] [D] [T] [P]

né le 13 Août 1951 à [Localité 3] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e José-Marie BERTOZZI, membre de la SELARL CABINET FB JURILEX, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] sis à [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET CROUZET ET BREIL lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Thibault POZZO DI BORGO, membre de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargée du rapport

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte authentique du 10 novembre 2016, M. [R] [Y] a vendu à M. [D] [I] [P], notamment, le lot n°68 correspondant à un appartement au 4ème étage au sein de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 5], dénommée [Adresse 4].

Cette copropriété est administrée par son syndic en exercice, le Cabínet CROUZET & BREL.

Un litige s’est élevé quant à l’édificatíon d’une véranda sur sa terrasse par M. [I] [P].

Par acte d’huissier de justice du 22 février 2021, le syndicat des copropriéteires [Adresse 4] a fait citer M. [I] [P], en remise en état initial la terrasse du lot n°68 par le retrait de la véranda et la façade de l’immeuble.

Par jugement rendu le 14 novembre 2022, le Tribunal:

Prononce la révocation de l’ordonnance de clôture du 19 mai 2022 à effet au 29 août 2022;

Prononce la clôture au 16 septembre 2022 ;

Condamne M. [I] [P] à remettre en l’état initial la terrasse du lot n°68 par le retrait de la véranda et à remettre dans son état d’origine la façade de l’immeuble ;

Dit que faute pour M. [I] [P] d’avoir déféré à cette obligation, il sera, passé le délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision, condamné à une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard et ce pendant un délai de quatre mois ;

Dit qu’à l’expiration de ce délai de quatre mois, à défaut de retrait total de la véranda litigieuse, il appartiendra au syndicat des copropriétaires de solliciter du Juge de l’exécution la liquidation de cette astreinte provisoire ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts au titre des préjudices esthétiques et financiers;

Déboute M. [I] [P] de sa demande d’instauration d’une mesure de médiation ;

Condamne M. [I] [P] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [I] [P] au paiement des entiers dépens;

Juge n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que M.[P] ne démontre pas avoir obtenu une autorisation d’assemblée générale pour construire une véranda fermant sa terrasse côté ouest, qui contrairement aux autres fermetures réalisées dans l’immeuble dans la continuité de la façade, apparaît comme un rajout portant atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble et donc à son harmonie.

Par déclaration au greffe en date du 9 janvier 2023, M.[P] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2023,auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions il sollicite:

REFORMER la décision dont appel et statuant à nouveau,

JUGER que la seconde fermeture de la terrasse a été réalisée selon autorisation de l’assemblée générale du 04/09/2002 et qui figure dans le corps de l’acte authentique dressé par Me [W] notaire, lors de l’acquisition par M. [P] dudit bien immobilier est en harmonie avec la façade de l’immeuble,

JUGER que la majeure partie des terrasses sont également fermées tant en façade Sud qu’en façade Ouest,

EN CONSEQUENCE,

JUGER que la bonne foi de M.[P], qui est de nationalité allemande, ne parlant pas la langue française et ne connaissant a fortiori pas la législation française, est patente ;

DONNER ACTE à M. [P] de son accord pour procéder au recalcul des tantièmes relatifs à cette extension de 18 m2 et de son accord à régler les frais afférents à cette modification ainsi que les charges de copropriété qui en résultent avec effet rétroactif.

DEBOUTER le SYNDICAT ES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] de toutes ses demandes, fins et conclusions, et notamment celles formulées dans le cadre de leur appel incident,

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] à régler la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du NCPC, outre les entiers dépens,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

JUGER que le syndicat des copropriétaires ne s’est jamais opposé formellement à l’instauration d’une mesure de médiation ;

ORDONNER une médiation afin de trouver une solution satisfaisante avec l’aide d’une tierce personne impartiale désignée par la Cour d’Appel,

RESERVER l’ensemble des demandes y compris les dépens de justice.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— que la présente instance ne concerne que la deuxième véranda d’une surface de 18 m² située à l’arrière et donnant sur les parkings,

— qu’il a bien réalisé les travaux de fermeture, au printemps 2017, avec l’accord verbal de l’ensemble des copropriétaires qui ont eux mêmes fermé leur balcon en véranda,

— que l’AG du 4 septembre 2002 a autorisé son auteur à créer une fermeture de son balcon côté sud, sur la façade de l’immeuble (travaux réalisés par celui-ci) mais également la création d’une véranda sur le balcon ouest de son appartement,

— que cette véranda étant inférieure à 20m² ne nécessitait aucune déclaration préalable de travaux,

— que ces travaux respectent les profilés et la couleur utilisée sur les fermetures existantes côté mer, il n’y a pas atteinte à l’harmonie de l’immeuble,

— que si un arrêté a été pris le 2 mars 2018 suite à la fermeture en question aucune suite n’a été donnée ni sur le plan pénal, ni sur le plan administratif,

— qu’il lui a été réclamé par le trésor public la taxe d’aménagement concernant ces travaux qu’il a réglé,

— qu’il accepte un recalcul des tantièmes du fait de ces travaux,

— qu’il n’y a aucun préjudice,

— qu’il est de nationalité allemande et de bonne foi et sollicite une mesure de médiation.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions le syndicat des copropriétaires conclut:

JUGER le syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » recevable et fondé en ses demandes,

CONFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 14 novembre 2022 en ce qu’il a statué comme suit :

« CONDAMNE M. [I] [P] à remettre en l’état initial la terrasse du lot n°68 par le retrait de la véranda et à remettre dans son état d’origine la façade de l’immeuble ;

DIT que faute pour M.[I] [P] d’avoir déféré à cette obligation, il sera, passé le délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision, condamné à une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard et ce pendant un délai de quatre mois ;

DIT qu’à l’expiration de ce délai de quatre mois, à défaut de retrait total de la véranda litigieuse, il appartiendra au syndicat des copropriétaires de solliciter du Juge de l’exécution la liquidation de cette astreinte provisoire ;

DEBOUTE M. [I] [P] de sa demande d’instauration d’une mesure de médiation ; »

REFORMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 14 novembre 2022 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » de sa demande de dommages et intérêts au titre des préjudices esthétiques et financiers,

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNER M.[I] [P] à verser au Syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts au titre des préjudices esthétiques et financiers,

En toutes hypothèses,

DEBOUTER M.[I] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER M. [I] [P] à verser au Syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER M. [I] [P] aux entiers dépens, en ce compris le procès-verbal de constat d’huissier en date du 12 janvier 2021, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son offre de droit.

Il soutient:

— que l’auteur de l’appelant a été autorisé par l’AG du 4 septembre 2002 à édifier une véranda sur sa terrasse ouest sous condition préalable d’obtenir l’autorisation des services de la commune de [Localité 5],

— que l’appelant a fait édifier sur sa terrasse une véranda sans autorisation préalable de la commune comme cette dernière en atteste,

— que cette autorisation était nécessaire puisqu’une véranda impacte nécessairement l’esthétique d’une façade et doit par conséquent être en conformité avec les perspectives de vue imposées par le code de l’urbanisme et le PLU,

— que ce n’est que le 14 février 2018 qu’une demande de régularisation a été faite à laquelle par arrêté du 2 mars 2018 le maire a fait opposition, de sorte que la véranda est illégale,

— que cette installation porte atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble,

— que l’appelant crée une confusion entre les loggias (balcons couverts et fermés sur les côtés) côté sud fermées par les copropriétaires par des baies vitrées et la véranda en question qui se définit comme une espace clos dont les parois sont faites de vitrages qui met en relation l’appartement avec l’extérieur, augmentant ainsi la surface de l’appartement, ce qui porte atteinte aux droits des autres copropriétaires,

— que cette véranda côté ouest est étrangère aux balcons côtés sud fermés par des baies vitrées,

— que l’absence de poursuite comme le règlement d’une taxe ne sont pas de nature à régulariser la situation,

— qu’il a tenté une démarche amiable par des courriers et mises en demeure,

— qu’aucun accord n’est possible, à ce jour l’appelant n’a pas exécuté le jugement, ce qui justifie pleinement l’astreinte,

— qu’il subit un préjudice esthétique et un préjudice financier résultant des charges que la copropriété aurait pu réclamer si l’ouvrage avait été valablement édifié et enregistré.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025 et mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION:

Il est rappelé que les demandes tendant à voir dire et juger, prendre acte ou constater ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les sollicite, hors cas prévus par la loi, de sorte qu’il ne sera pas statué sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande d’organisation d’une mesure de médiation

L’article 131-1 du code de procédure civile dispose que le juge saisi d’un litige peut après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation.

Le médiateur désigné par le juge a pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

La médiation peut également être ordonnée en cours d’instance par le juge des référés.

En appel, le syndicat des copropriétaires s’oppose à toute médiation.

Aussi, le jugement est confirmé en ce qu’il l’a écartée.

Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires en remise en état de la terrasse ouest du lot 68

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs cl’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes:

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès;

— le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées;

— les locaux des services commun ,

— les passages et corridors;

— tout élément incorporé dans les parties communes;

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres:

— le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

— le droit d’édifier les bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes;

— le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins;

— le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes;

— le droit d’affichage sur les parties communes;

— le droit de construire afférent aux parties communes.

L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que dans le silence ou la contradiction des titres, la quotepart des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant:

b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2002, résolution 9, a autorisé le précédent propriétaire du lot 68, propriété de l’appelant, à créer une véranda sur le balcon ouest de l’appartement sous la condition d’obtenir au préalable de l’exécution l’autorisation des services de la Mairie.

Il n’est pas contesté que l’appelant a fait édifier cette véranda au printemps 2017 sans autorisation de la Mairie.

En effet, par un courrier du 18 janvier 2018, la Mairie confirme qu’il n’a été déposé aucune demande administrative et ce n’est que postérieurement le 14 février 2018 que l’appelant a sollicité la régularisation auprès de cette dernière, qui l’a refusée par arrêté du 2 mars 2018 au motif que la véranda ne respecte pas la qualité et l’harmonie de l’ensemble bâti dans son environnement.Un procès verbal d’infraction a été communiqué au procureur de la république. Le fait qu’aucune suite n’ait été donnée ou que la taxe d’aménagement ait été réglée au trésor public ne saurait valoir régularisation.

En conséquence, l’appelant n’a pas respecté la condition préalable à l’autorisation, qui avait été donnée par l’assemblée générale pour l’édification de cette véranda.

L’accord verbal de l’ensemble des copropriétaires, allégué par l’appelant, quand bien même il serait établi, ce qui n’est pas le cas, ne serait pas suffisant. Une autorisation par l’assemblée générale était nécessaire pour cette véranda côté ouest en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, cette véranda affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble.

En effet, il ressort de la lecture du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 12 janvier 2021, que plusieurs appartements ont fermé leurs balcons dans la continuité de la façade en apposant des baies vitrées sur la seule face ouverte de ces derniers, or la création de la véranda litigieuse, contrairement aux autres fermetures réalisées, n’a pas été construite dans le prolongement des murs de l’immeuble mais apparaît visiblement comme un rajout qui ne s’incorpore pas dans l’harmonie de l’immeuble.

En outre, la véranda en question, qui se définit comme une espace clos dont les parois sont faites de vitrages, met en relation l’appartement avec l’extérieur, comme cela résulte des photographies de l’annonce de location du bien par le site Airbnb, augmentant ainsi la surface de l’appartement de 18 m² et portant atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Par conséquent, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné M. [I] [P] à remettre en l’état initial la terrasse du lot n°68 par le retrait de la véranda et à remettre la facade de l’immeubIe dans son état d’origine et ce sous astreinte, cette dernière se justifiant d’autant plus qu’aucune exécution de ce jugement dont appel n’est intervenue malgré l’exécution provisoire.

Sur la demande de dommages et intérêts

Faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier du quantum du préjudice esthétique allégué et de la réalité du préjudice financier revendiqué, basé sur de simples allégations, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté ces demandes.

Sur les autres demandes

M.[P] est condamné à 2 000€ d’article 700 du code d eprocédure civile outre aux entiers dépens d’appel, avec distraction au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 novembre 2022 par le Tribunal judiciaire de GRASSE,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M.[P] à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET CROUZET ET BREIL la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE M.[P] aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT