Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 11 mars 2026, n° 23/02206

TGI Grasse 9 janvier 2023

CA Aix-en-Provence
Confirmation 11 mars 2026

Arguments

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Rejeté
Violation de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965
La cour a estimé que l'autorisation de portée générale votée le 4 juillet 2015 ne précisait pas que les gardes-corps devaient être posés à l'extérieur, et que Madame [J] s'était conformée à cette autorisation.
Rejeté
Atteinte à l'harmonie de l'immeuble
La cour a jugé que la pose des nouveaux gardes-corps ne portait pas atteinte à l'harmonie de l'immeuble et que l'accès aux parties communes était préservé.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais irrépétibles
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires devait supporter les dépens de l'instance d'appel et verser une indemnité à Madame [J] au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 11 mars 2026, n° 23/02206
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/02206
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grasse, 9 janvier 2023, N° 20/01827
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	20 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie HAESEBAERTNicolas CREISSONSandra JUSTONThibault POZZO DI BORGOJérôme LUCE
Cabinet(s) :	SCP INTERBARREAUX DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la [ Adresse 1 ] I, représenté par son syndic en exercice la Société AGENCE TRIAM IMMO 25 KENNEDY

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 MARS 2026

N° 2026 / 123

N° RG 23/02206

N° Portalis DBVB-V-B7H-BKYVJ

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] I

[U] [J]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Nathalie HAESEBAERT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 09 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01827.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sis [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice la Société AGENCE TRIAM IMMO 25 KENNEDY, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Thibault POZZO DI BORGO, membre de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Madame [U] [J]

née le 1er Juillet 1979 à [Localité 1] (74), demeurant [Adresse 4] [Localité 2] [Adresse 5]

représentée par M^e Nathalie HAESEBAERT, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Nicolas CREISSON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Jérôme LUCE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [U] [J] a hérité d’un appartement situé au cinquième et dernier étage de l’immeuble [Adresse 6], faisant partie de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé RÉSIDENCES DE [Localité 3] [U], situé [Adresse 7] à [Localité 4] (Alpes Maritimes).

Dans le courant de l’année 1986, des travaux d’installation d’une véranda ont été réalisés par ses auteurs sur la terrasse dont ils avaient la jouissance privative.

Le 12 juillet 2001, l’assemblée générale a autorisé l’ensemble des copropriétaires, en vue de se protéger des intempéries, et dans le respect de la réglementation en vigueur, à installer des panneaux coulissants démontables fermant leur loggia et prenant appui sur les murs intérieurs.

Le 4 juillet 2015, à l’occasion du vote des travaux de ravalement des façades, l’assemblée a autorisé les copropriétaires à remplacer les gardes-corps en métal existants par des gardes-corps en verre plein.

Le 22 novembre 2017, Mme [U] [J] a informé le syndic de son intention de poser des gardes-corps en verre plein sur le côté intérieur de sa véranda.

L’assemblée générale du 1er février 2018, saisie d’une demande d’autorisation de travaux, a ajourné sa décision dans l’attente de la présentation d’un projet complet.

Ceux-ci ont toutefois été réalisés dans le courant de la même année.

Le 1er avril 2019, le syndic a mis en demeure Mme [J] de remettre les lieux dans leur état antérieur, considérant que les gardes-corps ne pouvaient être installés que du côté extérieur à la véranda.

Par acte d’huissier du 4 mai 2020, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [U] [J] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Grasse pour l’entendre condamner sous astreinte à remettre les lieux dans leur état antérieur.

Il a été débouté de son action par un jugement prononcé le 9 janvier 2023 et condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice l’agence TRIAM IMMO, a interjeté appel de cette décision le 7 février 2023.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 16 janvier 2026, il fait valoir :

— que la terrasse et les gardes-corps constituent des parties communes de l’immeuble auxquelles il doit pouvoir avoir accès, notamment pour les besoins de leur entretien,

— que Mme [J] n’a jamais donné suite à la demande formulée par l’assemblée dans sa séance du 1er février 2018,

— que les travaux ont été exécutés en violation de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965,

— qu’ils contreviennent également à la clause d’harmonie de l’immeuble stipulée en page 30 du règlement de copropriété,

— et que l’autorisation de portée générale votée le 4 juillet 2015 ne valait que pour une pose à l’extérieur des loggias ou vérandas.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— de condamner Mme [J] à retirer les gardes-corps en verre plein installés à l’intérieur de sa véranda ainsi qu’à remettre les lieux en leur état antérieur, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt,

— de débouter l’intimée de l’ensemble de ses prétentions,

— et de mettre à sa charge les entiers dépens, outre le paiement d’une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 16 janvier 2026, contenant une demande de révocation de l’ordonnance de clôture, Madame [U] [J] soutient pour sa part:

— que contrairement aux balcons des étages inférieurs, les terrasses des derniers étages possédaient des gardes-corps fixés du côté intérieur des acrotères,

— qu’elle s’est conformée à l’autorisation de portée générale votée le 4 juillet 2015, de sorte qu’elle n’était pas tenue d’obtenir une autorisation particulière,

— que la pose du garde-corps en verre plein a été effectuée conformément à l’existant,

— et qu’une installation du côté extérieur de la véranda serait techniquement impossible.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner le syndicat à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

DISCUSSION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture :

Considérant les dysfonctionnements ayant affecté le RPVA en fin d’année 2025, et tenant l’accord des parties exprimé à l’audience, il convient, en application de l’article 803 du code de procédure civile, de révoquer l’ordonnance de clôture du 6 janvier 2026, d’admettre les dernières conclusions des parties notifiées le 16 janvier, et de prononcer une nouvelle clôture à l’audience du 20 janvier 2026 avant l’ouverture des débats.

Sur le fond :

En vertu de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus d’obtenir une autorisation préalable de la part de l’assemblée générale avant d’effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, l’assemblée générale a voté le 4 juillet 2015 une résolution n° 16.2 autorisant l’ensemble des copropriétaires à remplacer les gardes-corps existants par des gardes-corps en verre plein. Cette décision ne précise pas que les panneaux devront être posés à l’extérieur des loggias ou vérandas existantes.

D’autre part, le syndicat ne conteste pas l’affirmation de Mme [J] suivant laquelle, contrairement aux balcons des étages inférieurs, les terrasses des appartements situés aux derniers étages possédaient initialement des gardes-corps fixés du côté intérieur des acrotères.

Il ressort en outre de l’examen des photographies produites par l’intimée (pièces 6 et 7 de son dossier de plaidoirie) que la pose des panneaux en verre plein a été effectuée en lieu et place des anciens gardes-corps en métal, lesquels se situaient déjà du côté intérieur de la véranda.

Dans ces conditions, il convient de considérer que Mme [J] s’est conformée à l’autorisation de portée générale votée le 4 juillet 2015 par l’assemblée des copropriétaires, de sorte qu’elle n’était pas tenue de requérir en sus une autorisation particulière.

Il ne résulte pas du procès-verbal de constat dressé le 1er octobre 2019 par Maître [N], huissier de justice, que ces travaux porteraient atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

Enfin, la localisation des nouveaux gardes-corps ne constitue pas un obstacle à leur entretien, chaque copropriétaire étant tenu de donner accès à son lot en tant que de besoin.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Révoque l’ordonnance de clôture rendue le 6 janvier 2026, et reçoit les dernières conclusions des parties notifiées le 16 janvier 2026,

Prononce une nouvelle clôture à l’audience avant l’ouverture des débats,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser à Mme [U] [J] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT