COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

SUR RENVOI DE COUR DE CASSATION

DU 03 AVRIL 2025

N° 2025/ 128

Rôle N° RG 24/08022 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNI6D

SCI LE DESERT ROUGE

C/

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER[Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Saisine de la cour d’appel d’Aix en Provence sur renvoie de l’arrêt prononcé le 13 Juin 2024 sous le n° RG 311 F-D par la cour de cassation qui a cassé et annulé, en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 10 Mars 2022 sous le n°RG 21/08085, entre les parties, par la cour d’appel AIX-EN-PROVENCE Statuant déjà sur un renvoi de cassation de l’arrêt n° 350 F-D rendu par la Cour de Cassation de Paris en date du Jeudi 08 Avril 2021 qui a cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes d’annulation des assemblées générales des 8 Avril 2014 et 27 Juin 2016 l’arrêt au fond rendu le Jeudi 09 Janvier 2020 entre les parties, par la Cour d’Appel de Nîmes qui avait sur ces points confirmé le jugement rendu le 15 Mai 2018 par le Tribunal de Grande Instance d'[Localité 4] enregistré au répertoire général sous le n°16/04131.

DEMANDERESSE A LA DECLARATION DE SAISINE

APPELANTE

SCI LE DESERT ROUGE Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEUR À LA DÉCLARATION DE SAISINE

INTIME

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER[Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic en exercicela Sociéé FONCIA FABRE GIBERT SAS domicilié en cettequalité audit siège demeurant Société FONCIA FABRE GIBERT – [Adresse 3] – [Localité 4]

Assignée à personne morale le 2 Septembre 2024

Défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI LE DESERT ROUGE est propriétaire des lots n°1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 et 16 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4] laquelle copropriété a été gérée par des syndics non professionnels pendant des années.

Le 27 juin 2016, l’assemblée générale des copropriétaires s’est réunie pour voter la démission de ses fonctions de syndic bénévole de Madame [N] et a désigné la société DERIVOT IMMOBILIER, en qualité de syndic professionnel.

Cette dernière était radiée du registre du commerce à compter du 8 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2016, la SCI LE DESERT ROUGE a assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] devant le tribunal de grande instance d’Avignon aux fins de voir prononcer la nullité des procès-verbaux et des délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires adoptées les 27 juin 2016 et 8 avril 2014.

Par jugement contradictoire du 15 mai 2018, le tribunal de grande instance d'[Localité 4] a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*dit n’y avoir lieu à donner acte à la partie requérante de l’emploi dissimulé du personnel d’entretien avant le 11 février 2016 ;

*rejeté l’exception de nullité de l’assignation ;

*déclaré la SCI LE DESERT ROUGE recevable en son action ;

*annulé la résolution n°6 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 27 juin 2016 ;

*débouté la SCI LE DESERT ROUGE de ses autres demandes ;

*rappelé en tant que de besoin qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont le charge répartie entre les autres copropriétaires ;

*rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

*condamné la SCI LE DESERT ROUGE aux entiers dépens.

La SCI LE DESERT ROUGE interjetait appel de ladite décision et demandait à la cour d’appel de Nîmes, de :

*confirmer le jugement en ce qu’il a annulé la résolution n°6 du 27 juin 2016 ;

*le réformer pour le surplus ;

*annuler à titre incident le procès-verbal d’assemblée générale du 08 avril 2014 ;

Subsidiairement,

*prononcer l’annulation des délibérations n°3 et 17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2016 ;

*condamner l’intimé à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par arrêt rendu le 09 janvier 2020, la cour d’appel de Nîmes a :

*confirmé le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

*condamné la SCI LE DESERT ROUGE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

*condamné la SCI LE DESERT ROUGE aux dépens d’appel.

La SCI LE DESERT ROUGE a formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt rendu le 09 janvier 2020 par la cour d’appel de Nîmes.

Par arrêt rendu le 08 avril 2021, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a :

*cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes en annulation des assemblées générales des 08 avril 2014 et 27 juin 2016, l’arrêt rendu le 09 janvier 2020, entre les parties, par la cour d’appel de Nîmes ;

*remis, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyés devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 4] aux dépens ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 4] à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la SCI LE DESERT ROUGE.

Par déclaration de saisine du 1er juin 2021, la SCI LE DESERT ROUGE sollicitait la réformation du jugement en ce qu’il a rejeté ses autres demandes d’annulation des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 08 avril 2014 et 27 juin 2016 et de ces assemblées générales elles-mêmes.

Par arrêt contradictoire rendu le 10 mars 2022, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

*confirmé le jugement du 15 mai 2028 en ses dispositions ayant :

— débouté la SCI LE DESERT ROUGE de ses autres demandes ;

— condamné la SCI LE DESERT ROUGE aux entiers dépens ;

Y ajoutant, ou le précisant,

*rejeté les demandes de la SCI LE DESERT ROUGE tendant à la nullité :

— du procès-verbal de l’assemblée générale du 08 avril 2014,

— du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 avril 2015,

— du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2016,

*condamné la SCI LE DESERT ROUGE aux dépens de toute la procédure, avec distraction pour ceux d’appel dans les conditions prévues par l’article 699 du Code de procédure civile

*condamné la SCI LE DESERT ROUGE à payer 4.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Fabre Gibert, en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI LE DESERT ROUGE a formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt rendu le 10 mars 2022 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Par arrêt rendu le 13 juin 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a :

*cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 10 mars 2022 ;

*remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] aux dépens ;

*rejeté la demande en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par déclaration de saisine du 24 juin 2024, la SCI LE DESERT ROUGE sollicitait la réformation partielle de la décision entreprise.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 21 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, la SCI LE DESERT ROUGE demande à la cour de :

*réformer partiellement la décision entreprise ;

Statuant à nouveau,

*juger recevable l’action introduite par la SCI LE DESERT ROUGE à l’encontre des assemblées générales tenues les 08 avril 2014, 27 juin 2016 et 17 avril 2015 ;

*confirmer la décision entreprise, en ce qu’elle a annulé la résolution n°6 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 27 juin 2016 ;

*prononcer la nullité des assemblées générales tenues les 08 avril 2014, 27 juin 2016 et 17 avril 2015 ;

*condamner la partie intimée au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la SCI LE DESERT ROUGE fait valoir, sur le fondement des articles 14 du décret du 17 mars 1967 et 22 de la loi du 10 juillet 1965, que ne figurent dans la feuille de présence annexée au procès-verbal de l’assemblée générale du 08 avril 2014 ni le nom, ni le domicile de la SCI LE DESERT ROUGE, ni le nombre de voix dont dispose la SCI LE DESERT ROUGE, ni la certification de son exactitude par la présidente de l’assemblée.

Elle considère que les mentions de cette feuille prouvent que la SCI LE DESERT ROUGE était absente lors de l’assemblée générale du 08 avril 2014 et que la seule mention du nom d’une de ses associées, en l’occurrence Madame [S], et de son adresse mail personnelle est insuffisante.

Elle expose que, alors que les quatre copropriétaires sont Madame [I] [N] (368/1339 tantièmes), Monsieur [Z] [R] (320/1339 tantièmes), Madame [E] (326/1339 tantièmes) et la SCI (368/1339 tantièmes), et que la feuille de présence fait apparaître que la SCI n’était ni présente ni représentée, que Madame [L] [N] n’a pas justifié d’une procuration l’autorisant à représenter Madame [I] [N] et que Madame [E] n’était ni présente ni représentée, seul Monsieur [R] a valablement participé à cette assemblée générale alors qu’il ne représentait que moins du quart des tantièmes de la copropriété.

Elle fait valoir également qu’au-delà des critiques adressées aux seules mentions de la feuille de présence, c’est l’assemblée générale elle-même qui était l’objet du recours dans la mesure où sur quatre copropriétaires, trois n’y participaient pas valablement.

Elle fait ensuite valoir que l’annulation de l’assemblée générale qui a désigné le syndic rejaillit sur toutes les assemblées générales réunies ultérieurement par celui-ci, si bien qu’en conséquence de la nullité de l’assemblée générale du 08 avril 2014, la nullité des assemblées générales du 27 juin 2016 et du 17 avril 2015 sera également prononcée.

Elle expose que ce ne sont que dans des circonstances très particulières que la Cour de cassation a pu ponctuellement retenir la théorie du mandat apparent, mais qu’en l’espèce, ces circonstances ne sont pas réunies puisqu’il n’a jamais été fait mention de la présence de la SCI LE DESERT ROUGE et que seul le nom de Madame [S] figure sur la feuille de présence annexée au procès-verbal de l’assemblée générale du 08 avril 2014, laquelle n’a jamais déclaré représenter à quelque titre que ce soit la SCI LE DESERT ROUGE.

Elle rappelle que depuis le 20 janvier 2014, le syndicat des copropriétaires était informé du changement de propriétaire des lots acquis par la SCI LE DESERT ROUGE.

Elle expose enfin que le syndicat des copropriétaires a produit des faux pour faire croire qu’une procuration avait été donnée par Madame [N] à sa mère.

******

La SCI LE DESERT ROUGE a signifié suivant exploit de commissaire de justice en date du 2 septembre 2024 les conclusions et la déclaration de saisine au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 février 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 février 2025 et mise en délibéré au 3 avril 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] n’a pas constitué avocat.

******

Attendu qu’il convient d’observer que l’annulation de la résolution n°6 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 27 juin 2016 est acquise tenant le caractère définitif du jugement du tribunal de grande instance d'[Localité 4] du 15 mai 2018.

1°) Sur la nullité de l’assemblée générale tenue le 08 avril 2014.

Attendu que la SCI LE DESERT ROUGE demande à la cour de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 8 avril 2014 en ce qu’il n’a jamais été fait mention de la SCI LE DESERT ROUGE sur la feuille de présence annexée au procès-verbal.

Qu’elle ajoute que la seule mention sur celle-ci du nom d’une de ses associés [Y] [S] et de l’adresse mail personnelle de celle-ci est insuffisante pour justifier de la présence de la SCI LE DESERT ROUGE lors de cette assemblée générale.

Attendu qu’il résulte de l’article 14 du décret du 17 mars 1967 dans sa version applicable au cas d’espèce qu’ « il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s’il y a lieu, des dispositions de l’article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l’article 24 ( quatrième alinéa) de la loi du 10 juillet 1965.

Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l’assemblée.

La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée.

Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les article 1316-1 et suivants du code civil. »

Qu’en l’état ne figure dans la feuille de présence querellée ni le nom, ni le domicile de la SCI LE DESERT ROUGE, ni le nombre de voix dont dispose la SCI LE DESERT ROUGE , ni la certification de son exactitude par la présidente de l’assemblée.

Que les mentions y figurant attestent de la présence de [F] [D], de [Y] [S], d'[I] [N] (pouvoir [L] [N]) et de [Z] [R].

Qu’il convient de rappeler qu’aux termes de l’article susvisé ,la feuille de présence permet de faire la preuve de la présence à l’assemblée des copropriétaires ou de leur mandataire.

Que si les erreurs matérielles affectant le procès-verbal d’assemblée générale s’agissant du sens des votes, de simples erreurs matérielles l’affectant sont indifférentes, il en est de même de l’insuffisance de ces mentions au regard des exigences du texte à la condition toutefois que ces mentions permettent l’identification des présents et des représentés comme l’a rappelé régulièrement la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans ses arrêts du 7 décembre 1971, du 21 juin 2006 et du 18 septembre 2012.

Qu’il apparaît à la lecture de la feuille de présence que seul le nom de Madame [Y] [S] y figure et absolument pas la dénomination de la SCI LE DESERT ROUGE , aucun pouvoir, aucune procuration exprès l’autorisant à la représenter lui ayant été donné et ce même si elle est associée de ladite SCI.

Que par ailleurs le mandat donné par un copropriétaire ne peut être qu’express et ne peut être donné qu’en vue de voter sur des questions précises dans le cadre d’une assemblée générale déterminée.

Que la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a jugé dans un arrêt du 19 juillet 1995 que la délégation du droit de vote d’un copropriétaire à un mandataire ne peut résulter que d’un écrit ;

Que dés lors le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] ne saurait se prévaloir d’un mandat apparent.

Qu’enfin il convient de souligner que depuis le 20 janvier 2014, le syndicat des copropriétaires avait été informé du changement de propriétaire des lots acquis par la SCI LE DESERT ROUGE par l’avis de mutation que lui avait adressé le notaire chargé de l’acte d’acquisition et qui l’avait préalablement questionné sur la situation du cédant au regard des charges de copropriété

Qu’il est donc acquis que la SCI LE DESERT ROUGE était défaillante lors de l’assemblée générale du 8 avril 2014.

Qu’il y a lieu par conséquent de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 8 avril 2014 en ce qu’il n’a jamais été fait mention de la SCI LE DESERT ROUGE sur la feuille de présence annexée au procès-verbal et d’infirmer le jugement querellé sur ce point.

2°) Sur la nullité de l’assemblée générale tenue le 27 juin 2016.

Attendu que la SCI LE DESERT ROUGE demande à la cour de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 27 juin 2016 en ce que l’annulation de l’assemblée générale qui a désigné le syndic rejaillit sur toutes les assemblées réunies ultérieurement par celui-ci, ce qui est le cas en l’espèce.

Attendu qu’il est de jurisprudence constante que l’annulation de l’assemblée générale ayant désigné le syndic le rend sans qualité pour convoquer les assemblées subséquentes et est de nature à entraîner l’annulation de celles-ci ou des résolutions prises au cours de celles-ci.

Que toutefois, cette nullité n’opère pas de plein droit mais seulement lorsqu’elle a été poursuivie dans les conditions de l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965.

Qu’ainsi la jurisprudence admet que le recours en nullité doit être formé par la délivrance de l’assignation dans le délai de deux mois et non pas par son placement au greffe du tribunal et qu’il ne peut être formé par voie de conclusions additionnelles ou connexes en vertu du principe d’autonomie de chaque assemblée sauf l’existence d’un lien suffisant entre la demande initiale et la demande incidence, lequel est souverainement apprécié comme l’a jugé la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans des arrêts des 7 octobre 1998 et 4 avril 2002.

Qu’en l’état l’annulation de l’élection du syndic désigné par l’assemblée générale au 8 avril 2014 s’étendait à l’autre demande formulée par la SCI LE DESERT ROUGE d’annulation de l’assemblée générale 27 juin 2016 qui n’avait pu être convoquée par un syndic dûment habilité à le faire.

Qu’il s’ensuit que l’action introduite par la SCI LE DESERT ROUGE à l’encontre de la nullité de l’assemblée générale qui s’est tenue le 27 juin 2016 est recevable.

Qu’il y a lieu par conséquent de réformer le jugement querellé sur ce point et de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 27 juin 2016.

3°) Sur la nullité de l’assemblée générale tenue le 17 avril 2015.

Attendu que la SCI LE DESERT ROUGE demande à la cour de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 17 avril 2015 en ce que l’annulation de l’assemblée générale qui a désigné le syndic rejaillit sur toutes les assemblées réunies ultérieurement par celui-ci ce qui est le cas en l’espèce.

Attendu que la résolution n°4 dudit procès-verbal de l’assemblée générale du 17 avril 2015 dispose que « l’assemblée générale reconduit Madame [N], copropriétaire en tant que syndic non professionnel avec effet au 17 avril 2015. »

Que le lien d’indivisibilité ou de dépendance entre les demandes est indiscutable dans la mesure où dans la même décision est invalidée la désignation du syndic qui a convoqué l’assemblée générale du 17 avril 2015.

Qu’il convient par conséquent de réformer le jugement querellé sur ce point et de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 17 avril 2015.

4° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] aux entiers dépens de première instance et en cause d 'appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à payer à la SCI LE DESERT ROUGE la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance d'[Localité 4] en date du 15 mai 2018 en ce qu’il a annulé la résolution n°6 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 27 juin 2016,

RÉFORME pour le surplus,

STATUANT A NOUVEAU,

DECLARE recevable l’action introduite par la SCI LE DESERT ROUGE à l’encontre des assemblées générales tenues les 08 avril 2014, 27 juin 2016 et 17 avril 2015 ;

ANNULE les assemblées générales tenues les 08 avril 2014, 27 juin 2016 et 17 avril 2015

Y AJOUTANT,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à payer à la SCI LE DESERT ROUGE la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] aux entiers dépens de première instance et en cause d 'appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,