ARRÊT DU

04 mars 2026

DB/CH

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N° RG 25/00308 -

N° Portalis DBVO-V-B7J-DKU5

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[H] [T]

C/

[Q] [S]

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 80-2026

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Madame [H] [T]

née le 22 avril 1974 à [Localité 1] 62

de nationalité française,

domiciliée : [Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Patrick KABOU, avocat postulant au barreau du GERS et par M^e Xavier DELAVALLADE, SCP DELAVALLADE-RAIMBAULT, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

APPELANTE d’un jugement du tribunal judiciaire d’AUCH en date du 05 mars 2025, RG 23/01132

D’une part,

ET :

Madame [Q] [S]

née le 17 juillet 1959 à [Localité 3]

de nationalité française, retraitée

domiciliée : [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Clara BOLAC, SCP ML D’ARGAIGNON-CLARA BOLAC, avocat postulant au barreau du GERS

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 07 janvier 2026, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre,

Assesseur : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de :

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

en application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

'

FAITS :

Par acte authentique établi le 25 novembre 2020, [Q] [S] a vendu à [X] [D] et [H] [T], agissant solidairement entre eux, une maison à usage d’habitation avec jardin et piscine située [Adresse 3] à [Localité 5] (32).

Le prix a été fixé à 247 000 Euros payé comptant.

Il a été mentionné à l’acte :

'L’acquéreur prendra le bien objet des présentes dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment à raison des fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien et de tous les éboulements qui pourraient en résulter par la suite, la nature du sol et du sous-sol n’étant pas garantie.

De même, le vendeur ne sera tenu à aucune garantie en ce qui concerne, soit le défaut d’alignement, soit l’état des biens et les vices de toute nature, apparents ou cachés, insectes, parasites ou végétaux parasitaires dont ils peuvent être affectés.

ETAT RELATIF AUX INSTALLATIONS D’ASSAINISSEMENT :

Le bien objet du présent acte n’est pas soumis à l’obligation de raccordement prévue par les articles L. 1331-1 et suivants du code de la santé publique, pour être situé dans une zone d’assainissement non collectif dépourvue de réseau. Il est équipé d’un dispositif individuel d’assainissement.

Le vendeur indique que ce dispositif a fait l’objet d’une vérification par le SPANC de la communauté des communes du Bas Armagnac situé à [Adresse 4] en date du 27 octobre 2017 conformément aux articles L. 1331-11-1 du code de la santé publique, L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation et L. 2224-8 III du code général des collectivités territoriales. Mais il précise que ce contrôle a révélé les défauts de conformité ci-après mentionnés et auxquels il n’a pas été remédié ce jour 'DISPOSITIF NON CONFORME'.

Conclusion visite : système de traitement secondaire des eaux usées absent.

Travaux à réaliser : eaux prétraitées et eaux pluviales à séparer.

Mise en place d’un système de traitement secondaire pour l’ensemble des eaux usées.

L’acquéreur, pleinement informé de cette situation, des travaux prescrits par le compte rendu de contrôle annexé aux présentes et de ses conséquences, déclare toutefois vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur. Il reconnaît notamment être parfaitement informé des dispositions de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation imposant notamment à l’acquéreur la réalisation des travaux de mise en conformité exigés dans le délai maximal d’un an après l’acte de vente.'

Par lettre du 7 mai 2021, Mme [T] et M. [D] se sont plaints auprès de Mme [S] de l’existence de vices cachés :

— absence de chauffage par non-fonctionnement de la climatisation réversible,

— nombreux trous dans les murs,

— couvercle de filtre à sable de la piscine cassé mettant la filtration hors d’usage, aspirateur central hors d’usage,

— absence de mas d’antenne, absence de boîtiers de la parabole.

Une expertise amiable, effectuée par le cabinet Ixi, mandaté par l’assureur de Mme [T], a été réalisée en présence de l’expert mandaté par l’assureur de Mme [S] et a donné lieu à un rapport établi le 30 octobre 2021 constatant :

— L’absence d’air chaud en sortie des bouches du système de pompe à chaleur,

— L’absence de télécommande du système,

— L’obstruction du système de fosse d’assainissement par bouchage d’un tuyau.

Après vaine conciliation devant M. [C], conciliateur de justice à Auch, par acte délivré le 9 octobre 2023, Mme [T] et M. [D] ont fait assigner Mme [S] devant le tribunal judiciaire d’Auch afin de la voir condamner à leur payer, en principal, le coût des réfections, soit 12 586,49 Euros outre un total de 45 000 Euros à titre de dommages et intérêts, en expliquant avoir été victimes d’une tromperie lors de l’achat de la maison.

Par jugement rendu le 5 mars 2025, le tribunal judiciaire d’Auch a :

— débouté Mme [H] [T] et M. [X] [D] de leurs demandes,

— condamné in solidum Mme [H] [T] et M. [X] [D] à verser à Mme [Q] [S] la somme de 1 500 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [H] [T] et M. [X] [D] au paiement des entiers dépens, avec distraction,

— rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le tribunal a estimé qu’il était établi tant par l’expertise que par d’autres documents que le système de chauffage par pompe à chaleur ne fonctionnait pas, mais que le coût exact de sa réfection n’était pas justifié ce qui ne permettait pas de dire que le défaut portait sur un élément déterminant du consentement des acquéreurs ; qu’il n’était pas justifié que la canalisation du système d’assainissement était bouchée lors de la vente ; et qu’enfin ni les dispositions du code de la consommation ni celles sur la délivrance conforme ne pouvaient être invoquées.

Par acte du 15 avril 2025, [H] [T] a déclaré former appel du jugement en désignant [Q] [S] en qualité de parties intimée et en indiquant que l’appel porte sur les dispositions du jugement qui ont rejeté ses demandes, qu’elle reprend dans son acte d’appel.

La clôture a été prononcée le 26 novembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de la Cour du 7 janvier 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par dernières conclusions notifiées le 18 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [H] [T] présente l’argumentation suivante :

— Elle a été victime d’un dol :

* l’ensemble du système de climatisation et de chauffage ne fonctionnait pas lors de la vente, et un tuyau du système d’assainissement était bouché, comme en atteste un sms qu’elle a envoyé à Mme [S], ainsi qu’une intervention de la société Larbarbe et Mano sur la climatisation le 28 janvier 2021.

* le système de chauffage n’a fait l’objet d’aucun entretien pendant 14 ans, mais seulement d’un diagnostic d’un coût de 68,68 Euros et, devant l’expert amiable, Mme [S] a reconnu qu’il n’avait jamais fonctionné ; il faut exposer 960 Euros + 9 696,11 Euros pour le remettre en état.

* la clause d’exonération concernant le système d’assainissement stipulée à l’acte de vente ne vise pas l’obstruction d’une canalisation ; il faut exposer 2 250,38 Euros pour remettre en état le système d’assainissement.

* des trous dans les murs avaient été dissimulés ainsi qu’un branchement d’arrivée d’eau qui était arraché.

— Elle a été préjudiciée :

* elle a été contrainte d’utiliser des radiateurs pour se chauffer et a subi de nombreux désagréments.

* son projet de mise en location de chambres d’hôtes et de roulottes sur le terrain a dû être décalé.

* elle s’est également séparée de M. [D].

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— annuler le jugement,

— condamner Mme [S] à lui payer :

* 12 586,49 Euros correspondant au montant des travaux de réfection,

* 30 000 Euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

* 15 000 Euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

* 3 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— mettre les dépens à la charge de Mme [S].

*

* *

Par dernières conclusions notifiées le 20 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [Q] [S] présente l’argumentation suivante :

— Mme [T] n’allègue d’aucun motif d’annulation du jugement.

— S’agissant du système de chauffage :

* il a été installé en 2006 et elle a indiqué, dans l’acte de vente, qu’il n’a fait l’objet d’aucun travaux au cours des 10 années précédent la vente.

* elle l’a régulièrement fait entretenir, même si elle n’a pas conservé les factures, sinon il n’aurait pas pu fonctionner, et l’a même fait réviser le 9 octobre 2020 pour 68,68 Euros, avec seulement la sonde à régler et correction d’un défaut U4, sans aucun autre problème détecté.

* le système fonctionnait lors de la vente.

* la panne n’est due qu’à son ancienneté, l’expertise amiable n’a pas constaté le contraire et sa cause n’a pas été identifiée.

* un mois après la vente, Mme [T] s’est seulement plainte d’une baisse du chauffage dans une chambre.

* aucun élément technique ne justifie le changement de la totalité du système.

* les clients des chambres d’hôtes, activité exercée depuis mars 2021, ne se sont plaints de rien et Mme [T] reste taisante sur le chauffage des années passées.

* l’absence d’une télécommande relève d’une affirmation non démontrée et elle peut être remplacée pour 25 Euros.

— S’agissant de l’assainissement :

* la fosse a été vidangée le 19 septembre 2020 et un rapport du SPANC a été annexé à l’acte, selon lequel le système, dont l’exutoire est un élément, n’était pas conforme.

* Mme [T] a déclaré renoncer à toute action à l’encontre du vendeur.

— S’agissant de trous dans les murs :

* Mme [T] et M. [D] ont décidé de ne pas visiter la maison avant de l’acheter.

* les trous ont pu être faits après la vente et l’expertise ne les mentionne pas.

* la clause d’exonération doit trouver application pour tout vice mineur, à le supposer démontré.

— Elle a vendu une maison en parfait état :

* elle a laissé divers objets.

* l’obligation de délivrance a été respectée et ne peut être confondue avec une action en garantie des vices cachés.

— Les préjudices invoqués sont inexistants :

* il ne peut exister aucun préjudice moral.

* Mme [T] reste taisante sur son activité de chambre d’hôtes qu’elle exerce depuis 2021, avec avis élogieux sur les réseaux sociaux.

* Mme [T] n’hésite pas à lui imputer la séparation de son couple.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— débouter Mme [T] de son appel et de ses demandes,

— confirmer le jugement,

— la condamner à lui payer la somme de 4 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

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MOTIFS :

1) Sur la demande d’annulation du jugement :

Mme [T] demande à la Cour d’annuler le jugement sans avancer aucun argument au soutien de cette demande.

En tout état de cause, cette Cour est saisie de l’entier litige par l’appel qu’elle a interjeté, et doit se prononcer sur le fond du droit, dès lors que ce n’est pas la régularité de l’acte introductif d’instance qui est contestée.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande d’annulation du jugement.

2) Sur le dol invoqué par Mme [T] :

Les deux premiers alinéas de l’article 1137 du code civil disposent :

'Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres et des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.'

a : système de chauffage :

La maison et sa dépendance sont équipés, selon la description qui en a été faite par le cabinet Ixi, d’un système de pompe à chaleur air/air par lequel l’énergie de l’air extérieur est transformée dans un caisson de mélange placé dans les combles de l’habitation, puis retransmis dans des gaines sous forme d’air chauffé, ou refroidi selon le choix de l’utilisateur, au niveau des bouches d’extraction dans les plafonds de la cuisine, du salon et des chambres.

Il est établi qu’aussitôt après l’achat de l’immeuble, Mme [T] a constaté que le système de chauffage ne fonctionnait pas correctement dans l’habitation et pas du tout dans la dépendance.

Il convient cependant de noter que pour la dépendance, le non-fonctionnement est lié à la perte de la télécommande, qui peut être remplacée pour un coût de seulement quelques dizaines d’Euros, ce qui exclut le caractère déterminant de la présence de cette télécommande lors de la vente pour Mme [T] et, en outre, la perte de cette télécommande, à supposer qu’elle soit imputable à Mme [S] qui a indiqué ne pas utiliser le système dans la dépendance, ne caractérise en rien une manoeuvre frauduleuse trompant Mme [T].

En ce qui concerne l’habitation, le cabinet Ixi a constaté que la pompe à chaleur peut être mise en route, ce qui donne lieu à 'un léger flux d’air sur une bouche’ sans production, toutefois, de la chaleur attendue.

Selon ce cabinet, la société Panaule Froid a diagnostiqué que les motorisations de volets permettant la répartition de l’air dans les caissons en fonction des demandes dans chaque pièce, ne fonctionnent pas.

Toutefois, aucune expertise précise du dysfonctionnement n’a eu lieu.

Un devis rédigé le 25 juin 2021 par l’entreprise Tonoli Ferrière chiffre le 'diagnostic et/ou remise en fonction d’une climatisation réversible de type gainable sous réserve de faisabilité’ à la somme de 960 Euros TTC, de sorte que c’est à juste titre que le tribunal a rejeté la prétention de Mme [T] portant sur une somme de 9 696,11 Euros TTC selon le devis établi par la société Panaule Froid qui correspond au changement de tout le système, incluant les groupes de puissances extérieures dont rien n’indique qu’ils sont en panne.

Ce devis mentionne également le coût de volets motorisé pour une somme limitée à 760 Euros HT.

Il est finalement établi que la panne du système relève d’une cause mineure, facilement réparable pour un coût modeste, ce qui exclut de considérer que Mme [T] et M. [D], ont été induits en erreur de façon déterminante de leur consentement lors de l’achat de l’immeuble, par le dysfonctionnement du système.

Enfin, il convient de relever qu’il appartenait aux acquéreurs, avant l’achat et lors de la visite, de faire fonctionner le système, ce dont ils n’ont nullement été empêchés par la vendeuse et relève de précautions élémentaires.

Aucun dol ne peut être invoqué.

Le jugement qui a rejeté ce chef de demande doit être confirmé.

b : assainissement :

Selon le cabinet Ixi, c’est un système ancien composé d’une fosse septique et d’un réseau de rejet dans le champ qui traverse la parcelle.

Mme [T] met en cause le fait qu’une canalisation est bouchée cinq mètres après le regard où se rejettent les eaux usées.

Toutefois, elle a été informée lors de la vente que le SPANC avait diagnostiqué que le dispositif d’assainissement est 'non conforme’ et qu’il est nécessaire de procéder à des travaux.

Elle a déclaré accepter 'en faire son affaire personnelle', ce qui exclut tout dol commis sur ce point par Mme [S] et Mme [T] ne peut être admise à réclamer à cette dernière la somme de 2 250,38 Euros mentionnée sur le devis établi par l’entreprise Lasbe Travaux qui porte sur la totalité des travaux de mise en conformité de l’assainissement, notamment par mise en place d’un puisard.

Enfin, il n’est nullement démontré que la canalisation était bouchée lors de la vente, ce qui n’a été constaté qu’au cours de l’été 2021.

Le jugement qui a rejeté ce chef de demande doit également être confirmé.

c : trous dans les murs :

De tels trous étaient, par hypothèse, parfaitement visibles lors de la vente.

Mme [T] indique qu’ils étaient cachés, notamment par des cadres.

Mais s’il y avait des cadres aux murs, c’est qu’il existait, derrière, un système de fixation pouvant consister en des trous.

Il est d’ailleurs normal de trouver de tels trous lors d’un emménagement, les occupants d’un immeuble ayant souvent pour habitude de fixer diverses décorations sur les murs.

Il en est de même d’un branchement d’eau arraché, parfaitement visible.

Il n’existe aucun dol sur ce point.

Le jugement qui a rejeté les demandes présentées par Mme [T] sera intégralement confirmé.

Enfin, l’équité nécessite d’allouer à l’intimée, en cause d’appel, la somme de 2 500 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

— la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

— CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

— Y ajoutant,

— CONDAMNE [H] [T] à payer à [Q] [S], en cause d’appel, la somme de 2 500 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— CONDAMNE [H] [T] aux dépens de l’appel qui pourront être recouvrés directement par la SCP D’Argaignon-Bolac pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffier, auquel la minute a été remise.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT