COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 05 MARS 2026

N° 2026/ 124

Rôle N° RG 23/12491 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BL7QM

[M] [K]

C/

[Y] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Symphonia LEBRUN

M^e Virginie D’AGOSTINO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 06 Septembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/03630.

APPELANTE

Madame [M] [K]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-007248 du 10/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 19 Juin 1946 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] / France

représentée par M^e Symphonia LEBRUN, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Monsieur [Y] [X], demeurant [Adresse 2] – ITALIE

représenté par M^e Virginie D’AGOSTINO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 février 2006 à effet au premier mars 2006, M.[X] a donné à bail d’habitation à Mme [K] un appartement situé à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 350 euros.

Le 26 février 2019, la CAF a mis en demeure le bailleur d’avoir à mettre le logement en conformité, en raison de l’indécence des locaux.

Se plaignant de désordres affectant le logement, Mme [K] a fait citer M.[X] par assignation du 04 mars 2022 aux fins essentiellement de le voir condamner à accomplir des travaux sous astreinte, à lui verser des dommages et intérêts et à lui remettre des quittances sous astreinte, tout en étant autorisée à consigner les loyers.

Par jugement contradictoire du 06 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Nice a :

— condamné M.[Y] [X] à verser à Mme [M] [K] la somme de 4.445,28 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance avec intérêts légaux à compter du jugement ;

— condamné M. [Y] [X] à verser à Mme [M] [K] la somme de 120 euros au titre du remboursement des frais exposés du fait des désordres ;

— débouté Mme [M] [K] de se demande d’expertise judiciaire ;

— dit la demande de Mme [M] [K] en consignation des loyers sans objet ;

— ordonné à M.[Y] [X] de remettre au locataire les quittances de loyers depuis le mois d’octobre 2021 dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, sous astreinte provisoire de 50 euros par jours de retard passé ce délai pendant une durée de 12 mois ;

— rejeté la demande de M. [Y] [X] de débarrassage de la terrasse sous astreinte ;

— condamné M. Monsieur [Y] [X] à verser à Maître Symphonia LEBRUN, avocat de Mme [M] [K] bénéficiaire de l’aide juridictionnelle , la somme de 500 euros en applicationde 1'article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

— rappelé qu’en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Maître Symphonia LEBRUN

dispose d’un délai de 12 mois à compter du jour de la présente décision est passée en force de chose

jugée pour demander le versement de tout ou partie de la part contributive de l’Etat et qu’à elle est réputée avoir renoncé à celle-ci ;

— condamné M.[Y] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

— débouté les parties de leurs demande plus amples ou contraires ;

— dit que le jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Le premier juge a retenu que le logement avait été considéré comme décent par l’organisme SOHILA le 12 octobre 2022 ainsi que par la Fondation de [Localité 2] le 06 mars 2023. Il a considéré toutefois un préjudice de jouissance subi par la locataire en raison de la persistance de désordres liés à l’humidité entre le 13 avril 2016 et le 31 août 2016 ainsi qu’entre le 16 janvier 2019 et le 12 octobre 2022. Il a évalué ce préjudice à 25% du montant du loyer. Il a condamné M.[X] à rembourser Mme [K] du coût d’un lit et d’un matelas dégradés par l’humidité.

Il a estimé qu’une expertise judiciaire n’était pas nécessaire.

Il a condamné M.[Y] à remettre sous astreinte provisoire des quittances de loyers à Mme [K].

Il a rejeté la demande reconventionnelle de M.[X] au titre du débarras d’une terrasse sous astreinte, en l’absence de démonstration d’une utilisation anormale de cette partie commune.

Par déclaration du 06 octobre 2023, Mme [K] a fait appel de cette décision en ce qu’elle a :

— estimé le logement décent,

— rejeté sa demande d’expertise,

— condamné M.[X] à lui verser la somme de 4445, 28 euros et celle de 120 euros,

— rejeté sa demande de consignation des loyers.

M.[X] a constitué avocat et formé un appel incident.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 décembre 2023 auxquelles il convient de se référer, Mme [K] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*estimé le logement décent,

*rejeté sa demande d’expertise,

*condamné M.[X] à lui verser la somme de 4445, 28 euros et celle de 120 euros,

*rejeté sa demande de consignation des loyers,

Statuant à nouveau :

— d’ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il avec mission habituelle en pareille matière et notamment :

— se rendre sur les lieux situés à [Localité 2], [Adresse 1], en présence des parties ou à défaut, celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

— se faire communiquer tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— décrire les désordres affectant le logement loué à Mme [K] et leur étendue, en référence à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et aux normes relatives à la sécurité physique et à la santé des locataires visées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, ainsi que les désordres affectant le lotissement et ses parties communes, dont M. [X] est propriétaire;

— décrire et chiffrer les travaux de remise aux normes nécessaires ;

— donner tous éléments permettant de chiffrer le préjudice de jouissance subi par Mme [K].

En tout état de cause,

— de condamner M. [Y] [X] à payer à Mme [K] les sommes suivantes :

—  24.161,16 euros assortie des intérêts aux taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir, en réparation de son préjudice de jouissance, à parfaire après dépôt du rapport d’expertise;

—  260 euros à titre de remboursement des frais exposés du fait des désordres,

— d’autoriser Mme [K] à consigner les loyers à la Caisse des Dépôts et consignation auprès du service des consignations situé dans le ressort géographique du tribunal judiciaire de Nice, jusqu’au dépôt du rapport d’expertise qui déterminera les travaux de remise en état à effectuer ;

— de confirmer jugement déféré pour le surplus ;

En tout état de cause,

— de condamner M. [X] à payer à Mme [K] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, qui sera directement recouvrée par Maître Symphonia LEBRUN, en cause de première instance et d’appel;

— de condamner M. [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 30 janvier 2008 et celui du procès-verbal de constat du 31 octobre 2023.

Elle expose avoir subi, dès le mois de décembre 2006, une importante humidité dans le logement, avec la survenue de moisissures dans le séjour et dans sa chambre. Elle relève en avoir avisé le mandataire de son bailleur.

Elle souligne avoir subi des désordres du même type dès le mois de décembre 2007, en dépit des travaux exécutés par son bailleur. Elle reproche à son bailleur d’avoir été négligent pendant des années. Elle indique avoir dû faire appel à la CAF dès l’année 2016, date à laquelle le logement a été considéré indécent. Elle expose qu’en dépit de certains travaux exécutés, les difficultés ont persisté. Elle ajoute ne plus percevoir les allocations logement depuis le mois de février 2019.

Elle se plaint d’un défaut d’isolation qui n’a pas été réglé, comme en témoigne un rapport de la fondation de [Localité 2] du 06 mars 2023. Elle conteste avoir empêché l’accès à son logement et fait état du comportement agressif de son bailleur. Elle relève que la direction de la prévention des risques de [Localité 2] a estimé que des travaux devaient être effectués sur les parties communes et dans le logement. Elle en conclut qu’une expertise est nécessaire.

Elle sollicite l’indemnisation de son préjudice. Elle souligne avoir payé l’intégralité du loyer, même lorsque les allocations logement ont été suspendues. Elle fait état d’un préjudice de jouissance important avec une chambre inutilisable durant plusieurs années. Elle calcule son préjudice à hauteur du montant du loyer (423,88 euros) pour une durée de 4 ans et 09 mois. Elle fait observer avoir dû racheter un lit et un matelas et en demande le remboursement. Elle indique que son préjudice n’a jamais cessé.

Elle sollicite à pouvoir consigner les loyers.

Par dernières conclusions notifiées le 26 décembre 2025 par voie électronique auxquelles il convient de se reporter, M.[X] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Mme [K] de sa demande d’expertise et de sa demande au titre des frais de déplacement de la boîte aux lettres,

— d’infirmer le jugement déféré pour le surplus,

statuant à nouveau :

— de dire et juger que Mme [K] est responsable des désordres survenus en 2016,

— de déclarer les demandes au titre d’un préjudice de jouissance antérieures au 04 mars 2017 prescrites,

— de débouter Mme [K] de l’intégralité de ses demandes,

— de condamner [K] à retirer toutes plantes ou objets entreposés sur la terrasse partie commune sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— de condamner Mme [K] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de la procédure de première instance et la somme de 3 000 euros au titre de la procédure d’appel, ce en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— de condamner Mme [K] aux entiers dépens.

Il s’oppose aux demandes adverses, estimant avoir toujours été diligent dans la réalisation des travaux nécessaires au bon entretien du bien loué. Il affirme avoir rempli ses obligations de bailleur.

Il relève ainsi s’être conformé aux préconisations de l’organisme SOHILA. Il déclare que le logement a été considéré comme décent lors d’une visite de janvier 2019. Il déclare qu’un sinistre, qui s’est déclaré durant l’année 2019, était lié à des problèmes sur la toiture et que celui a été réparée, comme en témoigne une facture de décembre 2019 et une visite de contrôle de l’organisme SOHILA d’octobre 2022.

Il estime que Mme [K] est responsable de certains désordres puisqu’elle n’a ni suffisamment chauffé le logement ni ne l’a bien ventilé.

Il indique avoir voulu se rendre sur les lieux à la suite de l’assignation qui lui a été délivrée mais s’être heurté au refus de Mme [K] de le laisser entrer.

Il note que le logement n’a jamais été inhabitable. Il fait état de la prescription des demandes de Mme [K] pour l’année 2016. Il déclare qu’elle ne rapporte pas la preuve de la persistance d’infiltrations ou d’humidité durant la période de 2019 à 2022. Il s’oppose dès lors aux demandes adverses au titre du préjudice de jouissance.

Il conteste devoir rembourser le lit, le matelas et les frais de déplacement de boîtes aux lettres.

Il s’oppose à la demande de consignation de loyers.

Il indique avoir remis les quittances de loyers pour les mois payés. Il s’oppose au versement d’une astreinte.

Il demande à Mme [K] de débarrasser les parties communes.

MOTIVATION

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les obligations de délivrance et de jouissance paisible pesant sur le bailleur sont continues et ne font donc pas commencer à courir le délai de prescription. C’est à tort que M.[X] estime que l’indemnisation sollicitée par Mme [K] au titre de son préjudice de jouissance est prescrite pour les désordres subis antérieurement au 04 mars 2017.

Le bail porte sur un appartement d’une pièce, situé au premier étage et dernier étage d’un immeuble. Il ressort de l’état des lieux d’entrée annexé au contrat que le bien n’était pas en bon état ; il est mentionné à l’état d’usage et en mauvais état (porte d’entrée: plafond de la cuisine avec des fissures; mauvais état du plafond: abattant des WC cassé).

Mme [K] ne justifie pas avoir avisé son bailleur ou le mandataire de ce dernier de désordres particuliers ; cependant, le bailleur savait que le logement n’était pas en bon état de réparations locatives, comme le démontre l’état des lieux d’entrée.

Un procès-verbal de constat du 30 janvier 2008 fait état de nombreuses traces d’humidité sur les murs, dans l’angle de la pièce chambre/séjour avec des dépôts de moisissures ainsi que des traces de reprises de fissures manifestement réouvertes au plafond de la cuisine. Les photographies prises par l’huissier témoignaient de problèmes d’humidité mais ne permettaient pas de conclure à l’inhabitabilité des lieux.

Une fiche d’évaluation de l’organisme SOHILA, établie à la suite d’une visite du 13 avril 2016, évoquait une mauvaise isolation thermique, de l’humidité dans la cuisine et un très mauvais réseau électrique. Une grille de synthèse, effectuée par le même organisme, mentionnait l’existence de quelques traces de moisissures sur le revêtement dans le logement, une insuffisance de la protection de l’installation électrique et une absence de ventilation dans la salle d’eau. Le représentant de cet organisme ne constatait pas d’infiltrations depuis la toiture en temps de pluie mais remarquait des décollements de peinture au niveau du conduit de cheminée, dans le placard. L’organisme concluait à la nécessité d’une mise aux normes du tableau électrique, du déplacement d’un chauffe-eau (hors du volume de sécurité de la douche) et de la création d’une ventilation dans la salle de bains. Il estimait qu’une meilleure ventilation du logement et un chauffage performant devaient supprimer les traces de moisissures. La contre-visite du 31 août 2016 démontrait que les préconisations avaient été suivies, ce qui témoigne de la connaissance, par le mandataire (ou le bailleur) des difficultés rencontrées par Mme [K] dans le logement en 2016. Les constatations faites par l’organisme SOHILA ne permettent pas de conclure au caractère inhabitable des lieux, alors même que n’avaient été constatées que quelques traces de moisissures.

L’organisme SOHILA, sollicité par Mme [K] en novembre 2018, effectuaut une visite le 15 janvier 2019, qui donnait lieu à la rédaction d’un rapport du 16 janvier 2019. Cet organisme relevait que le bâti était 'indécent’ en raison d’infiltrations depuis la toiture ; l’habitabilité, le confort, l’entretien, les équipements électriques, les sanitaires, l’humidité et l’aération du logement étaient considérés comme décents. L’organisme notait que 'des taches au plafond du logement laissaient supposer des infiltrations depuis la toiture qui était d’ailleurs bâchée’ et que 'l’enduit de façade [était ] détérioré par endroit'. Aucun élément ne permettait totuefois de constater le caractère inhabitable des lieux ; les désordres, dans le logement loué, consistaient dans des taches au plafond. Un constat de 'non décence’ était effectué par la CAF, à la suite de ce rapport.

Le 14 février 2023, la Fondation de [Localité 2] visitait les lieux en relevant que la toiture était en bon état, que l’état des menuiseries était moyen, qu’il existait des infiltrations d’air par les fenêtres et la porte et qu’il existait des moisissures et des traces d’humidité. Cet organisme relevait que la VMC n’était pas utilisée, que deux convecteurs n’étaient pas utilisés ( au profit de deux radiateurs d’appoint) qu’il existait des traces d’anciennes infiltrations d’eau dans la chambre mais que la pièce paraissait étanche. Il était noté que trois murs non isolés étaient en contact avec l’extérieur.

Le 16 juin 2023, un rapport de l’association API PROVENCE faisait état de dégradations au plafond, dans les parties communes ainsi que dans l’escalier menant à l’appartement ; il était noté que des travaux en toiture avaient été réalisés mais qu’il y avait un trou dans le mur dans lequel l’eau pouvait s’infiltrer ; il était relevé que la peinture d’entrée était complètement écaillée et qu’il existait une fissure très importante au plafond de la cuisine, ainsi que des fissures dans la chambre avec des traces d’humidité, dont des infiltrations d’eaux récentes et une peinture cloquée ; il était souligné que les peintures de la salle de bains étaient également écaillées. Ni les photographies prises par cette association ni ses constatations ne permettaient toutefois d’établir le caractère inhabitable du logement.

Le 31 octobre 2023, un commissaire de justice faisait sensiblement les mêmes constatations.

Enfin, un rapport de visite du 19 octobre 2023 établi par la direction de la prévention des risques majeur, évoquait un manque d’entretien des parties communes ayant provoqué un délitement du ciment du béton armé, une dégradation de la toiture ayant provoqué des infiltrations d’eau avec des aciers composant la structure béton armé des escaliers ainsi que des parties communes fortement dégradées, ce qui constituait un risque évolutif et un risque de chute de morceaux de béton armé sous le porche d’entrée, sous les escaliers et les coursives d’accès au premier étage. Il était préconisé un diagnostic du bâtiment, un confortement de plancher et divers travaux (mise hors d’eau de la toiture; ravalement de la façade; vérification de la solidité des fixations et remplacement de certains IPN).

Ce rapport ne permet pas de conclure à l’inhabitabilité des lieux loués.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Mme [K] a pris à bail un bien qui n’était pas en bon état de réparations et qui est humide, notamment en raison d’infiltrations d’eau de pluie par la toiture (en dépit des travaux qui ont été effectués) et de menuiseries en mauvais état qui ne permettent pas une bonne isolation du logement, isolation qui n’est pas non plus assurée par les murs. Les parties communes de l’immeuble sont également dégradées. M.[X] ne démontre pas avoir respecté son obligation de délivrance d’un bien en bon état de réparations locatives et n’a pas permis la jouissance paisible des lieux à sa locataire.

Il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise puisque les pièces du dossiers et le dernier rapport produit au débat permettent d’avoir une idée de l’état des lieux loués ; l’expertise judiciaire n’a pas d’intérêt particulier pour résoudre le litige.

Le jugement sera confirmé sur ce point. Il sera également confirmé en ce qu’il a dit sans objet la demande de consignation des loyers jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

M.[X] ne démontre pas que les désordres affectant le logement seraient exclusivement imputables à sa locataire, même s’il ressort du rapport de la Fondation de [Localité 2] du 06 mars 2023 que la VMC installée n’est pas utilisée tout comme deux convecteurs installés dans le logement. Il ne rapporte pas la preuve que les désordres soient le fait exclusif de l’utilisation du bien par sa locataire. Il ne justifie pas avoir été empêché d’entrer dans les lieux loués pour résoudre les difficultés. Il a mis en location un logement qui était en partie en mauvais état, comme en témoigne l’état des lieux d’entrée. Il ne justifie pas avoir procédé à des réparations efficaces et pérennes permettant enfin à sa locataire de pouvoir jouir paisiblement des lieux. Il ne démontre pas avoir fait des démarches pour réparer les parties communes en mauvais état. Mme [K] a donc subi un préjudice de jouissance qui sera intégralement réparé par la somme de 10.000 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les objets situés sur la terrasse, partie commune :

Il n’est pas démontré par M.[X] un usage abusif des parties communes ni une violation de l’usage de la terrasse partie commune par Mme [K], même si le bail ne mentionne pas que cette terrasse ferait partie de l’assiette du bail. Le jugement déféré, qui a rejeté la demande de M.[X] tendant à voir ordonner à Mme.[K] à retirer toutes plantes ou objets entreposés sur la terrasse sous astreinte, sera confirmé.

Sur la remise des quittances de loyer sous astreinte

Le jugement déféré qui a fait application de l’article 21 de la loi du 06 juillet 1989 et enjoint M.[Y] [X] de remettre au locataire les quittances de loyers depuis le mois d’octobre 2021 dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, sous astreinte provisoire de 50 euros par jours de retard passé ce délai pendant une durée de 12 mois sera confirmé. Il convient de constater que les quittances ont été adressées par le conseil de M.[X] au conseil de Mme [K] le 09 octobre 2025.

Sur le remboursement du lit et du matelas

Il n’est pas démontré que le matelas et le lit de Mme [K] auraient été dégradés du fait de l’humidité. Dès lors, elle sera déboutée de sa demande tendant à être remboursée du coût d’un matelas et d’un lit à hauteur de 220 euros. Le jugement déféré qui a condamné M.[X] au paiement de la somme de 120 euros sera infirmé.

Sur le déplacement de la boîte aux lettres

Mme [K] ne justifie pas de la nécessité d’avoir dû déplacer sa boîte aux lettres ni d’avoir sollicité le bailleur de le faire, si elle l’avait été urgent et nécessaire. Elle sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner M.[X] à lui rembourser la somme de 40 euros. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.[X] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Le jugement déféré qui a condamné M.[X] aux dépens et à la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sera confirmé.

M [X] sera condamné au versement de la somme de 1800 euros à Maître Symphonia BRUN, sur le fondement des textes précités, au titre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné M.[Y] [X] à verser à Mme [M] [K] la somme de 4.445,28 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance avec intérêts légaux à compter du jugement et la somme de 120 euros au titre du remboursement des frais exposés du fait des désordres ;

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE M.[Y] [X] à verser à Mme [M] [K] la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M.[Y] [X] à verser à Maître Symphonia BRUN la somme de 1800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE M.[Y] [X] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,