COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 29 JANVIER 2026

Rôle N° RG 22/00841 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIWU6

[Y] [S] épouse [L]

C/

S.A.R.L. CB IMMO

S.A.S. VOLCANIC IMMO

Copie exécutoire délivrée

le : 29 Janvier 2026

à :

M^e Grégory PAOLETTI

M^e Françoise BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce d’ANTIBES en date du 17 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 2020000313.

APPELANTE

Madame [Y] [S] épouse [L]

née le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Grégory PAOLETTI de la SELARL VALENTINI & PAOLETTI, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEES

S.A.R.L. CB IMMO

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Romain CHERFILS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.S. VOLCANIC IMMO

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Romain CHERFILS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026, puis avisées par message le 22 Janvier 2026, que la décision était prorogée au 29 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’un acte d’engagement synallagmatique de cession d’actions avec garantie d’actif et de passif sous conditions suspensives en date du 28 mars 2018, et suivant un acte de cession d’actions avec garantie d’actif et de passif en date du 2 juillet 2018, Mme [S] a vendu à la Société CB immo, représentée par M. [C] [D], les 100 actions représentant la totalité du capital social de la société Volcanic immo, dont l’objet social est la gestion immobilière, copropriété, gérance, location, transaction sur immeubles et fonds de commerce, expertise immobilière, et ce moyennant le prix de 140 000 euros.

Dans le cadre de cette cession, une somme de 10 000 euros a été retenue sur le prix de vente et déposée sur le compte CARPA de la SCP Mary-Paulus, avocat rédacteur de l’acte constitué séquestre, au titre de la contre-garantie d’actif et de passif.

Après la cession, M. [C] [D], nouveau dirigeant de la société Volcanic immo, a adressé à Mme [S] différentes mises en demeure, au titre de réclamations reçues par la société cédée relatives à des dettes nées antérieurement à la cession, pour la plupart contestées par la cédante.

Mme [S] a d’autre part manifesté son intention de récupérer la somme de 10 000 euros séquestrée au titre de la contre-garantie d’actif et de passif lors de la cession, ce à quoi les sociétés Volcanic immo et CB immo se sont opposées.

Par acte du 2 janvier 2020, les sociétés Volcanic immo et CB immo ont fait assigner Mme [S] par devant le tribunal de commerce d’Antibes aux fins d’entendre condamner la défenderesse au paiement des sommes de 463 euros et 20345,23 euros au titre de la garantie d’actif et de passif, montant porté à 47536,28 euros en cours d’instance, outre dommages et intérêts.

Par jugement du 17 décembre 2021 le tribunal de commerce d’Antibes a :

— dit recevables et bien fondées les demandes de la société CB immo et de la société Volcanic immo,

— dit que la clause de garantie de passif contractuelle doit s’appliquer,

— condamné Mme [S] [Y] épouse [L] à payer à la société Volcanic immo et à la société CB immo, à charge pour elles de se les répartir comptablement, la somme de 26 831,46 euros, outre les intérêts au taux légal, en activation de la clause de la garantie de passif et se décomposant comme suit:

—  463 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 5 février 2019,

—  3 200 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 août 2018,

—  2 204,64 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2018,

—  12 480 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2018,

—  2 608,36 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2018,

—  3 652,12 euros,

—  660,12 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2019,

—  1 033 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2019,

—  530 euros,

Et du jour du jugement pour le surplus,

— condamné Mme [S] [Y], épouse [L] à payer à la société Volcanic immo et à la société CB immo, à charge pour elles de se la répartir comptablement, la somme de 15 054,02 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2018 au titre du préjudice en décaissement,

— condamné Mme [S] [Y], épouse [L] à payer à la société Volcanic immo et à la société CB immo à charge pour elles de les répartir comptablement, la somme de 5 000 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2018 au titre du préjudice en perte d’honoraires,

— débouté les sociétés Volcanic immo et CB immo de leur demande de condamner Mme [S] [Y], épouse [L] à payer la somme de 650 euros au titre d’un trop perçu d’honoraires copropriété [Adresse 4],

— ordonné le versement à la société CB immo par la SCP Mary-[V] de la somme de 10 000 euros séquestrés sur le compte CARPA sur présentation du présent jugement,

— débouté les sociétés CB immo et Volcanic immo de leur demande de restitution des archives comptables sous astreinte,

— condamné Mme [S] [Y], épouse [L] à payer à la société Volcanic immo et à la société CB immo la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamné Mme [S] [Y] épouse [L] à payer à la société Volcanic immo et à la société CB immo la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice d’image,

— débouté la société CB immo et la société Volcanic immo de leur demande de dommages et intérêts de 7 500 euros compensateurs des frais et temps engagés et perdus,

— déboute les sociétés CB immo et Volcanic immo de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouté Mme [S] [Y] épouse [L] de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

— condamné Mme [S] [Y] épouse [L] à payer aux sociétés CB immo et Volcanic immo la somme de 5 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [S] [Y] épouse [L] aux entiers dépens de l’instance, liquidés à la somme de 84,48 euros dont 14,08 euros TVA.

Par déclaration en date du 19 janvier 2022, Mme [Y] [S] a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions déposées et notifiées le 13 novembre 2025, Mme [Y] [S] demande à la cour de :

In limine litis,

— rejeter et écarter des débats les conclusions notifiées aux intérêts la société CB immo et la société Volcanic immo le 27 octobre 2025 eu égard à leur contenu de même que les pièces, et en tout état de cause révoquer l’ordonnance de clôture du 10 octobre 2025 et la rabattre au 18 novembre 2025, date de l’audience des plaidoiries, afin d’accueillir les présentes écritures et les pièces communiquées à leur appui,

Sur le fond,

— juger l’appel formé par Mme [Y] [S] à l’endroit du jugement rendu le 17 décembre 2021 par le tribunal de commerce d’Antibes comme étant recevable et bien fondé,

— réformer le jugement rendu le 17 décembre 2021 par le tribunal de commerce d’Antibes en ce qu’il a statué ainsi :

'- dit recevables et bien fondées les demandes de la société CB immo et de la société Volcanic immo;

— condamne Mme [S] [Y] épouse [L] à payer à la société Volcanic immo, à charge pour elles de se les répartir comptablement, la somme de 26 831,46 euros, outre les intérêts au taux légal, en activation de la clause de la garantie de passif et se décomposant comme suit :

—  463 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 5 février 2019,

—  3 200 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 août 2018,

—  2 204,64 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2018 ;

—  12 480 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2018 ;

—  2 608,36 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2018 ;

—  3 652,12 euros ;

—  660,12 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2019 ;

—  1 033 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2019 ;

—  530 euros

Et du jour du jugement pour le surplus,

— condamne Mme [S] [Y], épouse [L] à payer à la société Volcanic immo et à la société CB immo, à charge pour elles de se la répartir comptablement, la somme de 15 054,02 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2018 au titre du préjudice en décaissement,

— condamne Mme [S] [Y], épouse [L] à payer à la société Volcanic immo et à la société CB immo à charge pour elles de les répartir comptablement, la somme de 5 000 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2018 au titre du préjudice en perte d’honoraires,

— ordonne le versement à la société CB immo par la SCP Mary-[V] de la somme de 10 000 euros séquestrés sur le compte CARPA sur présentation du présent jugement,

— condamne Mme [S] [Y], épouse [L] à payer à la société Volcanic immo et à la société CB immo la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamne Mme [S] [Y] épouse [L] à payer à la société Volcanic immo et à la société CB immo la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice d’image,

— déboute Mme [S] [Y] épouse [L] de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

— rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

— condamne Mme [S] [Y] épouse [L] à payer aux sociétés CB immo et Volcanic immo la somme de 5 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne Mme [S] [Y] épouse [L] aux entiers dépens de l’instance, liquidés à la somme de 84,48 euros dont 14,08 euros TVA,'

Le confirmer pour le surplus,

Et statuant de nouveau :

— débouter la société CB immo et la société Volcanic immo de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’endroit de Mme [Y] [S],

— débouter la société CB immo et la société Volcanic immo de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions au soutien de leur appel incident à l’endroit du jugement rendu par le tribunal de commerce d’Antibes le 21 décembre 2021, notamment sur les points visant à voir réformer ledit jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de communication des archives comptables sous astreinte et de leur demande à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— juger que les conditions contractuelles pour la mise en 'uvre de la garantie de passif

prévue par les actes des 28 mars et 2 juillet 2018, en l’absence de décision gracieuse ou contentieuse définitive ou exécutoire par provision condamnant la société Volcanic immo, ne sont pas réunies,

— juger qu’il n’existe en conséquence pas de passif susceptible d’engager pareille garantie,

— juger que Mme [Y] [S] ne s’oppose pas et ne s’est jamais opposée au paiement de la somme de 463 euros au titre de l’impôt sur les sociétés 2017qui cependant apparaît comme prescrite et qu’à défaut de débouté des prétentions des sociétés CB immo et Volcanic immo du fait de sa demande de compensation, juger ce que de droit quant à la somme de 2 193,36 euros au titre des ordures ménagères 2012-2017 non réglées au propriétaire des locaux de la société Volcanic immo,

— ordonner le cas échéant le déblocage de la somme de 2 656,36 euros au titre de la garantie de passif (2 193,36 euros au titre des OM et 463 au titre de l’IS 2017, soit au total 2 656,36 euros),

— condamner la société CB immo et la société Volcanic immo à débloquer et payer en faveur de Mme [Y] [S] la somme de 7 343,64 euros au titre des échéances non réglées de juillet 2019, 2020 et 20210,

— condamner en conséquence et solidairement la société CB immo et la société Volcanic immo à payer à Mme [Y] [S] la somme de 7 343,64 euros au titre des échéances non réglées de juillet 2019, 2020 et 2021 dont a été déduite la somme de 2 656,36 euros due au titre de la garantie de passif (10 000-2 656,36 euros),

— condamner solidairement la société CB immo et la société Volcanic immo à payer à Mme [Y] [S] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et notifiées le 17 novembre 2025, les sociétés CB immo et Volcanic immo demandent à la cour de :

— rejetant toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires comme étant tant irrecevables que mal fondées,

— déclarer Mme [S] irrecevable à tout le moins mal fondée en son appel,

— déclarer irrecevable comme nouvelle en appel la demande de paiement de 3 x 3333 euros,

— recevoir l’appel incident de la société CB immo et la société Volcanic immo et les dire bien fondées en leurs demandes, et y faire droit,

— relever que Mme [S] a commis des fautes délictuelles qui l’obligent à indemniser les demanderesses,

— retenir qu’est constitué un passif et dire que la garantie contractuelle doit s’appliquer,

En conséquence,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions par lesquelles Mme [S] a été condamnée,

— confirmant, condamner Mme [S] à payer à la société Volcanic immo et à CB immo à charge pour elles de se les répartir comptablement les sommes de

463 euros

3 200 euros

2 204,64 euros

12 480 euros

2 608,36 euros

3 652,24 euros

660,12 euros

1 033 euros

650 euros

530 euros

15 054,92 euros

5 000 euros

Soit en cumulé 47 536,28 euros

— confirmant, condamner Mme [S] à payer à la société CB immo les intérêts au taux légal à compter du :

—  5 février 2019 sur 463 euros

—  2 août 2018 sur 3 200 euros,

—  30 octobre 2018 sur 12 480 euros TTC

—  22 octobre 2018 sur 2 608,36 euros

— sur 3 652,24 euros,

—  13 novembre 2018 sur 2 204,64 euros,

—  14 novembre 2018 sur 15 054,92 euros

—  25 mars 2019 sur 660,12 euros,

—  25 mars 2019 sur 1 033 euros,

Et du jour du jugement pour le surplus,

Sous réserve à parfaire des découvertes intervenant au fur et à mesure,

Confirmant, condamner Mme [S] à payer à Volcanic immo et CB immo les sommes de :

—  5 000 euros de dommages intérêts pour préjudice moral,

—  10 000 euros de dommages intérêts pour préjudice d’image,

—  7 500 euros de dommages intérêts compensateurs des frais et temps engagés et perdus,

—  5 750 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, aux sociétés CB immo et Volcanic immo ensemble,

Infirmant le jugement,

— condamner Mme [S] à remettre à la société CB immo l’ensemble des archives comptables de la société Volcanic immo depuis le 01/01/2015 et jusqu’au jour de la cession effective, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— condamner Mme [S] à payer la somme de 8 750 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, aux sociétés CB immo et Volcanic immo ensemble,

— condamner Mme [S] à payer à la CB immo et à Volcanic immo en sus en appel,

—  5 000 euros de dommages et intérêts pour appel abusif,

—  5 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi qu’aux dépens sous le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL LX Aix-en-Provence, avocats associés aux offres de droit.

La clôture de l’instruction du dossier a été prononcée le 18 novembre 2025 avant l’ouverture des débats.

MOTIFS

Sur la procédure :

Les sociétés CB immo et Volcanic immo ayant déposé et notifié des conclusions rectificatives le 17 novembre 2025, la demande de Mme [S] tendant à faire écarter des débats les conclusions communiquées le 27 octobre 2025 est devenue sans objet, ainsi que le confirme son conseil par message adressé à la cour le 17 novembre 2025 aux termes duquel sa demande de rejet n’a plus lieu d’être.

Est également sans objet la demande de Mme [S] de 'révoquer l’ordonnance de clôture du 10 octobre 2025 et la rabattre au 18 novembre 2025' puisqu’aucune ordonnance de clôture n’a été rendue le 10 octobre 2025, les parties ont été informées par le greffe par soit transmis du 28 octobre 2025 que la clôture initialement annoncée pour le 28 octobre a été reportée au 18 novembre 2025.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions, les sociétés CB immo et Volcanic immo demandent à la cour confirmer le jugement en toutes ses dispositions par lesquelles Mme [S] a été condamnée et de confirmer la condamnation de Mme [S] à payer la somme de 650 euros entre autres chefs de réclamation au titre de la garantie de passif et celle de 7 500 euros de dommages intérêts compensateurs des frais et temps engagés et perdus.

Or le jugement a au contraire débouté les sociétés CB immo et Volcanic immo de ces deux chefs de demande.

En l’absence de demande d’infirmation du jugement en ce qu’il rejette ces deux chefs de demande, la cour n’est valablement saisie d’aucun appel sur ces points, qui ne seront en conséquence pas examinés.

Les sociétés CB immo et Volcanic immo demandent à la cour de déclarer irrecevable comme nouvelle en appel la demande de Mme [S] en paiement de 3 x 3333 euros.

Cette fin de non-recevoir sera écartée en ce que d’une part, la demande en paiement émane de la défenderesse en première instance et s’analyse en une demande reconventionnelle, recevable en application de l’article 567 du code de procédure civile, et en ce que d’autre part, elle n’est pas nouvelle en ce qu’elle tend à l’attribution, à la cédante, des sommes séquestrées sur le prix de cession en contre garantie de la garantie d’actif et de passif, ce que Mme [S] sollicitait déjà en première instance, dans la limite des sommes alors exigibles.

La demande à ce titre est nécessairement actualisée en appel à hauteur des sommes devenues exigibles et en considération du fait que les sommes séquestrées ont été débloquées au profit des cessionnaires au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel.

Sur le fond :

Sur les réclamations formées au titre de la garantie d’actif et de passif :

L’acte de cession d’actions signé le 2 juillet 2018 entre Mme [S] et la Société CB immo comporte une convention de garantie d’actif et de passif stipulée comme suit :

'La présente clause de garantie d’actif et de passif a pour objet :

a) L’indemnisation de la société émettrice (…) des conséquences de tout supplément de passif fiscal ou social ayant une origine ou un fait générateur antérieur à la date de la cession, mais survenant après cette date à l’occasion de l’exercice de ses droits par l’administration fiscale ou sociale.

b) La présente convention a également pour objet de garantir le cessionnaire des conséquences de l’apparition d’un passif imprévu de nature autre que fiscale ou sociale, ou de la disparition ou perte d’un actif, consécutifs notamment à des opérations non comptabilisées, ou bien non ou insuffisamment provisionnées, ayant une origine antérieure à la cession.

(…)

Mise en oeuvre de la garantie :

Le bénéficiaire de la garantie notifiera au cédant dans un délai de 21 jours par LRAR chacune des pièces justificatives de son appel en garantie tels que : avertissement, avis de mise en demeure, de mise en recouvrement, décision sur réclamation, jugement ou arrêt non définitif, note d’honoraires, ou toute autre réclamation et pour autant que ledit appel en garantie individuellement, dépasse la somme de 1000 euros, appelée 'seuil de déclenchement'.

Le cédant disposera d’un délai de deux mois à partir de la notification pour s’opposer à l’appel en garantie. Passé ce délai, sans notification et opposition, sa garantie sera due.

Lorsqu’une réclamation sera régulièrement notifiée à la société, celle-ci devra exercer tout recours gracieux ou contentieux à sa disposition dans les délais de la loi et des règlements, faute de quoi la garantie due au cessionnaire cessera définitivement d’être acquise.

Le cédant sera mis en mesure, par l’envoi d’une lettre RAR émise par la société, de participer à toute procédure ou simple discussion, de quelque nature que ce soit, afin de présenter leurs observations et moyens de défense à défaut de quoi la garantie de sera pas due.

Le cédant pourra charger un mandataire de suivre la discussion et l’instance avec l’administration ou tout autre créancier, ce mandataire devant recevoir le même dossier et toutes les pièces que recevront les conseils de la société.

Lorsque la garantie est due, le paiement de l’indemnité à son bénéficiaire interviendra dans les trente jours soit de la notification à la société de toute décision gracieuse ou contentieuse intervenue ou devenue définitive ou exécutoire à titre provisionnel, soit de la constatation définitive du montant du passif supplémentaire autre que fiscal, et venant diminuer l’actif net sur la base duquel a notamment été fixé le prix de la présente cession. (…)'.

Contrairement à ce que soutient Mme [S], il ne résulte pas de ces stipulations que la garantie ne pourrait être mise en oeuvre en l’absence de décision gracieuse ou contentieuse définitive ou exécutoire par provision condamnant la société Volcanic immo, la 'constatation définitive du montant du passif supplémentaire’ pouvant notamment résulter de la décision statuant sur la demande de garantie.

Mme [S] ne conteste pas le premier chef de réclamation, à savoir la somme de 463 euros ayant fait l’objet d’un avis de recouvrement émis le 15 janvier 2019 par l’administration fiscale au titre de l’impôt sur les sociétés de l’exercice 2017.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé condamnation de ce chef avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2019, date du courrier de mise en jeu de la garantie de passif adressé par le nouveau dirigeant.

Mme [S] ne conteste plus le principe de la garantie au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères réclamée par la SCI AG, bailleresse des locaux commerciaux occupés par la société Volcanic immo, pour la période antérieure à la cession, ayant donné lieu à la mise en jeu de la garantie de passif par LRAR du 22 octobre 2018, contestée par courrier de son conseil du 6 novembre 2018.

Elle maintient cependant à juste titre sa contestation partielle fondée sur la prescription quinquennale pour la somme de 415 euros réclamée par la bailleresse au titre de l’année 2012, la demande de règlement adressée par cette dernière par LRAR du 25 janvier 2017 ne constituant pas un acte interruptif de prescription.

Le cessionnaire, qui déclare avoir procédé au paiement de l’arriéré de taxes le 22 octobre 2018 soit à une date à laquelle la prescription de la taxe 2012 aurait dû être opposée, ne peut se prévaloir de la garantie pour la partie prescrite.

La condamnation de Mme [S] au titre de l’arriéré de taxes d’enlèvement d’ordure ménagères sera en conséquence limitée à la somme de 2193,36 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 octobre 2018.

Les intimées formulent par ailleurs les réclamations suivantes :

—  3 200 euros d’honoraires indûment prélevés sur le compte de la copropriété [Adresse 7]:

Les intimées prétendent que Mme [S] a prélevé des honoraires sur les fonds de cette copropriété, postérieurement à l’expiration de son mandat, sans délibération l’y autorisant, ce qui constitue une grave irrégularité au regard de la réglementation des syndics.

M. [D] a mis en jeu la garantie d’actif et de passif à ce titre, par LRAR du 2 août 2018, sollicitant à ce titre le paiement d’une somme de 1600 euros. Les intimés ne s’expliquent pas sur le doublement de leur réclamation dans le cadre de la présente instance.

Mme [S] s’est opposée à cette réclamation par courrier du 13 août 2018.

Mme [S] reconnaît avoir prélevé deux trimestres d’honoraires tels que prévus au contrat de syndic, soit 1600 euros, postérieurement à l’expiration de son mandat le 30 septembre 2017, exposant avoir dû poursuivre ses prestations jusqu’à la désignation d’un nouveau syndic par assemblée générale du 13 mars 2018.

S’il est fait référence, dans les courriers échangés entre M. [D] et Mme [S], à une demande de remboursement formulée par le nouveau syndic, le cabinet Espargillière, cette demande n’est pas versée aux débats.

Alors que M. [D] écrivait le 28 août 2018 'nous craignons une action en recouvrement contre la société sauf remboursement spontané vous incombant', il n’est produit aucun justificatif, par les intimés, de la mise en oeuvre d’une telle action en recouvrement.

L’existence d’un passif exigible, condition de mise en oeuvre de la garantie d’actif et de passif, n’étant pas établie, le jugement sera infirmé en ce qu’il a fait droit à ce chef de demande.

—  12480 euros TTC au titre d’un remboursement d’honoraires et de remises consenties à la copropriété [Adresse 6] :

Les intimées exposent que Mme [S] aurait fait adopter, lors d’une assemblée générale fictivement tenue le 15 décembre 2016, un contrat de syndic prévoyant un forfait de 7200 euros TTC alors que le projet joint à la convocation à l’assemblée générale prévoyait un forfait de 5800 euros TTC.

Elles prétendent que la société Volcanic immo a dû rembourser à la copropriété une somme de 2400 euros HT sur les exercices 2018 et 2019 et consentir 8000 euros HT de remises sur la période postérieure pour faire comprendre à la copropriété qu’elle n’était pas complice des pratiques de Mme [S].

Par courrier du 30 octobre 2018, M. [D] a dénoncé la mise en jeu de la garantie à ce titre, indiquant que la société Volcanic immo était obligée de restituer la somme de 1400 euros TTC, dont il était demandé le remboursement immédiat à Mme [S].

Les intimées produisent un second courrier du 14 novembre 2018, complétant la précédente demande et faisant état d’une perte d’honoraires de 8000 euros compte tenu des réductions d’honoraires consenties.

Mme [S] conteste avoir reçu ce second courrier, dont l’accusé de réception n’est pas produit.

Outre le fait qu’il n’est pas justifié de la mise en oeuvre de la garantie au delà de la somme de 1400 euros, les intimées ne produisent là encore aucun justificatif d’une quelconque démarche de recouvrement initiée par la copropriété.

La garantie d’actif et de passif telle que conclue entre les parties, destinée à garantir le cessionnaire en cas d’apparition d’un passif exigé par un créancier, ne saurait permettre au cessionnaire de faire prendre en charge par Mme [S] des gestes commerciaux qu’il consent spontanément.

—  3 652,24 euros au titre d’un compte d’attente débiteur dans la copropriété [Adresse 4]:

Les intimées exposent avoir découvert après la cession qu’après la reprise comptable de l’ancien syndic Lacroix immobilier, il existait un solde débiteur de 3652,24 euros au profit du syndicat des copropriétaires, que Mme [S] aurait dissimulé.

Elles ne démontrent cependant pas la dissimulation qu’elles allèguent, Mme [S] produisant pour sa part un extrait du grand livre de la copropriété arrêté au 26 juin 2018 faisant apparaître pour Lacroix immobilier ce solde débiteur de 3652,34 euros.

Aucun courrier de mise en jeu de la garantie d’actif et de passif n’est par ailleurs versé aux débats concernant ce chef de réclamation.

Les intimées seront en conséquence déboutées de leur demande à ce titre, le jugement étant infirmé sur ce point.

—  2 204,64 euros au titre d’une facture émise contre la copropriété [Adresse 4] :

Par courrier du 13 novembre 2018, M. [D] a notifié à Mme [S] la mise en jeu de la garantie d’actif et de passif pour une somme de 2204,64 euros facturée le 6 avril 2018 à la copropriété [Adresse 4] concernant divers frais de convocations, courriers, PV relatifs à une assemblée générale extraordinaire du même jour, exposant qu’en vertu de la loi Alur, ces frais n’étaient pas récupérables sur la copropriété et que la société Volcanic immo était dans l’obligation d’en assumer le remboursement.

Il n’est cependant, là encore, justifié d’aucune demande de remboursement de cette facture par la copropriété, le courrier électronique par lequel un copropriétaire interroge M. [D] pour savoir à quoi correspond cette facture ne constituant pas la réclamation d’un créancier permettant de faire jouer la garantie.

Ce chef de demande sera en conséquence rejeté.

—  660,12 euros au titre de l’acquisition d’un registre de mouvements de titres et honoraires de Maître [V] :

Les intimées exposent que la société cédées ne disposait pas d’un registre de mouvements de titres alors que la tenue d’un tel registre est une obligation légale, et que la société Volcanic immo a été contrainte d’en faire l’acquisition pour la somme de 60,12 euros et de régler les frais d’avocat pour l’accomplissement des formalités nécessaires.

Outre le fait que la facture de Maître [V] du 15 février 2019 d’un montant de 600 euros ne correspond pas spécifiquement à la mise à jour du registre des mouvements de titre qui ne constitue que l’une des 8 prestations qui y sont mentionnées, la dépense ainsi engagée par la société Volcanic immo ne correspond pas à la définition du passif susceptible d’être couvert par la garantie d’actif et de passif.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a fait droit à ce chef de demande.

—  1 033 euros au titre de factures d’honoraires de Maître [O] :

Les intimées affirment que Maître [O], avocat mandaté par Mme [S] pour des procédures judiciaires en cours avant la cession, a émis deux factures d’honoraires en juillet 2018 que la société a dû payer, alors que le cessionnaire n’avait pas été informé de ces procédures et des honoraires y afférents.

Mme [S] prétend que ces honoraires ont été pris en charge par la protection juridique de la société Volcanic immo.

Les intimés ne produisant ni les factures, ni la demande en paiement de Maître [O], ni le justificatif du paiement allégué, la demande sera rejetée en l’absence de démonstration de l’existence d’un passif exigible, condition de mise en oeuvre de la garantie d’actif et de passif, le jugement étant infirmé sur ce point.

—  530 euros au titre de la disparition d’un dépôt de garantie :

Les intimées disent avoir découvert qu’une partie du dépôt de garantie versé par le locataire lors de l’entrée dans les lieux à hauteur de 750 euros selon les termes du bail ne figurait plus que pour un montant de 220 euros sur le relevé de compte après reprise comptable au 1er juillet 2018.

Cette réclamation a donné lieu à un courrier de mise en jeu de la garantie d’actif et de passif du 6 mai 2021, auquel Mme [S] a répondu le 20 mai 2021, contestant cette réclamation tardive, fondée sur une simple interrogation de compte sans détail et sollicitant la transmission du grand livre des comptes du 1er janvier au 30 juin 2018 sur le logiciel Crypto concernant ce bail, sans qu’il soit donné suite à cette demande.

La simple interrogation de compte éditée par M. [D] plus de deux ans après la cession, mentionnant la reprise d’un solde de 220 euros au 1er juillet 2018, est insuffisante à établir, en l’absence de vérification des mouvements du compte sur la période précédant la cession, le détournement allégué par le cessionnaire.

Ce chef de demande sera en conséquence rejeté, le jugement étant infirmé sur ce point.

—  15 054,92 euros et 5000 euros au titre d’un jugement tribunal judiciaire Grasse du 12 avril 2021 :

Les intimées versent aux débats un jugement rendu le 12 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Grasse, dont il résulte :

— que par acte du 15 novembre 2017, deux copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Eden Beach et la société Volcanic immo devant cette juridiction aux fins notamment d’obtenir l’annulation d’une assemblée générale du 31 août 2017 et faire juger que le syndic a commis des fautes dans l’exercice de ses fonctions et devra être condamné à restituer au syndicat les honoraires perçus dans le cadre du mandat annulé,

— que les demandeurs ont ensuite assigné les mêmes parties par actes des 4 septembre 2018 et 4 septembre 2019 en annulation des assemblées générales des 6 avril 2018 et 29 juin 2018 avec les mêmes conséquences,

— que les trois procédures ont été jointes,

— que le tribunal a, entre autres dispositions, annulé l’assemblée générale du 6 avril 2018 et certaines résolutions de l’assemblée générale du 29 juin 2018, dit que le syndic Volcanic immo a commis des fautes caractérisées dans l’exécution de son mandat, engageant sa responsabilité, dit que la société Volcanic immo ne peut prétendre à aucune rémunération au titre des mandats annulés, condamné la société Volcanic immo à rembourser au syndicat le montant des condamnations prononcées contre ce dernier au profit des demanderesses (57,07 euros + 13,80 euros + 403,49 euros + 80,56 euros), condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Volcanic immo à payer à chacune des demanderesses une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— que les fautes retenues par le tribunal à l’encontre du syndic ont été commises à l’occasion des assemblées générales des 31 août 2017, 6 avril 2018 et 29 juin 2018.

Mme [S] ne pouvait ignorer cette procédure qui a été initiée le 15 novembre 2017 soit plus de 7 mois avant la cession et suivie par l’avocat qu’elle avait elle-même mandaté, et qui est mentionnée à l’acte de cession, qui envisage une révision du prix de 12000 euros en cas de perte du mandat durant la première année suivant la cession.

Si l’instance s’est enrichie de nouvelles prétentions formées par assignations postérieures à la cession, ces procédures, concernant des faits connexes antérieurs à la cession, ont été jointes et ont donné lieu à un jugement unique.

La société Volcanic immo justifie avoir réglé la somme totale de 4554,92 euros en exécution des condamnations prononcées au profit des demanderesses et consenti à la copropriété Eden Beach un avoir de 10416,66 euros HT soit 12500 euros TTC, conformément à la disposition du jugement ayant que la société Volcanic immo ne peut prétendre à aucune rémunération au titre des mandats annulés.

M. [D] a régulièrement mis en jeu la garantie d’actif et de passif à ce titre par courrier du 26 avril 2021, aux termes duquel il informait la cédante qu’il ne pouvait sérieusement relever appel de cette décision, ne disposant pas de moyen de contestation effectif en l’état des fautes relevées, et qu’il ne relèverait appel qu’à la condition que Mme [S] le demande expressément.

Mme [S] a ainsi été mise en mesure de faire valoir ses observations sur l’exercice du recours mais n’a apporté aucune réponse à ce courrier et n’a fourni au cessionnaire aucun élément permettant de contester utilement la décision rendue, de sorte qu’elle ne peut reprocher à M. [D] de ne pas avoir fait appel du jugement du 12 avril 2021.

Mme [S] ne peut par ailleurs s’exonérer de son obligation à garantie en invoquant le fait que M. [D] n’aurait pas fait de déclaration de sinistre à l’assureur de responsabilité civile de la société Volcanic immo, d’autant qu’elle n’a elle-même effectué aucune déclaration à la suite de l’assignation du 15 novembre 2017.

Les conditions de mise en oeuvre de la garantie étant réunies, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [S] à payer à la société Volcanic immo et à la société CB immo, à charge pour elles de se la répartir comptablement, la somme de 15 054,02 euros sauf à rectifier la date de point de départ du cours des intérêts au taux légal, fixée au 26 avril 2021 et non au 14 novembre 2018.

Aucune explication ni aucun justificatif n’étant fourni à l’appui de la demande complémentaire de 5000 euros au titre du 'préjudice en perte d’honoraires', ce chef de demande sera rejeté, le jugement étant infirmé sur ce point.

Sur le sort de la somme de 10000 euros placée sous séquestre :

Conformément à l’acte de cession, une somme de 10000 euros a été déposée sur le compte CARPA de la SCP Mary-Paulus, avocat rédacteur de l’acte constitué séquestre, au titre de la contre-garantie d’actif et de passif .

Les condamnations prononcées au titre de la garantie d’actif et de passif excédant le montant total de 10000 euros, le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné le versement à la société CB immo par la SCP Mary-[V] de la somme de 10 000 euros séquestrée sur le compte CARPA sur présentation du jugement, et Mme [S] sera déboutée de sa demande en remboursement de la somme de 7 343,64 euros à ce titre.

Sur la demande de remise des archives comptables sous astreinte :

Le jugement sera confirmé en ce qu’il déboute les sociétés CB immo et Volcanic immo de leur demande de restitution des archives comptables sous astreinte, l’acte de cession mentionnant que le cessionnaire reconnaît avoir reçu les documents afférents à la société visés au compromis et notamment en annexe 5, la comptabilité de la société cédée des trois dernières années.

Sur les demandes en dommages et intérêts complémentaires :

Les intimées soutiennent que les graves fautes commises par Mme [S] pendant sa gestion ont causé à la société Volcanic immo et son repreneur un préjudice moral et d’image.

Les termes du jugement rendu le 12 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Grasse concernant la copropriété Eden Beach disqualifient indéniablement la société Volcanic immo à l’égard de la copropriété.

Les intimées produisent également la copie d’un courrier adressé le 27 janvier 2017 par quatre copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], se plaignant de graves irrégularités commises par Mme [S] lors d’une assemblée générale tenue alors que les portes de l’agence dans laquelle la réunion devait se tenir étaient fermées, les quatre copropriétaires plaignants ayant été empêchés d’exprimer leur voix et celles de leurs mandants.

Aux termes de ce courrier les copropriétaires dénoncent également le fait que le syndic était coutumier de la 'porte close', faisait obstacle au contrôle des comptes, et que sur l’interpellation d’un copropriétaire qui tentait une conciliation en lui demandant de refaire une assemblée générale pour éviter une action en justice, Mme [S] avait répondu qu’ils pouvaient toujours assigner, qu’ils en auraient pour trois ans et qu’elle s’en moquait.

La nouvelle direction de la société Volcanic immo a ainsi dû déployer des efforts à l’égard de certaines copropriétés pour rétablir l’image de cette société et conserver ses mandats.

En l’absence de tout justificatif chiffré précis, le préjudice moral et d’image subi par les intimées sera justement compensé par l’allocation d’une somme globale de 5000 euros, le jugement étant réformé sur ce point.

Les contestations émises par Mme [S] à l’encontre des multiples demandes formées par le cessionnaire au titre de la garantie d’actif et de passif se révélant pour partie fondées, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les sociétés CB immo et Volcanic immo de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, et ces mêmes sociétés seront pareillement déboutées de leur demande en dommages et intérêts pour appel abusif.

Sur les frais du procès :

En considération des succombances partielles, il y a lieu de confirmer le jugement de première instance en ce qu’il condamne Mme [S] aux dépens et au paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles, et de condamner Mme [S] aux dépens d’appel sans qu’il y ait lieu à l’octroi d’une indemnité pour frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Déclare sans objet les demandes formulées in limine litis par Mme [S],

Constate que la cour n’est saisie d’aucun appel à l’encontre des dispositions du jugement ayant débouté les sociétés CB immo et Volcanic immo de leurs demandes tendant à la condamnation de Mme [S] à payer la somme de 650 euros entre autres chefs de réclamation au titre de la garantie de passif et celle de 7 500 euros de dommages intérêts compensateurs des frais et temps engagés et perdus,

Confirmant partiellement le jugement entrepris :

Condamne Mme [Y] [S] épouse [L] à payer aux sociétés Volcanic immo et CB immo, à charge pour elles de se les répartir comptablement, au titre de la garantie d’actif et de passif, les sommes de :

—  463 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 5 février 2019, au titre de l’impôt sur les sociétés de l’exercice 2017,

—  2193,36 euros outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 octobre 2018, au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères due au bailleur pour les années 2013 à 2017,

—  15 054,02 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2021, au titre de l’exécution du jugement du 12 avril 2021,

Dit que la somme de 10000 euros séquestrée au titre de la contre garantie de la garantie d’actif et de passif restera acquise aux intimées et viendra en déduction des condamnations ci-dessus confirmées,

Déclare Mme [S] recevable en sa de sa demande de remboursement de la somme de 7 343,64 euros mais l’en déboute,

Déboute les sociétés CB immo et Volcanic immo de leur demande de restitution des archives comptables sous astreinte,

Déboute les sociétés CB immo et Volcanic immo de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne Mme [Y] [S] épouse [L] à payer à la société Volcanic immo et à la société CB immo la somme globale de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices moral et d’image,

Condamne Mme [Y] [S] épouse [L] à payer aux sociétés CB immo et Volcanic immo la somme de 5 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à titre d’indemnité pour frais irrépétibles de première instance ainsi qu’aux dépens de première instance,

Infirmant partiellement le jugement et y ajoutant,

Déboute les sociétés CB immo et Volcanic immo du surplus de leurs demandes fondées sur la garantie d’actif et de passif et du surplus de leurs demandes indemnitaires,

Déboute les sociétés CB immo et Volcanic immo de leur demande de dommages et intérêts pour appel abusif,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne Mme [Y] [S] épouse [L] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,