ARRET N°351

N° RG 24/00520 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G7SA

[Z]

[G]

C/

[N]

[L] NEE [N]

[S] NEE [N]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00520 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G7SA

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 13 février 2024 rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SAINTES.

APPELANTES :

Madame [V] [Z]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Madame [J] [G]

[Adresse 7]

[Localité 5]

ayant pour avocat M^e Nathalie MAUTRET, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMEES :

Madame [P] [N] venant aux droits de Monsieur [H] [N]

née le 06 Mai 1973 à [Localité 3] (17)

[Adresse 6]

[Localité 4]

Madame [D] [L] NEE [N]

née le 04 Juillet 1956 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [A] [S] née [N] venant aux droits de Monsieur [H] [N]

née le 14 Juin 1976 à [Localité 3] (17)

[Adresse 8]

[Localité 1]

ayant toutes les trois pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Philippe GATIN, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par avant-contrat en date du 9 avril 2021 a été convenue la vente par les époux [H] [N] et [D] [L] à [V] [Z] et [J] [G], au prix de 180.000 €, d’une maison d’habitation à rénover située [Adresse 9] à [Localité 3] (Charente-Maritime).

L’acte authentique de vente est du 30 juillet 2021.

Exposant que le cabinet Compétence Géotechnique Atlantique auquel avait été confiée la mission de conception d’un avant-projet de réhabilitation du bien avait préconisé de ne pas conserver les fondations existantes du bien, que dès lors la rénovation de celui-ci n’était plus possible et que la maison d’habitation était d’une superficie habitable de 65 m² et non de 95 m², [V] [Z] et [J] [G] ont par acte du 21 juillet 2023 assigné [D] [L] veuve [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saintes, afin que soit ordonnée une expertise du bien.

[P] [N] et [A] [N] épouse [S] sont intervenues volontairement à l’instance, en leur qualité d’ayants-droit de [H] [N], décédé le 18 avril 2023.

Les défenderesses ont conclu au rejet de cette demande aux motifs que:

— le bien acquis avait été décrit tant au compromis de vente qu’à l’acte authentique de vente, à rénover entièrement ;

— les photographies du bien à la date de la vente en établissaient l’état ;

— les demanderesses avaient entrepris des travaux de rénovation ayant affecté la structure de l’immeuble.

Par ordonnance du 13 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saintes a statué en ces termes :

'RECEVONS l’intervention volontaire de madame [P] [N] et de madame [A] [N] épouse [S],

DÉBOUTONS madame [V] [Z] et madame [J] [G] de leurs demandes,

CONDAMNONS IN SOLIDUM madame [V] [Z] et madame [J] [G] aux dépens,

CONDAMNONS IN SOLIDUM madame [V] [Z] et madame [J] [G] à payer à madame [D] [L] veuve [N], madame [P] [N] et de madame [A] [N] épouse [S] prises ensemble une somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile'.

Il a considéré que les demanderesses ayant acquis l’immeuble dans l’éventuelle perspective de devoir le démolir entièrement puis de le reconstruire, ce qui apparaissait désormais nécessaire, aucune action au fond tirée d’un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme ou fondée sur la garantie des vices cachés n’était susceptible de prospérer. Il a en conséquence, en l’absence de motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, rejeté la demande d’expertise présentée.

Par déclaration reçue au greffe le 23 janvier 2024, [V] [Z] et [J] [G] ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 juin 2024, elles ont demandé de :

'Vu les dispositions de l’article 145 du Code de Procédure Civil,

Vu les pièces versées aux débats

Déclarer recevable et bien fondé, Mesdames [Z] et [G] en leur appel de l’ordonnance de référé rendue par le Tribunal Judicaire de SAINTES le 13 février 2024.

Reformer le jugement sus énoncé en ce qu’il a débouté Mesdames [Z] et [G] de l’intégralité de leurs demandes

ET STATUANT A NOUVEAU

Ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

EN CONSEQUENCE :

Désigner l’Expert qu’il plaira à la Cour, avec pour mission de :

— Convoquer les parties

— Prendre connaissance de l’ensemble des éléments contractuels,

— Visiter les lieux, décrire et analyser l’état de la maison,

— Indiquer la nature et l’importance des désordres.

— Rechercher l’origine des désordres et leurs conséquences

— Indiquer si l’immeuble acquis est conforme au bien proposé par les consorts [N]-[L] au moment de la vente.

— Fournir au Tribunal tous éléments de fait ou techniques permettant au juge d’apprécier si les vendeurs étaient en mesure de connaître les vices au moment de la vente

— Fournir tous éléments de fait ou techniques permettant au juge d’apprécier si le vice est de nature à rendre impropre l’usage du bien ou à en diminuer l’usage

— Donner tous éléments pour statuer sur les responsabilités

— Rechercher les responsabilités potentiellement en jeu

— Décrire les travaux nécessaires à la remise en état des désordres et malfaçons

— Apporter tous renseignements d’ordre technique, contractuel, financier et sécuritaire relatifs à l’exécution des travaux, joindre copie des documents analysés

— Fournir s’il y a lieu, tous renseignements sur le préjudice subi en analysant chacun des dommages

— D’une manière générale répondre à tous les dires qui pourraient lui être soumis par les parties

— Dire que l’expert désigné pourra se faire assister en cas de nécessité de tout spécialiste de son choix

— Dire qu’avant de déposer son rapport final, l’expert qui sera désigné adressera aux parties une note de synthèse en leur accordant un délai pour qu’elles puissent produire leurs observations, auxquelles il devra répondre.

— Condamner in solidum Madame [D] [N] épouse [L], Madame [A] [N] épouse [S] et Madame [P] [N] à verser à Madame [J] [G] et Madame [V] [Z] une somme de 2000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Les condamner aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de Maître Nathalie MAUTRET et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC'.

Elles ont maintenu leur demande d’expertise, le bien n’étant pas susceptible de rénovation, seules sa démolition complète puis sa reconstruction étant envisageables. Elles ont ajouté que les travaux entrepris avaient révélé des désordres qui avaient été dissimulés lors de la vente.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 (27) juin 2024, [X] [N] épouse [L], [P] [N] et [A] [S] née [N] ont demandé de :

'Rejetant toutes Conclusions contraires comme injustes ou non fondées,

CONFIRMER l’Ordonnance de référé prononcée le 13 février 2024 par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de SAINTES,

Y ajoutant,

CONDAMNER in solidum Madame [V] [Z] et Madame [J] [G] au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER les Consorts [Z] ' [G] aux entiers dépens d’appel'.

Elles ont conclu au rejet de la demande d’expertise aux motifs que :

— bien avait été décrit tant au compromis qu’à l’acte de vente comme ayant été édifié en 1960 et étant à rénover entièrement ;

— les acquéreurs avaient au compromis de vente déclaré faire leur affaire, à leurs frais et risques, de la compatibilité du bien avec l’usage qui en était envisagé ;

— les photographies du bien antérieures à la vente produites établissaient son état ;

— le bien avait été à plusieurs reprises visité par les acquéreurs, parfois accompagnés d’entreprises ;

— d’importants travaux de démolition avaient été réalisés postérieurement à la vente ;

— le bien avait été acquis en l’état, sans garantie des vices cachés ;

— l’acte de vente avait mentionné que le plancher haut du garage était maintenu par un étai ;

— l’étude réalisée pour le compte des appelantes établissait que les fondations pouvaient être conservées, avec une reprise en sous-oeuvre.

L’ordonnance de clôture est du 1er juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR L’EXPERTISE

L’article 145 du code de procédure civile qui sert de fondement à la demande d’expertise dispose que :

'S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

La charge de la preuve du motif légitime à voir ordonner une expertise incombe aux appelantes.

L’agence Escale Ouest Immobilier avait décrit comme suit le bien immobilier litigieux, mis en vente au prix de 210.000 € :

'[Localité 3], 800m Centre ville, maison

A RENOVER ENTIEREMENT d’une surface

d’environ 95 m² + garage et dépendances.

Au rdc : garage, atelier, 2 pièces, salle d’eau wc..

A l’étage : séjour, 2 chambres, cuisine, salle d’eau wc.

Jardin avec entrée voitures.

Pas de DPE'.

Cette annonce précisait que le bien avait été édifié en 1950.

En page 3 du compromis de vente, le bien a été décrit comme étant une : 'maison d’habitation À RENOVER'.

Des photographies (en noir et blanc) prises par l’agence immobilière avant la vente, comportant son cachet, ont été produites aux débats par les intimées. Elles laissent voir :

— des fissures horizontales en façade de l’habitation ;

— un bien d’habitation en très mauvais état intérieur ;

— des fissurations intérieures en escalier, horizontales et verticales dans une dépendance ;

— un étai soutenant une poutre de la toiture du débarras extérieur.

L’acte authentique de vente décrit une maison d’habitation, sans indication de la nécessité de la rénover. En page 12 de cet acte, il a été stipulé que :

'ETAT DU BIEN

L’ACOUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison:

' des vices apparents,

' des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

' si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

Le VENDEUR reconnaît qu’une extension de la notion de vendeur professionnel aux particuliers ayant pu concevoir ou réaliser des travaux au sein de leur logement peut entraîner sa responsabilité au même titre qu’un professionnel de la construction (Cass.civ 3, 10 juillet 201 3,n°1 2-17 149)

' s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.

Le tout sauf s’il ya lieu à application des articles 1792 et suivants du Code civil'.

Pour justifier de leur demande d’expertise, les appelantes ont produit une étude en date du 10 mars 2022 réalisée par la société Compétence Géotechnique Atlantique. Il a été indiqué dans cette étude que :

'I – MISSION

Notre mission … a été réalisée à la demande et pour le compte de Madame [Z] et Madame [G], à l’emplacement envisagé pour construction d’une extension à une maison existante et en la réhabilitation de cette dernière

[…]

II- LE PROJET

Le projet consiste en la construction d’une extension, de type R+l sans sous-sol. Des annexes existantes seront démolies au droit de la futur extension.

Le projet prévoit également la réhabilitation de l’habitation existante. A ce stade de l’étude 2 solutions sont envisagées:

— Soit la démolition de l’étage puis sa reconstruction en ossature bois.

— Soit la démolition de l’intégralité de l’ouvrage existant et en la reconstruction d’une nouvelle maison d’habitation de type R+1.

[…]

V – AVIS SUR LES FONDATIONS EXISTANTES

Le jour de notre visite nous avons pu observer des fissures et microfissures sur les murs de façades et principalement sur les murs de l’étage.

[…]

Les reconnaissances de fondation ont permis d’identifier que le bâtiment existant dispose de fondations de type moellons calcaires liés par du béton assises dans les argiles (couche 2) et les remblais (couches 1), entre 0,88 et 0,90 m de profondeur.

En R2 et R3, les fondations n’ont pas de débord par rapport à l’aplomb du mur. En R1, nous avons relevé un débord de 5 cm.

Les fondations existantes sont donc assises dans des sols hétérogènes, faiblement compacts et sensibles au phénomène de retrait gonflement. De plus les fondations reconnues en moellons calcaires ne sont pas adaptées aux sols d’assises car elles sont insuffisamment rigidifiées.

Aux regard de nos résultats nous déconseillons de conserver les fondations existantes Leur conservation nécessiterait des reprises en sous-'uvre pour assurer leur ancrage dans les calcaires (couche 3).

La meilleure solution est de prévoir la démolition totale des structures existantes puis leur reconstruction avec des fondations de type semelles et/ou massifs ancrés dans les calcaires (couche 3). Cette solution de fondation est étudiée au chapitre VI'.

Ces observations sont en lien avec le projet constructif, de démolition partielle ou totale du bien acquis. Ce projet excède la rénovation mentionnée tant à l’annonce immobilière qu’au compromis de vente. La consistance des travaux de construction à réaliser n’est pas imputable aux vendeurs.

Aucun élément des débats ne permet de supposer que ces derniers ont retenu des informations sur l’état du bien qui était apparent lors de la transaction, ainsi que l’établissent les photographies prises par l’agence immobilière, ni manqué à leurs obligations contractuelles.

Les appelantes ne justifient dès lors pas d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, fondant une mesure d’expertise judiciaire.

L’ordonnance sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

SUR LES DEPENS

La charge des dépens d’appel incombe aux appelantes.

SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par le’s appelantes.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des intimées de laisser à leur charge les sommes exposées par elles et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance du 13 février 2024 du juge des référés du tribunal judiciaire de Saintes ;

CONDAMNE in solidum [V] [Z] et [J] [G] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE in solidum [V] [Z] et [J] [G] à payer en cause d’appel à [X] [N] épouse [L], [P] [N] et [A] [S] née [N] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,