6OUR D’APPEL D'[Localité 4]

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 05 FEVRIER 2026

N° 2026/ 69

Rôle N° RG 25/04753 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOWZG

Syndic. de copro. LE PONANT

C/

[E] [N]

S.C.I. LESDALI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Yves BRUGIERE

M^e Anne-sophie LAPIERRE

M^e Amélie BENISTY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Président du TJ de [Localité 8] en date du 18 Février 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/01682.

APPELANTE

Syndic. de copro. LE PONANT, demeurant C/ [Adresse 12]

représentée par M^e Yves BRUGIERE, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [E] [N]

né le 15 Octobre 1965 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Anne-sophie LAPIERRE, avocat au barreau de NICE

S.C.I. LESDALI Prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Amélie BENISTY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Rémi LEFEBVRE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Décembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX HARAND, Présidente,a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI LESDALI, ayant pour gérant Monsieur [H], est propriétaire selon acte authentique du 27 juillet 2006 d’un local commercial au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété dénommé « Le Ponant », sis [Adresse 1] (06).

Exploité par Monsieur [N] sous l’enseigne « Wonderfood », suivant bail commercial du 1er avril 2012, ledit local comporte une partie restauration sur place, une partie cuisine ouverte et une terrasse extérieure installée sur un emplacement délimité.

Suivant exploits de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant », représenté par son syndic en exercice la SAS SAFI MEDITERRANEE a assigné en référé devant le tribunal judiciaire de Grasse la SCI LESDALI et Monsieur [N] aux fins de les voir condamnés à diverses obligations de faire et de ne pas faire et au paiement des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant », représenté par son syndic en exercice la SAS SAFI MEDITERRANEE demande au juge des référé de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance, exposant que les résidents de l’immeuble subissent des nuisances olfactives en provenance des fumées du commerce et que les stationnements de Monsieur [N] et/ou de la clientèle, anarchiques et irréguliers, sont devant la porte d’entrée des garages et en-dehors du périmètre autorisé, situation actée par procès-verbal d’assemblée générale du 25 juin 2020 et procès-verbal de constat des 14 et 30 mai 2024.

La SCI LESDALI demande au juge des référés de dire qu’il n’y a lieu à référé, de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant », représenté par son syndic en exercice la SAS SAFI MEDITERRANEE de l’ensemble de ses demandes et de le condamner au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [N] demande au juge des référés de dire qu’il n’y a lieu à référé, de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant », représenté par son syndic en exercice la SAS SAFI MEDITERRANEE de l’ensemble de ses demandes et de le condamner au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant ordonnance contradictoire du 18 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :

*dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » de condamnation de la SCI LESDALI et Monsieur [N] à faire déposer le tuyau d’évacuation installé en façade ou, subsidiairement, à l’obstruer ;

*dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » de condamnation de Monsieur [N] d’effectuer et de vendre dans le local loué toute préparation culinaire nécessitant une cuisson ou un réchauffage sur place, jusqu’à l’installation d’un système d’extraction et de traitement des fumées et vapeurs de cuisson conforme à la règlementation et aux normes en vigueur ;

*dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » de faire interdiction à Monsieur [N] de faire stationner tout véhicule devant la porte d’entrée des garages de l’immeuble « Le Ponant » notamment le véhicule SMART immatriculé [Immatriculation 6] et le véhicule immatriculé DQ-848- SF et sur le trottoir de l’immeuble ;

*fait interdiction à Monsieur [N] d’installer des tables et chaises dans le hall d’entrée ;

*assortit cette condamnation d’une astreinte de 1.000 euros par infraction constatée, qui commencera à courir à compter de la signation de la présente ordonnance ;

*condamné Monsieur [N] aux dépens, à l’exception de ceux engagées par la SCI LESDALI, qui seront supportés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant »;

*condamné sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile Monsieur [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » la somme de 2.000 euros et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » à payer à la SCI LESDALI la somme de 2.000 euros.

Suivant déclaration reçue au greffe en date du 16 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » de condamnation de la SCI LESDALI et Monsieur [N] à faire déposer le tuyau d’évacuation installé en façade ou subsidiairement, à l’obstruer ,

— n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » de condamnation de Monsieur [N] d’effectuer et de vendre dans le local loué toute préparation culinaire nécessitant une cuisson ou un réchauffage sur place, jusqu’à l’installation d’un système d’extraction et de traitement des fumées et vapeurs de cuisson conforme à la règlemention et aux normes en vigueur ;

— n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » de faire interdiction à Monsieur [N] de faire stationner tout véhicule devant la porte d’entrée des garages de l’immeuble « Le Ponant » notamment le véhicule SMART immatriculé [Immatriculation 6] et le véhicule immatriculé DQ-848- SF et sur le trottoir de l’immeuble ;

— fait interdiction à Monsieur [N] d’installer des tables et chaises dans le hall d’entrée de l’immeuble et rejeté ainsi la demande d’interdiction d’installer des tables et des chaises sur le trottoir devant l’entrée de l’immeuble «  Le Ponant » en dehors du périmètre délimité par l’ autorité administrative et sur une surface excédant 4,60 m² devant l’établissement à peine d’astreinte de 2000 € par infraction constatée ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » à supporter les dépens engagées par la SCI LESDALI ;

— condamné sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile Monsieur [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » la somme de 2.000 euros et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » à payer à la SCI LESDALI la somme de 2.000 euros.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 01 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses demandes et de ses prétentions, la SCI LESDALI demande à la cour de :

A titre principal,

*débouter purement et simplement l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » ;

*confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » de condamnation de la SCI LESDALI et Monsieur [N] à faire déposer le tuyau d’évacuation installé en façade ou subsidiairement, à l’obstruer ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » de condamnation de Monsieur [N] d’effectuer et de vendre dans le local loué toute préparation culinaire nécessitant une cuisson ou un réchauffage sur place, jusqu’à l’installation d’un système d’extraction et de traitement des fumées et vapeurs de cuisson conforme à la règlemention et aux normes en vigueur ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » de faire interdiction à Monsieur [N] de faire stationner tout véhicule devant la porte d’entrée des garages de l’immeuble « le Ponant » notamment le véhicule SMART immatriculé [Immatriculation 6] et le véhicule immatriculé [Immatriculation 7], et sur le trottoir de l’immeuble ;

— condamné sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » à payer à la SCI LESDALI la somme de 2.000 euros ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » à verser à la SCI LESDALI la somme de 3.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » de sa demande de suppression du tuyau métallique d’extraction dès lors qu’il est situé sur les parties privatives ;

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » du surplus de ses demandes ;

*prononcer la mise hors du cause du bailleur la SCI LESDALI dès lors qu’il appartient au seul locataire d’assurer la jouissance paisible des lieux et l’entretien des locaux ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » à verser à la SCI LESDALI la somme de 3.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la SCI LESDALI considère que la procédure n’est nullement justifiée, car de multiples assemblées générales ont eu lieu depuis 2020 pour faire constater les prétendus désordres.

Elle rappelle que des mises en demeure ont été adressées et que des réunions et solutions amiables ont été proposées par les requis, même après l’ordonnance rendue le 18 février 2025.

Elle indique que le local commercial existe depuis les années 2000 et a toujours été exploité par des restaurants de type fast-food, sans qu’aucun ancien copropriétaire ne se plaigne ; que les activités de pâtisserie et de boulangerie datent des années 1999 et que les exploitations suivantes ont été des snacks, restauration rapide, type fast-food.

Elle soutient qu’il n’y a donc aucune urgence à faire cesser ces prétendus désordres.

Elle relève qu’il ressort des constatations des rapports d’expertise [C] et SARETEC que les nuisances olfactives décrites ne semblent pas si invivables.

Elle considère que les témoignages des occupants de l’immeuble voisin, qui ne subissent aucune nuisance, ne sont pas hors propos dans la mesure où l’aération se trouve à la jonction des deux copropriétés.

La SCI LESDALI souligne que l’article 63-1 du règlement départemental sanitaire invoqué par le syndicat (relatif à la règle des 8 mètres minimum pour extraction des fumés) ne trouve pas à s’appliquer, ce dernier étant limité aux « grandes cuisines », ce qui n’est pas le cas de « Wonderfood ».

Qu’il en est de même de l’article 62 dudit règlement relatif aux installations neuves.

Elle considère qu’il n’appartient pas aux copropriétaires et/ou locataires de dire si le tuyau d’extraction des fumées est licite ou non, ni de se substituer aux services municipaux pour apprécier de l’occupation ou non abusive du domaine public.

Elle relève que l’évacuation des odeurs par le tuyau métallique, existant depuis plus de vingt ans, se situe en partie privative du local, et non en façade ou en partie commune.

Elle ajoute que l’exploitant dispose d’une autorisation d’occupation du domaine public dont seuls les services municipaux peuvent en relever une potentielle infraction et qu’aucune table ou chaise entrave la jouissance paisible et l’accès à l’immeuble pour les habitants.

Elle considère que le locataire doit pouvoir décharger ses marchandises par un stationnement temporaire en respectant l’entrée des garages.

Par ailleurs, la SCI LESDALI relève que le règlement de copropriété n’interdit pas les commerces de restauration et que le bail est un contrat de droit privé entre le propriétaire-bailleur et le locataire-exploitant, sans lien direct avec le syndicat, si bien qu’il n’est pas en droit d’invoquer son opposabilité.

Enfin elle sollicite sa mise hors de cause, rappelant que le locataire doit faire son affaire personnelle des normes d’hygiène et d’extraction des fumées de cuisine.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses demandes et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » demande à la cour de :

*infirmer la décision entreprise ;

Et statuant à nouveau,

*condamner la SCI LESDALI et Monsieur [N] à faire déposer le tuyau d’évacuation des airs viciés du local litigieux exploité à l’enseigne « Wonderfood », installé sans autorisation et à remettre les lieux dans leur état d’origine, sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir ou, subsidiairement, à l’obturer ;

*faire interdiction à Monsieur [N], à l’enseigne « Wonderfood », d’effectuer et de vendre dans le local loué à la SCI LESDALI, à peine d’astreinte de 3.000 euros par infraction constatée, toute préparation culinaire nécessitant une cuisson ou un réchauffage sur place et ce, jusqu’à installation d’un système d’extraction et de traitement des fumées et vapeurs de cuisson conforme à la réglementation et aux normes en vigueur et propre à mettre un terme aux troubles olfactifs constatés dans le procès verbal de commissaire de justice des 14 et 30 mai 2024 ;

*faire interdiction à Monsieur [N] d’installer des tables et des chaises sur le trottoir devant l’entrée de l’immeuble « Le Ponant », dans le hall ou à droite de l’entrée, en dehors du périmètre délimité par autorité administrative et sur une surface excédant 4,60 m² devant l’établissement, à peine d’astreinte de 2.000 euros par infraction constatée ;

*faire interdiction à Monsieur [N] de faire stationner tout véhicule devant la porte d’entrée des garages de l’immeuble «  Le Ponant », notamment le véhicule SMART immatriculé [Immatriculation 6] et le véhicule immatriculé [Immatriculation 7], et sur le trottoir devant l’immeuble, à peine d’astreinte de 2.000 euros par infraction constatée ;

*condamner la SCI LESDALI et Monsieur [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*les condamner aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » estime que les troubles de jouissance imputables à la SCI LESDALI et à Monsieur [N] sont multiples, manifestement illicites et proviennent du non-respect du règlement de copropriété et des règles en vigueur.

Il considère que des nuisances olfactives sont sans conteste prouvées par les multiples pièces concordantes versées aux débats et sont reconnues également par les devis de travaux recueillis par Monsieur [N] et la SCI LESDALI mais jamais exécutés.

Il ajoute que l’activité de snack n’est pas conforme au bail signé avec la SCI LESDALI par Monsieur [N] qui prévoit une activité de « fabricant en pâtisserie, viennoiserie et confiserie ».

Il indique que ce dernier dispose d’un périmètre limité de 4,60m² pour installer des tables et des chaises devant son commerce mais s’approprie pourtant quasiment la totalité du trottoir devant l’immeuble avec une quantité excessive de tables et de chaises hors l’emplacement délimité par la municipalité qui lui est attribué sur la voie publique.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » explique que Monsieur [N] stationne également ses véhicules de manière quotidienne devant la porte d’accès aux garages de l’immeuble et la bloque manuellement au risque d’endommager les mécanismes, constituant un trouble manifestement illicite.

Il relève que le règlement de copropriété, ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres et qu’il est opposable aux locataires.

Il décrit les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser les troubles manifestement illicites.

Il souligne notamment qu’un trou a été percé en façade pour évacuer les odeurs de cuisine et qu’un tuyau métallique débouchant sous les balcons des résidents de l’immeuble a été installé, de manière illicite, ajoutant que l’exploitation s’effectue de manière illicite, alors que l’installation d’évacuation des fumées de cuisine n’est pas conforme au règlement de copropriété et aux normes en vigueur.

En réponse aux conclusions des défendeurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » indique que l’établissement précédant fonctionnait uniquement en sandwicherie avec quatre chaises de bar devant le comptoir alors que Monsieur [N] accueille jusqu’à 18 personnes assises sur le trottoir devant l’immeuble, multipliant les préparations génératrices de fumées et d’odeurs de cuisson.

Il rappelle que l’activité telle, qu’elle est développée, est totalement incompatible avec le règlement de copropriété qui n’autorise l’activité commerciale dans le local litigieux qu’à la seule condition qu’elle ne cause aucune gêne, ni aucun trouble aux résidents de l’immeuble.

Il rappelle également que, livraison ou non, le stationnement des véhicules sur les trottoirs est interdit par l’article R. 417-11 du code de la route.

Par ailleurs le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » considère que les propositions techniques faites par Monsieur [N] sont inacceptables.

S’agissant des pièces produites par Monsieur [N] , il relève qu’elles n’ont strictement aucune valeur probante, s’agissant d’attestations de « témoins » qui n’en sont pas pour ne pas habiter au-dessus de son commerce.

Il rappelle que plusieurs mains courantes ont été déposées à l’encontre du défendeur depuis son arrivée en avril 2012 pour insultes, menaces et propos racistes.

Il précise que le conduit d’extraction n’a pas fait l’objet d’entretien depuis douze ans, ce qui en plus des nuisances olfactives, crée un risque d’incendie.

Enfin il considère que la SCI LESDALI a manqué à son obligation de délivrance au locataire, a laissé se développer dans son local une activité illicite et préjudiciable aux résidents, encourant ainsi une responsabilité en la laissant perdurer et en s’abstenant d’agir contre son locataire qui méconnaît les termes du règlement de copropriété de sorte qu’elle ne saurait être mise hors de cause.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses demandes et de ses prétentions, Monsieur [N] demande à la cour de :

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » de l’ensemble de ses demandes en référé ;

*confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » de condamnation de la SCI LESDALI et Monsieur [N] à faire déposer le tuyau d’évacuation installé en façade ou subsidiairement, à l’obstruer ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » de condamnation de Monsieur [N] d’effectuer et de vendre dans le local loué toute préparation culinaire nécessitant une cuisson ou un réchauffage sur place, jusqu’à l’installation d’un système d’extraction et de traitement des fumées et vapeurs de cuisson conforme à la règlemention et aux normes en vigueur ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » de faire interdiction à Monsieur [N] de faire stationner tout véhicule devant la porte d’entrée des garages de l’immeuble « le Ponant » notamment le véhicule SMART immatriculé [Immatriculation 6] et le véhicule immatriculé [Immatriculation 7], et sur le trottoir de l’immeuble ;

Faisant droit à l’appel incident de Monsieur [N],

*infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a :

— fait interdiction à Monsieur [N] d’installer des tables et chaises dans le hall d’entrée ;

— assorti cette condamnation d’une astreinte de 1.000 euros par infraction constatée, qui commencera à courir à compter de la signation de la présente ordonnance ;

— condamné Monsieur [N] aux dépens, à l’exception de ceux engagées par la SCI LESDALI, qui seront supportés par le syndicat des copropriétaires « Le Ponant » ;

— condamné sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile Monsieur [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » la somme de 2.000 euros ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » à verser à Monsieur [N] la somme de 3.500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [N] fait valoir que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un rapport d’expertise privée établi par la société [C], un constat de commissaire de justice ainsi que des attestations qui tendent à confirmer l’absence de nuisances olfactives.

Il explique que le tuyau est implanté dans une plaque métallique située en partie privative relevant du lot exploité, que la façade de l’immeuble n’a pas subi de modification non autorisée et qu’en 2001, le syndic avait lui-même reconnu l’existence d’un dispositif privatif d’évacuation, de telle sorte qu’en tout état de cause, la prescription quinquennale est acquise.

Il relève que le règlement de copropriété autorise toute activité commerciale à la condition qu’elle ne génère pas de trouble anormal de jouissance, et qu’une simple coquille a été reprise de bail en bail en reproduisant la mention « boulangerie/sandwicherie ».

Il précise que le SNACK L’ENKA lui a cédé son fonds de commerce ce qui implique la poursuite de la même activité à savoir la restauration rapide ; que l’activité de restauration rapide est donc parfaitement autorisée et que les prétendus troubles de jouissance sont contestés, le syndicat des copropriétaires admettant lui-même que ces prétendues nuisances n’auraient commencé qu’à l’été 2020 alors que sans aucun changement d’exploitation, l’activité est exercée depuis trente ans.

Monsieur [N] considère que l’occupation de la terrasse est conforme à la réglementation municipale et que seule la municipalité est compétente pour constater, le cas échéant, et sanctionner une infraction liée à l’occupation du domaine public, ajoutant par ailleurs que la terrasse respecte scrupuleusement les limites autorisées.

Il précise qu’il n’installe pas de tables et de chaises dans le hall de l’immeuble, la photographie produite par le demandeur datant de plus de cinq ans.

Il explique qu’il existe un parking public de soixante places, gratuit aux heures d’ouverture du snack, situé immédiatement en face du commerce ; qu’aucune preuve n’est rapportée quant à l’identité des propriétaires des véhicules ni à leur éventuelle qualité de clients de l’établissement.

Il indique avoir par ailleurs saisi la mairie pour solliciter l’installation d’un poteau de dissuasion pour éviter le stationnement gênant devant son local.

Il ajoute que l’ouverture manuelle du garage est pour lui le seul moyen d’accéder à sa réserve dans laquelle il stocke ses marchandises, circonstance indépendante de sa volonté.

Aussi il maintient qu’il est fondé à stationner son seul et unique véhicule brièvement devant sa réserve pour procéder au déchargement de ses courses sans que cela ne caractérise un abus ou un trouble illicite.

Il indique avoir fait réaliser des devis de mise en conformité ou d’amélioration technique qu’il a transmis au syndic dans un souci d’apaisement dans l’espoir de trouver une solution amiable.

Il conclut à sa mise hors de cause considérant que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de service à l’usage pour lequel elle a été louée et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 3 décembre 2025 et mise en délibéré au 5 février 2026

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1°) Sur le trouble manifestement illicite

Attendu qu’aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Que si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Attendu que la cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

Que constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique, le juge des référés pouvant mettre fin à un tel trouble en cours de réalisation.

Qu’il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, un tel trouble étant susceptible d’être qualifié de manifestement illicite au sens de l’article 835, précité, du code de procédure civile.

Que le juge des référés a le pouvoir de constater son existence dès lors que la preuve en est faite avec l’évidence requise.

Attendu qu’il convient de rappeler que le trouble anormal de voisinage étant indépendant de la notion de faute, le juge doit en toute hypothèse rechercher si le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage, que son auteur ait ou pas enfreint la réglementation applicable à son activité.

Que cette appréciation s’exerce concrètement notamment selon les circonstances de temps (nuit et jour) et de lieu (milieu rural ou citadin, zone résidentielle ou industrielle).

Qu’ainsi l’anormalité du trouble de voisinage, qui s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » fait valoir qu’il existe plusieurs troubles manifestement illicites imputables à la SCI LESDALI et à son locataire Monsieur [N] du fait de l’évacuation des fumées et odeurs de cuisine en façade, du fait des dispositions de tables et de chaises hors périmètre autorisé et du fait du stationnement illicite devant l’entrée des garages

Qu’il verse à l’appui de ses dires un rapport d’expertise [C] réalisé par Monsieur [Z], un constat de commissaire de justice dressé les 14 et 30 mets 2024 ainsi que des attestations émanant de copropriétaires résidant au sein de l’immeuble

Sur l’évacuation des fumées et odeurs de cuisine en façade

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » fait valoir que l’activité de snack n’est pas conforme au bail, le bail signé entre la SCI LESDALI et Monsieur [N] prévoyant une activité de fabricant en pâtisseries, viennoiseries et confiseries.

Attendu qu’il convient d’observer que le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Ponant » n’impose pas son approbation en cas de changement de propriétaire de fond, ni la communication du bail attaché à ce fonds.

Que Monsieur [N] reconnait toutefois qu’une coquille figure dans le bail portant cette mention eronnée résultant d’un copier/ coller du bail d’origine conclu à la fin des années 1990 pour une boulangerie/ sandwicherie alors qu’il ressort des pièces produites aux débats que l’activité développée au sein de ce fonds de commerce est une activité de restauration rapide depuis plus de 20 ans.

Qu’il résulte des pièces produites aux débats que le SNACK L’ENKA a acquis ce fonds de restauration rapide auprès de LE TROPEA avant de céder à Monsieur [N] son fonds de commerce et non un simple droit au bail ce qui implique la poursuite de la même activité à savoir la restauration rapide identique à celle exercée par ses prédécesseurs

Qu’enfin le règlement de copropriété en page 15 indique que « les lot 22 et 23 (réserve et local commercial) sont destinés à une activité commerciale, à l’exception de tout établissement classé dans la catégorie des établissements insalubres ou dangereux et à la condition que cette activité n’apporte aucun trouble de jouissance comme indiqué ci-dessus et ci- après. »

Qu’en l’état l’activité de restauration rapide style snack est parfaitement autorisée sauf à démontrer des troubles de jouissance.

Attendu que le syndicat des copropriétaires soutient qu’il résulte du rapport [C] versé aux débats que le local appartenant à la SCI LESDALI n’est pas équipé des dispositifs réglementaires d’extraction tels que prévus au règlement sanitaire départemental, l’air extrait des locaux litigieux étant rejeté juste au-dessous des appartements de la copropriété « [Adresse 9] ».

Attendu qu’il convient de souligner que deux comptes-rendus d’expertise sont produits aux débats l’un réalisé le 26 septembre 2023, le second réalisé le 8 novembre 2023.

Qu’il résulte du premier compte rendu d’expertise que le commerce litigieux était fermé lors de la réunion d’expertise.

Que l’expert [C] concluait en page 13 de ce premier rapport « qu’en l’absence d’accès à l’intérieur de ce local, n’avons pas pu constater la conformité de l’installation réalisée et si celle-ci peut être à l’origine des nuisances subies par la copropriété ».

Qu’il résulte de ce premier compte rendu d’expertise du 4 octobre 2023 qu’aucune nuisance olfactive n’était relevée.

Que lors de la seconde expertise réalisée le 8 novembre 2023, l’expert [C] constatait en page 17 de son rapport que « la porte-fenêtre du logement situé au niveau supérieur au commerce est ouverte il ne semble pas qu’il y ait de nuisance olfactive contraignant l’occupant du logement supérieur à fermer sa fenêtre durant le service du midi ».

Qu’en page 19 il mentionnait : « la nuisance n’est pas constatée, nous n’avons pas de réclamation ou attestation des occupants de l’immeuble concernant une nuisance. »

Que cette analyse était corroborée par le rapport d’expertise SARETEC, assureur de la SCI LESDALI , présent sur les lieux qui relevait lors de la visite du 28 novembre 2023 « qu’une odeur de nourriture est constatée. Toutefois cette dernière ne nous apparaît pas d’une intensité telle permettant de la qualifier de nuisance ».

Que dés lors les conclusions de l’expert [C] selon lesquelles «  la cause à l’origine des nuisances olfactives pourrait provenir d’une non-conformité de l’installation d’évacuation des gaz brûlés du commerce, la conséquence étant une nuisance olfactive affectant les occupants de la copropriété depuis 2020. » ne sauraient valablement déterminer qu’un trouble serait imputable aux requis alors qu’il résulte de ce même constat qu’aucune nuisance n’a été constatée.

Que dés lors le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 10] » » ne peut faire valoir que la sortie d’extraction des fumées est une installation irrégulière à l’origine des nuisances olfactives.

Qu’en effet l’expert [C], en employant le conditionnel « pourrait provenir d’une non-conformité de l’installation d’évacuation des gaz brûlés » ne fait qu’une simple supposition corroborée par aucun autre élément comme notamment une expertise judiciaire.

Que par ailleurs Monsieur [N] soutient que la sortie d’extraction des fumées est parfaitement régulière dans la mesure où elle a été implantée dans une plaque métallique située juste au-dessus du store du commerce en partie privative , sans aucun percement de la façade commune.

Que la cour ne peut à ce stade apprécier ce moyen dans la mesure où la nature privative ou commune de cet endroit n’est pas déterminée.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » verse aux débats le procès-verbal des 14 et 30 mai 2024 dressé par Maître [O] commissaire de justice lequel a constaté le 14 mai 2024 que des odeurs de cuisine de type grillades et cuisson se répandaient fortement dans l’entrée de l’immeuble, dans la cage d’escalier, ces odeurs étant perceptibles jusque dans l’appartement situé au premier étage droite.

Que le 30 mai 2024, il indiquait que la même odeur constatée précédemment était très significative et continuait de se répandre dans l’ensemble de l’appartement du premier étage, ces odeurs se répandant également dans toute la cage d’escalier de l’immeuble voir dans l’ascenseur jusqu’à l’appartement de gauche au dernier étage.

Qu’il convient de relever que ces constatations ont été effectuées durant la même tranche horaire du service de midi, soit à 12h15 le 14 mai 2024 sans plus de précision et entre 12h15 et 12h30 le 30 mai 2024.

Que ces éléments ne permettent pas à la cour d’apprécier la durée des désordres relevés, leur répétition, leur fréquence mais surtout leur persistance une fois l’exploitation ralentie ou arrêtée.

Que seuls ces éléments permettent cependant de caractériser ou pas le trouble litigieux.

Que les attestations produites par l’appelant au soutien de ses dires ne suffisent pas à caractériser ce trouble car si certaines font état des nuisances, d’autres versées aux débats par les requis les dénient.

Qu’ainsi le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Ponant » succombe dans sa démonstration d’une obligation non sérieusement contestable pesant sur les défendeurs d’avoir à y remédier.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » de condamnation de la SCI LESDALI et Monsieur [N] à faire déposer le tuyau d’évacuation installé en façade ou, subsidiairement, à l’obstruer et sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » de condamnation de Monsieur [N] d’effectuer et de vendre dans le local loué toute préparation culinaire nécessitant une cuisson ou un réchauffage sur place, jusqu’à l’installation d’un système d’extraction et de traitement des fumées et vapeurs de cuisson conforme à la règlementation et aux normes en vigueur ;

Sur l’installation des tables et des chaises

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «  Le Ponant » rappelle que Monsieur [N] ne dispose légalement que d’un périmètre limité pour installer des tables et des chaises devant son commerce.

Qu’il soutient que ce dernier dispose une quantité excessive de tables et de chaises hors l’emplacement délimité par la municipalité qui lui est attribué sur la voie publique, méconnaissant très largement la surface autorisée de 4,60 m²

Qu’il lui reproche notamment de s’approprier quasiment la totalité du trottoir devant l’immeuble sur une quinzaine de mètres carrés.

Qu’il produit à l’appui de ses dires le constat de Maître [O], commissaire de justice lequel le 14 mai 2024 constatait la présence de 5 tables à gauche de l’entrée et 2 tables à droite soit 7 tables et 14 chaises.

Attendu qu’il est acquis aux débats que Monsieur [N] a obtenu de la part de la commune de [Localité 5] diverses autorisations pour l’installation de sa terrasse à savoir l’autorisation à exploiter une surface de 4,60 m² sur le domaine public selon arrêté municipal du 29 mai 2019, l’autorisation d’extension de terrasse délivrée par courrier en date du 13 février 2023 pour 2 tables supplémentaires le midi pour une durée de six mois et le renouvellement de cette autorisation le 3 juillet 2024 avec effet jusqu’au 31 décembre 2024.

Qu’il convient par ailleurs d’observer que Maître [O] n’avait pas pour mission dans le cadre de son constat du 14 mai 2024 de noter le nombre de chaises et de tables .

Qu’au surplus aucune mesure précise de l’emprise au sol de ces matériels sur la terrasse n’accompagne les photos illustrant ce procès-verbal de constat mettant la cour dans l’impossibilité de vérifier si effectivement l’espace autorisé est respecté ou non.

Qu’il convient de relever que l’appelant ne démontre pas que Monsieur [N] aurait été verbalisé .

Qu’il ressort seulement d’une photographie prise au mois de juin 2023 corroborée par les attestations de Madame [U] et Madame [J] en date du 16 avril 2024 que Monsieur [N] avait installé une table et une chaise directement dans le hall d’entrée de l’immeuble, partie commune de la copropriété.

Que sauf à justifier d’une autorisation préalable ou à posteriori d’une assemblée générale, ce dernier ne pouvait, sauf à violer le règlement de copropriété, utiliser cette partie commune à des fins personnelles.

Qu’en entravant ainsi le libre accès des copropriétaires à l’entrée de l’immeuble il y a lieu de considérer que l’installation d’une table et d’une chaise caractérise un trouble illicite

Que dès lors c’est à bon droit que l’ordonnance déférée a fait seulement interdiction à Monsieur [N] d’installer des tables et chaises dans le hall d’entrée de l’immeuble et assortit cette condamnation d’une astreinte de 1.000 euros par infraction constatée, qui commencera à courir à compter de la signation de la présente ordonnance

Qu’il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise sur ce point

Sur le stationnement

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Ponant » fait valoir que Monsieur [N] stationne ses véhicules de manière quotidienne devant la porte d’entrée d’accès aux garages de l’immeuble, bloquant régulièrement la porte du garage manuellement au risque d’endommager les mécanismes.

Que ce stationnement abusif est totalement illégal et constitue un trouble manifestement illicite.

Qu’il verse à l’appui de sa demande divers attestations de Madame [G], de Madame [U], de Madame [J] et de Madame [M] ainsi que trois photos montrant Monsieur [N] pénétrant dans son garage ou laissant apparaître un véhicule SMART de couleur identique à celle de Monsieur [N] stationné sur le trottoir.

Attendu que Monsieur [N] ne conteste pas se stationner effectivement devant l’accès aux garages lorsque notamment il procède au déchargement de ses courses.

Qu’il ne conteste pas plus procéder à l’ouverture manuelle de la porte n’ayant pas d’autre moyen d’accéder à sa réserve dans lequel il stocke ses marchandises.

Qu’il convient cependant d’observer que les trois photos non datées versées aux débats par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » et les attestations ne permettent pas de démontrer la fréquence des stationnement de Monsieur [N], ni la réitération de ceux-ci ou encore leur durée.

Que l’appelant ne verse aucun élément démontrant que ces stationnements constitueraient un trouble manifestement illicite au préjudice de la copropriété.

Qu’il ne justifie pas notamment avoir sollicité les services de la fourrière ou l’intervention de la police.

Qu’enfin Monsieur [N] ne saurait être tenu responsable des véhicules stationnés appartenant à ses clients , la police du stationnement municipal sur le domaine public situé devant l’immeuble et le restaurant ne relevant pas de sa compétence

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer l’ordonnance déféré en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » de faire interdiction à Monsieur [N] de faire stationner tout véhicule devant la porte d’entrée des garages de l’immeuble « Le Ponant » notamment le véhicule SMART immatriculé [Immatriculation 6] et le véhicule immatriculé DQ-848- SF et sur le trottoir de l’immeuble ;

2°) Sur la mise hors de cause de la SCI LESDALI

Attendu que la SCI LESDALI demande à la cour de prononcer sa mise hors de cause exposant qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance puisque son locataire peut parfaitement exploiter son fonds pour la destination fixée au bail.

Attendu qu’il convient de rappeler que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Que la Cour n’est pas en capacité d’apprécier si des travaux liés aux normes d’hygiène et à l’extraction des fumées de cuisine s’avèrent nécessaires , ni de déterminer en l’état, desquels du bailleur ou du locataire, en aura la charge.

Que par ailleurs, la SCI DESLANDI est assignée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » en sa qualité de copropriétaire.

Qu’il y a lieu par conséquent de rejeter la demande de mise hors de cause du bailleur.

3°) Sur les dépens et frais irrépétibles

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’il y a lieu de confirmer l’ordonnance déférée sur ce point et de condamner Monsieur [N] aux dépens exposés en cause d’appel à l’exception de ceux engagés par la SCI

LESDALI, qui seront supportés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant »;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise sur ce point , de condamner Monsieur [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel , de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » à payer à la SCI LESDALI la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel et de débouter Monsieur [N] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME l’ordonnance contradictoire du 18 février 2025 du juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Monsieur [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant » à payer à la SCI LESDALI la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel,

DÉBOUTE Monsieur [N] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Monsieur [N] aux dépens exposés en cause d’appel à l’exception de ceux engagés par la SCI LESDALI , qui seront supportés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ponant ».

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,