Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 09 JANVIER 2026

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/13634 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIDDA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juillet 2023 -Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 19/08626

APPELANTS

Monsieur [A] [D] né le 31 Mai 1973 à [Localité 18],

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [OU] [OW] née le 25 Août 1940 à [Localité 14] (Royaume- Uni),

[Adresse 6]

[Localité 9]

Tous deux représentés et assistés de M^e Chloé FROMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0074

INTIMÉS

Monsieur [DG] [M]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Représenté par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125 assisté de M^e Stéphanie DELACHAUX de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1811 subtituée par M^e Matthieu JACQUET

Association syndicale libre de la [Adresse 23] [Adresse 10], agissant poursuites et diligences de son gestionnaire EGIM ' Etude et Gestion Immobilière,SAS RCS de Paris n° 702 046 350 elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représenté par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125 assisté de M^e Stéphanie DELACHAUX de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1811 subtituée par M^e Matthieu JACQUET

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre,chargée du rapport et Madame Sandrine MOISAN, conseillère

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Sandrine MOISAN, conseillère

MonsieurClaude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène bogaers.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*******

Suivant attestation établie par Maître [H] [OR], notaire associé à [Localité 16] ( Vienne) Monsieur [A] [D] est propriétaire, en suite de l’acte de donation partage reçu par ce notaire le 14 mai 2010 et de l’acte contenant cession-licitation reçu par Maître [X] [OS] notaire à [Localité 19] le 12 août 2010, en nue-propriété et les trois quart en usufruit, le quart restant à sa mère, Madame [OU] [OW], d’un immeuble situé à [Adresse 20], consistant en :

— un bâtiment élevé sur cave, un rez-de-chaussée de cinq étages carré et un sixième étage lambrissé, comprenant chacun deux appartements de trois pièces

— un autre bâtiment à la suite ( souligné par la cour)

— une cour

Le tout figurant au cadastre de la commune sous le numéro [Cadastre 1] de la section AR

Le bâtiment désigné comme ' un autre bâtiment à la suite', situé à droite de l’immeuble, est accolé à celui-ci ; il apparaît dans l’acte authentique établi le 19 et 20 mars 1934 par lequel Madame [DE] [OX], Mademoiselle [L] [V] et Monsieur [DC] [V] ont requis l’adjudication dudit immeuble situé [Adresse 4] comme : ' un autre bâtiment à droite de celui-ci servant actuellement de loge à la [Adresse 23].'

Ce bâtiment sur un seul niveau n’est pas accessible depuis la [Adresse 22], mais seulement depuis l'[Adresse 11], allée privée partant de la [Adresse 22] pour rejoindre l'[Adresse 12].

Les immeubles donnant sur cette allée privée sont organisés en Association Syndicale Libre, l’ASL [Adresse 23] dont les statuts mis à jour en 2016 prévoient notamment son à l’article 4, que l’association a pour objet d’assurer la gestion et l’administration des avenues de la Villa fermée à la circulation publique et l’entretien des biens communs à tous les copropriétaires compris dans le périmètre de l’ASL, en incluant les maisons de gardien.

Monsieur [A] [D] et Madame [OU] [OW] ont fait assigner par exploit du 9 juillet 2019, l’ASL de la [Adresse 23] et Monsieur [DG] [M], employé par l’ASL en qualité de gardien, devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de voir juger leur qualité de propriétaire indivis de la loge, de voir ordonner la libération des lieux sous astreinte et condamner les défendeurs à leur payer une somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 03 juillet 2023, le tribunal judicaire de Paris a statué en ces termes:

Déclare recevables les demandes présentées par [A] [D] et [OU] [OW] veuve [D] à l’encontre de [DG] [M],

Dit que l’Association Syndicale Libre de la [Adresse 23] est seule propriétaire du bâtiment à usage de loge édifié sur la parcelle cadastrée AR n°[Cadastre 1] située [Adresse 3] et [Adresse 11] à [Localité 8],

Rejette l’action en revendication de ce bâtiment formée par [A] [D] et [OU] [OW] veuve [D],

Rejette la demande en paiement de dommages et intérêts et en expulsion formée par [A] [D] et [OU] [OW] veuve [D] à l’encontre de l’Association Syndicale Libre de la [Adresse 23] et de [DG] [M],

Rejette la demande en paiement de dommages et intérêts formée par [DG] [M] à l’encontre de [A] [D] et de [OU] [OW] veuve [D],

Condamne in solidum [A] [D] et [OU] [OW] veuve [D] aux dépens,

Condamne in solidum [A] [D] et [OU] [OW] veuve [D] à payer à l’Association Syndicale Libre de la [Adresse 23] et à [DG] [M], pris ensemble, la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration reçue au greffe le 30 juillet 2023, Monsieur [A] [D] et Madame [OU] [OW] ont interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :

Monsieur [DG] [M]

L’Association Syndicale Libre de la [Adresse 23] [Adresse 10], représentée par son gestionnaire EGIM « Etude et Gestion Immobilière »

Le 28 avril 2025, une demande de renvoi a été formulée par le conseil de Monsieur [A] [D] et Madame [OU] [OW] à la suite du mandatement d’un enquêteur généalogiste chargé d’établir la chaîne complète de propriété du bien litigieux, conformément aux observations du premier juge.

Le 13 mai 2025, le conseil de Monsieur [A] [D] et Madame [OU] [OW] a signifié de nouvelles écritures accompagnées de nombreuses pièces issues des recherches généalogiques, comprenant notamment des documents anciens et manuscrits récemment transcrits.

Malgré l’ordonnance de clôture rendue le 15 mai 2025, les parties adverses ont, le 19 mai 2025, déposé des conclusions de procédure tendant à la révocation de cette clôture, invoquant leur impossibilité de répondre dans les délais impartis face à la quantité et à la complexité des nouvelles pièces (191 pages).

Le 20 mai 2025, le conseil de Monsieur [A] [D] et Madame [OW] a répondu par conclusions signifiées par voir électronique en acceptant la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats, tout en s’opposant à la demande de rejet des conclusions et pièces signifiées le 13 mai.

Lors de l’audience du 21 mai 2025, l’ordonnance de clôture du 15 mai 2025 a été révoquée, et l’affaire a été renvoyée contradictoirement à une nouvelle audience de plaidoirie.

La clôture a été prononcée au jour de l’audience le 06 novembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

Par leurs dernières conclusions d’appelants récapitulatives signifiées par voie électronique le 13 mai 2025, Monsieur [A] [D] et Madame [OU] [OW] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement du 3 juillet 2023 rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris sous le numéro RG N°19/08626 en ce qu’il :

Déclare recevables les demandes présentées par [A] [D] et [OU] [OW] veuve [D] à l’encontre de [DG] [M],

Rejette la demande en paiement de dommages et intérêts formée par [DG] [M] à l’encontre de [A] [D] et de [OU] [OW] veuve [D],

Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

De l’infirmer en ce qu’il :

Dit que l’Association Syndicale Libre de la [Adresse 23] est seule propriétaire du bâtiment à usage de loge édifié sur la parcelle cadastrée AR n°[Cadastre 1] située [Adresse 3] et [Localité 13] à [Localité 8],

Rejette l’action en revendication de ce bâtiment formée par [A] [D] et [OU] [OW] veuve [D],

Rejette la demande en paiement de dommages et intérêts et en expulsion formée par [A] [D] et [OU] [OW] veuve [D] à l’encontre de l’Association Syndicale Libre de la [Adresse 23] et de [DG] [M],

Condamne in solidum [A] [D] et [OU] [OW] veuve [D] aux dépens,

Condamne in solidum [A] [D] et [OU] [OW] veuve [D] à payer à l’Association Syndicale Libre de la [Adresse 23] et à [DG] [M], pris ensemble, la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

DEBOUTER l’ASL de la [Adresse 23] et Monsieur [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions notamment formulées dans leurs conclusions d’appel incident ;

DIRE ET JUGER que Monsieur [A] [D] et Madame [OW] sont propriétaires indivis de la loge située au [Adresse 4] sur la parcelle cadastrée section AR n°[Cadastre 1] ;

DIRE ET JUGER que l’ASL de la [Adresse 23] n’a pas acquis par prescription trentenaire la loge située au [Adresse 4] sur la parcelle cadastrée section AR n°[Cadastre 1]

CONDAMNER Monsieur [M] et l’Association Syndicale Libre de la [Adresse 23] à cesser toute occupation des lieux et à restituer les clés et tout accessoire de la loge située au [Adresse 4] sous astreinte de 500 euros par jour ;

DIRE ET JUGER que Monsieur [M] et l’Association Syndicale Libre de la [Adresse 23] ont porté atteinte au droit de jouissance de Monsieur [A] [D] et Madame [OW] et ont engagé leur responsabilité civile

CONDAMNER Monsieur [M] et l’Association Syndicale Libre de la [Adresse 23] à payer in solidum la somme de 100.000 euros à Monsieur [A] [D] et Madame [OW] au titre des préjudices financiers causés

CONDAMNER in solidum Monsieur [M] et l’Association Syndicale Libre de la [Adresse 23] à payer à Monsieur [A] [D] et Madame [OW] la somme de 15.000 au titre de l’article 700 du code de la procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,

ORDONNER avant dire droit sur toutes demandes, une expertise judiciaire ;

DESIGNER tel expert qu’il plaira à la Cour ayant pour mission de :

De se rendre sur les lieux sis [Adresse 3] et emprunter l’accès de l'[Adresse 11]

D’analyser les titres de propriété et la situation des lieux ;

Décrire le bien litigieux ;

Examiner le plan cadastral, les titres de propriété, les conventions passées, les règlements intérieurs, et toutes les pièces actes produits ;

Donner son avis sur la chaîne de propriété du local litigieux ;

RESERVER les dépens.

Par leurs dernières conclusions d’intimé n°2 signifiées par voie électronique le 03 novembre 2025, l’Association Syndicale Libre de la [Adresse 23] [Adresse 10] et Monsieur [DG] [M] demandent à la cour de :

« RECEVOIR l’Association Syndicale Libre de la [Adresse 23], sise [Adresse 10], représentée par son gestionnaire EGIM « Etude et Gestion Immobilière », en ses demandes,

CONFIRMER le jugement rendu le 3 juillet 2023 en ce qu’il a rejeté l’action en revendication formée par Monsieur [D] et Madame [OW] et leurs demandes en paiement de dommages et intérêts et en expulsion en découlant,

CONFIRMER le jugement rendu le 3 juillet 2023 en ce qu’il a condamné Monsieur [D] et Madame [OW] à payer la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Statuant à nouveau,

Et y ajoutant,

CONDAMNER Monsieur [D] et Madame [OW] à payer à Monsieur [M] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNER Monsieur [D] et Madame [OW] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel. »

SUR QUOI,

LA COUR

1- La propriété de la loge située au [Adresse 4]

Le jugement a retenu que les consorts [D], n’établissent pas une chaîne de propriété continue pour la loge avant le 20 mars 1934, premier acte mentionnant expressément le petit bâtiment correspondant à la loge comme étant acquis par l’acquéreur de la parcelle aujourd’hui cadastrée numéro [Cadastre 1]. Considérant que l’ASL produit les comptes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] pour l’année 1957, mentionnant des travaux de menuiserie pour les deux loges de gardien et d’autres travaux engagés figurant sur les comptes de l’association en 1966, 1973 et 1974, dispose seule des clés de la loge depuis au moins 1880 sans que les consorts [D] ou leurs auteurs, n’en ai jamais disposé, au rappel que la perte temporaire de la personnalité morale par l’ASL, à la suite de la non mise à jour de ses statuts avant le 5 mai 2008 est inopérante à faire échec à la prescription, le jugement considère que dès lors que la propriété de la parcelle a été acquise par usucapion avant le 5 mai 2008, et ce depuis au moins 1880, et que les biens d’une association perdant la personnalité morale deviennent la propriété indivise de ses membres avant d’être retransférés à l’association lorsqu’elle recouvre la personnalité morale, les conditions de l’usucapion de la loge du gardien sont réunies par l’ASL, les éléments produits par les consorts [D] étant insuffisants à établir un transfert de propriété de [CZ] [DI] [OP] à leurs auteurs.

Monsieur [A] [D] et Madame [OU] [OW] font grief au jugement d’avoir mal apprécié la réalité juridique de la propriété de l’indivision sur la période principale qui s’étale de 1904 à 2012. Arguant des importantes recherches effectuées auprès des archives nationales ils indiquent communiquer le détail de l’historique des translations de propriété, notamment pour la période antérieure de 1813 à 1822, date à laquelle [CZ] [DI] [OP] a acquis l’entièreté de la [Adresse 23], hormis la propriété des appelants qui en est sortie par convention au moment de la vente du 14 août 1897. Ils produisent le testament olographe de [CZ] [DI] [OP] du 1er janvier 1827 et affirment que le légataire de ce dernier, [OT] [OP], a hérité de la parcelle sur laquelle a été construite la loge vers 1840 sur la parcelle B [Cadastre 2] correspondant à partir de 1897 au [Adresse 5] à [Localité 18].

Ils fondent leur revendication sur :

— le relevé d’informations du bien désigné comme une dépendance bâtie isolée dépendant du [Adresse 4], document téléchargé à partir du site impôts.gouv.fr le 15 mai 2023

— l’état descriptif de division de la copropriété du [Adresse 3] sur lequel figure la loge n°14 avec les tantièmes revendiqués pour ce lot

— la réalité factuelle qui montre la dépendance totale de la loge par rapport au bâtiment principal avec un mur structurel commun, des circuits électriques dépendant du [Adresse 4] et une toiture terrasse accessible seulement depuis cet immeuble

— la force de chose jugée des jugements d’adjudication établissant depuis 1900 une chaîne translative de propriété.

Ils soutiennent, au rappel des articles 2257, 2267, 2268 et 2278 du Code civil que l’interversion de titre ne peut être reconnue qu’à partir d’un fait patent, non équivoque, ayant pu être connu du propriétaire, autrement dit apportant une contradiction non équivoque au droit du propriétaire et que celui-ci ait été en mesure d’y répliquer. Ils affirment, par référence au testament olographe de [CZ] [DI] [OP] que la loge a été mise à disposition des propriétaires de la [Adresse 23] puis par conventions citées dans les actes d’adjudication. Selon les appelants, ces conventions font la preuve d’une simple mise à disposition et d’une possession qui ne peut être utilisée contre les propriétaires titrés car elle n’est pas révélatrice d’une intention claire et non équivoque de se comporter en propriétaire quand l’ASL a toujours su qu’elle était un détenteur précaire de la loge.

Ils soulignent qu’il est logique que les dépenses d’entretien de la loge fassent partie des dépenses ordinaires de l’ASL puisque Messieurs [OP] et [OV] ont laissé à l’ASL l’usage de la loge et prévu une somme forfaitaire pour contribuer à l’entretien et soulignent que les dépenses d’eau et d’électricité ne font pas la preuve de la propriété ni les documents fiscaux qui ne mentionnent pas la loge ni les procès-verbaux des assemblées générales de l’ASL si ce n’est pour établir le délabrement et l’abandon de la loge.

En tout état de cause, ils soutiennent, sur la continuité de la possession, que l’ASL ne rapporte pas la preuve d’actes matériels d’occupation réels, qu’elle a laissé la loge sans entretien ni occupation depuis 2012 et que depuis 2009 c’est Monsieur [M] qui en a les clefs et s’en trouve être le possesseur cependant qu’ayant perdu la personnalité morale entre 2008 et 2018, l’ASL ne pouvait être le possesseur et prescrire en même temps.

Sur le caractère public et non équivoque de la possession, ils ajoutent que l’utilisation de la loge pour le portier était publique car résultant de la convention passée entre les parties et constatées par les actes authentiques alors que n’est pas publique la volonté de l’ASL de profiter de cet usage pour tenter de se l’approprier.

L’ASL de la [Adresse 23] et Monsieur [M], au visa de l’article 2258 du Code civil, rappellent que lorsqu’elle a joué pendant une durée suffisante, soit 30 ans, la prescription acquisitive immobilière confère au possesseur l’ensemble des prérogatives du propriétaire dès lors qu’elle s’est extériorisée par des actes matériels à l’égard du bien. Ils soutiennent qu’il est toujours possible de prescrire contre un titre, qu’un détenteur précaire peut prescrire s’il rapporte la preuve d’une interversion de titre, c’est à dire d’un changement dans sa situation qui lui permet de posséder pour lui-même et que la prescription acquisitive peut être opposée en défense à une action en revendication intentée par celui qui se prétend le véritable propriétaire. En l’espèce, ils soulignent que l’ASL a, depuis 30 ans, supporté d’importants travaux pour les deux loges qui dépassent le simple entretien du bâtiment qui est utilisé en propre par l’ASL depuis 1880, les justificatifs produits faisant la preuve des travaux votés en assemblée générale entre 1962 et 2009 et particulièrement le ravalement de la loge, son utilisation, sa transformation en local pour deux roues, autant de signes ostensibles révélateurs de son intention de se comporter en véritable propriétaire de la loge dont l’ASL supporte les charges de consommation. Ils sollicitent la confirmation du jugement qui a constaté la possession de l’ASL sur la loge pendant plus de trente ans de manière réelle, ininterrompue et exclusive à compter des actes de 1880 cependant que Monsieur [D] et Madame [OW] ne se sont jamais manifestés avant le 16 janvier 2017, date à laquelle la prescription était acquise. Ils ajoutent que l’usucapion rend superfétatoire l’examen des titres, soulignant l’impossibilité de vérifier les contours exacts de la succession de la parcelle léguée à [O] [Y] veuve [T] et la non communication de la convention intervenue le 1er juillet 1896.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l’article 2266 du Code civil : Ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit.

Les appelants produisent en pièces 31 et 32 l’acte authentique de vente établi le 14 août 1897 entre d’une part [CX] [OV], architecte, et son épouse [PB] [W], et d’autre part [R] [V] artiste peintre auquel est annexé en lettres imprimées sa retranscription libre, portant sur la

' Maison sise à [Adresse 20] ( ancien n°39) ladite rue autrefois dénommée [Adresse 21], cette maison comprenant :

— un bâtiment élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages carrés et d’un sixième étage lambrissé

— un autre bâtiment à droite de celui-ci servant actuellement de Loge de Concierge à la [Adresse 23] ( souligné par la cour)

— Cour au fond et à gauche

Le tout d’une contenance de cent cinquante huit mètres environ

Tient :

par devant à la [Adresse 22]

A droite à l'[Adresse 11] qui fait partie d’un ensemble de voies et de propriétés appelé actuellement ' [Adresse 23]' murs appartenant à la propriété vendue comme sol et constructions.'

(…)

'Plan

(…)

L’emplacement de la loge du Concierge de la [Adresse 23] dans son état actuel est délimité par les lettres BEGH.'

(…)

Origine de propriété antérieure

L’immeuble vendu par les consorts [T] à Monsieur [OV] (…) La partie limitée par Madame [DH], Madame [PE], la loge de Concierge, la [Adresse 22] et Madame [OY] comme faisant partie d’une plus grande propriété adjugée à Monsieur [T] à la requête de Monsieur et Madame [CV] et Madame [I] ( ainsi que le mari).

Et le surplus consistait alors en une parcelle de terrain d’une contenance superficielle de vingt deux mètres cinquante quatre centièmes environ édifié d’un bâtiment formant la Loge du Concierge de l'[Adresse 15] située au coin de la [Adresse 22] et de l'[Adresse 11], au moyen de l’acquisition que Monsieur [T] en a faite de Madame [DA] née [J].' ( souligné par la cour)

L’acte énonce que ' Dans le but de compléter les Dispositions Testamentaires de Monsieur [OP], les propriétaires de la [Adresse 23] ont à la date du seize août mille huit cent quatre vingt établi un Règlement portant sur le mode de jouissance, d’édification des constructions, les dépenses ordinaires, les dépenses extraordinaires et la contribution des charges complétant lui-même un précédent Règlement établi aux termes d’un acte reçu par Maître [CW], notaire à [Localité 17] les cinq et vingt cinq octobre mille huit cent trente.

Les soussignés se sont toujours soumis audit Règlement et ils déclarent aujourd’hui en tant que de besoin réitérer leur adhésion à ce Règlement et ils s’engagent à l’exécuter dans son ensemble comme dans ses détails.

Ceci exposé Monsieur [OV] déclare qu’étant sur le point d’acquérir de Madame Veuve [T] née [S], propriétaire(…) Un terrain à [Localité 18] sis [Adresse 5] (…) Il désire soumettre aux propriétaires de l'[Adresse 15] les propositions suivantes :

1- Monsieur [OV] se propose de construire sur le terrain ci-dessus désigné, trois maisons de rapport de six étage avec cour et courette conformément au plan ci-annexé. Le Bâtiment qu’il aurait l’intention de construire à l’angle de la [Adresse 22] et de l'[Adresse 11] serait placé à deux mètres cinquante centimètres en retrait de l’alignement de la loge actuelle sur l'[Adresse 11] cela afin de permettre aux propriétaires de la Villa de transformer ladite avenue en une rue de onze mètres de largeur ( souligné par la cour) en abandonnant de chaque côté deux mètres cinquante centimètres de distance de l’alignement de ladite avenue et sans tenir compte du quart de cercle qui existe mais bien parallèlement à l’avenue. Le poulailler actuellement au service de la Concierge de la Villa serait supprimé afin de permettre à Monsieur [OV] de prendre jour par des croisées sur l'[Adresse 11].

2- Monsieur [OV] ne pourrait avoir aucun accès dans sa propriété par la Villa (…) Monsieur [OV] interdirait à ses locataires de mettre aucun objet aux fenêtres donnant sur la villa et il leur imposerait d’ailleurs le mode de jouissance déterminé par les Règlements de la Villa.

(…)

3- Après l’achèvement des travaux de construction, Monsieur [OV] remettrait la loge en parfait état de réparations de tout genre tant intérieurement qu’extérieurement et il verserait entre les mains du gérant de l’Enclos, une somme annuelle de quarante francs pour l’entretien locatif de ladite loge. Le premier versement serait fait le premier janvier 1898. La loge serait maintenue sur l’emplacement qu’elle occupe actuellement et Monsieur [OV] consentirait à ne pas élever de construction projetée au-dessus de la loge qui formerait une simple terrasse. Pour le premier étage de ladite construction étant bien entendu que ladite terrasse devrait être entièrement close par un double grillage sur lesquels Monsieur [OV] devrait entretenir des lierres assez épais pour que les locataires du premier étage n’aient pas de vue sur l'[Adresse 11].

( souligné par la cour)

4- Dans les cas où l'[Adresse 11] serait transformée en Voie Publique, Monsieur [OV] ferait, à ses frais, la démolition de la loge. Il supporterait en outre toute la viabilité afférente à sa façade. Enfin il abandonnerait Gratuitement au profit des différents propriétaires de l’Enclos, le Sol et la Loge ( surligné et souligné par la cour)

5- Il renoncerait comme propriétaire du terrain ci-dessus, à tous les avantages sans exception pouvant résulter à son profit soit du Testament sus-énoncé de Monsieur [OP] soit du Règlement de l’Enclos.

6- Dans ces conditions, Monsieur [OV] serait complètement affranchi des règlements et charges de la Villa dont il se séparerait entièrement. (…)

Le règlement du mode de jouissance, d’édification des constructions, des dépenses et contributions est expréssement rappelé dans le cahier des charges de l’adjudication du [Adresse 4] établi au décès d'[R] [V] le 7 octobre 1904.

Il est également visé dans l’acte authentique dressé par Maître [Z] notaire à [Localité 18] le 20 décembre 1904 à l’appui de l’adjudication du [Adresse 4], enregistrée au 4ème Bureau de [Localité 18] le 22 décembre 1904 volume 638 n°63 case n°5 au profit de [DD] [V].

Les 19 et 20 mars 1934, Maîtres [DF] et et [E] notaires à [Localité 18] ont dressé à la demande des héritiers de [DD] [V] le cahier des charges de l’adjudication prévue décrivant le [Adresse 4] comme ' une maison située au [Adresse 4] ( anciennement [Adresse 5] ( autrefois [Adresse 24]) comprenant un bâtiment sur 6 étages, un bâtiment à droite servant de loge de concierge à la [Adresse 23] et une cour au fond, le tout situé entre, et à droite quand on est en face de l’immeuble, l'[Adresse 11] dépendant de la [Adresse 23], et, à gauche, une propriété appartenant aux consorts [OV].'

Il est également justifié de l’acte d’adjudication du [Adresse 4], enregistrée à [Localité 18] au 3ème bureau des notaires, le 2 mai 1934, volume 929, folio 52, case I requise par les ayants droit de [DD] [V] au profit de [P] [PA]

Le 17 décembre 1968, [B], [PC] [N], veuve [G] a donné à sa fille [DB] [G], un bien situé numéro [Adresse 4] à [Localité 8] comprenant un immeuble de six étages, un bâtiment à la suite et une cour

Le 15 octobre 1973, tous les propriétaires des terrains et immeubles de l’ensemble, [Adresse 23], le propriétaire de la parcelle situés [Adresse 3] n’étant pas inclus dans cet ensemble, ont constitué une association syndicale, libre dénommée Association Syndicale Libre des propriétaires de la [Adresse 23] dont les statuts règlementent les espaces communs dans le respect des prescriptions du testament de [CZ] [DI], [OP].

Le 27 décembre 1977, [DB] [G], veuve [D], a donné à ses deux enfants, [OZ] [D] , épouse [C] et [CY] [D], à hauteur de la moitié chacun la nue-propriété de la parcelle cadastrée AR n°[Cadastre 1] située [Adresse 3], à [Localité 8] comprenant un immeuble de six étages, un bâtiment à la suite et une Cour.

[DB] [G], veuve [D] est décédée le 27 décembre 2007, et ses deux enfants sont devenus propriétaire indivis à hauteur de la moitié chacun de la parcelle précitée. [CY] [D] est décédé le 10 novembre 2009, laissant pour lui succéder ses deux enfants [U] et [K] [D] et son conjoint survivant [OU] [OW]. En suite de la donation partage du 14 mai 2010, la moitié en pleine propriété de [CY] [D] a été attribuée pour un quart car en pleine propriété à [A] [D] et pour un quart en propriété [A] [D], l’usufruit revenant à [OU] [OW].

Par acte de licitation partage du 12 août 2010, [OZ] [D] épouse [F] a cédé sa moitié indivise de la parcelle à [A] [D] dans les conditions rappelées en tête du rappel des faits.

La chronologie des actes établit depuis le 14 août 1897 jusqu’à ce jour, que le bâtiment situé à droite du [Adresse 4] est une dépendance de celui-ci à usage de loge de gardien, ceci faisant la preuve que l’ASL [Adresse 23], contrairement à ce qui est soutenu et qui a été jugé, s’est vue conférer par le Règlement établi le 16 août 1880, et sans qu’aucun acte postérieur ne vienne en contredire les stipulations, un droit d’usage de la loge pour l’établissement du gardien avec en contrepartie l’obligation d’entretenir le bien moyennant une somme forfaitaire versée annuellement par le propriétaire de l’immeuible et de sa dépendance.

Ce droit d’usage s’évince clairement de la stipulation figurant au dit règlement selon laquelle 'dans les cas où l'[Adresse 11] serait transformée en Voie Publique, Monsieur [OV] ferait, à ses frais, la démolition de la loge. Il supporterait en outre toute la viabilité afférente à sa façade. Enfin il abandonnerait Gratuitement au profit des différents propriétaires de l’Enclos, le Sol et la Loge', cet abandon, conditionné à la transformation de la voie publique en allée privée signifiant a contrario, que le propriétaire de l’époque en a conservé la propriété, n’en consentant que l’usage à la collectivité des propriétaires étant observé qu’à ce jour, de manière non contestée, l'[Adresse 11] est toujours une allée privée.

Il échet en outre de souligner que la continuité de la dépendance de la loge, bâtiment situé à droite de l’immeuble du [Adresse 4], par rapport audit immeuble propriété des appelants, est attestée et non contredite par les actes postérieurs portant cession, licitation ou transfert de propriété aux ayants cause des appelants.

Elle est en outre expressément relevée dans le document produit par eux, téléchargé sur le site de la Direction Générale des Finances Publiques le 14 mai 2023 qui mentionne ' une dépendance bâtie isolée en nature de remise au [Adresse 4] d’une surface de 20 m2 sur la parcelle section AR [Cadastre 1].'

Ainsi le fait que l’ASL justifie de l’acquittement des charges de consommation courante d’eau et d’électricité relative à la loge, ainsi que des délibérations de ses assemblées générales relatives aux dépenses d’entretien de cette loge, ne sont que la conséquence de l’obligation d’entretien contractée en suite du droit d’usage qui lui a été consenti, cependant que les avis d’imposition, 2015, 2016 et 2017 qui sont seuls produits, sont relatifs au [Adresse 5] ne font aucune mention de la dépendance à usage de loge, et, pour l’avis de 2017 ne permet pas d’identifier le redevable de l’imposition.

Il en résulte que l’ASL de la [Adresse 23], titulaire d’un droit d’usage de la loge pour y établir le gardien dans les conditions fixées par le règlement non remis en cause du 16 août 1880, en sa qualité de détenteur précaire, ne peut, en vertu des dispositions de l’article 2266 du Code civil prescrire pour quelque temps que ce soit étant surabondamment observé que ces seuls éléments produits sont inopérants à faire la preuve de l’animus domini de l’ASL, cependant qu’aucune cause venant d’un tiers ni aucune contradiction opposée au droit du propriétaire, au sens de l’article 2268 du Code civil, n’est établie.

La propriété indivise de Monsieur [A] [D] et de Madame [OW] de la loge située au [Adresse 4] cadastrée section AR, [Localité 8], doit donc être reconnue, le jugement étant infirmé de ce chef et l’ASL [Adresse 23] déboutée de sa demande tendant à voir reconnaître l’acquisition par prescription trentenaire de la propriété de ce bien.

L’ASL [Adresse 23] sera condamnée à libérer les lieux de tout occupant et tout bien dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt sans qu’il y ait lieu d’ordonner une astreinte, à défaut de tout élément faisant suspecter l’intimée d’un refus d’exécution spontanée, ladite astreinte pouvant le cas échéant être requise auprès du Juge de l’Exécution.

2- Les dommages et intérêts au titre de la privation de jouissance

Le jugement n’a pas fait droit à cette demande.

Monsieur [A] [D] et Madame [OU] [OW], aux visas des articles 544 et 1240 du Code civilse prévalent du constat d’huissier en date du 10 mai 2019 demandent réparation de leur préjudice à raison du délabrement complet de la loge non entretenue à hauteur de 60 000 euros correspondant à un loyer raisonnable de 1 000 euros sur les 5 dernières années.

L’ASL de la [Adresse 23] et Monsieur [M], concluent à la confirmation du jugement soulignant que les appelants ne justifient d’aucune volonté réelle d’user ou d’occuper la loge et que n’ayant aucun accès au local qui est encombré de mobilier et mal entretenu’ (sic) le préjudice est hypothétique.

Réponse de la cour

Le constat d’huissier du 10 mai 2019 et les photographies jointes établissent l’état général très dégradé de la loge, son encombrement par divers matériaux, outils et déchets ce dont il résulte que l’ASL a laissé les lieux se détériorer et n’y loge plus aucun gardien depuis plusieurs années.

Les appelants justifient avoir revendiqué leur propriété depuis le 16 janvier 2017, avoir communiqué l’acte de vente, avoir fait établir un relevé par un géomètre portant état descriptif de division du [Adresse 3], avoir régulièrement répondu au conseil de l’ASL pour revendiquer leur droit de propriété. Les photographies montrent l’état délabré de la loge témoignant d’une défaut d’entretien ancien, imputable à l’ASL qui a privé les propriétaires de la jouissance et de la mise en location du bien depuis 2017.

Leur préjudice de jouissance sera fixé sur la base d’une perte mensuelle de loyer de 500 euros par mois compte tenu d’une superficie habitable de 20m2.

L’ASL [Adresse 23] sera ainsi seule condamnée à régler à Monsieur [A] [D] et à Madame [OW] une somme de 42 000 euros.

3- Le préjudice moral

Le jugement n’a pas fait droit à cette demande.

Monsieur [A] [D] et Madame [OU] [OW] sollicitent la confirmation du jugement qui a rejeté la demande de Monsieur [M] celle-ci n’étant aucunement étayée.

L’ASL de la [Adresse 23] et Monsieur [M] concluent à l’infirmation du jugement au regard du choc dont a été victime Monsieur [M] salarié de l’ASL à l’encontre duquel ont été nominativement dirigées les demandes exhorbitantes formulées.

La seule mise en cause de Monsieur [M] en qualité d’utilisateur de la loge n’est pas constitutive d’une faute puisqu’elle était nécessaire à l’initiation de l’instance au contradictoire de toutes les parties, cependant que Monsieur [M] ne justifie aucun préjudice personnel.

Le jugement qui a rejeté la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral sera confirmé.

4- Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement qui a condamné in solidum Monsieur [A] [D] et Madame[OW] aux dépens et à régler à l’ASL de la [Adresse 23] une somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles sera infirmé, compte tenu du sens de l’arrêt.

Statuant à nouveau de ces chefs, l’ASL de la [Adresse 23] sera seule condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à régler à Monsieur [A] [D] et Madame [OW] une somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La COUR

INFIRME le jugement sur le droit de propriété, le préjudice de jouissance, les frais irrépétibles et les dépens ;

Statuant à nouveau de ces chefs

DIT que Monsieur [A] [D] et Madame [OU] [OW] sont propriétaires indivis de la loge située au [Adresse 4] cadastrée section AR n°[Cadastre 1], [Localité 8] ;

DEBOUTE l’ASL de la [Adresse 23] de sa demande de reconnaissance de la prescription acquisitive de ladite parcelle ;

CONDAMNE l’ASL [Adresse 23] seule à libérer les lieux de tout occupant et tout bien dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNE l’ASL [Adresse 23] seule à régler à Monsieur [A] [D] et Madame [OU] [OW] une somme de 42 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONFIRME le jugement pour le surplus de ses dispositions ;

CONDAMNE l’ASL [Adresse 23] seule aux dépens de première instance et d’appel et à régler à Monsieur [A] [D] et Madame [OU] [OW] une somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,