COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 22 JANVIER 2026

N° 2026/027

Rôle N° RG 25/02049 N° Portalis DBVB-V-B7J-BOM36

S.C.I. DR IMMOBILIER

C/

[L] [X]

[N] [X] épouse [J] épouse [J]

[B] [X] épouse [W] épouse [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Charles REINAUD

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 12] en date du 04 Février 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 21/04011.

APPELANTE

S.C.I. DR IMMOBILIER

immatriculée au R.C.S. de [Localité 12] sous le numéro 515 180 586

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 6]

représentée par M^e Charles REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Annabelle LEFEBVRE, avocat au barreau de TOULON,

INTIMÉS

Monsieur [L] [X]

né le [Date naissance 3] 1942 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 4]

Madame [N] [X] épouse [J]

née le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 10]

Madame [B] [X] épouse [W]

née le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 9]

Tous représentés par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistés de M^e Jean-Louis SAVES de la SELARL JLS AVOCATS, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président (rédactrice)

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

M^me Pascale BOYER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et M^me Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES':

Par un acte authentique du 10 janvier 2014, Mme [O] [Y] épouse de M. [L] [X] intervenant à l’acte suivant le régime de la séparation de biens, a vendu à la SCI Dr [I] un bien immobilier soit une parcelle de terre sur laquelle sont élevées des constructions données à bail située [Adresse 5] et référencée section AX n°[Cadastre 8] au cadastre de la Commune. La vente a été consentie moyennant une somme de 27 600 € à titre de rente annuelle et viagère soit 2 300 € par mois.

Mme [Y] épouse [X] est décédée le [Date décès 7] 2016 et a laissé pour sa succession M. [X] et ses deux filles Mme [B] [X] épouse [W] et Mme [N] [X] épouse [J] (ci-après': les consorts [X])

La dénomination sociale de la SCI Dr [I] a été modifiée lors d’un vote en assemblée générale extraordinaire du 10 avril 2017, la nouvelle dénomination étant SCI D^r Immobilier.

Par un courrier recommandé du Conseil des crédirentiers en date des 16 mars 2018, 14 novembre 2018 et 29 janvier 2019, M. [X] a mis en demeure la SCI de lui régler le montant des arriérés impayés de la rente viagère. La SCI a répondu par un courrier du 18 février 2019 pour lui faire part de difficultés financières et a sollicité un échéancier de paiement en communiquant plusieurs chèques. Un de ces chèques a fait l’objet de rejet pour défaut de provision au mois d’avril 2019. Le crédirentier a fait état, afin de lancer une procédure, de résiliation de la vente.

Par un acte de commissaire de justice signifié le 10 décembre 2019, les consorts [X] ont adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SCI D^r Immobilier pour un montant total de 12 128,61 € et l’acte mentionnait que le règlement devait intervenir dans les deux mois à compter de la date inscrite dans l’acte à savoir le mardi 10 décembre 2019.

Par exploit de commissaire de justice du 25 février 2020, les consorts [X] ont fait assigner la SCI D^r Immobilier devant le tribunal judiciaire de Toulon.

Par un jugement rendu le 15 mars 2021, ledit tribunal a prononcé la résolution de la vente et la condamnation de la SCI à payer aux consorts [X] les sommes de 12 128,61 € correspondant aux arriérés de la rente viagère arrêtés au mois de novembre 2019 et au coût du commandement d’huissier, de 2 386,82 € au titre de la rente du mois de décembre 2019, avec intérêt au taux légal et anatocisme, 2 000 € à titre de dommages et intérêts et 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI a interjeté appel de cette décision le 20 avril 2021.

Les consorts [X] ont fait pratiquer une saisie attribution entre les mains de la Banque Populaire du Nord pour un montant de 19 162,91 €, qui est revenue infructueuse.

Le 10 juin 2021, ils ont fait signifier un commandement de payer aux fins de saisie vente à la SCI pour la somme totale de 18 614,50 €.

Par exploit délivré le 17 juin 2021, la SCI D^r Immobilier a fait assigner les consorts [X] devant le juge de l’exécution de Toulon.

Par jugement en date du 4 février 2025, le juge de l’exécution de [Localité 12] a, notamment :

— Débouté la SCI D^r Immobilier de l’intégralité de ses prétentions ;

— Condamné la SCI D^r Immobilier à payer aux consorts [X] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens ;

— Rejeté tous autres chefs de demandes

Par déclaration en date du 19 février 2025, la société D^r Immobilier a formé appel à l’encontre de cette décision.

Au vu de ses conclusions en date du 30 avril 2025, l’appelante demande à la cour d’infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de':'

— Juger qu’elle a réglé les causes du commandement querellé au profit des consorts [X] ;

En conséquence,

— Prononcer en conséquence la nullité du commandement de payer querellé du 10 juin 2021';

— Déclarer irrecevables les différentes demandes contenues en son sein,

— Débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions d’appel,

— Condamner les consorts [X] à lui payer la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Charles Reinaud.

L’appelante soutient que le jugement rendu le 15 mars 2021 est un jugement rendu par défaut puisqu’elle n’a pas comparu et de ce fait, elle n’a pas pu discuter des montants en cause lors de l’instance. Elle prétend que le tribunal n’avait que le décompte des intimés.

Elle affirme que les virements effectués au profit de M. [X], attestés par les relevés bancaires, constituent une preuve des règlements qu’elle a effectués. Elle argue que les quittances de rente n’existent pas et ne sont pas prévues par l’acte authentique. Elle fait donc valoir que la créance alléguée par les consorts [X] n’apparaît pas fondée en son principe ni en son montant.

Concernant le commandement de payer dénoncé le 10 juin 2021, l’appelante relève qu’il a été signifié avec mauvaise foi puisque les arriérés de rente actualisés au mois de novembre 2019 soit la somme de 12 128,61 € incluse dans le commandement avaient été payés au jour de sa délivrance. Elle prétend avoir également réglé la rente de décembre 2019, soit la somme de 2 386,82 €. Elle établit ainsi avoir payé au total la somme de 14 515,43 euros au jour de la délivrance du commandement. Enfin, elle ajoute s’être acquittée au 13 décembre 2021 par chèque CARPA d’un montant de 3 624,38 € correspondant au règlement de l’article 700 du code de procédure civile, des dommages intérêts du jugement du 15 mars 2021 ainsi que du coût du commandement. L’appelante demande donc la nullité du commandement.

Aux termes de leurs conclusions en date du 26 juin 2025, les intimés sollicitent la cour de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispôsitions , y ajoutant de':

— Condamner la SCI D^r Immobilier à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner la SCI D^r Immobilier aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement aux fins de saisie vente du 10 Juin 2021, distraits au profit de SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj, avocat sur son affirmation de droit.

Les intimés font valoir que leur créance est fondée en son principe et en son montant. Ils affirment qu’au jour de l’assignation au fond devant le tribunal judiciaire de Toulon, le montant de la rente mensuelle indexée s’élevait à la somme de 2 386,82€. La SCI a adressé un chèque de 2 494,76 euros qui a été rejeté faute de provision, le 30 avril 2019. Elle a alors cessé de régler les rentes mensuelles.

Ils rappellent qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 10 décembre 2019 pour un montant de 12 128,61 €, correspondant au non-paiement de la rente viagère pour la période du mois de juillet 2019 au mois de novembre 2019, outre le coût du commandement.

Les intimés établissent l’état des paiements et de la dette de la SCI pour l’année 2020, 2021 et 2022 et prétendent que le montant de la dette rente viagère au 5 décembre 2022 était de 75 049,84 € et au 30 avril 2024, il était de 127 109,01 €, se décomposant ainsi :

—  98 223,98 € dette fixée en septembre 2023.

—  3 146,53 € correspondant à la mensualité du mois d’octobre 2023

—  6 293,06 € correspondant aux mensualités des mois de novembre et de décembre 2023.

—  6 536,62 € correspondant aux mensualités des mois de janvier et de février 2024.

—  6 536,62 € correspondant aux mensualités des mois de mars et d’avril 2024.

—  4 324,00 € correspondant à l’impôt foncier 2023

—  2 048,20 € correspondant aux deux taxes d’habitations, à la charge de la SCI D^r Immobilier, compte tenu que les deux biens mis en location AirBnB sont considérés comme étant des résidences secondaires.

Les intimés font valoir qu’une sommation de payer a été délivrée le 15 mai 2024 à la SCI d’avoir à payer la somme de 127 109,01 € et qu’une seconde sommation de quitter les lieux lui a été délivrée le 15 mai 2024. Ils ont repris possession des lieux. Leur bien a été dégradé, ce qui a fait l’objet d’un constat par procès-verbal en date du 29 mai 2024. Une remise en l’état va devoir être effectuée. Ils produisent des devis pour en attester.

Enfin, les intimés soutiennent que la SCI a repris le paiement des rentes mais de manière aléatoire et s’est arrêté depuis l’arrêt des pourparlers. Ils établissent donc un nouveau décompte, le montant de la dette s’élevant à la somme de 149 987,18 €, soit :

—  98 223,98 € dette fixée en septembre 2023.

—  3 146,53 € correspondant à la mensualité du mois d’octobre 2023

—  6 293,06 € correspondant aux mensualités des mois de novembre et de décembre 2023.

—  6 536,62 € correspondant aux mensualités des mois de janvier et de février 2024.

—  6 536,62 € correspondant aux mensualités des mois de mars et d’avril 2024.

—  22 878,17 € correspondant aux mensualités des mois de mai et novembre 2024.

—  4 324,00 € correspondant à l’impôt foncier 2023

—  2 048,20 € correspondant aux deux taxes d’habitations, à la charge de la SCI, compte tenu que les deux biens mis en location AirBnB sont considérés comme étant des résidences secondaires.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité de la mesure exécutoire :

L’appelante conteste le commandement de payer aux fins de saisie vente en date du 10 juin 2021 qui lui a été signifié pour la somme totale de 18 614,50 € et demande que sa nullité soit prononcée.

Elle soutient qu’elle a payé les arriérés de rente actualisé au mois de novembre 2019 soit la somme de 12 128,61 €, la rente du mois de décembre 2019 soit la somme de 2 386,82 € ainsi que le solde du coût du commandement par chèque CARPA d’un montant de 3 624,38 €. Elle affirme avoir donc payé un total de 18 139,81 €.

La cour d’appel par un arrêt en date du 24 juin 2025 a jugé que la SCI DR Immobilier avait réglé les causes dudit commandement ainsi que la rente du mois de décembre 2019.

Le paiement par chèque CARPA n’est pas contesté par les intimés.

En conséquence, il n’y a pas lieu à prononcer la nullité du commandement mais à ordonner son cantonnement à la somme restant due, soit la somme de 414,69 €.

Le jugement sera réformé en conséquence.

Sur les demandes accessoires:

Succombant partiellement à l’action, en application de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [X] seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel, outre la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition,

REFORME le jugement en date du 4 février 2025 du juge de l’exécution de [Localité 12] en toutes ses dispositions,

STATUANT à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

CANTONNE le commandement de payer délivré le 10 juin 2021 pour un montant de 18 614,50 euros à la somme de quatre cent soixante-quatorze euros et 69 centimes (474,69 €)

CONDAMNE M. [L] [X], Mme [N] [X] épouse [J] et Mme [B] [X] épouse [W], ensemble, à payer à la SCI DR Immobilier la somme de trois mille euros (3 000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE M. [L] [X], Mme [N] [X] épouse [J] et Mme [B] [X] épouse [W], ensemble, aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE