COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 22 JANVIER 2026

N° 2026/031

Rôle N° RG 25/07042 N° Portalis DBVB-V-B7J-BO4VC

S.C.I. AUBE SUR MER

C/

Société FCT GARIBALDI 2022

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marc DUCRAY

M^e Maxime ROUILLOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 4] en date du 15 Mai 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/00015.

APPELANTE

S.C.I. AUBE SUR MER

agissant poursuites et diligences de son représentant légal Mme [V] [E], domiciliée en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée et assistée par M^e Marc DUCRAY de la SELARL HAUTECOEUR – DUCRAY, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

LE FOND COMMUN DE TITRISATION GARIBALDI 2022

dont la société de gestion est EQUITIS GESTION, dont le siège social est [Adresse 2], représenté par la Société 1640 FINANCE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°520 355 827 dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Venant aux droits de la Société INTESA SANPAOLO SPA en vertu d’un acte de cession de créances en date du 9 septembre 2022, Elle-même venant aux droits de L’UNIONE DI BANCHE ITALIANE SPA – UBI BANCA SPA par suite d’une fusion absorption du 26 mars 2021 à effet du 12 avril 2021, Elle-même venant aux droits de la BANCA REGIONALE EUROPEA SPA, selon acte de fusion du 21 novembre 2016

assigné à jour fixe le 22/07/25 à personne habilitée,

représenté et assisté par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

M^me Pascale BOYER, Conseiller (rédactrice)

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et M^me Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige

Par acte notarié établi le 17 juillet 2007 par maître [Z], notaire à Beaulieu sur Mer, la SCI Aube Sur Mer a acquis une villa située à Roquebrune Cap Martin moyennant le prix de 1.950.000 euros.

Pour financer cet achat et des travaux, l’acheteur a emprunté auprès de la Banca Regionale Europea SPA, société de droit italien, en sa succursale de [Localité 4], un prêt portant sur une somme de 1.300.000 euros remboursable sur 15 ans.

Par avenant sous seings privés du 20 mars 2009, les parties sont convenues de supprimer la caution personnelle de madame [O] et de donner mainlevée totale du nantissement du compte à terme consenti en 2007 à titre de garantie, sous la condition du renoncement de l’emprunteur à utiliser la partie du prêt destinée au financement des travaux portant sur 350.000 euros.

Par avenant du 2 avril 2013, il a été convenu la suspension des échéances du prêt en capital et intérêts, rétroactivement à compter du 5 février 2013 pour une durée de 12 mois avec rallongement de la durée du prêt d’un an jusqu’au 5 août 2023.

Le 16 mars 2023, le prêteur a adressé à l’emprunteur une mise en demeure de régler les échéances en retard depuis le 5 novembre 2019, sous peine de déchéance du terme. Celle-ci a été prononcée par courrier du 5 avril 2023.

Le 19 octobre 2023, le FCT Garibaldi 2022, venant aux droits de la société Intesa Sanpaolo SPA, elle-même venant aux droits de l’Unione Di Banche Italiane SPA (Ubi Banca SPA), elle-même venant aux droits de la Banca Regionale Europea SPA, a fait signifier à la SCI Aube et Mer un commandement valant saisie pour avoir paiement d’une somme de 315.703,72 euros.

Il a été publié au Service de Publicité Foncière de [Localité 4] 1 le 13 décembre 2023 volume 2023 S numéro 190.

Le 15 mai 2025, le juge de l’exécution immobilier de [Localité 4] a

— Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Aube Sur Mer pour défaut de qualité à agir;

— Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Aube Sur Mer pour défaut de titre exécutoire;

— Rejeté le surplus des demandes de la SCI Aube Sur Mer au titre de la nullité du titre exécutoire ou sa requalification ;

— Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le «'FCT Garibaldi 2022'» au titre de la prescription;

— Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le «'FCT Garibaldi 2022'» au titre de la nullité du commandement ;

— Débouté la SCI Aube Sur Mer de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité du commandement de saisie immobilière, à ordonner la production d’un décompte des échéances et des règlements depuis l’origine du contrat et d’un tableau d’amortissement conforme à l’avenant n°2 se terminant le 5 août 2022 et à juger abusive la déchéance du terme ;

— Débouté la SCI Aube Sur Mer de sa demande au titre de la radiation du commandement ;

— Validé la procédure de saisie immobilière pour la somme de 295.533,56 euros arrêtée au 17 octobre 2023 (après réduction de la clause pénale à 100 euros)';

— Débouté la SCI Aube Sur Mer de sa demande de délai de paiement ;

— Débouté la SCI Aube Sur Mer de sa demande d’autorisation de vente amiable ;

— Ordonné la vente forcée des biens visés au commandement ;

— Fixé la date d’adjudication au 04 septembre 2025, sur la mise à prix fixée par le cahier des conditions de vente ;

— Condamné la SCI Aube Sur Mer à payer au FCT Garibaldi 2022 la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné la SCI Aube Sur Mer aux dépens pour ceux excédant les frais taxés ;

— Rejeté toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires.

Cette décision a été signifiée le 30 mai 2025 à la SCI Aube sur Mer en la personne de sa gérante.

Elle a formé appel de cette décision par déclaration par voie électronique du 12 juin 2025.

Le fonds commun de titrisation Garibaldi 2022 a constitué avocat le 8 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, l’appelante a fait assigner l’intimée, selon la procédure à jour fixe, devant la chambre 1-9 à l’audience du 3 décembre 2025. Cet acte contenait copie de la déclaration d’appel, de la requête et de l’ordonnance autorisant l’assignation à jour fixe, des conclusions d’appelante et du bordereau de communication de pièces. Il a été délivré à personne habilitée. Le greffe en a accusé réception par un récépissé du 5 août 2025

Par ses premières conclusions du 19 juin 2025, l’appelante demande à la cour de':

— Infirmer le jugement d’orientation du 15 mai 2025 rendu par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Nice en ce qu’il a :

' Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Aube Sur Mer pour défaut de qualité à agir;

' Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Aube Sur Mer pour défaut de titre exécutoire;

' Rejeté le surplus des demandes de la SCI Aube Sur Mer au titre de la nullité du titre exécutoire ou sa requalification ;

' Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le «FCT Garibaldi 2022» (en réalité la SCI Aube sur Mer) au titre de la prescription;

' Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le «FCT Garibaldi 2022» (en réalité la SCI Aube Sur Mer) au titre de la nullité du commandement ;

' Débouté la SCI Aube Sur Mer de ses demandes tendant à prononcer la nullité du commandement de saisie immobilière, à ordonner la production d’un décompte des échéances et des règlements depuis l’origine du contrat et d’un tableau d’amortissement conforme à l’avenant n°2 se terminant le 5/08/2022 (2023) et à juger abusive la déchéance du terme ;

' Débouté la SCI Aube Sur Mer de sa demande au titre de la radiation du commandement ;

' Validée la procédure de saisie immobilière pour la somme de 295.533,56 euros arrêtée au 17 octobre 2023 ;

' Débouté la SCI Aube Sur Mer de sa demande de délai de paiement ;

' Débouté la SCI Aube Sur Mer de sa demande d’autorisation de vente amiable ;

' Ordonné la vente forcée des biens visés au commandement ;

' Fixé la date d’adjudication au 04 septembre 2025 sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente.

Et statuant à nouveau,

— Déclarer irrecevable le demandeur à la procédure de saisie immobilière pour défaut de qualité à agir ;

— Le Déclarer irrecevable pour défaut de titre exécutoire

1er subsidiaire':

— Prononcer la nullité du commandement de saisie immobilière ;

2ème subsidiaire':

— Ordonner la production d’un décompte des échéances et des règlements depuis l’origine du contrat ;

— Ordonner la production d’un tableau d’amortissement conforme à l’avenant n° 2 se terminant le 05 août 2023

— Débouter le créancier poursuivant de ses demandes et de sa demande de fixation de la créance à la somme de 315.703,72 euros

— Ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie ;

3ème subsidiaire':

— Fixer la créance du créancier poursuivant en tenant compte des contestations soulevées par la SCI Aube Et Mer

— Octroyer à la SCI Aube Et Mer un délai de 24 mois pour apurer sa dette à la somme fixée ;

A défaut :

— Autoriser la vente amiable du bien objet de la saisie et fixer le prix en deçà duquel le bien ne pourra être vendu ;

— Laisser les dépens à la charge du créancier poursuivant.

A l’appui de l’irrecevabilité, elle soutient que le commandement ne mentionne pas que le fonds commun de titrisation agit par sa société de gestion Equitis Gestion mais par la société 1640 Finance.

Elle ajoute qu’il n’est pas mentionné que cette dernière agit en qualité de recouvreur mais comme représentant de la société Equitis Gestion alors qu’il ressort de la notification de la cession de créance qu’elle représente directement le fonds commun de titrisation.

Elle soutient que le mandat par lequel la société 1640 Finance agit n’est pas produit et qu’elle n’était pas partie à l’acte du 9 septembre 2022 invoqué par le premier juge.

Elle renonce à soutenir en appel le défaut de preuve de transmission de la créance au fonds commun de titrisation.

Elle soutient que l’acte notarié visé dans le commandement ne vaut pas titre exécutoire car les procurations n’y sont pas annexées et il n’est pas fait mention de leur dépôt au rang des minutes du notaire. Elle fait valoir que la chaîne de procurations pour le compte de la banque n’est pas régulière pour défaut de vérification des signatures et absence d’acte authentique. Elle en déduit que l’acte est nul pour défaut de signature régulière de la banque.

Subsidiairement, elle demande au juge de requalifier l’acte notarié en acte sous seings privés non exécutoire.

Elle soutient que la déchéance du terme est nulle car elle a été prononcée alors que la SCI sollicitait un relevé exact des sommes dues.

En outre, elle indique avoir réglé de multiples sommes entre le 2 avril 2014 et le 9 février 2021 et elle fait état d’un paiement par madame [V], son associée, de la somme de 9000 euros en deux versements à la banque Intesa en 2022, avant notification de la cession de créance.

Elle note l’absence d’un décompte des sommes dues et payées depuis l’origine qui tiendrait compte de la suspension des échéances. Elle pointe, en outre, l’absence d’un tableau d’amortissement conforme à l’avenant signé. Elle indique que l’erreur sur la date de fin de l’échéancier fait peser sur elle une somme supplémentaire de 23.170,25 euros.

Elle en déduit qu’elle est dans l’impossibilité de connaître le montant exact des sommes dues ce qui constitue un grief permettant l’annulation du commandement.

Elle affirme aussi qu’il est impossible au juge de faire les comptes entre les parties compte tenu de l’insuffisance des éléments comptables.

A l’appui de sa demande de délai, elle rappelle que le bien saisi constitue la résidence de son associée madame [V] et de ses quatre enfants.

Par ses écritures du 13 novembre 2025, l’intimé demande à la cour de':

— Confirmer le jugement dont appel, sauf en ce qu’il a réduit la clause pénale et fixé la créance à une somme réduite.

— Déclarer irrecevable la demande en nullité du commandement.

— Déclarer prescrite la demande en nullité ou en disqualification de l’acte notarié du 17 juillet 2007.

— Débouter la société Aube Sur Mer de l’ensemble de ses prétentions.

— Valider la procédure de saisie immobilière engagée ainsi que les clauses et conditions du cahier des conditions de vente qui a été déposé au greffe,

— Confirmer la vente forcée,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a réduit la clause pénale et fixé la créance à une somme se limitant à 295.533,56 euros

Statuant à nouveau,

— Rejeter la demande de réduction de la clause pénale

— Juger que la créance du poursuivant, détaillée dans le commandement, s’élève à la somme de 315.703,72 Euros, selon décompte arrêté au 17 octobre 2023,

— Condamner la partie saisie aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait état d’échéances impayées depuis le mois de novembre 2019 sans discontinuation ayant été arrêtées au 5 avril 2023.

Il soutient que la société 1640 Finance est la société chargée du recouvrement des créances cédées au fonds commun de titrisation Garibaldi 2022 et qu’elle a qualité à agir en cette qualité pour le recouvrement des créances lui appartenant. Il réplique que l’intitulé du poursuivant figurant dans le commandement est affecté d’une erreur matérielle en ce que le mot «représentée» est écrit au féminin alors qu’il devait être écrit au masculin. Il soutient que le fonds commun de titrisation titulaire de la créance est représenté par la société 1640 Finance, recouvreur, mandatée à cette fin par la société Equitis Gestion en tant que représentant du fonds commun de titrisation.

Il réplique que la preuve du mandat ressort de la signature par le mandant de l’acte de cession. Il invoque une acceptation tacite du mandat par la société 1640 Finance par la délivrance de la notification de la cession le 16 septembre 2022.

Il rappelle que la créance a été transmise par le prêteur original à la société Uni Banca puis à la société Intesa Sanpaolo par le biais de deux fusions-absorptions qui entraînent la transmission universelle des patrimoines, puis par cession du fonds commun de titrisation Garibaldi 2022.

Il réplique que, depuis un arrêt de chambre mixte du 21 décembre 2012, l’inobservation des règles concernant l’annexion des procurations ne fait pas perdre à l’acte notarié son caractère authentique et exécutoire. Il ajoute que seule la personne représentée peut se prévaloir de la nullité d’une procuration la concernant dans les cinq ans de l’acte. Il ajoute que la procuration donnée par la Banca Régionale Europea est annexée à l’acte notarié. Il invoque la substitution de pouvoirs consentie par monsieur [H], clerc de Maître [B] en vertu d’un acte de 2005. Il affirme la qualité de madame [S], notaire assistant, employée de l’étude pour représenter l’une des parties.

Il soutient que la demande de nullité du commandement qui n’a pas été présentée in limite litis, est irrecevable. Il rappelle que la suspension des échéances du prêt en 2013 a été décidée pour permettre à la SCI de céder un bien et que les parties ont convenu du report de échéances déjà échues et impayées après la dernière échéance. Il précise qu’en raison d’une difficulté informatique, il n’a pas pu matérialisé sur le nouveau tableau d’amortissement le report des échéances des mois de février à mai 2013 qui étaient déjà échues, ce qui explique le prolongement des remboursements jusqu’au 31 décembre 2023 dans la mesure où les mensualités échues sont considérées comme ayant été réglées, ce qui n’est pas le cas. Il soutient que la suspension a bien été appliquée malgré cette difficulté.

Il répond que les règlements invoqués correspondent à des échéances antérieures à celles visées dans le commandement qui concernent les mensualités 138 à 179. Il précise qu’il ne détient pas d’élément sur l’ensemble des sommes payées depuis l’origine du prêt mais uniquement un décompte des échéances impayées, le cédant ayant précisé que les autres échéances étaient réglées.

Il soutient qu’il n’existe aucune raison pour dispenser la débitrice de la clause pénale. Il s’oppose à la demande de délai compte tenu de ceux dont elle a déjà bénéficiers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives régulièrement déposées.

Sur les fins de non-recevoir

L’article L. 214-172 du code monétaire et financier, dans sa version en vigueur depuis le 24 mai 2019, dispose notamment : «'(') Par dérogation au premier alinéa de l’article L. 214-183, dans tous les cas où tout ou partie de la gestion ou du recouvrement de tout élément d’actif n’est pas effectué directement par la société de gestion mais par une entité tierce en application du présent article, cette entité peut représenter directement l’organisme dans toutes les actions en justice liées à la gestion et au recouvrement de l’actif, y compris toute déclaration de créance et toute mesure d’exécution, sans qu’il soit besoin qu’elle obtienne un mandat spécial à cet effet ni qu’elle mentionne la société de gestion dans les actes. La société de gestion, en sa qualité de représentant légal de l’organisme, conserve la faculté d’agir au nom et pour le compte de l’organisme, en demande ou en défense, au titre de ces actions ou d’accomplir tout acte ou de signer tout document avec tout tiers, y compris les débiteurs ou les emprunteurs, en relation avec la gestion ou le recouvrement sans qu’il soit nécessaire de résilier ou de dénoncer au préalable le mandat de gestion ou de recouvrement ou d’en informer quelque tiers que ce soit.

Les dispositions du présent code et du code des procédures civiles d’exécution relatives au recouvrement amiable pour compte d’autrui ainsi que, les cas échéant, celles qui sont relatives aux services de paiement, ne sont pas applicables. (')'»

En l’espèce, la société 1640 Finance a été désignée dans l’acte de transfert de créances du 9 septembre 2022 contenant celle envers la SCI Aube sur Mer comme établissement chargé du recouvrement. En cette qualité, elle est habilitée, par le texte reproduit ci-dessus, à représenter le fonds commun de titrisation titulaire de la créance pour faire délivrer un commandement valant saisie sans avoir à justifier d’un mandat entre la société de gestion du fonds commun de titrisation et elle-même.

Il en résulte que le commandement valant saisie mentionnant que le fonds commun de titrisation dont la société de gestion est Equitis Gestion, «représentée» par la société 1640 Finance en la personne de son représentant légal est affecté d’une erreur matérielle. En effet, le participe passé «représenté» ne devait pas être rédigé au féminin mais au masculin pour faire état de la situation juridique réelle dans la mesure où il ressort du texte et des actes que la société 1640 Finance est le recouvreur habilité à agir au nom du fonds commun de titrisation pour l’exécution des titres exécutoires accessoires aux créances dont celui-ci est titulaire.

Cette erreur a été réparée dans les conclusions devant la cour, émises au nom du poursuivant.

Il convient en conséquence de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a rejeté cette fin de non-recevoir.

Sur la question de la validité du titre exécutoire

L’intimé persiste devant la cour à invoquer la prescription de la demande d’annulation et de la demande subsidiaire de disqualification de l’acte notarié de prêt. Toutefois, il n’a pas formé d’appel incident sur la décision du premier juge qui a admis la recevabilité de ces demandes et a statué sur le fond en les rejetant. Au contraire, il a sollicité la confirmation de la décision de première instance en tous ses chefs sauf en ce qu’elle a réduit le montant de la clause pénale.

Il convient donc de juger que la cour n’est pas saisie de la fin de non-recevoir concernant ces demandes mais uniquement de ces demandes sur le fond par l’effet de la demande d’infirmation de l’appelante.

L’article 21 du décret du 26 novembre 1971 modifié par le décret n° 2005-973 du 10 août 2005 prévoit que : «L’acte notarié porte mention des documents qui lui sont annexés. Les procurations sont annexées à l’acte à moins qu’elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur de l’acte. Dans ce cas, il est fait mention dans l’acte du dépôt de la procuration au rang des minutes.»

En l’espèce, l’acte du 17 juillet 2007 mentionne que le pouvoir donné par le président du conseil d’administration de la Banca Regionale Europea à monsieur [H] avec faculté de substitution est déposé au rang des minutes de maître [B] et que le pouvoir de monsieur [H] à tout clerc de l’étude de maître [Z] sous seings privés a été annexé à l’acte de prêt. En tout état de cause, aucun texte ne prévoit que le défaut d’annexion du pouvoir à la minute de l’acte notarié serait une cause de nullité de cet acte.

En outre, la nullité du mandat donné par la banque pour consentir un prêt ne peut être soulevée que par cette dernière, le co-contractant n’ayant pas qualité pour se prévaloir de l’absence de consentement qui en résulterait. Le fait que madame [S] qui a signé l’acte pour le compte de la banque soit notaire assistante et non clerc de l’étude est donc sans emport sur la validité de l’acte.

Il convient de confirmer la décision du premier juge ayant rejeté la demande portant sur la nullité de l’acte de prêt.

En ce qui concerne la demande de disqualification de l’acte authentique en acte sous seings privés, elle est fondée sur les dispositions de l’article 1318 du code civil selon lequel : «L’acte qui n’est point authentique par l’incompétence ou l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s’il a été signé des parties.»

Toutefois, le défaut d’annexion ou de dépôt au rang des minutes du notaire recevant l’acte des pouvoirs de représentation des parties ne constitue pas un défaut de forme au sens de ce texte qui désigne les formalités requises pour assurer le caractère authentique de l’acte. Dès lors, il ne fait par perdre à cet acte son caractère authentique et donc exécutoire.

La décision du premier juge sera donc confirmée en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la demande subsidiaire d’annulation du commandement valant saisie

L’intimé persiste devant la cour à invoquer l’irrecevabilité de la demande d’annulation du commandement au motif qu’elle n’aurait pas été présentée in limine litis. Toutefois, il n’a pas formé d’appel incident sur la décision du premier juge qui a admis la recevabilité de cette demande et a statué sur le fond en la rejetant. Au contraire, il a sollicité la confirmation de la décision de première instance en tous ses chefs sauf en ce qu’elle a réduit le montant de la clause pénale.

Il convient donc de juger que la cour n’est pas saisie de la fin de la fin de non-recevoir portant sur la demande d’annulation du commandement, mais uniquement de la prétention portant sur la nullité de cet acte par l’effet de la demande d’infirmation de l’appelante.

Elle est fondée sur l’impossibilité de vérifier le montant dû par les mentions de cet acte en ce qu’il ne contient pas tous les paiements réalisés et en raison de l’erreur sur la fin de l’échéancier. Toutefois, le commandement contient l’énoncé détaillé des sommes dues en capital, intérêts et frais telles que prévues par les textes à peine de nullité. La SCI, en tout état de cause, n’invoque pas avoir réglé la totalité des sommes réclamées par le commandement. La délivrance d’un commandement pour un montant supérieur à celui dû n’entraîne pas la nullité de ce dernier.

Il convient en conséquence de confirmer la décision de première instance ayant rejeté la demande de ce chef.

Sur le deuxième subsidiaire de production de décompte et nouveau tableau d’amortissement et rejet de la demande de saisie et radiation du commandement

Il est constant qu’au jour de la déchéance du terme, il existait 42 échéances impayées d’un montant d’environ 6000 euros chacune, soit un montant de plus de 140.000 euros. Il n’est pas soutenu par la partie saisie qu’elle ne devrait aucune somme. La société empruntrice lors du prononcé de la déchéance du terme ne proposait pas de paiement ou de règlement anticipé. En conséquence la déchéance du terme n’est pas abusive ni disproportionnée.

La question de la durée de l’échéancier a une incidence sur le quantum de la somme due. L’avenant du 20 avril 2013 prévoyait la suspension de trois échéances impayées depuis le 5 février 2013 pendant un an. Le prêt devait être remboursé en totalité par le prix de vente de l’immeuble avant le mois de janvier 2014 ou, à défaut, l’échéancier devait reprendre son cours à compter de l’échéance du 5 février 2014 et se terminer le 5 août 2023.

Le nouveau tableau d’amortissement datant du mois d’avril 2014 contient des échéances échues et payées jusqu’au 5 mai 2013, puis une période sans échéance jusqu’au 5 mai 2014, date à laquelle a été réglée une échéance dont le montant correspond à celui des intérêts échus pendant la période de suspension avant la reprise des mensualités telles que prévues au contrat jusqu’au 5 décembre 2023.

Malgré la différence sur les dates de reprise des échéances et du terme de l’échéancier, le créancier poursuivant a appliqué une suspension des échéances complètes, en capital et intérêts, pendant 12 mois conformément à l’avenant signé. L’allongement de la durée de l’échéancier jusqu’au mois de décembre 2023 n’entraîne pas l’obligation de payer quatre échéances en plus pour l’emprunteur puisqu’en contrepartie, les échéances de février à mai 2013 y apparaissent comme étant réglées alors qu’il est constant qu’elles n’ont pas été payées. La demande de production d’un nouveau tableau d’amortissement jusqu’au 5 août 2023 n’est donc pas justifiée.

Sur la demande plus subsidiaire de réduire le montant dû

En ce qui concerne les paiements réalisés, la SCI Aube sur Mer produit, en pièce 17, un historique du compte sur lequel étaient prélevées les échéances du prêt entre le 1er avril 2014 et le 30 avril 2021. Il y apparaît la totalité des échéances du prêt réglées pendant cette période jusqu’à celle comprise numérotée 133. Il est mentionné qu’à la fin de cette période, le compte a été clôturé.

Les relevés du CCP ouvert au nom de madame [O], associée de la SCI, portent mention, aux mois de juillet, août et septembre 2022, de versements au profit de la banque Intesa Sanpaolo de 3000 euros chacun portant sur les mensualités du crédit numéro 955 de la SCI. Cependant ces versements sont antérieurs à la déchéance du terme et au commandement. Dans ces derniers documents, il est mentionné que la première échéance impayée est numérotée 138 ce qui induit des paiements imputés sur les échéances plus anciennes à compter de celle portant le numéro 134, entre le 30 avril 2021 et le mois d’avril 2023. Les pièces produites par la SCI ne permettent donc pas d’établir que les sommes versées par madame [O] n’ont pas été prises en compte dans le décompte figurant dans la lettre de déchéance du terme et le commandement.

La clause pénale appliquée de 20.270,16 euros est conforme aux stipulations du contrat de prêt qui la fixe à 7 % des montants restant dus. Malgré la faiblesse du montant du capital restant dû à la date de la déchéance du terme, la débitrice avait laissé plus de 40 échéances impayées. Le montant de l’indemnité de résiliation anticipée n’apparaît donc pas manifestement excessive par rapport au préjudice financier prévisible pour le créancier résultant de la gestion des impayés et du recouvrement.

Il convient d’infirmer la décision de première instance en ce qu’elle a prononcé la réduction du montant de cette pénalité à 100 euros. Statuant à nouveau, l’appelante sera déboutée de sa demande de réduction de la somme réclamée en application de cette clause et la créance sera fixée à la somme de'315.703,72 euros au 17 octobre 2023 telle que demandé par le poursuivant.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut reporter ou échelonner la dette dans la limite de deux années «compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier».

La SCI invoque loger dans le bien saisi son associée et les enfants de celle-ci. Cependant, elle ne fournit aucune pièce de nature à établir cette occupation, les conditions de celles-ci, les revenus de cette personne et ses charges, ni d’éléments sur les difficultés éventuelles de relogement.

La demande de délai doit donc être rejetée et la décision de première instance confirmée de ce chef.

Sur la demande de vente amiable

Elle avait été sollicitée et rejetée en première instance. La SCI Aube Sur Mer ne fournit aucun élément dont il ressortirait qu’elle a mis en vente le bien. La demande de vente amiable est incohérente avec la motivation de la demande de délai de paiement, laquelle ne permet pas de confirmer la volonté de la débitrice de céder son bien. Il n’est produit aucune pièce relativement à la valeur de l’immeuble saisi.

Il convient dès lors de confirmer le jugement de première instance en ce que le juge a rejeté cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les chefs du jugement critiqué concernant les dépens et les frais irrépétibles seront confirmés.

La SCI Aube sur Mer sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Elle devra aussi payer au fonds commun de titrisation Garibaldi 2022 représenté par la société 1640 Finance la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure qu’il est inéquitable de laisser à la charge du créancier poursuivant sans pièces nouvelles de nature à obtenir l’infirmation de la décision notamment sur la vente forcée.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort :

Constate que la cour n’est pas saisie de la question de la recevabilité des demandes portant sur la nullité de l’acte de prêt et subsidiairement sur sa disqualification';

Infirme le jugement du 15 mai 2025 du juge de l’exécution immobilier de [Localité 3] en ce qu’il a réduit le montant d’indemnité contractuelle de résiliation à la somme de 100 euros';

Statuant à nouveau de ce chef,

Rejette la demande de réduction de l’indemnité de résiliation ;

Confirme le jugement en ses autres dispositions soumises à la cour';

Y ajoutant,

Condamne la SCI Aube sur Mer aux dépens d’appel';

Condamné la SCI Aube sur Mer à payer au fonds commun de titrisation représenté par la SAS 1640 Finance la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE