ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 18 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02672 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QH5M

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 AVRIL 2024

PRESIDENT DU TJ DE [Localité 16] N° RG 23/00785

APPELANT :

Monsieur [O] [K]

né le [Date naissance 10] 1952 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 12]

Représenté par M^e Leo COCLES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-002407 du 28/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 14])

INTIMEE :

Madame [V] [N] épouse [H]

née le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentée par M^e GARRIGUE substituant M^e Christelle NICOLAU de la SCP GADEL-CAPSIE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 10 Juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 8 novembre 2023, Mme [V] [N] épouse [H] a fait assigner M. [O] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Perpignan statuant en référé aux fins, sur le fondement des articles 834 du code de procédure civile et 651 du code civil, d’être autorisée à passer, ainsi que toute entreprise de son choix, à titre temporaire, sur la parcelle sise [Adresse 9] afin d’effectuer les réparations indispensables sur son mur de façade et à y mettre en place un échafaudage. Elle demandait qu’il soit fait interdiction à M. [K] de faire obstacle de quelque manière que ce soit à l’accès de sa parcelle sise [Adresse 6], par elle et toute entreprise mandatée par elle, le temps nécessaire à la réalisation des travaux de sa facade et également de faire obstacle à la mise en place d’un échafaudage sur sa parcelle, le tout sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée, à compter de la signification de la décision. Elle demandait également la condamnation de M. [K] au règlement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle exposait qu’elle était propriétaire d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 3], sur une parcelle cadastrée section A numéro [Cadastre 11], et que le 8 janvier 2023, elle avait subi un dégât des eaux sur le mur de la chambre à l’étage donnant sur le jardin de M. [O] [K].

Elle précisait que la réparation des fissures pour mettre fin aux infiltrations nécessitait la mise en place d’un échafaudage sur la parcelle voisine et qu’hormis M. [O] [K], tous les copropriétaires, héritiers de M. [L] [K], l’avaient autorisée à passer par leur propriété, ainsi que toute entreprise, au titre du droit d’échelle.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 30 avril 2024, le président du tribunal judiciaire de Perpignan statuant en référé a :

— autorisé Mme [H] à passer, ainsi que toute entreprise de son choix, à titre temporaire sur la parcelle sise [Adresse 8], afin d’effectuer les réparations indispensables sur son mur de facade (devis entreprise SUDTEC) et à y mettre en place un échafaudage,

— fait interdiction à M. [K] de faire obstacle de quelque manière que ce soit, à l’accès de sa parcelle sise [Adresse 7], par Mme [V] [H] et toute entreprise mandatée par elle, le temps nécessaire à la réalisation des travaux de sa façade, et également de faire obstacle à la mise en place d’un échafaudage sur sa parcelle, le tout sous astreinte de 500 euros par infraction constatée, à compter de la signification de la décision,

— condamné M. [K] à payer à Mme [H] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 23 mai 2024, M. [O] [K] a relevé appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 22 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [O] [K] demande à la cour de :

— annuler ou du moins réformer la décision déférée, en ce qu’elle  :

* a autorisé Mme [H] à passer, ainsi que toute entreprise de son choix, à titre temporaire sur la parcelle sise [Adresse 8], afin d’effectuer les réparations indispensables sur son mur de facade (devis entreprise SUDTEC) et à y mettre en place un échafaudage,

* lui a fait interdiction de faire obstacle de quelque manière que ce soit à l’accès de sa parcelle sise [Adresse 5], par Mme [V] [H] et toute entreprise mandatée par elle, le temps nécessaire à la réalisation des travaux de sa façade, et également de faire obstacle à la mise en place d’un échafaudage sur sa parcelle, le tout sous astreinte de 500 euros par infraction constatée, à compter de la signification de la décision,

* l’a condamné à payer à Mme [H] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

Statuant à nouveau,

— dire n’y avoir lieu à référé,

— débouter Mme [H] de ses demandes,

— condamner Mme [H] au paiement d’une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que dès le mois de janvier 2023, Mme [V] [H] a manifesté son intention de réaliser une isolation par l’extérieur du mur mitoyen, ce qui était en violation de l’intérêt général issu de l’accord de mitoyenneté passé le 10 mars 1969 entre les propriétaires des deux fonds, devait être fait en survolume et empiéter sur sa propriété, l’obligeait à déplacer sa cuve de fioul située devant le mur et ses évacuations d’eau et à supprimer son brise-vent, et modifiait sa descente d’eaux pluviales.

Il ajoute que Mme [V] [H] lui a adressé un courrier le 31 janvier 2023 ne faisant état d’aucun problème précis et ne précisant pas la nature des travaux envisagés et qu’elle a ensuite fait état d’un sinistre, sans communiquer le dossier de déclaration de sinistre.

Il souligne que les photographies par lui prises en 2023 ne font pas apparaître de défauts, de dégradations ni de fissures. Il précise que de même les photographies produites par Mme [V] [H] ne témoignent pas de l’existence d’un dégât des eaux unique et ciblé dû à une fissure, et que le devis du 12 avril 2023 évoque des travaux en toiture.

Il fait valoir qu’au vu de l’ensemble de ces pièces, il n’y a aucune démonstration de l’existence de la fissure sur le mur mitoyen, ni d’un lien entre les dégradations évoquées et une telle fissure sur le mur mitoyen, ni du caractère infiltrant de la fissure et de la nécessité de la reprendre.

Il soutient donc que Mme [V] [H] a caché la réalité de la situation au juge des référés et lui a fait supporter des travaux de rénovation.

Il ajoute que par la suite, Mme [V] [H] a imposé unilatéralement une date de passage de la société Sudtec chargée d’intervenir et que finalement, l’intervention de la société Sudtec a pu avoir lieu le 8 juillet, date convenue entre son représentant et lui. Il indique en outre qu’il ressort des échanges qu’ils ont eus que Mme [V] [H] avait bien pour projet initial une isolation par l’extérieur et qu’elle n’entendait pas réparer une fissure. Il précise aussi qu’en réalité, les ouvriers ont passé la plupart de leur temps sur la toiture, du côté de l’autre voisin de Mme [V] [H], à un endroit où ils pouvaient accéder par le jardin de cette dernière ou par celui de cet autre voisin.

Du reste, il fait valoir que Mme [H] ne démontrait aucune urgence, puisqu’il n’était justifié d’aucun dégât des eaux et que les moisissures visibles sur les photographies étaient manifestement anciennes. Il ajoute qu’il ressort des pièces produites devant le juge de l’exécution qu’une fissure serait existante sur la toiture, avec un accès possible par le jardin de l’intimée ou par celui de son autre voisin.

En tout état de cause, il soutient que Mme [H] n’a démontré aucune obligation d’intervenir sur son fonds, ni aucune impossibilité de passer par son fonds pour réaliser ses travaux, et que le juge des référés n’a pas constaté que les travaux évoqués étaient nécessaires ni qu’ils rendaient indispensable le passage par son fonds. Il relève qu’il ressort d’ailleurs de la facture de la société Sudtec que l’échafaudage n’est pas prévu pour traiter la fissure alléguée mais pour accéder et faire des travaux sur le toit.

Il indique enfin que deux mois après la réalisation des travaux, Mme [V] [H] a saisi le juge de l’exécution pour liquider les trois astreintes considérant qu’il avait fait obstacle aux travaux les 24, 25 et 26 juin 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 28 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [V] [N] épouse [H] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 30 avril 2024 par le président du tribunal judiciaire de Perpignan,

— condamner M. [O] [K] à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle expose que le 8 janvier 2023, elle a subi un dégât des eaux sur le mur de la chambre située à l’étage donnant sur le jardin de M. [K], qu’elle a mandaté la société Sudtec laquelle a établi un devis afférent à la réalisation de travaux pour stopper les infiltrations se produisant à l’angle du mur pignon et que pour réaliser ces travaux, la mise en place d’un échafaudage chez M. [O] [K] était nécessaire, ainsi qu’en atteste la société Sudtec. Elle précise qu’à l’exception de M. [O] [K], tous les copropriétaires ont autorisé son passage ou le passage d’une entreprise au titre du droit d’échelle.

Elle soutient qu’en dehors de toute existence d’une servitude d’échelage, en l’absence de tout titre conventionnel, elle est bien fondée à solliciter l’autorisation de passer à titre temporaire chez son voisin afin d’effectuer ces réparations et fait valoir que l’article 651 du code civil prévoit que la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre indépendamment de toute convention.

Elle invoque du reste les dispositions de l’article 834 du code civil et ajoute qu’au regard de l’urgence à réaliser les travaux, c’est à bon droit que le président du tribunal judiciaire de Perpignan statuant en référé l’a autorisée, ainsi que toute entreprise de son choix, à passer sur la parcelle de M. [K].

Elle ajoute qu’en dépit de l’exécution provisoire, M. [K] a refusé l’accès à sa propriété à l’entreprise chargée d’y placer un échafaudage.

Elle indique également qu’il ressort du procès-verbal de constat dressé par maître [B], commissaire de justice, le 19 mars 2024 que le mur de façade latérale gauche de sa maison n’est pas atteignable depuis son fonds, ni depuis tout autre emplacement que le fonds de M. [K].

S’agissant de la cuve à gaz, elle indique que M. [K] ne démontre pas l’impossibilité de monter un échafaudage sans y toucher et affirme que cette cuve ne gêne en rien la mise en place d’un échafaudage qui doit se faire plus haut, au-dessus de la cuve et non sur celle-ci.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence justifie la saisine du juge des référés sur le fondement de l’article 808, sous la réserve cumulative d’absence de contestation sérieuse ou d’existence d’un différend.

De plus, l’article 651 du code civil dispose que la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention.

Le bénéfice d’un 'tour d’échelle’ permet au propriétaire d’un bâtiment ou d’un mur contigu au fonds voisin d’aller sur ce fonds pour y effectuer les réparations nécessaires.

Il suppose que soient constatées la nécessité des travaux à réaliser et la nécessité de l’occupation à effectuer chez autrui.

Le juge des référés peut donc autoriser en exécution des obligations normales du voisinage le propriétaire d’un fonds à pénétrer à titre exceptionnel et provisoire sur la propriété contiguë pour effectuer des travaux urgents et indispensables, dès lors qu’il n’est pas possible d’y procéder directement à partir de son fonds et qu’il n’en résulte pas pour le voisin un préjudice excessif.

En l’espèce, Mme [V] [H] verse aux débats une attestation établie par M. [X] [I], travaillant au sein de la société Sudtec, datée du 6 juillet 2023, qui indique que chez elle, la fissure au niveau du pignon est à l’origine des désordres intérieurs, que cette fissure est infiltrante lors de fortes pluies et que la mise en place d’un échafaudage est nécessaire pour réaliser les travaux de réparation de cette fissure.

Elle produit également un mail adressé par celui-ci, dans lequel il mentionne que les travaux figurant au devis doivent être réalisés 'afin de stopper les infiltrations se produisant à l’angle du mur pignon et qui dégrade l’intérieur d’une des chambres de la villa de Mme [H]', ainsi qu’un devis à l’entête de la société Sudtec décrivant différents travaux à effectuer au domicile de Mme [V] [H], dont la mise en place d’un échafaudage et le traitement de la fissure en bord de mur.

En outre, elle verse aux débats des photographies du mur sur lequel elle envisage de faire intervenir la société Sudtec, sur lequel est présente une fissure, ainsi que des photographies des murs d’une pièce portant des traces d’humidité.

Or, les pièces produites par M. [O] [K] ne sauraient remettre en cause les éléments contenus dans les documents versés aux débats par l’intimée, puisque ses photographies ne sont pas suffisamment nettes et précises pour exclure l’existence d’une fissure sur le mur et que le mail de M. [I] qui indique que le mur qui donne chez l’appelant sera repeint mais non isolé, ne démontre pas qu’il n’était pas nécessaire de reprendre une fissure sur ce mur.

De même, les photographies montrant la présence de personnes travaillant sur le toit ne sauraient suffire à démontrer que des travaux n’étaient pas nécessaires sur le mur donnant chez l’appelant, et ce d’autant qu’il est établi par la facture émise par la société Sudtec que des travaux de traitement de la fissure au bord de mur ont effectivement été facturés à Mme [V] [H].

De plus, M. [O] [K] ne justifie d’aucun pièce technique remettant en cause l’existence de la fissure, ou son caractère infiltrant.

Dans ces conditions, est établie la nécessité pour Mme [V] [H] de faire réaliser des travaux sur le mur.

Du reste, sont démontrée l’urgence, puisqu’il ressort des pièces produites que les travaux doivent être réalisés sous peine de voir se poursuivre les infiltrations et se dégrader le mur, et l’existence d’un différend, M. [O] [K] ayant refusé à Mme [V] [H] l’accès à son fonds suite à la demande formulée par cette dernière par courrier du 31 janvier 2023 et courrier adressé par son assureur protection juridique le 28 février 2023.

De surcroît, Mme [V] [H] verse aux débats un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 19 mars 2024, duquel il ressort que 'le mur de façade latérale gauche de la maison requérante (objet du litige) n’est absolument pas atteignable depuis le fonds requérant, et en aucune manière, par tout autre emplacement que celui situé à sa base, dans le fonds du [Adresse 15] de l'[Adresse 13] (chez Monsieur [K]).'

Elle démontre ainsi qu’il n’est pas possible d’accéder et de réaliser des travaux sur ce mur sans passer momentanément par le fonds contigu.

Du reste, M. [O] [K] ne démontre pas que le passage par sa parcelle et l’installation d’un échafaudage étaient susceptibles d’avoir des conséquences excessives, les seules photographies de la cuve à fuel ne suffisant pas à établir l’existence d’un risque de dégradation.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, c’est à juste titre que le premier juge a autorisé Mme [V] [H] à pénétrer ainsi que toute entreprise par elle mandatée à titre exceptionnel et provisoire sur la propriété contiguë pour effectuer des travaux urgents et indispensables.

La décision déférée sera par conséquent confrmée sur ce point.

Elle sera également confirmée en ce qu’elle a condamné M. [O] [K], partie perdante, aux dépens, outre le versement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] [K] qui succombe en son appel sera par ailleurs condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement à Mme [V] [H] d’une indemnité complémentaire de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera enfin débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme la décision déférée en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [O] [K] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [O] [K] à verser à Mme [V] [H] une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [O] [K] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente