Cour d'appel de Bordeaux, 4e chambre commerciale, 17 juillet 2025, n° 23/04332

CA Bordeaux 17 juillet 2025

Arguments

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Autre
Application des dispositions du code de commerce
La cour a relevé que les dispositions du code de commerce ne prévoient pas une exclusion de l'application de la clause d'indexation pour le loyer renouvelé, et a invité les parties à communiquer leurs observations sur le mode de calcul du loyer.
Autre
Commandement de payer pour arriérés de loyers
La cour a constaté que les parties n'ont pas démontré les montants des sommes dues, ce qui nécessite une réévaluation des demandes de paiement.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 4e ch. com., 17 juil. 2025, n° 23/04332
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	23/04332
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Grégory BELLOCQStéphane MESURON
Cabinet(s) :	CAPLAW
Parties :	S.A. LES MOTOCYCLES [ S ] ET CIE c/ S.A.R.L. PHARMACIE DUBO

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 17 JUILLET 2025

N° RG 23/04332 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NN3L

Madame [N] [S]

S.A. LES MOTOCYCLES [U] [P] ET CIE

S.A.R.L. PHARMACIE DUBO

Nature de la décision : SURSIS A STATUER

REOUVERTURE DES DEBATS

RENVOI A LA MISE EN ETAT

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 05 janvier 2023 (R.G. 19/05576) par le Tribunal Judiciiare de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 20 septembre 2023

APPELANTES :

Madame [N] [S], née le 09 Juillet 1945 à [Localité 7], de nationalité française, demeurant [Adresse 4]

S.A. LES MOTOCYCLES [S] ET CIE, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]

Représentées par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.R.L. PHARMACIE DUBO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Manon PAITRAULT substituant Maître Stéphane MESURON de la SELARL CAPLAW, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1 – Par acte notarié du 26 septembre 2006, les membres de l’indivision [U] [P] ont donné en location à la SARL Pharmacie Dubo des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé à [Localité 6] [Adresse 1] et [Adresse 3], pour une durée de neuf années, à compter du 1er octobre 2006 jusqu’au 30 septembre 2015.

Le bail a fait l’objet d’un avenant le 27 avril 2009 sur la modification de charges en raison de la suppression du chauffage collectif et sur la correction de l’indice applicable (ILC au lieu de IRL).

Par acte extrajudiciaire du 27 mars 2015, Mme [I] [U] [P] et la SA Les Motocycles [U] [P] et Compagnie (ci-après les bailleurs), venant aux droits des bailleurs mentionnés dans le bail commercial du 26 septembre 2006, ont donné congé au preneur pour le 30 septembre 2015 avec offre de renouvellement sous la condition nouvelle d’un loyer fixé à 48 800 euros HT et hors charges soit 4 066 euros HT mensuel. Les parties n’ont pas trouvé d’accord.

Les bailleurs ont saisi le juge des loyers commerciaux, et celui-ci a, par jugement du 4 juillet 2018, fixé le loyer du bail commercial renouvelé au 1er octobre 2015 à la somme annuelle de 29 500 euros HT et HC.

Par arrêt du 8 juin 2021, la cour d’appel a confirmé le jugement sur le montant du loyer du bail renouvelé, mais l’a infirmé en ce qu’il a dit que ce prix était fixé à effet au 1er octobre 2015, et a précisé que le montant du loyer du bail renouvelé dû par la société Phamacie Dubo était fixé à:

— à la somme annuelle de 22417.43 euros hors taxe et hors charge à compter du 1er janvier 2015,

— à la somme annuelle de 24659.17 euros hors taxe et hors charge à compter du 1er janvier 2016,

— à la somme annuelle de 27125.09 euros hors taxe et hors charge à compter du 1er janvier 2017,

— à la somme annuelle de 29500 euros hors taxe et hors charge à compter du 1er janvier 2018.

Les parties n’ont pu trouver d’accord sur les modalités d’application de la clause d’indexation contractuelle du loyer, au regard des dispositions de l’arrêt précité.

Par acte d’huissier du 6 mai 2019, visant la clause résolutoire, Mme [N] [U] [P] et la société Les Motocycles [U] [P] et Cie ont fait délivrer à la pharmacie Dubo un commandement de payer la somme en principal de 8 898,99 euros au titre d’arriérés de loyers et de charges et de 184,81 euros au titre du coût de l’acte avec rappel de la clause résolutoire.

Par courrier recommandé du 20 mai 2019, la société Pharmacie Dubo a mis en demeure les bailleurs d’avoir à renoncer à se prévaloir du commandement de payer et de lui régler la somme de 7 124,58 euros.

2 – Par acte du 12 juin 2019, la société Pharmacie Dubo a assigné Mme [U] et la société Motocycles [U] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux en contestation du commandement de payer visant la clause résolutoire et pour les voir condamner à lui restituer le trop perçu de loyers et autres sommes.

Mme [U] et la société Motocycles [U] ont formé une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 16238.06 euros, au titre d’un arriéré de loyers et charges.

Par jugement du 5 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté que la demande de révocation de l’ordonnance de clôture est devenue sans objet ;

— constaté l’accord des parties pour dire que les loyers réglés l’année précédant le renouvellement du bail s’élevaient à la somme de 20 593,80 euros (1 716,15 euros x12) de sorte que :

— le loyer lissé au 1er octobre 2015 s’élève à 22 653,18 euros (20 593,80 + 10%),

— qu’il s’établit au 1er octobre 2016 à 24 918,49 euros (22 653,18 euros + 10%),

— qu’il s’établit au 1er octobre 2017 à 27 410,34 euros (24 918,49 euros + 10%).

— qu’il s’établit au 1er octobre 2018 au montant de la valeur locative annuelle HT et HC fixée définitivement par l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 8 juin 2021, soit 29 500 euros.

— dit que la clause d’indexation contractuelle est neutralisée par l’effet conjugué du déplafonnement judiciaire du loyer et du lissage légal pour la période courant du 1er octobre 2015 au 1er octobre 2018 et ne reprend effet qu’à compter de l’échéance du 1er octobre 2019, sur la base de la variation des indices des loyers commerciaux respectifs pour des quatrièmes trimestre de 2018 et de 2019 ;

— dit que le commandement du 6 mai 2019 était affecté d’une erreur substantielle lui ôtant ses effets, ce y compris le déclenchement de la clause résolutoire ;

— dit qu’en l’absence de volonté clairement exprimée en ce sens par le bailleur, le tribunal ne peut constater le « renoncement exprès » de ce dernier à se prévaloir de la clause résolutoire ;

— constaté que les parties sont défaillantes à démontrer les montants des sommes dues tant au titre du solde du compte des charges locatives, que des montants de remboursement des taxes foncières, que du complément de dépôt de garantie ainsi que des sommes versées par le preneur tant à ces titres qu’à celui des loyers effectivement payés au bailleur ;

en conséquence

— condamné la SARL Pharmacie Dubo à payer – en deniers et quittances – à son bailleur les loyers tels que retenus ci-dessus ;

— débouté les parties de leurs demandes réciproques de condamnations reposant sur le solde de sommes dues au titre des loyers dus, de la régularisation du compte des charges locatives, de remboursement des taxes foncières et de régularisation du dépôt de garantie

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné, par moitié indivise, le demandeur et les défendeurs aux dépens;

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Par arrêt du 25 janvier 2023, la Cour de cassation a cassé par voie de retranchement sans renvoi la disposition de l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 8 juin 2021 ayant fixé l’échéancier au titre du lissage, au motif que la fixation de l’étalement de la hausse du loyer déplafonné n’entrait pas dans l’office du juge des loyers commerciaux, de sorte que la cour, statuant en appel d’un jugement du juge des loyers commerciaux, ne pouvait statuer que dans les limites des pouvoirs de celle-ci.

Par déclaration au greffe du 20 septembre 2023, Mme [U] et la SA Les Motocycles ont relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la SARL Pharmacie Dubo.

La société Phamarcie [F] a formé un appel incident.

PRETENTIONS DES PARTIES:

3 – Par dernières écritures notifiées par message électronique le 24 avril 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, Mme [U] et la société Les MotocyclesArdoin demandent à la cour de :

Vu les articles 1103 et 1353 du code civil,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— constaté que la demande de révocation de l’ordonnance de clôture est devenue sans objet ;

— le loyer lissé au 1er octobre 2015 s’élève à 22 653,18 euros (20 593,80 + 10%),

— qu’il s’établit au 1er octobre 2016 à 24 918,49 euros (22 653,18 euros + 10%),

— qu’il s’établit au 1er octobre 2017 à 27 410,34 euros (24 918,49 euros + 10%).

— dit que le commandement du 6 mai 2019 était affecté d’une erreur substantielle lui ôtant ses effets, ce y compris le déclenchement de la clause résolutoire ;

— dit qu’en l’absence de volonté clairement exprimée en ce sens par le bailleur, le tribunal ne peut constater le « renoncement express » de ce dernier à se prévaloir de la clause résolutoire ;

— condamné la SARL Pharmacie Dubo à payer – en deniers et quittances – à son bailleur les loyers tels que retenus ci-dessus ;

— condamné, par moitié indivise, le demandeur et les défendeurs aux dépens;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Statuant à nouveau,

— dire et juger que le loyer lissé au 1er octobre 2018 s’élève à 30 151,37 euros (27 410,34 euros + 10%), qu’il s’établit au 1er octobre 2019 à 31 359,06 euros (30 645,92 euros x 115,21 / 112,59), et qu’il s’établit à la valeur indiciée pour les années suivantes jusqu’à l’échéance du bail ;

En conséquence,

— condamner la société Pharmacie Dubo à payer à la société les Motocycles [U] [P] et Cie et à Madame [N] [U] [P] la somme de 18 836,61 euros au titre des loyers dus jusqu’au mois d’avril 2025, déduction faite des versements de 17 194,31 euros intervenus auprès de l’huissier instrumentaire et du paiement volontaire de 5 536,26 euros du 4 avril 2024, sauf à parfaire au plus proche de l’audience ;

— condamner la société Pharmacie Dubo à payer à la société les Motocycles [U] [P] et cie et à Madame [N] [U] [P] la somme de 3 804,49 euros en paiement du complément du dépôt de garantie dû au 1er octobre 2024, sauf à parfaire au plus proche de l’audience ;

— condamner la société Pharmacie Dubo à payer à la société les Motocycles [U] [P] et cie et à Madame [N] [U] [P] la somme de 9 979,62 euros au titre de la régularisation des charges de copropriété et des taxes

foncières au 30 septembre 2024, sauf à parfaire au plus proche de l’audience ;

— débouter la société Pharmacie Dubo de l’ensemble de ses demandes, fins et

prétentions ;

— condamner la société Pharmacie Dubo à payer à la société les Motocycles [U] [P] et cie et à Madame [N] [U] [P] une indemnité de 6 000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ;

— condamner la société Pharmacie Dubo aux entiers dépens de première instance et

d’appel

4 – Par dernières écritures notifiées par message électronique le 15 mars 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Pharmacie Dubo demande à la cour de :

Vu l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux en date du 8 Juin 2021,

Vu l’ancien article 1134 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les articles L145-34, L. 145-40, L. 145-40-2, L. 145-15 et R. 145-36 du code de commerce,

Vu l’article L. 112-1, alinéa 2 du code monétaire et financier,

Vu la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022.

— déclarer Madame [I] [U] [P] et la société les Motocycles [U] [P] et cie recevables en leur appel,

Au fond,

— les en débouter,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— constaté que la demande de révocation de l’ordonnance de clôture est devenue sans objet ;

— le loyer lissé au 1er octobre 2015 s’élève à 22.653,18 euros (20 593,80euros + 10%)

— qu’il s’établit au 1er octobre 2016 à 24 918,49 euros (22 653,18euros + 10%)

— qu’il s’établit au 1er octobre 2017 à 27 410,34 euros (24 918,49euros + 10%)

— dit que la clause d’indexation contractuelle est neutralisée par l’effet conjugué du déplafonnement judiciaire du loyer et du lissage légal pour la période courant du 1/10/2015 au 1/10/2018 et ne reprend effet qu’à compter de l’échéance du 1er octobre 2019, sur la base de la variation des indices des loyers commerciaux respectifs pour des quatrièmes trimestres de 2018 et de 2019 ;

— dit que le commandement du 6/05/2019 était affecté d’une erreur substantielle lui ôtant ses effets, ce y compris le déclenchement de la clause résolutoire ;

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— constaté que les parties sont défaillantes à démontrer le montant des sommes dues tant au titre du solde du compte des charges locatives, que des montants de remboursement des taxes foncières, que du complément du dépôt de garantie ainsi que des sommes versées par le preneur tant à ces titres qu’à celui des loyers effectivement payés au bailleur ;

— condamné la SARL Pharmacie Dubo à payer – en deniers et quittances – à son bailleur les loyers tels que retenus ci-dessus ;

— débouté les parties de leurs demande réciproques de condamnations reposant sur le solde de sommes dues au titre des loyers dus, de la régularisation du compte des charges locatives, de remboursement des taxes foncières et de régularisation du dépôt de garantie ;

— condamné, par moitié indivise, le demandeur et les défendeurs aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile -rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Statuant à nouveau,

— constater l’extinction de la créance alléguée au titre de la taxe foncière de 2015 à 2022,

— constater l’extinction de la créance alléguée au titre des charges de copropriété de 2015 à 2022,

— débouter Madame [I] [U] [P] et la société les Motocycles [U] [P] et cie de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait considérer que l’absence de régularisation annuelle n’interdit pas au bailleur de demander le paiement des sommes au titre de la liquidation et de la régularisation des comptes de charges,

— constater l’application de la prescription quinquennale de la créance alléguée au titre de la taxe foncière,

— constater que la quote-part de la taxe foncière pouvant être mise à la charge de la société Pharmacie Dubo est de 35 %,

— constater l’application de la prescription quinquennale de la créance alléguée au titre des charges de copropriété,

— condamner in solidum Madame [I] [U] [P] et la société les Motocycles [U] [P] et cie au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par la société Pharmacie Dubo du fait du manquement à leur obligation annuelle de communication de l’état récapitulatif de charges,

En tout état de cause,

— condamner in solidum Madame [I] [U] [P] et la Société les

Motocycles [U] [P] et cie au paiement d’une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 avril 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

5. Selon les dispositions de l’article L.145-34 dernier alinéa du code de commerce, 'en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.'

6. Il convient de relever que les dispositions précitées ne prévoient pas une exclusion de l’application de la clause contractuelle d’indexation, en ce qui concerne le loyer renouvelé, jusqu’à ce que le lissage légal permette d’atteindre la valeur locative.

7. Il y a lieu d’inviter les parties à communiquer leurs observations éventuelles sur le mode de calcul suivant, susceptible de s’appliquer au litige, au regard:

— des stipulations contractuelles (clause d’indexation annuelle),

— des dispositions d’ordre public de l’article L.145-34 dernier alinéa du code de commerce,

— du jugement devenu définitif du 4 juillet 2018 fixant la valeur locative à la somme HT et HC de 29500 euros au 1er octobre 2015 (le loyer réglé l’année précédent le renouvellement étant de 20593.80 euros),

— des indices ILC des 2ème trimestre 2015 (108.38), 2ème trimestre 2016 (108.40), 2ème trimestre 2017 (110) et 2ème trimestre 2018 (112.59).

Calcul du loyer au 1er octobre 2015: 20593.80 +10% = 22653.18 euros

Calcul du loyer au 1er octobre 2016: (22653.18 x 108.40/108.38) + (22653.18 x 10%) = 24922.68 euros,

Calcul du loyer au 1er octobre 2017: (24 922.68 x 110/108.40) + (24922.68 x 10%) = 27782.81 euros

Calcul du loyer au 1er octobre 2018: (27782.81 x 112.59/110) + (27782.81 x 10%) = 31215.25 euros, de sorte que le loyer est fixé au 1er octobre 2018 au montant du loyer de renouvellement, soit 29500 euros HT et HC.

8. Il y a lieu d’ordonner le renvoi de l’affaire devant le conseiller de la mise en état et de sursoir à statuer sur les autres demandes, en ce compris les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et avant dire droit :

Surseoit à statuer,

Ordonne la réouverture des débats, et le renvoi de l’affaire devant le conseiller de la mise en état, à l’audience du 28 octobre 2025,

Invite les parties à conclure au vu du mode de calcul du loyer annuel exigible, tel que proposé par la cour dans les motifs précédents,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président