COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 26 FEVRIER 2026

N° 2026/114

Rôle N° RG 21/04135 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHEPM

S.C.I. LE LEVANT DU COURBON

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivia DUFLOT

M^e Serge BERTHELOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 17 Mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03986.

APPELANTE

S.C.I. LE LEVANT DU COURBON agissant par son représentant légal, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Olivia DUFLOT, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Ingrid SALOMONE, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Dominique GUIDON-CHARBIT, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

SDC [Adresse 1] Agissant par son syndic la SARL ABBA GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 3],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026 puis les parties ont été avisées que la décision était prorogée au 26 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Alexandrine FOURNIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique des 07 et 10 juillet 2006, la SCI LE LEVANT DU COURBON a acquis un lot n° 11 à usage de garage au sein de la « [Adresse 1] » au Cannet (06).

Suivant jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 17 mai 2010 la SCI LE LEVANT DU COURBON a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 1] » la somme de 24. 492,21 € au titre des charges impayées au 1er septembre 2009 assortie des intérêts au taux légal outre la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Lors de l’assemblée générale en date du 24 juin 2015, les copropriétaire de la « [Adresse 1] » ont notamment habilité le syndic à initier une procédure de saisie immobilière du lot n° 11 appartenant à ladite SCI.

Par exploit de commissaire de justice du 15 juillet 2015, la SCI LE LEVANT DU COURBON a assigné devant le tribunal judiciaire de Grasse le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » aux fins d’annulation des résolutions n°10-1 et 10-2 de l’assemblée générale du 14 juin 2015 et de condamnation de ce dernier au paiement d’une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement rendu le 09 mai 2018, le tribunal judiciaire de Grasse a constaté que la SCI LE LEVANT DU COURBON ne maintenait pas ses demandes en annulation, et statuant sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » en condamnation de la SCI LE LEVANT DU COURBON à leur verser la somme de 60.289,56 euros au titre d’un arriéré de charges arrêté au 12 octobre 2017, outre celle de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, il a ordonné avant dire droit la réouverture des débats et invité le syndicat des copropriétaires à verser aux débats les pièces fondant sa demande.

L’affaire a fait l’objet d’une radiation le 17 janvier 2019.

Par conclusions de ré-enrôlement signifiées par RPVA en date du 3 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » a conclu au débouté des demandes de la SCI LE LEVANT DE COURBON et reconventionnellement, a demandé sa condamnation au paiement de la somme de 43.371,70 euros au titre d’un arriéré de charges arrêté au 1er juillet 2019, outre celle de 3.000 euros pour résistance abusive et celle de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions en réponse signifiées par RPVA en date du 7 octobre 2020, la SCI LE LEVANT DE COURBON a réitéré le fait que ses demandes en annulation des résolutions de l’assemblée générale visées dans son assignation étaient sans objet, a conclu au débouté de la demande en paiement du

syndicat des copropriétaires et a demandé qu’il soit jugé qu’elle subissait un trouble de jouissance en l’état des infiltrations dues aux fuites du réseau d’évacuation de la copropriété.

Elle sollicitait également une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire rendu le 17 février 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire  :

*condamné la SCI LE LEVANT DE COURBON à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » la somme de 40.764,03 euros, arrêtée au 31 décembre 2018 ;

*condamné la SCI LE LEVANT DE COURBON à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

*condamné la SCI LE LEVANT DE COURBON à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamné la SCI LE LEVANT DE COURBON aux dépens, distraits au profit de Maître BERTHELOT, Avocat ;

*débouté pour le surplus des demandes ;

Suivant déclaration du 18 mars 2021, la SCI LE LEVANT DE COURBON a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— condamne la SCI LE LEVANT DE COURBON à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » la somme de 40.764,03 euros, arrêtée au 31 décembre 2018 ;

— condamne la SCI LE LEVANT DE COURBON à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamne la SCI LE LEVANT DE COURBON à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne la SCI LE LEVANT DE COURBON aux dépens, distraits au profit de Maître BERTHELOT, Avocat.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » demande à la cour de :

*confirmer purement et simplement la décision rendue par le tribunal judiciaire de Grasse en date du 17 février 2021, en toutes ses dispositions ;

*débouter la SCI LE LEVANT DU COURBON de ses demandes, fins et conclusions ;

Reconventionnellement et à titre additionnel,

*condamner la SCI LE LEVANT DU COURBON à lui payer la somme de 61.709,07 euros au titre de l’arriéré de charges impayées, arrêté au 16 septembre 2021 ;

*condamner la SCI LE LEVANT DU COURBON à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

*condamner la SCI LE LEVANT DU COURBON à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

*condamner la SCI LE LEVANT DU COURBON à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner la SCI LE LEVANT DU COURBON aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Serge BERTHELOT, avocat aux offres de droit.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » expose que lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification les décisions d’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part et ainsi, sa créance est certaine, liquide et exigible.

Il indique produire aux débats, notamment, un extrait de compte individuel expurgé du paiement d’une quelconque condamnation antérieure, les procès-verbaux des assemblées générales de 2012 à 2017, l’état de répartition, et les appels de fond de 2012 à 2019.

Il expose que la SCI LEVANT DU COURBON omet de préciser qu’en dépit de ses versements, la dette s’est encore considérablement aggravée depuis la décision de première instance et s’élève, à la date du 16 septembre 2021, à la somme de 61.709,07 euros.

Il explique que les manquements répétés du copropriétaire à son obligation essentielle de régler ses charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, outre qu’ils révèlent sa mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la copropriété, privée depuis de longues années d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il considère que l’obstination de la SCI LEVANT DU COURBON en multipliant les procédures afin d’éviter toute saisie immobilière atteste de manière patente une intention de nuire à l’encontre du concluant, ce dernier subissant de ce fait un acharnement totalement injustifié et consternant.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 novembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, la SCI LE LEVANT DE COURBON demande à la cour de :

*réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

*juger que la SCI LE LEVANT DU COURBON n’a jamais contesté devoir des charges mais a toujours contesté la répartition non conforme au règlement de copropriété ;

*juger que certaines charges réclamées à la SCI LE LEVANT DU COURBON n’étaient pas dues par elle ou mal réparties, en l’état du règlement de copropriété du 23 mars 1965;

*juger que la SCI LE LEVANT DU COURBON, en réglant 100.000 euros au syndicat de copropriétaires, est de bonne foi en l’état de sa contestation ;

*juger que, sur le décompte propriétaire au 13 septembre 2022, il reste un solde de 6.570,91 euros de charges dues ;

*ordonner pour le moins que la SCI LE LEVANT DU COURBON ne doit plus rien au titre d’arriérés de charges ;

*ordonner que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » doit restituer à la SCI LE LEVANT DU COURBON la somme pour le moins de 116.932,02 euros, correspondant pour le moins à des charges qui ne lui incombaient pas depuis 2012 ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] »au paiement de cette somme ;

Si la cour l’estimait utile,

*ordonner une expertise pour faire le compte des sommes réellement dues par la SCI LE LEVANT DU COURBON ;

*juger que la SCI LE LEVANT DU COURBON a subi un trouble de jouissance important et ancien en l’état des infiltrations dues aux fuites du réseau d’évacuation des eaux usées de la copropriété ;

*ordonner la restitution à la SCI LE LEVANT DU COURBON de toutes les charges facturées et payées par elle, relatives aux canalisations des eaux usées, à titre de dommages et intérêts ;

*débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes en paiement de dommages et intérêts, la SCI LE LEVANT DU COURBON n’ayant fait qu’user de son droit de contestation en l’état du règlement de copropriété inappliqué ;

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] »de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] »au paiement d’une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la SCI LE LEVANT DE COURBON explique qu’elle a effectué trois règlements pour un total de 100.000 euros alors que la créance fixée par le tribunal judiciaire n’était que de 40.764,03 euros, comptes arrêtés au 31 décembre 2018.

Elle indique qu’aucun nouveau procès-verbal d’Assemblée Générale n’a été produit alors même que le tribunal avait ordonné la production de tous les procès-verbaux depuis la date du premier impayé.

Elle expose que certaines charges demandées ne lui incombent pas et que d’autres ont été réparties de manière erronée et ce, en contradiction avec le règlement de copropriété, notamment l’article 8 qui fixe la répartition des charges dans la copropriété, ce qui représente un montant global égal à 116.932,02 euros de 2012 à 2022.

Elle indique subir depuis des années des infiltrations d’eau importantes provenant du plancher supérieur et ayant pour origine la fuite du réseau d’eaux usées de la copropriété.

Elle ajoute que les travaux bien que votés en 2015 n’ont pas été réalisés ou ont été mal réalisés empêchant la location des lieux et alors même que des travaux lui ont été facturés dans les charges et réglés par elle.

Elle fait valoir qu’elle subit un trouble de jouissance, et ce alors que le règlement de copropriété n’a jamais été appliqué pour la comptabilisation de certaines charges réclamées.

Par ordonnance d’incident en date du 17 décembre 2024, le magistrat de la mise en état de la chambre 1-7 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

*rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » tendant à voir dire que la SCI LE LEVANT DE COURBON s’est désistée implicitement de son appel.

*dit que les dépens de cet incident resteront à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] »

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mars 2025

Par arrêt avant dire droit , en dernier ressort et par mise à disposition au greffe en date du 5 juin 2025, la Cour d’appel de céans a :

*ordonné la réouverture des débats afin d’enjoindre à la SCI LE LEVANT DU COURBON de produire l’intégralité du règlement de copropriété

*sursit à statuer sur l’ensemble des demandes

*renvoyé les parties et la cause à l’audience du Mercredi 26 novembre 2025 à 9 heures

******

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2025 et mise en délibéré au 29 janvier 2026, prorogé au 26 février 2026.

******

SUR CE

1°) Sur la demande au titre des charges de copropriété

Attendu que l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Attendu que l’article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige, énonce que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Attendu qu’il résulte de l’article 35 du décret du 17 mars1967 dans sa version applicable au litige que « le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Lors de la mise en copropriété d’un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d’une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs de l’immeuble.

Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n’en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu’à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée. »

Attendu que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l’article 24 de cette même loi ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » soutient que lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois suivant leur notification les décisions d’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part, la créance du syndicat des copropriétaires étant alors certaine, liquide et exigible

Attendu effectivement que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes

Que la décision d’approbation des comptes emporte constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat

Qu’en conséquence, en l’absence de contestation de l’assemblée générale constatant les comptes du syndic dans le délai légal de deux mois , tout copropriétaire devient débiteur de sa quote-part de charges à l’égard du syndicat des copropriétaires

Que néanmoins, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires

Qu’ainsi chaque copropriétaire peut demander la rectification d’erreurs commises par le syndic dans l’établissement des comptes individuels sans que puisse lui être opposé le délai de deux mois .

Que dés lors l’approbation des comptes ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, l’action en contestation de la répartition du compte individuel étant une action personnelle pouvant être levée pendant 5 ans.

Qu’en l’état la SCI LE LEVANT DU COURBON conteste la répartition des charges qui, selon elle, ne lui incombent pas selon le règlement de copropriété

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » sollicite la condamnation de la SCI LE LEVANT DU COURBON à lui payer la somme de 61.709,07 euros au titre de l’arriéré de charges impayées, arrêté au 16 septembre 2021 et verse à l’appui de sa demande :

— l’extrait de compte individuel au nom de la SCI LE LEVANT DU COURBON pour l’exercice du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017.

— le procès le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er mars 2012

— le procès le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 février 2013

— le procès le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juin 2014

— le procès le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2015

— le procès le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juillet 2016

— le procès le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juillet 2017.

— le procès le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2018.

— le procès le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juillet 2019.

— l’appel de fonds 4ème trimestre de l’année 2017.

— le solde de la répartition des charges de copropriété pour l’exercice du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016.

— l’état des dépenses du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016.

— l’extrait de compte individuel au nom de la SCI LE LEVANT DU COURBON pour l’exercice du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018.

— la mise en demeure adressée à la SCI LE LEVANT DU COURBON le 22 juillet 2013.

— la sommation de payer délivrée à la SCI LE LEVANT DU COURBON le 29 octobre 2014.

— la sommation de payer délivrée à la SCI LE LEVANT DU COURBON le 20 mai 2015.

— les charges de copropriété- état de répartition pour l’exercice du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2012

— les charges de copropriété- état de répartition pour l’exercice du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013

— les charges de copropriété- état de répartition pour l’exercice du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014

— les charges de copropriété- état de répartition pour l’exercice du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015

— les charges de copropriété- état de répartition pour l’exercice du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016

— les appels de fond du 1er trimestre 2012 au 3ème trimestre 2019.

— les différents frais.

— le contrat de syndic en date du 29 janvier 2013, du 14 mars 2014 et 18 juin 2018.

— l’extrait de compte individuel au nom de la SCI LE LEVANT DU COURBON pour l’exercice du 1er janvier 2018 au 16 septembre 2021

Attendu que la SCI LE LEVANT DU COURBON a acquis les 7 et 10 juillet 2006 un bien, lot n°11 au sein de la copropriété de la « [Adresse 1] » au Cannet (06), constituant un garage d’une superficie de 1129m² environ , sis au 2ème sous-sol occupant la partie sud, au centre nord-est et nord-ouest du 2ème sous-sol, ce lot étant greffé d’une servitude de passage à talons pour accéder au lot n° 12 ainsi que 1679/7500 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales

Qu’elle fait valoir que certains postes de charges lui ont été facturés alors que celles-ci ne lui incombaient pas si on se réfère au règlement de copropriété et que certains postes ont été facturés avec une mauvaise répartition soit 1679/7500 tantièmes alors qu’ils auraient dû être facturés sur la répartition 30/1000èmes conformément au règlement de copropriété

Sur certains postes de charges n’incombant pas à la SCI LE LEVANT DU COURBON

Attendu que la SCI LE LEVANT DU COURBON fait valoir que certains postes de charges lui ont été facturés alors que celles-ci ne lui incombaient pas

Attendu qu’il résulte de l’acte de propriété de l’appelante que le lot n°12 situé également au deuxième sous-sol n’appartient pas à la SCI LE LEVANT DU COURBON

Que si comme le fait remarquer cette dernière , il est mentionné sur les appels de fond la concernant « Charges 3% lots 11 et 12 », il n’en demeure pas moins que ne sont facturés à celle-ci que ses tantièmes soit 1679 sur une base de répartition de 1716 correspondant aux 2 lots du deuxième sous sol

Qu’elle fait également valoir qu’est comptabilisé des charges d’électricité alors qu’elle possède son propre compteur EDF et qu’il est expressément prévu que les charges d’électricité entre le rez-de-chaussée et le premier étage incombe exclusivement aux lots 1et 3 et non au lot 2 qui est le deuxième sous-sol comme stipulé dans le règlement de copropriété

Qu’il convient en effet de rappeler que le bâtiment est édifié sur deux sous-sols (deuxième et premier sous-sol) et rez-de-chaussée de six étages , comprenant 3 lots :

— le lot n°1 correspondant au 1er sous sol composé des lots n° 13 au n°56

— le lot n°2 correspondant au 2ème sous sol composé des lots n°11 et n°12

— le lot n°3 composé du rez-de-chaussée de l’immeuble composé de tous les autres lots

Qu’il résulte de l’article 7 intitulé- Charges communes- du règlement de copropriété que « seront considérés comme dépenses et frais communs à la charge des copropriétaires toutes les dépenses faites relativement aux choses communes ou dans l’intérêt commun notamment l’intégralité des contributions de toute nature auxquels seront assujettis le sol et les choses communs des immeubles, l’entretien des gros murs et de la toiture, des parties communes, l’entretien des canalisations de toutes sortes jusqu’aux branchements particuliers de chaque étage , le salaire du concierge et les frais relatifs à son emploi, les réparations des balustrades, des balcons ,les frais de ravalement et de blanchiment de l’immeuble qui seront exécutés de plein droit par le syndic tous les 10 ans »

Que si les compteurs individuels, installés à l’intérieur de chaque logement pour mesurer la consommation d’électricité propre à chaque copropriétaire, sont clairement des parties privatives, il en est différemment du compteur général, alimentant l’ensemble de l’immeuble, qui est une partie commune.

Que ce compteur mesurant la consommation d’électricité destinée aux parties communes appartient à la copropriété et sa maintenance relève des charges communes,

Que contrairement à ce que soutient l’appelante, il est nullement prévu dans le règlement de copropriété que les charges d’électricité entre le rez-de-chaussée et le premier étage incombe exclusivement aux lots 1et 3 et non au lot 2 qui est le deuxième sous-sol

Que dés lors la SCI LE LEVANT DU COURBON ne peut valablement soutenir qu’elle ne doit pas au titre des charges , les charges d’électricité

Attendu que la SCI LE LEVANT DU COURBON indique que les charges relatives aux travaux d’entretien, au nettoyage, aux travaux d’entretien des peintures, des vitrerie, des serrurerie, de maçonnerie, d’étanchéité, d’eau froide, de porte de garage, de boîte aux lettres, de travaux de ravalement de façade ou de téléphone de porte d’entrée ne lui incombaient pas rappelant que :

— le lot n°11 fait partie du lot n°2 deux et qu’il y a aucune charge de frais d’entretien ou de réparation des rampes d’accès au sous-sol car exclusive au lot n°1, n°3 et n° 18.

— les frais d’entretien et réparation des ascenseurs escaliers conduisant aux étages sont répartis entre les copropriétaires du rez-de-chaussée et des étages uniquement.

— les contributions pour les gros murs, piliers, toiture, parties communes, entretien canalisations sont réparties entre les copropriétaires rez-de-chaussée, six étages et les deux sous-sols et pour le lot n°11 à concurrence de 30/1000.

— aucun propriétaire n’a à participer aux charges occasionnées par des services communs dont il est dans l’impossibilité de profiter à condition que cette impossibilité ne provienne ni de sa volonté ni de son fait

Attendu qu’il résulte de l’état de dépense 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 qu’ont été facturées à la SCI LE LEVANT DU COURBON :

— les charges relatives à l’eau.

— les charges relatives aux fournitures.

— les charges relatives au nettoyage.

— les charges relatives aux canalisations.

— les charges relatives à l’électricité .

— les charges relatives aux serrureries

Que ces appels de charges ne sont pas contraires au règlement de copropriété

Que la SCI LE LEVANT DU COURBON ne démontre pas que des charges de frais d’entretien ou de réparation des rampes d’accès au sous-sol lui ont été facturées, ni des frais d’entretien et réparation des ascenseurs escaliers conduisant aux étages

Que s’agissant des charges d’eau froide , elles sont à la fois des charges communes dues par l’ensemble des copropriétaires s’agissant des services généraux de l’immeuble, mais aussi des charges particulières propres aux seuls lots desservis pour les consommations privatives.

Que le fait que le lot n°11 ne bénéficie pas de l’eau ne l’exonère pas de régler les charges communes dues par l’immeuble

Que la SCI LE LEVANT DU COURBON ne démontre pas plus qu’elle serait dispensée des charges relatives au nettoyage.

Qu’elle ne prouve pas non plus que les charges relatives aux entretiens de plomberies concerneraient les rez-de-chaussée et les étages

Qu’il y a lieu par conséquent de constater que les sommes facturées au titre de ces différentes charges sont justifiées à l’exception des charges liées aux parlophones, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » ne démontrant pas qu’un parlophone était attribué à la SCI LE LEVANT DU COURBON

Qu’il y a lieu par conséquent d’enjoindre à ce dernier de porter au crédit du compte de l’appelante les sommes indues perçues au titre des charges du parlophone dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision

Que toutefois en l’absence de production de l’assemblée générale de l’année 2020, la créance n’est fondée que jusqu’au 31 décembre 2020 à hauteur de 44.687,54 euros

Sur la répartition retenue

Attendu que la SCI LE LEVANT DU COURBON soutient que certains postes ont été facturés avec une mauvaise répartition 1679/7500 tantièmes alors qu’ils auraient dû être facturés sur la répartition 30/1000èmes conformément au règlement de copropriété

Attendu que la SCI LE LEVANT DU COURBON a acquis les 7 et 10 juillet 2006 un bien, lot n°11 au sein de la copropriété de la « [Adresse 1] » au Cannet (06), constituant un garage d’une superficie de 1129m² environ ainsi que 1679/7500 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales

Qu’il résulte toutefois à l’article 8 intitulé- Répartition des charges communes- du règlement de copropriété que « les contributions, l’entretien des gros murs, des piliers et de la toiture des parties communes (à l’exception de celles pour lesquelles une répartition particulière est établie), l’entretien des canalisations de toute sorte, le salaire au concierge et les frais relatifs à son emploi seront répartis entre les copropriétaires des deux sous-sols, du rez-de-chaussée et des six étages.

Cette répartition sera effectuée à concurrence de 135/1 000ème à la charge de chacun des étages, de 120/1 000ème à la charge du rez-de-chaussée, de 40/1000ème à la charge du premier sous-sol et de 30/1000ème à la charge du deuxième sous-sol et dans chaque niveau la répartition se fera proportionnellement à la part affectée à chaque appartement ou local dans les choses communes »

Qu’il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » a calculé selon une mauvaise répartition un certain nombres de postes notamment ceux ayant trait à l’entretien des canalisations de toutes sortes.

Qu’il y a lieu d’enjoindre à ce dernier de procéder à la rectification de la répartition des charges liées à l’entretien des canalisations de toutes sortes et de porter au crédit du compte de l’appelante les sommes indues dues à ce titre , après application de la répartition 30/1000èmes conformément au règlement de copropriété et ce dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision

2°) Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Attendu que la SCI LE LEVANT DU COURBON demande à la cour d’ordonner la restitution de toutes les charges facturées et payées par elle relatives aux canalisations des eaux usées à titre de dommages-intérêts

Qu’elle fait valoir subir depuis plusieurs années des infiltrations importantes provenant du plancher supérieur ayant pour origine la fuite du réseau d’eaux usées de la copropriété alors même que des charges de copropriété lui ont été facturées à ce titre.

Qu’elle rappelle que les travaux qui ont été votés lors de l’assemblée générale du 24 juin 2015 n’ont pas été réalisés ou mal réalisés.

Qu’elle reproche à la copropriété d’avoir laissé pourrir la situation, ce qui n’a fait qu’aggraver son préjudice puisqu’elle n’a pu louer son local

Qu’elle verse aux débats le constat réalisé par Maître [N] , commissaire de justice, en date du 30 septembre 2020

Attendu que ces éléments ne permettent pas de déterminer la cause, ni l’origine des désordres

Qu’il convient par conséquent de débouter la SCI LE LEVANT DU COURBON de cette demande

3°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] »

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil énonce que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » ;

Attendu qu’il n’est possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ;

Que constitue un préjudice distinct, le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ;

Attendu qu’en l’espèce, force est de constater que l’appelante a commis des manquements répétés à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat des copropriétaires depuis de nombreuses années en ne réglant pas les charges de copropriété, privant ainsi les copropriétaires d’une somme importante nécessaire à l’entretien de l’immeuble

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement entrepris sur ce point en ce qu’il a alloué au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts

4°) Sur les dépens et les frais irrépétibles

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCI LE LEVANT DU COURBON aux entiers dépens en cause d’appel ;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point, de condamner la SCI LE LEVANT DU COURBON à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel et de débouter l’appelante de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 17 février 2021 par le tribunal judiciaire de Grasse en ce qu’il a :

*condamné la SCI LE LEVANT DE COURBON à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

*condamné la SCI LE LEVANT DE COURBON à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamné la SCI LE LEVANT DE COURBON aux dépens, distraits au profit de Maître BERTHELOT, Avocat ;

INFIRME pour le surplus

STATUANT A NOUVEAU

DIT que la créance n’est fondée que jusqu’au 31 décembre 2020 à hauteur de 44.687,54 euros ;

ENJOINT au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » de porter au crédit du compte de la SCI LE LEVANT DE COURBON les sommes indues perçues au titre des charges du parlophone dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision ;

ENJOINT au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » de porter au crédit du compte de de la SCI LE LEVANT DE COURBON les sommes indues perçues au titre des charges liées à l’entretien des canalisations de toutes sortes , après application de la répartition 30/1000èmes conformément au règlement de copropriété , dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI LE LEVANT DU COURBON à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » la somme de de 44.687,54 euros au titre de l’arriéré de charges impayées, arrêté au 31 décembre 2020 en deniers ou quittances , déduction faites des sommes portées au crédit du compte de la SCI LE LEVANT DE COURBON au titre des charges du parlophone et au titre des charges liées à l’entretien des canalisations de toutes sortes , après application de la répartition 30/1000èmes conformément au règlement de copropriété ;

Y AJOUTANT

CONDAMNE la SCI LE LEVANT DU COURBON à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

DEBOUTE la SCI LE LEVANT DU COURBON de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

CONDAMNE la SCI LE LEVANT DU COURBON aux entiers dépens en cause d’appel ;

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,