Cour d'appel de Nîmes, Referes du pp, 12 décembre 2025, n° 25/00146

CA Nîmes 12 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Existence de conséquences manifestement excessives
La cour a estimé que la résistance des locataires ne constitue pas un risque de conséquences manifestement excessives et que la réalisation des travaux améliorerait le logement.
Rejeté
Difficultés de recouvrement des sommes
La cour a jugé que les difficultés alléguées n'étaient pas démontrées et qu'il n'y avait pas de risque de non-restitution en cas de réformation.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la société civile immobilière La Baralière a interjeté appel d'une ordonnance du juge des contentieux de la protection qui avait constaté l'indécence d'un logement loué et ordonné des travaux, assortis d'astreintes. La SCI demandait l'arrêt de l'exécution provisoire, arguant de conséquences manifestement excessives et de moyens sérieux de réformation. La juridiction de première instance avait confirmé l'indécence et les obligations du bailleur. La cour d'appel a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire, considérant que la SCI n'avait pas prouvé l'existence de conséquences excessives. Elle a également débouté la SCI de sa demande d'aménagement de l'exécution et a condamné la SCI à verser 800 € aux locataires au titre de l'article 700. La décision de première instance a donc été confirmée.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, réf. du pp, 12 déc. 2025, n° 25/00146
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	25/00146
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Elisabeth RAMACKERSValentine CASSAN
Cabinet(s) :	GMC AVOCATS ASSOCIESCOUDURIER-CHAMSKI-LAFONT-RAMACKERS
Parties :	S.C.I. SCI LA BARALIERE C

Texte intégral

COUR D’APPEL

DE [Localité 8]

REFERES

ORDONNANCE N°

AFFAIRE : N° RG 25/00146 – N° Portalis DBVH-V-B7J-JXMQ

AFFAIRE : S.C.I. SCI LA BARALIERE C/ [O], [P]

JURIDICTION DU PREMIER PRÉSIDENT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 12 Décembre 2025

A l’audience publique des RÉFÉRÉS de la COUR D’APPEL DE NÎMES du 14 Novembre 2025,

Nous, S. DODIVERS, Présidente de Chambre à la Cour d’Appel de NÎMES, spécialement désignée pour suppléer le Premier Président dans les fonctions qui lui sont attribuées,

Assistée de M^me Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats et lors du prononcé,

Après avoir entendu en leurs conclusions et plaidoiries les représentants des parties, dans la procédure introduite

PAR :

S.C.I.LA BARALIERE

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 835 271 354

agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Elisabeth RAMACKERS de la SELARL COUDURIER-CHAMSKI-LAFONT-RAMACKERS, avocat au barreau de NIMES substituée par M^e Norjihane EL HOUSSALI, avocat au barreau de NIMES

DEMANDERESSE

Madame [R] [O]

née le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Valentine CASSAN de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NIMES substituée par M^e Céline GUILLE de la SELARL CELINE GUILLE, avocat au barreau de NIMES

Monsieur [Z] [P]

né le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 9] (ESP.)

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par M^e Valentine CASSAN de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NIMES substituée par M^e Céline GUILLE de la SELARL CELINE GUILLE, avocat au barreau de NIMES

DÉFENDEURS

Avons fixé le prononcé au 12 Décembre 2025 et en avons ensuite délibéré conformément à la loi ;

A l’audience du 14 Novembre 2025, les conseils des parties ont été avisés que l’ordonnance sera rendue par sa mise à disposition au Greffe de la Cour le 12 Décembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 1er décembre 2019, la société civile immobilière La Baralière a donné à bail à M. [Z] [P] et Mme [R] [O] un logement sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 650 €.

Par exploit de commissaire de justice du 26 février 2025, M. [Z] [P] et Mme [R] [O] ont fait assigner la société La Baralière par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Uzès, statuant en référé.

Par ordonnance contradictoire du 05 août 2025, assorti de l’exécution provisoire, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Uzès, statuant en référé a, entre autres dispositions :

— constaté que le logement sis [Adresse 5], loué à M. [Z] [P] et Mme [R] [O] est indécent ;

— condamné la société civile immobilière La Baralière à réaliser les travaux suivants :

*rendre les menuiseries étanches de la cuisine et de la salle de bain et réparer le système de fermeture de la fenêtre de la cuisine,

*rendre la coupure générale accessible à une hauteur comprise entre 90 et 120 cm,

*remédier aux phénomènes d’humidité et de moisissures et remettre en état l’ensemble des embellissements qui ont été touchés et notamment peindre en conséquence les pièces suivantes : cuisine, salle de bain, chambre des enfants,

*reprendre l’installation de la VMC pour régler les problèmes de condensation,

*boucher l’arrivée d’air de la menuiserie de la salle de bain,

*installer des chauffages au sein de l’habitation,

— dit que cette condamnation à réaliser les travaux est assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard sur une durée de six mois à compter de la signification de la présente décision ;

— condamné la société civile immobilière La Baralière à remettre à M. [Z] [P] et Mme [R] [O] des quittances ou reçus pour le versement des loyers des années 2019, 2020, 2021 et 2022 et ce sous astreinte de 20 € par jour de retard pendant deux mois à l’issue d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision ;

— condamné la société civile immobilière La Baralière à remettre à M. [Z] [P] et Mme [R] [O] les informations sur le fournisseur d’eau et les justificatifs relatifs aux charges d’eau depuis le 1er septembre 2019 et ce sous astreinte de 80 € par jour de retard pendant deux mois à l’issue d’un délai d’un moins suivant la signification de la présente décision ;

— ordonné la suspension du paiement des loyers par M. [Z] [P] et Mme [R] [O] pour le logement sis [Adresse 5], résultant du bail conclu avec la société civile immobilière La Baralière le 1er septembre 2019 à compter de la présente décision et jusqu’à la réalisation des travaux ;

— ordonné la consignation par M. [Z] [P] et Mme [R] [O] du loyer diminué des allocations logements et hors provision sur charges jusqu’à la réalisation des travaux ;

— condamné la société civile immobilière La Baralière à payer à M. [Z] [P] et Mme [R] [O] la somme de 4 000 € à titre provisionnel sur le préjudice de jouissance ;

— condamné la société civile immobilière La Baralière aux dépens ;

— condamné la société civile immobilière La Baralière à payer à M. [Z] [P] et Mme [R] [O] la somme de 1 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société civile immobilière La Baralière a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 08 septembre 2025.

Par exploit en date du 22 septembre 2025, la société civile immobilière La Baralière a fait assigner M. [Z] [P] et Mme [R] [O] par-devant le premier président aux fins de :

Vu les articles 514-3, 521 et 524 du code procédure civile,

Vu l’article 678 du code civil,

— juger qu’il existe des moyens sérieux de réformation de la décision rendue ;

— juger que l’exécution provisoire de l’ordonnance dont appel aurait des conséquences manifestement excessives ;

En conséquence,

— ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance rendue le 05 août 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Uzès ;

Subsidiairement sur les condamnations au titre du trouble de jouissance et au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à défaut d’ordonner l’exécution provisoire à ce titre,

— ordonner la consignation des sommes en Carpa ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

A l’appui de ses demandes, la société civile immobilière La Baralière fait valoir l’existence de moyens sérieux de réformation de la décision dont appel.

S’agissant des condamnations sous astreinte, elle soutient que la présence des moisissures est la conséquence probable de l’arrêt du chauffage par les locataires dans le logement, couplé à l’absence d’aération régulière. Elle ajoute que l’obstruction des locataires dans le cadre de la réalisation des travaux n’a pas été prise en compte par le premier juge.

Elle expose en outre que le bail mentionne que le montant des charges au forfait est fixé dès la conclusion du contrat et que les factures d’eau pour les années 2024 et 2025 sont produites.

Elle indique avoir transmis aux locataires une attestation de versement le 10 février 2024, qu’une nouvelle attestation a été transmise en cours d’instance pour l’année 2024 et que les attestations de règlement couvrant les années 2019 à 2022 sont également produites.

S’agissant de la suspension des loyers et de la demande de condamnation provisionnelle, elle soutient qu’il est établi qu’elle a fait preuve de nombreuses diligences mais que les locataires ont fait preuve d’obstruction et qu’en outre le paiement du loyer constitue une obligation en l’absence de déclaration d’insalubrité alors que le juge n’a pas relevé l’insalubrité du loyer. Elle ajoute que la condamnation provisionnelle n’est étayée par aucun justificatif.

Elle indique que la production d’échange de SMS entre les locataires et la société démontre que leurs affirmations sont inexactes.

Elle fait par ailleurs valoir l’existence de conséquences manifestement excessives attachées à l’exécution de l’ordonnance dont appel. Elle expose en ce sens que les travaux préconisés sont basés sur un rapport non-contradictoire alors qu’elle soutient la responsabilité des locataires dans le cadre des désordres. Elle précise que leur mode de vie interroge, étant démontré qu’ils vivent volets fermés et qu’il n’est pas possible de savoir s’ils chauffent le logement puisqu’ils ne transmettent pas leur facture d’électricité.

Elle précise que les travaux sont impossibles dans la mesure où l’obstruction des locataires l’empêche de s’exécuter et où son absence de responsabilité entraine la prise en charge de frais pour lesquels ils n’obtiendront jamais de remboursement dans l’éventualité d’une réformation.

S’agissant enfin des sommes dues au titre de la provision et de l’article 700 du code de procédure civile, elle soutient qu’il apparaît opportun d’arrêter l’exécution provisoire au vu des difficultés qu’elle rencontrera à recouvrer les sommes et qu’à tout le moins, la consignation en Carpa doit être ordonnée.

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 novembre 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [R] [O] et M. [Z] [P] sollicitent du premier président de :

Vu l’article 513-1 du code de procédure civile,

— débouter la SCI Baraliere de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions et la déclarer irrecevable en ses demandes ;

— condamner la SCI Baraliere à verser à Mme [R] [O] et M. [Z] [P] la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses écritures, ils soutiennent que la demanderesse ne justifie pas remplir les conditions posées par le deuxième alinéa de l’article 514-3 du code de procédure civile.

Ils font d’abord valoir l’absence de moyens sérieux de réformation de la décision dont appel.

S’agissant de la condamnation sous astreinte à réaliser les travaux, ils indiquent que les constatations du rapport sont basées sur les dires de la société Urbanis, professionnel de l’immobilier indépendant et ledit rapport est corroboré par les constats établis par un commissaire de justice et le rapport d’un conseil technique mandaté par l’assureur multirisque habitation des concluants. Ils précisent que tous convergent vers l’indécence du logement et la responsabilité manifeste du bailleur. Ils ajoutent que le bailleur saurait rapporter la preuve de l’absence de désordre chez la précédente locataire par le biais d’une attestation qui ne remplit pas les conditions de forme de l’article 202 du code civil. En tout état de cause l’absence de désordre chez la précédente locataire n’exonère nullement la bailleresse de ses obligations vis-à-vis des concluants.

S’agissant de la condamnation sous astreinte de la bailleresse à justifier les charges d’eau, ils indiquent que ce n’est qu’au cours de la présente instance qu’ils se voient notifier l’identité du fournisseur d’eau par le biais de la production d’une facture datée du 24 juin 2025.

S’agissant de la condamnation sous astreinte de la bailleresse à produire l’ensemble des quittances de loyer depuis la date d’entrée dans les lieux des locataires le 1er septembre 2019, ils exposent que toutes les quittances ont été communiquées dans le cadre de la présente instance et qu’il n’y a dès lors pas lieu à réformation sur ce point.

S’agissant de la suspension des loyers et de la condamnation provisionnelle, ils indiquent que le logement loué est indécent et que c’est dès lors à bon droit que le premier juge l’a ordonnée. Ils précisent que la bailleresse a mandaté un commissaire de justice pour dresser un état des lieux de sortie consécutif au congé délivré, dont ils contestent la validité, dont le procès-verbal ne mentionne à aucun moment l’heure de passage alors qu’ils étaient présents à leur domicile.

Ils font enfin valoir l’absence de conséquences manifestement excessives dans la mesure où la SCI La Baraliere ne justifie d’aucun élément nouveau permettant de justifier de l’existence de conséquences manifestement excessives révélées postérieurement à la décision rendue et où les pièces produites sont identiques à celles de première instance.

A l’audience les parties ont soutenu et sollicité le bénéfice de leurs écritures, auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits et moyens des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE :

Sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire

L’article 514-3 du code de procédure civile, applicable en l’espèce, dispose :

'En cas d’appel, le premier président peut être saisi afin de d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance. »

Ainsi, pour obtenir gain de cause devant le premier président, le demandeur doit rapporter la preuve que les deux conditions cumulatives du premier alinéa de l’article précité sont réunies.

L’existence des conséquences manifestement excessives s’apprécie par rapport aux facultés de paiement du débiteur et aux facultés de remboursement du créancier.

La société civile immobilière La Baralière fait valoir l’existence de conséquences manifestement excessives attachées à l’exécution de l’ordonnance dont appel. Elle soulève en ce sens la responsabilité des locataires dans le cadre des désordres et précise que les travaux sont impossibles dans la mesure où l’obstruction des locataires l’empêche de s’exécuter et où son absence de responsabilité entraine la prise en charge de frais pour lesquels ils n’obtiendront jamais de remboursement dans l’éventualité d’une réformation.

M. [P] et Mme [O] soutiennent que, contrairement au bailleur, ils exécutent la décision rendue en procédant régulièrement à la consignation des loyers dus, déduction faite des APL.

Il convient d’abord de relever que l’opposition du créancier d’une obligation de faire constitue une difficulté matérielle relative à ladite d’exécution. Ce fait ne doit pas être confondu avec les effets de la décision ayant entrainé la condamnation et ce, qu’ils soient juridiques ou économiques, tels que visés par l’article 514-3 du code de procédure civile au titre du risque de conséquences manifestement excessives. Dès lors, la résistance alléguée de M. [P] et Mme [O], qui constitue un aléa lié à l’exécution des travaux et peu important qu’elle soit avérée ou non, ne saurait constituer un risque de conséquences manifestement excessives attaché à l’exécution de l’ordonnance dont appel.

Par ailleurs, la circonstance selon laquelle l’absence de responsabilité du bailleur s’agissant des désordres d’humidité entrainerait la prise en charge de frais pour lesquels il n’obtiendra pas le remboursement dans l’éventualité d’une réformation de l’ordonnance dont appel relève d’un débat au fond sur lequel il n’appartient pas au premier président de trancher lorsqu’il statue sur l’existence d’un risque de conséquences manifestement excessives.

En tout état de cause, la réalisation desdits travaux aurait nécessairement pour effet d’améliorer les caractéristiques du logement donné à bail. Cette valorisation exclut, par nature, l’existence d’un risque de conséquences manifestement excessives.

Dans la mesure où la preuve des conséquences manifestement excessives que causerait l’exécution provisoire de l’ordonnance rendue le 05 août 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Uzès, statuant en référé, n’est pas rapportée et sans qu’il soit nécessaire de s’intéresser aux moyens de réformation invoqués par la société civile immobilière La Baralière, dès lors qu’une des deux conditions exigées par l’article 514-3 du code de procédure civile fait défaut, la demande d’arrêt de cette exécution provisoire doit être rejetée.

Sur la demande visant à voir ordonner la consignation du montant de la condamnation

Aux termes des dispositions de l’article 521 du code de procédure civile « la partie condamnée au paiement de sommes autres que des aliments, des rentes indemnitaires des provisions peut éviter que l’exécution provisoire soit poursuivie en consignant, sur autorisation du juge, les espèces ou les valeurs suffisantes pour garantir, en principal, intérêts et frais, le montant de la condamnation.

En cas de condamnation au versement d’un capital en réparation d’un dommage corporel le juge peut aussi ordonner que ce capital sera confié à un séquestre à charge d’en verser périodiquement à la victime la part que le juge détermine. ».

Le premier président dispose donc d’un pouvoir discrétionnaire pour aménager l’exécution provisoire, sans que celui qui en effectue la demande ait obligatoirement à justifier de conséquences manifestement excessives ou d’un moyen sérieux de réformation de la décision dont appel.

La consignation ne peut être autorisée ou ordonnée, conformément aux dispositions de l’article L. 518-19 du code monétaire et financier, qu’auprès de la caisse des dépôts et consignations.

Pour justifier de la consignation du montant des condamnations mises à sa charge s’agissant de l’indemnisation du trouble de jouissance et des frais irrépétibles, la société civile immobilière La Baralière soutient qu’il apparaît opportun d’arrêter l’exécution provisoire au vu des difficultés qu’elle rencontrera à recouvrer les sommes et qu’à tout le moins, la consignation en Carpa doit être ordonnée.

Les difficultés alléguées tendant au recouvrement des sommes n’est cependant pas démontrée par la société demanderesse, de sorte qu’aucun risque de non-restitution en cas de réformation de l’ordonnance dont appel n’est caractérisé.

En conséquence de quoi il n’y a pas lieu d’ordonner l’aménagement de l’exécution provisoire comme sollicité.

Sur les frais irrépétibles et la charge des dépens

Il n’est pas inéquitable de condamner la société civile immobilière La Baralière à payer à Mme [R] [O] et M. [Z] [P] la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société civile immobilière La Baralière, succombant, sera tenue de supporter la charge des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, S. Dodivers, statuant sur délégation du premier président de la cour d’appel de Nîmes, en référé, par ordonnance contradictoire, en dernier ressort et mise à disposition au greffe,

Déboutons la société civile immobilière La Baralière de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée à la décision rendue le 05 août 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Uzès, statuant en référé,

Déboutons la société civile immobilière La Baralière de sa demande visant à aménager les modalités de l’exécution provisoire attachée à la décision rendue le 05 août 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Uzès, statuant en référé,

Condamnons la société civile immobilière La Baralière à payer à Mme [R] [O] et M. [Z] [P] la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société civile immobilière La Baralière aux dépens de la présente procédure.

Ordonnance signée par Madame S. DODIVERS, Présidente, et par M^me Nadège RODRIGUES, Greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE