COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 MARS 2026

N° 2026 / 150

N° RG 23/11073

N° Portalis DBVB-V-B7H-BL2AK

,

[K], [L]

C/

,

[J], [E]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Arnault, [N]

M^e Laure ATIAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de, [Localité 1] en date du 02 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00097.

APPELANTE

Madame, [K], [L]

née le 07 Septembre 1962 à, [Localité 2] (75), demeurant, [Adresse 1], [Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/004633 du 24/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 4])

représentée par M^e Arnault CHAPUIS, membre de la SELARL D’AVOCATS ARNAULT CHAPUIS, avocat au barreau des ALPES DE HAUTE-PROVENCE

INTIMÉ

Monsieur, [J], [E]

né le 04 Mai 1974 à, [Localité 5], demeurant, [Adresse 2]

représenté par M^e Laure ATIAS, membre de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Laurent VILLEGASmembre de la SELARL ACT AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er novembre 2014, M., [J], [E] a donné à bail à Mme, [K], [L] un logement sis, [Adresse 3], [Localité 6] (04), consistant en une maison de village d’un étage dont elle occupe le rez-de-chaussée.

Se plaignant de nuisances sonores dont elle attribue l’origine à un défaut d’isolation entre les deux niveaux, Mme, [L], suivant exploit de commissaire de justice du 24 mars 2022, a fait assigner M., [E] aux fins de le condamner à faire cesser les troubles.

Suivant jugement rendu le 02 juin 2023, le tribunal judiciaire de Digne-les-Bains a :

— prononcé l’irrecevabilité pour prescription de l’action engagée par Mme, [L] ;

— débouté M., [E] de sa demande en réparation du préjudice subi ;

— condamné Mme, [L] à payer à M., [E] la somme de 259,94 euros au titre de sa consommation d’eau ;

— condamné Mme, [L] à payer à M., [E] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme, [L] aux dépens ;

— rejeté toutes les autres demandes.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que Mme, [L] avait attendu sept ans avant de se plaindre des nuisances sonores qu’elle subissait et encore plus pour engager une action.

Il a relevé que M., [E] ne démontrait aucun préjudice.

Il a relevé que le défendeur versait une lettre par laquelle il réclamait à la locataire la somme de 259,44 euros, ainsi qu’un décompte qui n’était pas contesté.

Suivant déclaration reçue au greffe en date du 23 août 2023, Mme, [L] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

— prononcé l’irrecevabilité pour prescription de l’action engagée par Mme, [L] ;

— condamné Mme, [L] à payer à M., [E] la somme de 259,94 euros au titre de sa consommation d’eau ;

— condamné Mme, [L] à payer à M., [E] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme, [L] aux dépens ;

— rejeté toutes les autres demandes.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Mme, [L] demande à la cour de :

— infirmer le jugement des chefs critiqués :

Et statuant à nouveau,

— déclarer recevable l’action de Mme, [L], qui n’est pas prescrite ;

— dire que la jouissance paisible du logement n’est pas assurée par M., [E] à sa locataire Mme, [L] ;

— condamner M., [E] à verser à Mme, [L] la somme de 6.000 euros en réparation du préjudice subi ;

— condamner M., [E] à verser à Maître, [N] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile et en conséquence dans ces conditions donner acte du renoncement de celui-ci au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

— condamner M., [E] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses demandes, elle soutient que la prescription édictée par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est seule applicable aux actions en paiement dérivant d’un contrat de bail de telle sorte que ses demandes ne peuvent être déclarées irrecevables car prescrites.

Elle ajoute que les désordres ont perduré et évolué depuis son aménagement, tel qu’attesté par les nombreuses pièces versées aux débats.

Elle considère que le propriétaire a manqué à son obligation d’information au locataire en lui assurant la bonne isolation du bien et a fait preuve d’une particulière mauvaise foi.

Elle indique que les troubles sonores sont tels que des répercussions sur sa santé ont été constatées par un médecin. Elle fait état de nombreux manquements de la part du bailleur, et explique avoir quitté les lieux le 26 décembre 2024.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, M., [E] demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé l’irrecevabilité pour prescription de l’action engagée par Mme, [L] à l’encontre de M., [E] ;

En conséquence,

— déclarer irrecevable l’action intentée par Mme, [L] en raison de la prescription ;

— rejeter les demandes de Mme, [L] ;

A titre subsidiaire, sur le fond,

— débouter Mme, [L] de l’ensemble de ses demandes ;

— constater que M., [E], en sa qualité de bailleur, n’a commis aucun manquement;

— constater que le logement occupé par Mme, [L] est conforme à sa destination ;

— constater que Mme, [L] jouit paisiblement du logement loué par M., [E];

En tout état de cause,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme, [L] à payer à M., [E] la somme de 259,94 euros au titre de sa consommation d’eau ;

En conséquence,

— condamner Mme, [L] à payer à M., [E] la somme de 259,94 euros au titre des charges récupérables de consommation d’eau ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M., [E] de sa demande en réparation du préjudice subi ;

Et statuant à nouveau,

— condamner Mme, [L] à payer à M., [E] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— condamner Mme, [L] à payer à M., [E] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, il soutient qu’il incombait à Mme, [L] d’introduire l’instance dans le délai de trois ans à compter de son emménagement dans les lieux loués conformément aux dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi ALUR du 24 mars 2014.

Il considère que la non-conformité de l’immeuble, prétendument constatée dès l’origine, fait courir le délai de prescription dès l’entrée dans les lieux, sans interruption possible si ce n’est par la délivrance d’une assignation devant la juridiction compétente.

Il considère que l’appelante interprète à tort l’arrêt de la Cour de cassation du 26 janvier 2017.

Il fait valoir qu’il justifie avoir fait le nécessaire pour que le logement soit parfaitement habitable et qu’il a lui-même occupé les appartements avant de les mettre en location en veillant à réaliser des logements isolés et insonorisés.

Il indique produire six factures démontrant la réalité des travaux qui ont été parfaitement réalisés, alors même qu’il n’avait aucune obligation réglementaire d’entreprendre de tels travaux.

Il relève que Mme, [L] ne démontre pas la réalité des désordres qu’elle invoque.

Il souligne que depuis l’arrivée de Mme, [L], les locataires qui occupent l’appartement situé à l’étage se succèdent ; les relations de voisinage avec Mme, [L] étant très difficiles.

Il fait valoir que les difficultés de voisinage dont fait état Mme, [L] ne sont aucunement en lien avec une prétendue défaillance du bailleur concernant l’acoustique du logement et ne relèvent pas de la responsabilité de M., [E].

Il ajoute que les difficultés de santé de l’appelante existaient antérieurement à son entrée dans les lieux, qui n’ont donc pas de lien avec l’occupation des lieux.

Il indique subir la duplicité et la mauvaise foi de Mme, [L], qui n’a pas hésité à l’attraire en justice et à formuler des demandes tout à fait infondées et dénuées de tout sérieux.

Il relève que c’est à bon droit que le juge des contentieux de la protection a condamné Mme, [L] à lui payer la somme de 259,94 euros au titre de sa facture d’eau.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2026 et mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Attendu que selon les articles 122 et suivants du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel la prescription ;

Que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt ;

Que les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse ;

Attendu qu’aux termes de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014 applicable à compter de l’entrée en vigueur de ladite loi, soit le 27 mars 2014, et ainsi au bail objet du litige, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

Que le préjudice, notamment son caractère évolutif, est sans effet sur la prescription ;

Attendu qu’en l’espèce, par messages délivrés à M., [E] dès les 24 octobre, 07 novembre et 06 décembre 2021, Mme, [L] a sollicité de ce dernier qu’il fasse cesser les nuisances sonores provenant des locataires du premier étage de la maison objet du litige, précisant notamment qu’elle subit ces nuisances depuis des années et qu’elles n’ont toujours pas cessées;

Qu’une attestation de Mme, [W] fait état de ce que durant la période où celle-ci louait l’appartement du premier étage de la maison objet du litige, du 29 mars au 17 décembre 2016, elle et Mme, [L] avaient constaté la mauvaise isolation phonique entre les deux logements;

Qu’elle précise qu’elle subit des nuisances depuis son entrée dans les lieux ;

Que, dans ces conditions, le délai de prescription triennale a commencé à courir à compter du jour où Mme, [L] a connu les faits lui permettant d’exercer son droit d’agir pour trouble de jouissance à l’encontre de son bailleur, soit dès son entrée dans les lieux en 2014 ;

Qu’aucun élément interruptif ou suspensif de prescription n’est survenu en l’espèce ;

Que, par un arrêt rendu le 26 janvier 2017 (n°15-27.580), la Cour de cassation a jugé que le bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation, de sorte que la prescription édictée par l’article 7-1 de cette loi est seule applicable à l’action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés ;

Que, contrairement à ce qu’indique Mme, [L], il ne résulte pas de cet arrêt de règle selon laquelle la prescription édictée par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est seule applicable aux actions en paiement dérivant d’un contrat de bail, mais plutôt que la prescription édictée par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 doit s’appliquer à l’action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés et non la prescription biennale du droit de la consommation ;

Qu’il n’est pas question ici de l’édiction d’un principe selon lequel l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique qu’aux seules actions en paiement dérivant d’un contrat de bail ;

Que la Cour de cassation rappelle même par ailleurs dans cet arrêt qu’en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit, sans distinction dans la nature des actions ;

Qu’il n’est ainsi fait aucune distinction entre les actions dérivant d’un contrat de bail, qui sont toutes soumises à une prescription triennale ;

Que Mme, [L] invoque un second arrêt, rendu le 30 juin 2022 (n°20/01013), à l’occasion duquel, selon elle, la cour d’appel de Paris aurait relevé que seul le montant de l’indemnisation du préjudice de jouissance peut être minimisé en raison de l’acquisition de la prescription sans que le principe même des travaux n’en soit atteint ;

Que, toutefois, d’une part, la cour a relevé que 'l’assignation ayant été délivrée le 6 mai 2019 par Mme [F] à l’encontre de la SCI 22 Opéra, la demande relative au trouble de jouissance antérieur au 6 mai 2016 est donc prescrite’ et d’autre part, les réparations incombant au bailleur en cours d’exécution du bail dont il était question en l’espèce sont fondées sur le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, ce qui diffère de la demande de Mme, [L] fondée sur une non-conformité non évolutive du logement constatée dès l’entrée dans les lieux;

Qu’il en est de même pour l’arrêt rendu le 28 avril 2022 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (n°21/00829) ;

Qu’en conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé l’irrecevabilité pour prescription de l’action engagée par Mme, [L] et rejeté les demandes formulées à ce titre par Mme, [L] ;

Sur les autres demandes

Attendu qu’en l’espèce, Mme, [L] a relevé appel du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer à M., [E] la somme de 259,94 euros au titre de sa consommation d’eau, sans en tirer aucune conséquence et sans développer le moindre moyen ;

Qu’il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point ;

Attendu qu’en outre, M., [E] sollicite des dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Qu’il ne produit pour autant aucun élément de nature à établir la réalité de son préjudice, arguant de la duplicité et de la mauvaise foi de Mme, [L] sans en apporter la preuve ;

Qu’il sera débouté de cette demande, et que le jugement sera ainsi confirmé sur ce point ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Attendu que Mme, [L], qui succombe, supportera les dépens d’apel ;

Attendu qu’il y a lieu de condamner Mme, [L] à verser à M., [E], contraint de mettre avocat à la barre pour défendre ses intérêts, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que les parties seront déboutées de tout autres demandes à ce titre ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement rendu le 02 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Digne-les-Bains, en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme, [L] à verser à M., [E] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme, [L] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme, [L] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT