Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 2, 4 juin 2026, n° 25/09800

TJ Nice 17 juillet 2025

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 4 juin 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 2, 4 juin 2026, n° 25/09800
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	25/09800
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 17 juillet 2025, N° 25/00452
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier GUASTELLAPaul GUEDJStéphane GIANQUINTO
Cabinet(s) :	SCP GUASTELLA & ASSOCIESSCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDS AVOCATS ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 04 JUIN 2026

N° 2026/350

Rôle N° RG 25/09800 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPDBJ

[T] [Z]

veuve [C]

[Q] [C]

Syndicat des copropriétaires

[Etablissement 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier GUASTELLA

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Président du TJ de NICE en date du 17 juillet 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/00452

APPELANTES

Madame [T] [Z] veuve [C]

née le 17 novembre 1941 à [Localité 1], de nationalité française

demeurant '[Adresse 1]

représentée par M^e Olivier GUASTELLA, SCP GUASTELLA & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

Madame [Q] [C]

née le 21 décembre 1968 à [Localité 2], de nationalité française,

demeurant '[Adresse 1]

représentée par M^e Olivier GUASTELLA, SCP GUASTELLA & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1]

représenté par son syndic en exercice le cabinet CGIN

lui-même poursuite et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié [Adresse 2]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 avril 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Angélique NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 juin 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] [Z] épouse [C] et Mme [Q] [C] sont propriétaires des lots 119 et 147 dépendant de l’immeuble [Adresse 1], à [Localité 3].

Soutenant que l’insalubrité du logement de Mmes [C] affecte les parties communes et la jouissance privative des autres occupants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires le Soleau 1, représenté par son syndic en exercice, les a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, afin qu’une expertise judiciaire soit ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 17 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

— ordonné une expertise en désignant pour y procéder M. [X] [R] aux fins notamment de décrire l’appartement de Mmes [C], de vérifier la réalité des troubles allégués par le syndicat des copropriétaires, d’en déterminer les causes et les travaux nécessaires pour y remédier ainsi que les mesures conservatoires à entreprendre en cas de danger ou péril pour ses occupantes et tous éléments permettant à la juridiction qui sera saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur les préjudices subis ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé à la charge du syndicat des copropriétaires les dépens de la procédure.

Suivant déclaration transmise au greffe le 7 août 2025, Mmes [C] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 5 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, elles sollicitent de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

— dise et juge irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires ;

— le déboute purement et simplement de ses demandes ;

— le condamne à leur verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Elles exposent avoir, le 26 avril 2024, procédé à divers travaux dans la salle de bain, et ce, alors même que les infiltrations ne provenaient pas de leur appartement, comme cela a été constaté par la société Plomberie 2000 le 3 mai 2024. Par ailleurs, elles indiquent avoir, le 11 juillet 2024, fait appel à l’entreprise NCIS afin de procéder au nettoyage de leur appartement, ce qui sera fini le 21 août 2024. Elles relèvent que, malgré tout, le commissaire de justice mandaté par le syndicat des copropriétaires n’a cessé de se rendre à leur domicile sans raison. Elles exposent avoir demandé la rétractation de l’ordonnance sur requête rendue le 21 juin 2024.

Elles affirment que la demande d’expertise ne repose sur aucun motif légitime dès lors que le fait que leur appartement soit très vétuste et en mauvais état ne caractérise pas un motif de conserver ou d’établir une preuve avant tout procès. Elles relèvent que le syndicat des copropriétaires ne se prévaut d’aucun litige susceptible de les opposer. En outre, elles relèvent que le syndicat des copropriétaires a déjà en sa possession des éléments de preuve suffisants pour rechercher leur éventuelle responsabilité devant les juridictions du fond, de sorte que la mesure sollicitée est inutile. Enfin, elles considèrent qu’alors même qu’elle porte atteinte à l’intimité de leur vie privée, elle n’est pas nécessaire à l’exercice du droit à la preuve du syndicat des copropriétaires et n’est pas proportionnée aux intérêts antinomiques en présence.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 4 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a laissé à sa charge les dépens de l’instance de référé ;

— statuant à nouveau,

— condamner les appelantes à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance comprenant le coût des procès-verbaux des commissaires de justice.

Il affirme que sa demande d’expertise repose sur un motif légitime au regard notamment des témoignages de plusieurs copropriétaires de l’immeuble se plaignant de diverses nuisances et notamment d’odeurs nauséabondes se dégageant de l’appartement en question et de l’absence d’éléments versés par les appelants justifiant de sa remise en état. Il insiste sur les refus d’accès répétés de Mmes [C] à leur bien empêchant toute évaluation fiable, une situation de délabrement portant atteinte à la salubrité et la sécurité de l’immeuble, l’intervention d’entreprises notamment pour nettoyer et désinfecter l’appartement et d’un commissaire de justice empêché d’accéder pleinement aux lieux. Il relève que les pièces versées aux débats révèlent que les troubles engendrés par le lot des appelantes ont des répercussions manifestes sur les parties communes et la gestion de l’immeuble alors même qu’il est le gardien des parties communes et qu’il doit assurer la sécurité et la conservation de l’immeuble en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Il indique qu’il existe un risque réel de mise en cause de la responsabilité des appelantes pour trouble anormal du voisinage, et se prévaut d’un risque de disparition des éléments de preuve et d’une mesure proportionnée et nécessaire à la préservation de ses droits.

Il soutient par ailleurs que la mesure sollicitée est utile faisant observer que les appelantes sollicitent la rétractation de l’ordonnance sur requête rendue le 21 juin 2024 et que le code de procédure civile, qui est particulièrement contraignant pour la tenue et le déroulement des opérations d’expertise judiciaire, protège justement l’intimité des parties. Il insiste sur le fait que le commissaire de justice n’a pu accéder qu’imparfaitement aux lieux, que plusieurs entreprises mandatées par ses soins ont été empêchées d’intervenir dans l’appartement, que les conditions sanitaires et matérielles du lot restent indéterminées et que les appelantes ont opposé une obstruction persistante rendant impossible la collecte de preuves fiables.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

En l’espèce, afin d’établir l’insalubrité du logement dans lequel vivent Mmes [C], le syndicat des copropriétaires verse aux débats plusieurs éléments.

Me [Y] [I] a été autorisé, par ordonnance sur requête en date du 11 avril 2024, rendue par le président du tribunal judiciaire de Nice à la demande du syndicat des copropriétaires, à pénétrer dans l’appartement de Mmes [C], accompagné du syndic, ainsi que de l’entreprise de son choix mandatée en ce sens avec l’aide d’un serrurier afin d’effectuer la recherche de fuite nécessaire et les travaux indispensables pour mettre un terme au dégât des eaux existant dans l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires justifiait alors que l’entreprise Plomberie 2000 était intervenue, suivant facture en date du 1er mars 2024, dans le logement occupé les époux [K] situé au 2ème étage suite à des infiltrations survenues au niveau des plafonds et murs de la cuisine et du salon, en sachant que Mmes [C] occupent l’appartement situé au-dessus. L’entreprise de plomberie mentionnait alors dans sa facture ne pas avoir pu accéder à l’appartement de Mmes [C] en raison de leur absence.

Par deux courriers recommandés en date des 4 et 11 mars 2024, le syndic a demandé à Mesdames [C] de laisser l’accès à leur appartement afin de poursuivre les investitgations et de mettre hors d’eau l’appartement occupé par Mme [D] et M. [B] afin d’éviter une aggravation des dommages ainsi qu’une atteinte à la santé et à la sécurité des occupants.

En exécution de l’ordonnance susvisée, suivant procès-verbal de constat en date du 18 avril 2024, Me [I], commissaire de justice, constate, en se rendant dans l’appartement de Mmes [C], en présence d’un représentant du syndic, d’un plombier de la société Plomberie 2000 et de deux membres du conseil syndicat, la présence de Mme [N] au niveau du rez-de-chaussée, qui leur déclare qu’elle travaille pour l’entreprise [P] [N], qu’elle a été mandatée par Mme [C] pour procéder au débarras de l’appartement afin de permettre l’accès ultérieur au plombier et les éventuels travaux, outre le fait qu’elle s’engageait à débarrasser l’accès sous une semaine. En entrant dans l’appartement, le commissaire de justice relève qu’il est surencombré, qu’une forte odeur désagréable de renfermé émane ce celui-ci et qu’il comporte une accumulation d’objets sans valeur conforme à ce qui est appelé le syndrome de Diogène. Il indique que la présence de ces objets ne permet pas au plombier d’accèder à l’endroit de la cuisine susceptible d’être à l’origine du dégât des eaux affectant l’appartement du dessous et que Mme [Q] [C], fille, prend l’engagement de débarrasser la cuisine sous une semaine afin de permettre au plombier d’y accéder.

Suivant un deuxième procès-verbal de constat en date du 2 mai 2024, le même commissaire de justice expose que l’engagement pris par Mme [C] n’a pas été tenu, le syndic lui ayant indiqué que l’entreprise chargée de désencombrer le logement n’ayant pas travaillé plus de trois soirs et entreposant des sacs poubelles dans les parties communes lors de ses premières interventions. S’étant rendu chez Mmes [C], en présence de deux membres du conseil syndical et d’un représentant du syndic, ces derniers lui ont indiqué que l’entreprise Ortec était venue désengorger les canalisations privatives et que le plombier n’avait pas décelé de fuites dans l’appartement qu’il a trouvé encore très encombré et nauséabond. Il indique que, Mmes [C] ne lui ouvrant pas la porte, il a appelé Mme [Q] [C] sur son téléphone à plusieurs reprises. Lorsqu’elle l’a rappelé, Mme [C] lui a déclaré avoir été contrainte de mettre fin à la mission de l’entreprise qui était chargée de débarrasser l’appartement dès lors qu’elle n’a pas fait le nécessaire pour le nettoyer. Elle indique entreprendre des démarches pour que cela soit fait.

Dans un compte-rendu en date du 2 mai 2024, l’entreprise Ortec environnement indique, qu’avant qu’elle ne soit intervenue chez Mmes [C] en présence d’un membre du conseil syndical, qu’un plombier est passé changer le siphon après avoir constaté une fuite au niveau de sa sortie. Après avoir mis en eau la colonne de l’évier et procédé à plusieurs tests d’évacuation, elle n’a constaté aucun refoulement.

Suivant facture en date du 3 mai 2024, l’entreprise Plomberie 2000 expose que, dans le cadre de sa recherche de fuite effectuée entre le 18 avril et le 2 mai 2024, elle a procédé, dans le logement de Mmes [C], à des tests de mise en pression et de vidanges au colorant. Elle indique que, si Mme [C] a refusé qu’elle se rende à l’intérieur de la salle de bain, elle n’a constaté aucune fuite sur le réseau d’alimentation de l’appartement, ni sur le réseau vidanges. Elle expose avoir remarqué que les robinets du lavabo et de l’évier étaient neufs, de même que le WC. Elle a préconisé, avant de poursuivre ses investigations, d’attendre de voir si les infiltrations affectant l’appartement du dessous persistent.

Mmes [C] justifient avoir fait intervenir l’entreprise Ab Plomberie qui, suivant facture en date du 26 avril 2024, a procédé au changement du robinet de la salle de bain, au remplacement double WC, au remplacement de la pipe WC et à la fourniture de la pipe WC robinet d’arrêt et flexible.

Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucunement la preuve que les infiltrations affectant l’appartement situé en dessous de celui de Mmes [C] ont persisté, ni même que les installations équipant leur bien en seraient à l’origine.

Pour autant, par ordonnance sur requête en date du 21 juin 2024, le président du tribunal judiciaire de Nice a de nouveau autorisé le syndicat des copropriétaires à pénétrer dans l’appartement de Mmes [C], en présence d’un commissaire de justice et de toute entreprise de nettoyage du choix syndic, aux fins de faire procéder à son débarrassage, son nettoyage ainsi qu’à sa désinfection intégrale. Mmes [C] en ont sollicité la rétractation suivant assignation délivrée le 16 octobre 2024.

Plusieurs attestations d’occupants de l’immeuble datent de cette époque.

M. [J] [M], qui occupe un logement situé au 5ème étage au-dessus de celui de Mmes [C], atteste, le 28 mai 2024, que des odeurs nauséadondes remontent par les gaines de ventilation et fait état de la présence de moucherons ainsi que de cris et pleurs en pleine nuit. Il indique avoir pris connaissance des conditions dans lesquelles vivent ses voisines suite à l’intervention d’un commissaire de justice et d’un plombier et estime que cela porte atteinte aux mesures d’hygiène et de sécurité de la copropriété. Il fait état de la présence de sacs de poubelles sur le palier, de traces au sol, d’un WC sale déposé à l’entrée et de divers objets à l’extérieur. Il a des inquiétudes concernant l’utilisation du gaz et de l’électricité par ses voisines s’il y a de l’eau qui coule. Il expose que, vu l’état d’hygiène de Mmes [C], il lui est devenu difficile de prendre l’ascenseur en leur présence.

M. [U] [K] certifie, le 15 mai 2024, qu’en tant que locataire de l’immeuble, son logement a été affecté à plusieurs reprises des dégâts des eaux à cause de l’insalubrité de l’appartement de Mmes [C]. Il indique que le plombier qui est intervenu n’a pas pu accéder à la salle de bain. Il fait également état d’objets lourds qui tombent par terre à tout moment de la journée et de la nuit ainsi que de cris, hurlements et pleurs dans la nuit. En outre, il se plaint d’une forte odeur dans les couloirs du 3ème étage et l’ascenseur qui se propage dans tout l’immeuble. Il se prévaut également de bruits répétitifs qui durent quelques minutes provenant sûrement de l’ouverture du robinet d’eau qui cause une pression anormale due probablement à des conduites bouchées.

Mme [F] [O] épouse [K] se plaint, le 15 mai 2024, en plus des dégâts des eaux, de nuisances nocturnes qui la réveillent en pleine nuit, à savoir des cris, hurlements, disputes et discussions. Elle fait également état d’odeurs provenant du 3ème étage qui se propagent dans les escaliers et l’ascenseur, ce qui a impact sur la sécurité et l’hygiène de l’immeuble.

M [A] [E] atteste, le 21 mai 2024, qu’en tant que voisin direct de Mmes [C], son logement se situant sur le même palier, la présence d’odeurs nauséabondes qui se répandent dans le couloir lorsqu’il ouvre sa porte d’entrée et qu’il est impossible pour lui de prendre l’ascenseur après leur passage. Il expose avoir calfeutré sa porte d’entrée et ne plus mettre la hotte de sa cuisine en marche dès lors que l’odeur sort du système d’aération de ses toilettes et de sa salle de bain. Il indique être réveillé la nuit par les bruits d’un appareil qui se déclenche à n’importe quelle heure et par le fait que Mmes [C] parlent très fort.

M. [W] [G] indique, le 16 mai 2024, que lorsqu’il croise Mmes [C] dans l’immeuble, des odeurs se répandent derrière elles dans la cage d’escalier, l’ascenseur et l’entrée et qu’il est impossible pour lui de prendre l’ascenseur après leur passage. Il indique, qu’après qu’un plombier est intervenu chez elles pour changer les WC, il a retrouvé, le 29 avril 2024, les toilettes souillées à l’intérieur et à l’extérieur de l’immeuble.

Mme [V] [S] épouse [L] expose, le 20 mai 2024, en tant que propriétaire d’un appartement dans l’immeuble, avoir vu, le 19 avril 2024, des sacs poubelles déposées devant l’immeuble et dans ses containers ainsi que dans ceux d’immeubles voisins. Elle fait valoir que l’odeur qui de dégageait dans l’immeuble était telle qu’elle n’a pas pu prendre l’ascenseur. Par ailleurs, elle indique avoir constaté, le 26 avril 2024, la présence d’un WC souillé sur le trottoir devant l’immeuble, et ce, jusqu’au 29 avril suivant, où il avait été entreposé à l’intérieur sous les boîtes aux lettres. Enfin, elle explique avoir vu de l’eau s’écouler pendant plusieurs jours dans la cour commune de l’immeuble en provenance du balcon de Mmes [C].

M. [H] [YX] atteste, le 21 mai 2024, être incommodé depuis plusieurs années par le comportement inapproprié de Mmes [C] qui refusent d’ouvrir leur porte pour permettre aux professionnels d’effectuer des recherches de fuite. En tant que membre du conseil syndical, il précise avoir pu pénétrer chez elles avec le commissaire de justice. Il déclare que ce qu’il a vu dépasse l’entendement dès lors que Mmes [C] vivent dans le noir, volets fermés, sans électricité, au milieu de sacs et d’une odeur nauséabonde. Il indique que l’entreprise de nettoyage, qui a été mandatée, n’intervenait que de 16 heures à 1 heure du matin certains soirs, entassait les sacs poubelles sur le palier de l’étage au mépris des règles élémentaires d’hygiène et de salubrité et remplissait les poubelles de l’immeuble et de ceux voisins. Il en résultait des odeurs nauséabondes dans toutes les parties communes de la copropriété et des désordres.

En exécution de la deuxième ordonnance sur requête, suivant procès-verbal de constat en date du 18 juillet 2024, Me [ZG], commissaire de justice, s’est rendu chez Mmes [C] en présence d’un représentant du syndic et de l’entreprise 'Les décrasseurs de l’extrême'. Il indique que les deux personnes chargées du débarrassage ont commencé leur intervention en présence de Mmes [C], lesquelles lui ont déclaré avoir loué un box pour entreposer l’ensemble de leurs effets personnels. Il constate que ce dernier est dans un état général très encombré, que toutes les pièces sont remplies de mobiliers, objets divers et papiers, sans aucune valeur marchande, et qu’une odeur pestilentielle y règne. Il relève également que les revêtements des sols, murs et plafonds sont très encrassés et recouverts, par endroits, de toiles d’araignée. Enfin, il relève que la salle de bain et le WC ont été désencombrés et remis en état de fonctionnement mais que la chambre, le séjour et le dressing sont quasi inaccessibles.

Il joint à son acte un mail que lui adressé l’entreprise de nettoyage le 22 juillet 2024. Elle indique que son intervention s’est avérée difficile, Mme [C], fille, ne souhaitant pas jeter les papiers qu’elle collectionne et annulant, au dernier moment, le rendez-vous qui avait été fixé pour procéder à la désinfection de l’appartement. Elle relève que Mmes [C] ont fait appel à une entreprise qui a nettoyé les sanitaires mais que les sols des autres pièces sont jonchés de poussières, terres et crasses, de même que les murs et plafonds. Elle a constaté la présence d’araignées et de déjections de blattes mais pas de blattes vivantes et que l’ecoulement de l’eau du lavabo et de la douche fonctionnait. Elle considère qu’il est indispensable d’utiliser des produits professionnels pour nettoyer et désinfecter l’appartement, ce que refusent Mmes [C], et que l’intervention de désencombrement est loin d’être terminée mais que, là encore, Mmes [C] refusent qu’elle continue. Les autres mails adressés en août 2024 établissent que l’entreprise Les décrasseurs de l’extrême n’a pas pu intervenir le 3 août 2024 faute pour Mmes [C] de lui avoir ouvert les portes.

Mmes [C], qui affirment avoir terminé le nettoyage de leur appartement, produisent, outre un devis dressé par la société de nettoyage NCIS [Localité 4] dressé le 11 juillet 2024, une facture de la même entreprise en date du 21 août 2024.

Il reste que, suivant procès-verbal en date du 3 octobre 2024, Me [ZG], commissaire de justice, indique s’être rendu à nouveau chez Mmes [C], après plusieurs appels téphoniques et passages, en présence de deux personnes de l’entreprise Les décrasseurs de l’extrême. Il relate que Mmes [C] ne lui ont ouvert la porte que sur insistance de la police. Il constate que l’appartement est moins encombré mais qu’il est toujours en très mauvais état d’entretien dès lors que les murs présentent de nombreuses tâches et traces de moisissure, que les revêtements sont encrassés et délabrés, que les cadres de portes sont recouvertes de crasses, que les éléments de cuisson et l’évier sont hors service (Mmes [C] lui indiquant que la cuisine n’est plus fonctionnelle depuis quatre ans et qu’elles envisagent d’exercer des travaux pour y remédier) et qu’il y a de multiples toiles d’araignée. Il constate que l’entreprise de nettoyage procède à la mise en carton des éléments restant dans l’appartement mais que Mmes [C] s’opposent à ce que les cartons soient stockés dans le garde-meuble. Il expose que ces derniers étant stockés dans la cuisine et Mmes [C] s’opposant à l’enlèvement du mobilier hors d’usage et cassé, aucune opération de désinfection générale de l’appartement, seule mesure de nature à mettre fin aux conditions d’insalubrité dans lesquelles elles vivent, ne peut être réalisée.

Il indique devoir suspendre ses opérations de débarrassage, nettoyage et désinfection et relève que Mmes [C] se sont engagées à faire procéder à des travaux de rénovation dans les plus brefs délais.

Il en résulte que, si l’appartement est beaucoup moins encombré, la preuve n’est pas rapportée de son nettoyage et désinfection.

Si le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter une mesure d’expertise en cas de logement insalubre sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, il doit établir la nécessité pour lui de réunir des éléments de preuve en vue de l’action au fond qu’il envisage d’exercer à l’encontre de Mmes [C].

En l’occurrence, alors même que l’action qu’il pourrait engager à leur encontre est une action en responsabilité, il ne démontre pas que les désordres constatés dans l’appartement de Mmes [C] sont à l’origine des dégâts des eaux survenus dans d’autres parties privatives de l’immeuble. S’il indique que les professionnels qui ont procédé à des recherches de fuite n’ont pas été en mesure de procéder à toutes les investigations requises en raison de l’état dans lequel se trouvait l’appartement de Mmes [C] et/ou leur opposition, ils ont pourtant conclu à l’absence de lien de causalité entre les éléments équipant leur bien, qu’il s’agisse du lavabo, de la douche, de l’évier ou de la terrasse, par suite d’un manque d’entretien et les infiltrations constatées. De plus, le fait pour Mmes [C] d’avoir fait réaliser des travaux de plomberie, à la suite desquels plus aucune autre infiltration est survenue dans les parties privatives ou communes de l’immeuble, rend inutile la mesure sollicitée.

En outre, si le non-respect du règlement de copropriété, qui impose généralement d’entretenir son lot de manière à ne pas nuire à l’immeuble et à ses occupants, constitue une faute permettant de justifier une action en exécution forcée des travaux nécessaires pour faire cesser l’atteinte causée voire une action en responsabilité, il résulte des éléments qui précèdent que le syndicat des copropriétaires dispose d’éléments de preuve suffisants pour exercer les actions envisagées.

En effet, il ne démontre pas une persistance voire une aggravation des nuisances olfactives et sonores dénoncées par les voisins en mai 2024, soit après les constatations du premier commissaire de justice en avril 2024, lesquelles apparaissent avoir atteint leur paroxysme lors des opérations de débarrassage entreprises par l’entreprise mandatée par Mmes [C] en avril 2024. A l’appui de sa demande d’expertise, sollicitée par acte introductif d’instance du 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires ne verse que les attestations des voisins qui datent de mai 2024. En outre, dès lors que le dernier procès-verbal de constat d’octobre 2024 révèle que les opérations de débarrassage n’ont pas pu être terminées et que celles de nettoyage et de désinfection n’ont pas pu être réalisées, ces constatations apparaissent suffisantes pour étayer les actions au fond que pourrait exercer le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Mmes [C]. En effet, dès lors que la réalité et l’étendue de l’état d’insalubrité dans lequel vivent Mmes [C] sont manifestes, que cette insalubrité provient, à l’évidence, d’un défaut d’entretien de leurs parties privatives et que des travaux, en plus des opérations de débarrassage, nettoyage et désinfection qui ont été commencés, apparaissent devoir être réalisés pour anticiper les risques d’aggravation sanitaires et de sécurité pour Mme [C] et les autres occupants de l’immeuble, la mesure d’expertise sollicitée est dépourvue de toute utilité.

Enfin, si les différentes actions menées par le syndicat des copropriétaires visent à mettre un terme à l’état d’insalubrité de l’appartement de Mmes [C], il convient de rappeler, qu’en la matière, des procédures administratives existent. Il en est ainsi des visites de l’ARS ou du service communal d’hygiène et de santé qui peuvent être initiées pour contraindre les propriétaires concernés à réaliser les travaux nécessaires. En tout état de cause, dès lors que la preuve est déjà rapportée que l’origine de l’insalubrité pouvant porter atteinte à l’intégrité de l’immeuble et troubler la jouissance de ses autres occupants provient d’un manque d’entretien manifeste de Mmes [C] de leurs parties privatives, la nécessité d’une expertise technique n’est pas démontrée.

Pour toutes ces raisons, c’est à tort que le premier juge a considéré que le syndicat des copropriétaires justifiait d’un motif légitime à voir ordonner l’expertise judiciaire sollicitée qui s’avère inutile.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle y a fait droit et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande d’expertise judiciaire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’ordonnance entreprise sera confirmée, par substitution de motifs, en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires, qui succombe au litige, aux dépens de première instance.

Il sera également condamné aux dépens d’appel.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel par Mmes [C] qui seront déboutées de leurs demandes formées de ce chef. L’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

Il en est de même du syndicat des copropriétaires qui sera tenu aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné une expertise judiciaire ;

La confirme en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires le Soleau 1, représenté par son syndic en exercice, de sa demande d’expertise judiciaire ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par les parties en appel non compris dans les dépens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires le Soleau 1, représenté par son syndic en exercice, aux dépens d’appel.

La greffière Le président