COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 07 MAI 2026

N° 2026/285

Rôle N° RG 25/08401 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO7QX

[W] [B]

[M]

[K] [O] épouse [E]

C/

S.A.S. [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe RIBEIRO DE CARVALHO

M^e Pascal ALIAS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 1] en date du 20 Mai 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01576.

APPELANTS

Monsieur [W] [E]

né le 27 Septembre 1987 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2] ([Localité 3])

représenté par M^e Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocat au barreau de NICE

Madame [K] [O] épouse [E]

née le 28 Mars 1984 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2] ([Localité 3])

représentée par M^e Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

S.A.S. LE PARC IMPERIAL DE RCM

dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Pascal ALIAS de la SELAS SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 27 janvier 2022, monsieur [W] [E] et madame [K] [E] née [O] ont acquis de la société par actions simplifiée (SAS) [Adresse 1] un appartement et deux parking sis [Adresse 4] à [Localité 5] constituant les lots 18, 19, 43 et 56 au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], au prix de 1 550 000 euros.

La vente était conclue en l’état futur d’achèvement avec une livraison devant intervenir au plus tard le 31 mars 2023 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

En l’absence de livraison du bien immobilier, par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2024, M. et Mme [E] ont fait assigner la société Le Parc Impérial de RCM, devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins d’obtenir la livraison des biens immobiliers situés à Roquebrune-Cap-Martin, [Adresse 4] et ce, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard courant à compter de la signification de la décision à intervenir, outre une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 20 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

— dit n’y avoir lieu à référé ;

— rejeté l’ensemble des demandes ;

— rejeté les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens de l’instance à la charge de M. et Mme [E].

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— il existait des contestations sérieuses faisant obstacle à la demande de livraison sous astreinte des biens dans la mesure où les parties n’étaient pas parvenues à s’entendre sur la date de livraison des biens, nonobstant l’achèvement des travaux, où les époux [E] soutenaient subir un préjudice financier et ne justifiaient pas de leur intention de verser le solde du prix de vente lors de la livraison, où la société [Adresse 1] avait saisi le juge du fond en vue d’obtenir la résolution de la vente ainsi que des dommages et intérêts et où il n’appartenait pas au juge des référés de se prononcer sur les causes du retard du chantier et de la livraison ;

— des contestations sérieuses existaient aussi en lien avec les créances invoquées par chacune des parties faisant obstacle à la demande reconventionnelle de provision au titre des travaux supplémentaires présentée par la société Le Parc Impérial de RCM.

Par déclaration transmise le 10 juillet 2025, M. et Mme [E] ont interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 24 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et Mme [E] demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

— rejeter la demande d’appel incident portant sur la condamnation à la somme de 29 218,50 euros ;

Et statuant à nouveau,

— les recevoir en leurs demandes ;

— condamner la société [Adresse 1] à leur livrer le bien immobilier suivant : dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 6], figurant ainsi au cadastre :

— section AE n°[Cadastre 1], [Adresse 7] 00ha 10a 74 ca ;

— section AE n°[Cadastre 2] [Localité 6] 00ha 01a 96 ca ;

— section AE n°[Cadastre 3] [Localité 6] 00ha 04 a 68ca ;

Lot numéro dix-huit (18) : au sous-sol, une place de stationnement et les vingt-six /dix millièmes (26.10.000ème) des parties communes générales ;

Lot numéro dix-neuf (19) : au sous-sol, une place de stationnement et les vingt-six /dix millièmes (26.10.000ème) des parties communes générales ;

Lot numéro quarante-trois (43) : au rez-de-jardin une cave et les onze /dix millièmes (11/10.000ème) des parties communes générales ;

Lot numéro cinquante-six (56) : un appartement en duplex dont l’accès se fait au premier étage comprenant au rez-de chaussé : un dégagement, un water closet, un bureau, trois chambres, deux salles de bains, une salle d’eau avec water-closet et la jouissance d’un balcon ;

Au premier étage : un hall d’entrée, un séjour, une cuisine, une buanderie, une chambre, un dressing, une salle de bain, un water closet et la jouissance de deux terrasses, avec un escalier privatif interne reliant les deux niveaux et les mille quatre cent trente-huit /dix millièmes (1438.10.000ème) des parties communes générales ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard courant à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— les autoriser à consigner le solde du prix de vente soit la somme de 77 500 euros auprès de la Caisse des dépôts et de consignation de la ville de [Localité 1] ;

— confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation formulées à leur encontre au paiement de la somme de 29 218,50 euros ;

— rejeter l’ensemble des demandes de la société Le Parc Impérial de RCM ;

— condamner la société [Adresse 1] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [E] exposent, notamment, que :

— en raison d’une gestion catastrophique du chantier, la société Le Parc Impérial de RCM n’a toujours pas livré le bien, malgré des mises en demeure, ce qui leur occasionne un préjudice financier ;

— ils ont saisi au fond le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices ;

— le chantier est définitivement terminé depuis le 27 mars 2024 ;

— la société a refusé de leur livrer le bien tant que le solde du prix de vente n’était pas réglé ;

— suivant les dispositions des articles R 261-12 et R 261-14 du code de la construction et de l’urbanisme et l’acte de vente, le paiement du solde du prix de vente doit intervenir à la livraison et non avant ;

— ils ne refusent pas de payer le solde du prix ;

— ils ont d’ailleurs fait éditer un chèque de banque le 24 juin 2024 en vue d’un rendez-vous pour la livraison avec le promoteur, rendez-vous qui a été annulé ;

— le promoteur impose un règlement par virement avant la livraison ;

— ils ne peuvent consigner le solde du prix auprès de la Caisse des dépôts et de consignation avant la livraison du bien ou sans décision de justice ;

— la question du retard de livraison est sans incidence sur le litige en cours ;

— la demande de résolution de vente présentée par la société [Adresse 1], devant le juge du fond, est aussi sans incidence sur la procédure de référé tout comme les demandes indemnitaires présentées par chacune des parties ;

— sur l’appel incident, le juge des référés ne pouvant condamner une partie à des dommages et intérêts et la société ne justifiant pas de la réalisation des travaux supplémentaires, la demande de provision présentée à ce titre doit être rejetée.

Par conclusions transmises le 10 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Le Parc Impérial de RCM demande à la cour de :

— confirmer la décision entreprise en ce que le juge s’est déclaré incompétent et a dit n’y avoir lieu à référé pour connaitre de la demande des époux [E] ;

En tout état de cause,

— jugeant que les époux [E] ne justifient ni d’un dommage imminent, ni d’un trouble manifestement illicite, les débouter de l’intégralité de leurs demandes ;

— à titre incident, infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation des époux [E] à lui payer à titre provisionnel, la somme 29 218,50 euros au titre des travaux commandés, réalisés mais non soldés ;

Statuant à nouveau,

— condamner les époux [E] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 29 218,50 euros au titre des travaux commandés, réalisés mais non soldés ;

— condamner les époux [E] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la société [Adresse 1] fait, notamment, valoir que :

— les époux [E] ont réclamé des modifications dans la distribution et l’équipement des pièces ainsi que de nombreux travaux complémentaires non prévus dans l’acte de vente, ce qui a occasionné des pertes de temps et un retard de livraison ;

— lors de l’achèvement des travaux, ils étaient redevables d’un solde 29 218 euros au titre des travaux complémentaires et du solde de 5% payable à la livraison ' remise des clés ;

— se prévalant de préjudices subis, ils ont tenté de procéder à une saisie conservatoire sur les comptes de la société avant d’y renoncer devant le juge de l’exécution et entendent se faire remettre les clés de l’appartement sans solder le prix de vente et les travaux complémentaires ;

— ils ont refusé sa proposition tendant à réaliser une pré-visite du bien avant la remise des clés devant intervenir en contrepartie du règlement par chèque de banque ou preuve d’une consignation ;

— ils ont ensuite accepté puis annulé la pré-visite ;

— elle a finalement saisi le tribunal judiciaire de Nice en vue d’obtenir la résolution de la vente ;

— le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur la demande présentée par les époux [E] ;

— sa demande reconventionnelle en paiement des factures relatives aux travaux complémentaires ne s’apparente pas à des dommages et intérêts.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, la cour rappelle que l’appréciation de l’existence d’une urgence, contestation sérieuse ou d’un trouble manifestement illicite ne se résout pas en termes de 'compétence’ ou d’ 'incompétence’ du juge des référés mais sur le terrain des pouvoirs que ce magistrat tient des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile et donc de la recevabilité, généralement confondue avec le bien fondé, des prétentions formulées sur le fondement de ce texte, laquelle justifie que le débat se trouve transféré sur le point de savoir s’il y a 'lieu à référé’ sur lesdites prétentions.

Par ailleurs, elle souligne que la société Le Parc Impérial de RCM ayant fait assigner M. et Mme [E], devant le tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir prononcer la résolution de la vente, par acte en date du 25 février 2025 soit postérieurement à la saisine du juge des référés, ce dernier, et subséquemment, la cour demeurent compétent pour statuer sur les demandes présentées par les parties.

— Sur la demande de livraison, sous astreinte, du bien immobilier :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu’en son montant, s’agissant d’une provision, ou ses modalités d’exécution s’agissant d’une obligation de faire.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, ils doivent être constatés, à la date où le juge de première instance a statué et avec l’évidence requise en référé.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Suivant les dispositions de l’article L 261-12 alinéa 1er du code de la construction et de l’urbanisme, dans le cas de vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce avant la signature du contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible.

En vertu de l’article R 261-14 de ce code, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

35% du prix à l’achèvement des fondations ;

70% à la mise hors d’eau ;

95% à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.

Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer ou à déposer en cours d’exécution des travaux sont exigibles :

— soit par versements périodiques constants ;

— soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l’avancement des travaux.

Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois.

En l’espèce, le contrat de vente en état futur d’achèvement signé par M. et Mme [E] avec la société [Adresse 1] stipule, en pages 8 et 9, les modalités de paiement du surplus du prix de la vente et précise que 5% du surplus doivent être versés à la livraison.

En se référant à cette stipulation ainsi qu’aux dispositions de l’article R 261-14 du code de la construction et de l’urbanisme, les appelants considèrent que la société Le Parc Impérial de RCM a l’obligation de leur livrer l’appartement, sans avoir à procéder au paiement du solde avant la livraison et donc la réception du bien.

Certes, le paiement des 5% du surplus du prix, soit 77 500 euros suivant le contrat ne peut être exigé avant la remise des clés équivalent à la livraison suivant les dispositions contractuelles et légales précitées. Cependant, le dernier appel de fonds émis par la société [Adresse 1] ne porte pas uniquement sur les 5%, il intègre aussi un solde de travaux TMA 2 de 29 218,50 euros correspondant aux travaux supplémentaires commandés par les époux [E].

Or, ces travaux supplémentaires n’ont pas été réglés par les appelants qui contestent leur réalisation effective et non l’absence de paiement.

Force est de relever que suivant le contrat, « pour l’application des dispositions concernant le paiement du prix, l’avancement des travaux et l’achèvement du biens sont suffisamment justifiés au moyen des attestations successives du maître d''uvre d’exécution chargé de surveiller les travaux de l’architecte du programme » et que la société Le Parc Impérial de RCM produit une attestation d’achèvement du chantier et une attestation d’achèvement du lot 56 émanant du directeur de la maitrise d''uvre d’exécution de l’entreprise Ingetec SAM.

Aussi, il est établi, avec l’évidence requise en référé, que les travaux supplémentaires ont été réalisés de sorte que M. et Mme [E] sont tenus au paiement de l’appel de fonds correspondant, indépendamment des 5% du surplus du prix de vente.

Ces travaux supplémentaires ne relèvent pas des 5% exigibles à la livraison et doivent donc être acquittés antérieurement.

Subséquemment, en l’absence de paiement des travaux supplémentaires, l’obligation pour la société [Adresse 1] de livrer l’appartement aux époux [E] se heurte à une contestation sérieuse.

En tout état de cause, les appelants invoquant aussi une violation des dispositions légales relatives aux modalités de paiement des ventes en l’état futur d’achèvement, il ne peut pas plus être retenu, avec l’évidence requise en référé, un trouble manifestement illicite puisque la créance de la société Le Parc Impérial de RCM n’est pas limitée à 5% du surplus du prix, exigible qu’au jour de la livraison.

Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de livraison de l’appartement sous astreinte.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée de ce chef de demande.

— Sur l’autorisation de consignation du solde du prix de vente de 77 500 euros :

M. et Mme [E] sollicitent l’autorisation de consigner le solde du prix de vente, en ne visant que l’article R 261-14 du code de la construction et de l’urbanisme.

Or, la consignation n’est possible, suivant cette disposition légale, qu’en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

En l’absence de livraison du bien, aucune non-conformité n’apparaît établie, avec l’évidence requise en référé.

Dès lors, M. et Mme [E] doivent être déboutés de leur demande tendant à être autorisés à consigner le solde du prix de vente.

— Sur la demande reconventionnelle de provision :

La société [Adresse 1] sollicite le paiement d’une provision de 29 218,50 euros au titre des travaux supplémentaires commandés mais non réglés par les époux [E].

Comme explicité précédemment, l’attestation d’achèvement du lot 56 établit la réalisation de ces travaux.

Afin de justifier le quantum de la provision sollicité, la société verse aux débats une mise en demeure datée du 12 novembre 2024 mentionnant un solde de travaux (TMA 2) d’un montant de 29 218,50 euros. Toutefois, l’appel de fonds correspondant émis le 20 juin 2024 comporte un solde de 28 969,50 euros.

Par ailleurs, la cour relève que tous les devis mentionnés dans l’appel de fonds comportant la signature des appelants sont produits à l’exception de celui afférent aux menuiseries extérieures, verrous sur coulissants de 1 494 euros.

Aussi, la provision sollicitée par la société [Adresse 1] apparaît, non sérieusement contestable, à hauteur de 27 475,50 euros.

Par conséquent, M. et Mme [E] doivent être condamnés à verser à la société Le Parc Impérial de RCM la somme provisionnelle de 27 475,50 euros à valoir sur les travaux supplémentaires commandés mais non réglés.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée en ce qu’elle a débouté la société de ce chef de demande.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné M. et Mme [E] aux dépens mais infirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [E], succombant à l’instance, doivent être déboutés de leur demande présentée sur ce même fondement. En revanche, il serait inéquitable de laisser à la société [Adresse 1] les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 2 000 euros à ce titre.

M. et Mme [E] supporteront, en outre, les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— débouté la société Le Parc Impérial de RCM de sa demande de provision ;

— rejeté les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [W] [E] et Mme [K] [E] née [O] de leur demande tendant à être autorisés à consigner le solde du prix de vente ;

Condamne M. [W] [E] et Mme [K] [E] née [O] à verser à la société [Adresse 1] la somme provisionnelle de 27 475,50 euros à valoir sur les travaux supplémentaires commandés mais non réglés ;

Condamne M. [W] [E] et Mme [K] [E] née [O] à verser à la société Le Parc Impérial de RCM la somme 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [W] [E] et Mme [K] [E] née [O] de leur demande présentée sur ce même fondement ;

Condamne M. [W] [E] et Mme [K] [E] née [O] aux dépens d’appel.

La greffière Le président