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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 28 MARS 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/03716 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OVTE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 JUILLET 2020

TRIBUNAL D’INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 11-19-377

APPELANTE :

Madame [A] [Y] épouse [O]

née le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Caroline DA LUZ SOUSA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/9120 du 02/09/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

Madame [F] [E]

née le [Date naissance 3] 1967 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Pierre CASSAN de la SCP CASSAN – COURTY, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de M^e Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Pierre CASSAN, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 30 Janvier 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 FEVRIER 2023,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

Le 23 avril 2018, [F] [E] a donné à bail à [A] [O] un appartement.

Le 4 juillet 2018, le syndic de la copropriété a informé la locataire de l’existence de doléances émanant d’occupants de la résidence concernant des nuisances et lui a rappelé ses obligations en tant que locataire.

Le 21 février 2019, [F] [E] a fait assigner [A] [O] aux fins d’obtenir la résiliation du bail pour faute au regard des troubles de voisinage dont se plaignent différents occupants de l’immeuble. Elle a appuyé sa demande sur une pétition du voisinage dénonçant notamment le comportement agressif, la consommation d’alcool et de stupéfiants, les nuisances sonores et le non respect du règlement intérieur.

[A] [O] a contesté les faits. Elle a fait valoir que la bailleresse aurait eu une vive altercation avec son compagnon et chercherait depuis à la faire quitter des lieux. Elle a produit des témoignages de voisins indiquant qu’ils n’avaient à se plaindre d’aucun comportement de sa part.

Le jugement rendu le 24 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan énonce dans son dispositif :

Prononce à compter de ce jour la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de [A] [O].

Dit que [A] [O] devra quitter les lieux loués selon procédure habituelle.

Condamne [A] [O] à payer à [F] [E] une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier terme du loyer soit la somme de 721,12 € jusqu’à ce qu’elle ait libéré lieux ;

Condamne [A] [O] à payer à [F] [E] une indemnité de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Le jugement expose qu’il est établi que 47 occupants de la résidence où habite [A] [O] se sont plaints des comportements de cette dernière et de sa famille. La pétition fait notamment état de cris constants, des enfants et des parents qui se battent, d’agressions verbales, de menaces de mort et de viol, d’une consommation d’alcool et de stupéfiant y compris aux abords de la piscine, d’un chien non tenu en laisse et autres nuisances. Sont également versées aux débats plusieurs attestations d’occupants dénonçant le comportement de la famille [E]. Outre un dépôt de plainte effectué par [C] [K] relatant qu’elle aurait été victime de violences de la part du compagnon de la locataire et de son fils.

Les 5 attestations produites par [X] [O] en sa faveur ne permettent pas de faire échec aux faits relatés de façon identique par une cinquantaine de résidents.

[X] [O] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 7 septembre 2020.

Le 6 avril 2021, [X] [O] a quitté les lieux.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 30 janvier 2023.

Les dernières écritures pour [X] [O] ont été déposées le 2 juin 2022.

Les dernières écritures pour [F] [E] ont été déposées le 29 décembre 2022.

Le dispositif des écritures pour [X] [O] énonce en termes de prétentions :

Infirmer le jugement en toutes ses dispositions.

Débouter [F] [E] de toutes ses demandes.

Condamner [F] [E] à verser à [X] [O] la somme de 10 000 € au titre de son préjudice moral, des manquements du bailleur à son obligation de jouissance paisible, de l’exécution de mauvaise foi du contrat de bail et de la procédure abusive.

Condamner [F] [E] à régler une indemnité de 3 000 € à maitre [Z] [G] au titre de l’article 37 de la loi du 19 juillet 1991.

Condamner [F] [E] aux entiers dépens.

[X] [O] soutient que les formalités prévues par la clause résolutoire du bail n’ont pas été respectées. Selon elle, le bailleur aurait dû la mettre en demeure de respecter son obligation de jouissance paisible des locaux en visant la clause résolutoire puis, faire constater le manquement et enfin, une fois les manquements constatés par décision de justice demander la résiliation du bail.

Subsidiairement, elle conteste avoir manqué à son obligation d’usage paisible des locaux loués. Elle fait valoir que rien ne permet de vérifier que les 47 signataires de la pétition sont des occupants de la résidence, qu’il n’est pas précisé quels articles du règlement de copropriété auraient été violés, et que les faits relatés dans la pétition ne sont pas démontrés. En ce qui concerne la plainte de [C] [K], [X] [O] fait valoir, outre le fait que les éléments relatés ne sont pas avérés, que les relations conflictuelles décrites concernent deux voisins, tiers au bail. Cette plainte a en outre été classée sans suite.

Plus de 5 mois se sont écoulés entre la pétition et l’assignation ce qui permet de mettre en doute la réalité des troubles allégués.

[X] [O] verse aux débats 5 attestations de voisins qui décrivent son comportement comme très respectueux. Elle ajoute qu’elle a toujours payé ses loyers.

Le dispositif des écritures pour [F] [E] énonce en termes de prétentions le maire de pousser :

Confirmer en tout point le jugement dont appel.

Condamner [X] [O] à verser à [F] [E] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

[F] [E] affirme que la résiliation du bail est légitime et respecte les formalités légales. Elle n’a pas demandé la constatation de la résolution du contrat par application de la clause résolutoire mais de voir prononcer la résolution du fait d’une grave inexécution de la part de la locataire.

Elle soutient que [X] [O] a manqué à son obligation d’user paisiblement des locaux loués puisqu’elle a créé d’importants troubles de voisinage. Elle fait valoir qu’elle a été mise en demeure de respecter ses obligations de propriétaire et de mettre un terme aux troubles occasionnés par sa locataire. La pétition versée aux débats fait état du comportement de [X] [O] dans la résidence et fait clairement apparaître l’identité et les numéros d’appartement de chaque pétitionnaire.

[F] [E] soutient qu’elle n’avait pas à mettre en demeure préalablement la locataire. En tout état de cause, elle affirme avoir réalisé cette formalité notamment via le rappel à l’ordre adressé par l’agence immobilière à [X] [O] suivi d’un courrier recommandé la mettant en demeure de prendre toutes dispositions pour ne plus causer de troubles.

Plusieurs résidents ont fait état de nuisances inacceptables et incessantes, avoir été menacés et avoir été témoins de scènes violentes. [C] [K] indique elle avoir été victime de violences verbales et physiques causées par le compagnon de la locataire qui ont eu comme conséquence une incapacité totale de travail de deux jours liée à ses douleurs et son anxiété réactionnelle. Elle a également déposé plainte.

[F] [E] ajoute que [X] [O] utilise sa place de parking pour stocker des objets et des détritus.

Le fait que 5 personnes attestent n’avoir jamais rencontré de problèmes particuliers avec elle ou un membre de sa famille n’ôte pas sa valeur probatoire à la pétition et aux autres témoignages produits.

MOTIFS

La cour constate en liminaire que le débat sur la résiliation du bail n’a plus d’objet dans le litige en raison de la libération des lieux par la locataire le 6 avril 2021 qui n’est pas contestée par le bailleur.

Cependant le fond du litige initial reste en débat pour statuer sur la demande de dommages-intérêts, les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens.

La cour confirme sur le fond les motifs pertinents du premier juge qui retient la preuve suffisante d’un comportement contractuellement fautif de la locataire établie par le contenu de la pétition et le nombre des signataires, avec l’identification suffisante de l’occupation par ces derniers des appartements de la même résidence, corroboré par plusieurs attestations individuelles de résidents faisant état de comportements inacceptables, qui ne sont pas suffisamment combattus par cinq attestations de personnes qui déclarent n’avoir pas eu de problème, ce qui ne vient pas contredire les comportements inadéquats invoqués par les autres.

La cour confirme en conséquence le jugement rendu le 24 juillet 2020.

Il est équitable de mettre à la charge de [A] [O] une part des frais non remboursables exposés en appel par [F] [E], pour un montant de 2000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Confirme le jugement rendu le 24 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan ;

Condamne [A] [O] à payer à [F] [E] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;

Condamne [A] [O] aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le président,