COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 MARS 2026

N° 2026 / 116

N° RG 23/05405

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLD27

SCI 26

C/

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 07 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/12299.

APPELANTE

S.C.I. 26

poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X] sis à [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice la socété MGF-IMMO Méditerranéenne de Gestion Foncière lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié [Adresse 3]

représentée par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Mathieu CEZILLY, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI 26 est propriétaire de deux lots n°60 et 91 situés au rez-de-chaussée de l’immeuble [X], situé au [Adresse 2] à [Localité 1], ainsi que du lot n°50 situé au premier sous-sol du même ensemble immobilier dont la destination prévue par le règlement de copropriété est celui d’une réserve.

Le lot 91, qui est un local commercial, a été donné à bail à la SARL 112, exploitant un restaurant sous l’enseigne 'Le Nouvel Endroit'.

A la suite de cette ouverture, les copropriétaires se sont plaints de nuisances concernant notamment l’utilisation d’un four à bois dégageant une fumée incommodante dans les parties communes et privatives, ainsi que d’arrivées d’eau dans les parkings et de traces d’infiltrations en provenance des lieux loués.

Par une ordonnance du 27 mars 2015, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille, saisi par le syndicat des copropriétaires, a ordonné une mesure d’expertise et commis Monsieur [X] [T] pour y procéder.

Suivant une ordonnance du 15 janvier 2017, Monsieur [R] [Z] a été désigné pour lui succéder. Le rapport d’expertise a été déposé le l0 novembre 2017.

Par un exploit introductif d’instance du 11 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI 26 devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’être indemnisé des travaux de reprise à effectuer et de ses préjudices.

Par un jugement rendu le 7 mars 2023, le Tribunal judiciaire de Marseille a statué comme suit:

— DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X], situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société MGF IMMO de sa demande de remise en état sous astreinte du local correspondant au lot de copropriété n°50 conformément à la destination de réserve prévue par le règlement de copropriété,

— CONDAMNE la SCI 26 à procéder aux travaux de reprise d’étanchéité dans le lot n°50 sous le carrelage et la fosse, avec dépose et repose du carrelage, préconisés par l’expert judiciaire, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois à partir de la signification du jugement, ladite astreinte courant dans un délai de deux mois passé lequel, à défaut d’exécution, il appartiendra au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X] de faire liquider l’astreinte,

— CONDAMNE la SCI 26 à faire cesser l’exploitation d’un four à bois dans le local n°91, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée, à compter d’un délai de 15 jours à partir de la signification du jugement,

— DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société MGF IMMO, de sa demande d’indemnisation des travaux de reprise d’un montant de 12 989.90 euros,

— CONDAMNE la SCI 26 à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société MGF IMMO, la somme de 1 500 euros au titre du préjudice collectif des copropriétaires concernant l’utilisation des sous-sols et voies de circulation des garages,

— CONDAMNE la SCI 26 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société MGF IMMO, la somme de 4,956.60 euros au titre du remboursement des factures de la société SOLNET,

— CONDAMNE la SCI 26 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société MGF IMMO, la somme de 2 200 euros au titre de l’intervention de QUALICONSULT,

— DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CANTINIPARC, situé l [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société MGF IMMO, de sa demande au titre de la résistance abusive,

— CONDAMNE la SCI 26 à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société MGF IMMO,1a somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— CONDAMNE, la SCI 26, aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire en ce, non compris, les frais de constats d’huissier et de sommation interpellative,

— DEBOUTE l’ensemble des parties du surplus de leurs demandes,

— ORDONNE l’exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a notamment retenu que les arrivées d’eau constatées aux différents niveaux de sous-sol provenaient d’une utilisation non conforme des locaux donnés à bail par la SCI 26 ; que le locataire avait réalisé des travaux non conformes aux règles de l’art dans le lot n°50, prévu à usage de réserve, pour y installer une cuisine et avait généré un trouble de voisinage dont elle était responsable ; qu’à défaut de production par les parties du règlement de copropriété, il n’était pas justifié de la destination de réserve conventionnellement attribuée au lot n°50, de sorte que la SCI 26 ne pouvait être condamnée sous astreinte à remettre le local en état conformément à sa destination de réserve et devait être condamnée, en raison des désordres survenus, à effectuer sous astreinte, les travaux de reprise d’étanchéité préconisés par l’expert, n’étant pas exclu non plus que des locataires postérieurs l’utilisent de nouveau comme une cuisine ou que de l’eau y soit utilisée à d’autres titres ; que concernant les travaux de chemisage du conduit d’évacuation des fumées, aucune dégradation sur la gaine de ventilation, partie commune, n’avait été mise en évidence par l’expert judiciaire.

Par une déclaration enregistrée au greffe le 14 avril 2023, la SCI 26 a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 11 décembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus détaillé de ses moyens et prétentions, la SCI 26 demande à la cour de :

A TITRE PRINCIPAL,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a :

— Condamné la SCI 26 à effectuer des travaux de reprise d’étanchéité dans le lot 50 sous le carrelage et la fosse avec dépose du carrelage sous astreinte de 50 € ;

— Condamné la SCI 26 à faire cesser l’exploitation d’un four à bois sous astreinte de 100 € par infraction constatée dans un délai de quinze jours à compter de la signication du jugement;

— Condamné la SCI 26 au versement d’une somme de 1.500 € au titre des préjudices collectifs des copropriétaires concernant l’utilisation des sous-sols et des voies de circulation des garages ;

— Condamné la SCI 26 au versement d’une somme de 4.956,60 € au titre de remboursement des factures dela société SOL NET ;

— Condamné la SCI 26 au versement d’une somme de 2. 200 € au titre de l’intervention de la société QUALICONSULT ;

— Condamné la SCI 26 à 2.000 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens en ce compris les frais d’expertise.

STATUANT A NOUVEAU

— JUGER que le syndicat des copropriétaires [X] ne rapporte pas la preuve d’avoir autorisé, en assemblée générale, le syndic à agir en justice ;

— JUGER nulle l’assignation du 2 octobre 2018 du syndicat des copropriétaires de I’ensemble immobilier [X] représenté par son syndic MGF IMMO ;

— JUGER irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X] représenté par son syndic MGF IMMO ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [X] représenté par son syndic MGF IMMO de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [X] au paiement d’une somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a :

— Débouté le syndicat des copropriétaires [X] de ses demandes de remise en état sous astreinte du local correspondant au lot de la copropriété n°50 conformément à la

destination de réserves prévue par le règlement de copropriété ;

— Débouté le syndicat des copropriétaires [X] de ses demandes d’indemnisation de travaux de reprise d’un montant de 12.989,90 € ;

— Débouté le syndicat des copropriétaires [X] de ses demandes de condamnation pour résistance abusive ;

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a :

— Condamné la SCI 26 à effectuer des travaux de reprise d’étanchéité dans le lot 50 sous le carrelage et la fosse avec dépose du carrelage sous astreinte de 50 € ;

— Condamné la SCI 26 à faire cesser l’exploitation d’un four à bois sous astreinte de 100 € par infraction constatée dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ;

— Condamné la SCI 26 au versement d’une somme de 1 500 € au titre des préjudices collectifs des copropriétaires concernant l’utilisation des sous-sols et des voies de circulation des garages ;

— Condamné la SCI 26 au versement d’une somme de 4.956,60 € au titre de remboursement des factures dela société SOL NET;

— Condamné la SCI 26 au versement d’une somme de 2 200 € au titre de l’intervention de la société QUALICONSULT;

— Condamné la SCI 26 à 2 000 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens en ce compris les frais d’expertise.

STATUANT A NOUVEAU

— JUGER qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un préjudice subi par les copropriétaires concernant l’utilisation des sous-sol et voies de circulation des garages ;

— JUGER qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un lien de causalité direct entre les infiltrations pouvant provenir du lot de la SCI 26 et les infiltrations constatées dans les garages et sous-sol;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [X] de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [X] au versement d’une somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [X] aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de M^e SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir, au soutien de la fin de non-recevoir opposée aux demandes du syndicat des copropriétaires, que celui-ci ne rapporte pas la preuve d’une autorisation donnée au syndic afin d’engager une action en justice contre elle et que de fait, l’assignation délivrée le 11 octobre 2018 est frappée de nullité.

Sur le fond, elle indique que sa responsabilité ne peut être retenue au titre des arrivées d’eau dans la mesure où la preuve d’un lien de causalité entre les traces d’infiltrations relevées dans les garages et ses locaux n’est pas rapportée, l’exploitation des sous-sols des restaurants ayant cessé dès le mois d’août 2015 ; que de plus, la preuve de la présence d’une eau grasse et souillée au niveau -1 des garages et des voies d’accès n’est pas non plus rapportée, l’expert [Z] ne l’ayant pas constatée et l’expertise diligentée par M. [D] concernant l’évacuation des eaux pluviales de l’immeuble, dans le cadre d’un contentieux opposant la copropriété au promoteur, ayant mis en évidence une erreur de conception de cette évacuation qui était à l’origine de l’inondation des garages en sous-sol qui pouvait être à l’origine des traces d’eau avec calcaire constatées par l’expert [Z].

Elle en déduit qu’il n’est pas avéré que l’exploitation de ses locaux aurait été à l’origine d’un trouble anormal du voisinage. Elle ajoute que la cuisine installée au premier sous-sol de l’immeuble n’existe plus et que les causes des infiltrations constatées par huissier le 12 décembre 2014 sont mentionnées par l’expert au passé et ne sont plus d’actualité, celui-ci, intervenu en 2017, ayant seulement constaté la présence d’une flaque d’eau avec des traces de calcaire, mais sans trace de gras de cuisine au premier sous-sol, de sorte que la réalisation des travaux de reprise d’étanchéité dans le lot n°50 sous le carrelage et la fosse, avec dépose et repose du carrelage ne s’imposent pas.

Elle ajoute que si des infiltrations perdurent, elles ne peuvent être du fait de l’exploitation de son local, le bail de son locataire actuel, la Société STEAK LOUNGE, ayant exclu toute activité de cuisine dans la partie du local au sous-sol, cette dernière étant à usage exclusif de réserve.

Concernant les désordres induits par le fonctionnement du four à bois, elle indique que celui-ci avait été installé sans autorisation, qu’il a été déposé et que des travaux de mise en conformité des évacuations des conduits de fumée d’extraction ont été effectués par la société SHA SUD ; qu’il n’a résulté de l’utilisation de ce four par l’ancien locataire aucun préjudice avéré, les nuisances alléguées par le syndicat n’ayant pas été constatées par l’expert qui n’a pas non plus relevé, de même que la société QUALICONSULT, de dégradations sur la gaine de ventilation des parties communes.

Elle indique que le syndicat ne rapporte pas la preuve d’un préjudice subi par la collectivité affectant de manière générale les occupants de l’immeuble concernant les voies d’accès aux garages et n’a pas qualité à agir pour solliciter une indemnisation concernant les traces relevées dans des garages privatifs.

Elle en conclut qu’en l’absence d’un lien de causalité avéré entre les nuisances alléguées par le syndicat des copropriétaires et l’exploitation de ses locaux, de même qu’en l’absence d’un préjudice actuel et certain démontré par celui-ci, sa responsabilité ne peut être retenue sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 22 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus détaillé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble Immobilier [X] demande à la cour de :

En ce qui concerne les désordres liés aux arrivées d’eau :

— JUGER que la SCI 26 a commis une faute en ne respectant pas le règlement de copropriété et engage sa responsabilité sur le fondement contractuel.

À titre subsidiaire,

— JUGER que ces atteintes constituent un trouble anormal de voisinage.

En conséquence :

— REFORMER le jugement du 7 mars 2023 en ce qu’il DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société MGF IMMO de sa demande de remise en état sous astreinte du local correspondant au lot de copropriété n°50 conformément à la destination de réserve prévue par le règlement de copropriété,

Jugeant à nouveau

— CONDAMNER la SCI 26 à procéder à la remise en état de son local en sous-sol, constituant le lot 50 de la copropriété, conformément à la destination de réserve prévue par le règlement de copropriété, à compter de la signification de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai.

À titre subsidiaire,

— CONFIRMER le jugement du 7 mars 2023 en ce qu’il CONDAMNE la SCI 26 à procéder aux travaux de reprise d’étanchéité dans le lot n°50 sous le carrelage et la fosse, avec dépose et repose du carrelage, préconisés par l’expert judiciaire, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois à partir de la signification du jugement, ladite astreinte courant dans un délai de deux mois passé lequel, à défaut d’exécution, il appartiendra au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X] de faire liquider l’astreinte,

En ce qui concerne les désordres relatifs au four à bois :

— JUGER que la SCI 26 a commis une faute en ne respectant pas le règlement de copropriété et engage sa responsabilité sur le fondement contractuel.

À titre subsidiaire,

— JUGER que ces atteintes constituent un trouble anormal de voisinage.

En conséquence :

— CONFIRMER le jugement du 7 mars 2023 en ce qu’il CONDAMNE la SCI 26 à faire cesser l’exploitation d’un four à bois dans le local n°91, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée, à compter d’un délai de 15 jours à partir de la signification du jugement,

— REFORMER le jugement du 7 mars 2023 en ce qu’il DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société MGF IMMO, de sa demande d’indemnisation des travaux de reprise d’un montant de 12 989.90 euros TTC,

Jugeant à nouveau,

— CONDAMNER la SCI 26 à payer la somme de 12 989, 90 € TTC au titre des travaux de reprise, tel qu’évalués par l’expert judiciaire.

En tout état de cause,

— CONFIRMER le jugement du 7 mars 2023 en ce qu’il CONDAMNE la SCI 26, au titre du préjudice du syndicat des copropriétaire et au titre du préjudice collectif des copropriétaires concernant l’utilisation des sous-sols et voies de circulation des garages,

— REFORMER le jugement du 7 mars 2023 en ce qu’il limite la somme à 1500 €,

— REFORMER le jugement du 7 mars 2023 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires au titre du préjudice lié à l’utilisation du four à bois et à l’atteinte aux parties communes qui en résultent,

Jugeant à nouveau,

— CONDAMNER la SCI 26 à payer la somme de 10 000,00 à titre de dommages-intérêts pour l’ensemble du préjudice,

— REFORMER le jugement du 7 mars 2023 en ce qu’il a limité les demandes au titre du remboursement des factures de la société SOLNET à la somme de 4 956, 60 €,

Jugeant à nouveau,

— CONDAMNER la SCI 26 à payer la somme de 5735 € au titre du remboursement des factures de la société SOLNET,

— CONFIRMER le jugement du 7 mars 2023 en ce qu’il a condamné la SCI 26 à payer la somme de 2 220 € au titre du remboursement de l’intervention de QUALICONSULT,

— REFORMER le jugement du 7 mars 2023 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société MGF IMMO, de sa demande au titre de la résistance abusive,

Jugeant à nouveau,

— CONDAMNER la SCI 26 à payer la somme de 3000,00 € pour résistance abusive,

— CONFIRMER le jugement du 7 mars 2023 en ce qu’il condamne la SCI 26 à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société MGF IMMO, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

— CONDAMNER la SCI 26 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X], la somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel outre les dépens, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son offre de droit.

— CONFIRMER le jugement du 7 mars 2023 en ce qu’il CONDAMNE la SCI 26, aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, en ce non compris les frais de constats d’huissier et de sommation interpellative,

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur le tout.

— REJETER toutes demandes, fins et conclusions contraires.

Au soutien de ses prétentions, il expose factuellement que dès l’ouverture du restaurant, plusieurs nuisances ont été constatées concernant notamment l’utilisation d’un four à bois installé dans le local commercial et l’existence d’arrivées d’eau dans les parkings, qui se sont généralisées et aggravées au fil du temps ; qu’en l’absence de réaction de la bailleresse et de sa locataire pour remédier à celles-ci malgré les demandes du syndic, deux procès-verbaux de constat ont été établis par huissier les 10 et 12 décembre 2014 mentionnant notamment la présence importante au sol d’une eau grasse et nauséabonde.

En réponse à la fin de non-recevoir qui lui est opposée s’agissant du défaut d’autorisation du syndic pour agir en justice; il indique que celle-ci lui a été donnée par le vote d’une résolution en ce sens lors de l’assemblée générale du 22 février 2018.

Sur le fond, il indique que les désordres occasionnés par l’exploitation des locaux appartenant à la SCI 26 ont résulté d’une part, de l’installation d’un four à bois ayant une évacuation par le système de ventilation de la copropriété et d’autre part, de la transformation de la réserve située au premier sous-sol en cuisine, générant à chaque lavage des arrivées d’eaux grasses et nauséabondes dans les parkings, parties communes de l’immeubles. Il fait valoir que la responsabilité de la SCI 26 doit être retenue à ce titre sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 5, 21 et 22 du règlement de copropriété, sans préjudice des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil du fait du trouble anormal de voisinage constitué par ces nuisances et qui ne nécessitent pas la démonstration d’une faute imputable à l’auteur de celui-ci.

Concernant les désordres induits par l’usage d’un four à bois, il indique que l’utilisation non conforme des gaines de ventilation aux fins d’évacuation des fumées du four à bois et du système de grillades a entraîné un danger pour les copropriétaires, des dégradations nécessitant des travaux de reprise, ainsi qu’un préjudice important.

Concernant les désordres liés à la transformation de la réserve en cuisine et aux arrivées d’eaux souillées dans les parkings, il indique qu’elles ont perduré au delà du mois d’août 2015 contrairement à ce que soutient la SCI 26 et qu’elles sont toujours d’actualité ainsi que les procès-verbaux de constat établis depuis 2018 le démontrent.

Il expose que l’expert judiciaire a précisément identifié la cause de ces arrivées d’eau comme résidant dans la non conformité aux règles de l’art des travaux d’aménagement du lot n°50 en cuisine, avec une absence d’étanchéité entre la dalle du plancher et le carrelage, tout comme de la fosse accueillant la pompe de relevage, et qu’il a aussi constaté la présence d’eau grasse au droit de celle-ci ainsi que la présence d’une humidité active dans le local du sous-sol, à la base du mur séparant cette cuisine de l’espace de circulation du parking au premier sous-sol outre l’extension de ces arrivées d’eau au deuxième sous-sol ; qu’il a aussi écarté tout lien entre ces désordres et ceux objets l’expertise [D] qui affectent la rampe d’accès aux parkings.

Il fait valoir que pour l’ensemble de ces désordres, la responsabilité de la SCI 26 doit être retenue tant sur le plan contractuel du fait des agissements de son locataire qu’au titre du trouble anormal de voisinage.

S’agissant de l’indemnisation de son préjudice matériel, il fait valoir que les travaux de reprise acquittés pour la remise en état de la gaine de ventilation et la tourelle d’extraction, d’un montant de 12 989,90 euros TTC, doivent être mis à la charge de la SCI 26 et qu’il ne s’agit pas de travaux de mise en conformité dans l’hypothèse du fonctionnement d’un four à bois lequel devrait disposer d’un conduit propre, mais bien de la réparation des dégradations causées à cette gaine par l’utilisation non conforme qu’en a faite le locataire de la SCI 26 et retenues comme telles par l’expert.

Il ajoute que s’agissant de parties communes, seul le syndicat des copropriétaires est habilité à faire réaliser ces travaux et que la SCI 26 ne peut se prévaloir de ceux effectués par son nouveau locataire, lesquels sont irréguliers à défaut d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et non conformes aux préconisations de l’expert.

Il relève aussi que la SCI 26 ne rapporte pas la preuve de la dépose du four à bois.

Il fait aussi valoir, concernant les arrivées d’eau provenant du lot n°50, que celles-ci ont recommencé dès la relocation des locaux après le dépôt de son rapport par l’expert, de sorte que la cause de celles-ci n’est pas réglée ; que la destination du lot n°50 prévue par le règlement de copropriété est celle de réserve ; que son changement de destination en cuisine a été fait sans autorisation de l’assemblée générale et qu’il convient en conséquence de rétablir la destination initiale de celui-ci et subsidiairement de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné l’appelante à effectuer les travaux préconisés par l’expert sous astreinte.

Il ajoute, concernant les préjudices subis dont il sollicite l’indemnisation à hauteur de 10 000 euros, que ces arrivées d’eau sont à tout le moins à l’origine d’un préjudice de jouissance pour les utilisateurs des parkings souterrains, ayant aussi nécessité des travaux de nettoyage réguliers dont il doit être indemnisé et expose que la pérennité des désordres bien au delà de la période de quinze mois retenue par le tribunal justifie que le montant de son indemnisation soit revu à la hausse ; que par ailleurs, le danger généré par l’utilisation non conforme de la gaine d’évacuation a constitué un préjudice autonome pour le syndicat des copropriétaires, outre un préjudice de jouissance pour l’ensemble des copropriétaires ayant résulté d’une élévation anormale de la température dans les parties communes, ainsi que de la propagation récurrente de fumées âcres et de retombées de suie sur les terrasses et balcons de l’ensemble de la copropriété, lesquels doivent aussi être indemnisés.

Il justifie sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive opposée par la SCI 26 par l’attitude fautive et la mauvaise foi de cette dernière.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 décembre 2025.

DISCUSSION :

1/ Sur l’exception de nullité de l’assignation du 11 octobre 2018 et la fin de non-recevoir opposée aux demandes du syndicat des copropriétaires :

Le premier aliné de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que 'le syndic ne peut agir en justice sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale'.

En l’espèce, il est justifié par le syndicat des copropriétaires de l’autorisation donnée au syndic d’agir contre la SCI 26 et son locataire la Sarl MARYA, celle-ci ayant fait l’objet de la résolution n°13 adoptée lors de l’assemblée générale du 22 février 2018 dont le procès-verbal est produit aux débats.

Il convient en conséquence de débouter la SCI 26 de son exception de nullité et de sa fin de non-recevoir.

2/ Sur la responsabilité de la SCI 26 :

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose dans son premier alinéa que 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’imeuble'.

Par ailleurs, la responsabilité contractuelle du copropriétaire-bailleur est engagée à l’égard des autres copropriétaires et du syndicat des copropriétaires en raison des agissements de son locataire pour les troubles qu’il viendrait à causer au sein de la copropriété.

Il s’ensuit que si les travaux d’aménagement intérieur des parties privatives effectués par le locataire affectent les parties communes de l’immeuble ou leur porter atteinte, la responsabilité du bailleur peut être valablement recherchée.

— Sur la responsabilité de la SCI 26 concernant les arrivées d’eau :

Il résulte des conclusions du rapport d’expertise établi par M. [Z] le 10 novembre 2017 que l’absence d’installation d’un dispositif d’étanchéité sous le carrelage et dans la fosse de la pompe de relevage lors de l’aménagement du lot n°50 en une cuisine en sous-sol a facilité le ruissellement de l’eau sur le sol des pièces adjacentes ainsi que dans les étages inférieurs et que les travaux réalisés par le locataire initial, la SCI 112, sans respect des règles de l’art, ont été la cause de ces désordres.

Si l’expert a constaté que ceux-ci ne se manifestaient plus lors de sa visite du fait de la cessation d’activité du restaurant, il convient cependant de relever que ceux-ci ont perduré par la suite et au moins jusqu’au mois de janvier 2024 en dépit des dénégations de la SCI 26 et des termes du bail commercial consenti à la société STEAK LOUNGE le 7 mars 2017 stipulant que le sous-sol est à usage exclusif de réserves ainsi que des engagements souscrits par son locataire à l’article 3 du bail, en l’état des constats d’huissier produits par le syndicat des copropriétaires en pièces n°16, 22 et 30 ainsi que des multiples échanges de mails et des photos y annexées produits en pièces 17 à 19 et 27, les constats d’huissier démontrant sans ambiguïté que les arrivées d’eau proviennent du mur ou du plancher délimitant le lot n°50 et ne résultent pas du problème d’évacuation des eaux pluviales en façade de l’immeuble ayant fait l’objet de l’expertise diligentée par M. [D].

Le syndicat des copropriétaires produit désormais le règlement de copropriété dont il résulte que le lot n°50 est un local à usage de réserve situé au premier sous-sol de l’immeuble.

Les arrivées d’eau constatées à partir du mur de ce local ainsi qu’au niveau de sous-sol inférieur révèlent un usage de celui-ci non conforme avec sa destination contractuelle à usage de réserve.

Il s’ensuit que la responsabilité de la SCI 26 doit être retenue au titre des troubles et des désordres générés par l’usage non conforme du local n°50 par ses locataires successifs.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état sous astreinte du local correspondant au lot de copropriété n°50 conformément à la destination de réserve prévue par le règlement de copropriété et condamné la SCI 26 à procéder aux travaux de reprise d’étanchéité dans le lot n°50 sous le carrelage et la fosse, avec dépose et repose du carrelage, préconisés par l’expert judiciaire, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois à partir de la signification du jugement et, statuant à nouveau, de condamner la SCI 26 à procéder à la remise en état de son local en sous-sol, constituant le lot 50 de la copropriété, conformément à la destination de réserve prévue par le règlement de copropriété, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard passé ce délai et ce, pendant un délai de six mois, à charge pour le syndicat des copropriétaires de faire liquider l’astreinte en cas d’inexécution.

— Sur la responsabilité de la SCI 26 concernant les troubles ayant résulté de l’installation et de l’usage d’un four à bois :

Il a été constaté lors des opérations d’expertise et de l’intervention de la société QUALICONSULT que l’évacuation des fumées du four à bois se faisait par le biais d’un conduit inadapté à cette fonction, étant conçu pour le renouvellement de l’air du local, alors qu’il aurait dû être installé pour ce faire un conduit d’évacuation qui lui était propre et dont les matériaux et l’installation devaient répondre aux règles de DTU différents. C’est donc à bon droit que le premier juge a condamné la SCI 26, sous astreinte, à faire cesser l’exploitation d’un four à bois dans le local n°91.

En revanche, ni l’expert ni la société QUALICONSULT n’ont constaté l’existence de désordres affectant le conduit de ventilation à la suite de son usage non conforme.

Par ailleurs, la SCI 26 produit une facture de la société SHA SUD en pièce n°14 justifiant du changement de la tourelle en toiture et du ramonage de la cheminée qui sont certes des parties communes, mais dont il n’est pas démontré par le syndicat des copropriétaires qu’ils auraient été mal réalisés et que de nouveaux travaux s’imposeraient dans le contexte où l’usage d’un four à bois est désormais interdit.

C’est donc à bon droit que le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X] de sa demande d’indemnisation des travaux de reprise d’un montant de 12 989.90 euros TTC.

— Sur la demande du syndicat des copropriétaire en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’ensemble du préjudice subi :

Si les émanations de fumées dans les parties communes et privatives, résultant de l’usage non conforme du four à bois, n’ont pu être constatées par l’expert lors de sa visite en raison de la cessation d’activité du restaurant alors exploité sous l’enseigne 'Le Nouvel Endroit', il n’en demeure pas que la certitude du préjudice subi par la collectivité des copropriétaires du fait cet usage non conforme aux normes en vigueur est démontrée par les pièces n°1 à 9 produites par le syndicat des copropriétaires, notamment le procès-verbal de constat du17 juin 2014, le courrier adressé par le gérant du restaurant, produit en pièce n°3, reconnaissant l’existence de problèmes incommodants pour le voisinage et indiquant chercher des solutions pour y remédier ainsi que les différents courriers adressés au gérant de la SCI 26 indiquant précisément la nature des troubles (chaleur anormalement élevée, picotements aux yeux et la gorge, odeur) ayant résulté du fonctionnement non conforme de ce four. Les troubles de jouissance induits par le fonctionnement de ce four ont cessé lors de la fermeture du restaurant le 15 septembre 2015 et ont duré quinze mois.

Par ailleurs, les arrivées d’eau en provenance du lot n°50, dont il a pu être antérieurement constaté qu’elles pouvaient être pestilentielles, ont perduré pendant plusieurs années postérieurement à la cessation d’activité du restaurant 'Le Nouvel Endroit', y compris dans leur importance et leur nature calcifiante, puisqu’elles ont donné lieu à de multiples constatations ultérieures dont notamment la dernière selon un constat d’huissier du 26 janvier 2024.

Elles ont affecté dans des proportions décroissantes les trois niveaux de sous-sol, notamment les voies de circulation des garages, parties communes et certains élements de structure, sièges des écoulements d’eau, avec la survenue de salpêtre et de concrétions blanches. Il est ainsi justifié d’un trouble de jouissance collectif des copropriétaires subi de ce chef.

Pour les troubles de jouissance susvisés, il sera alloué au syndicat des copropriétaires une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts et le jugement dont appel sera donc infirmé de ce chef.

— Sur le remboursement des factures de la société SOLNET :

Les factures établies par la société SOLNET ont pour objet le pompage ou l’évacuation de l’eau au niveau des garages et sont la conséquence des arrivées d’eau provenant du local n°50. La SCI 26 sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 736,60 euros au titre du remboursement de ces factures et le jugement dont appel sera donc infirmé de ce chef.

— Sur le remboursement de l’intervention de QUALICONSULT :

Le jugement dont appel sera confirmé de ce chef, les mêmes factures, se rapportant à la recherche des désordres résultant de l’usage non conforme du four à bois, étant produites aux débats.

— Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive :

La mauvaise appréciation faite de ses droits par la SCI 26 ne suffit pas à elle seule à caractériser une résistance abusive de sa part au sens de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de cette demande.

— Sur les demandes accessoires :

La SCI 26, qui est la partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et déboutée de ses demandes en paiement formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs.

Pour faire valoir ses moyens de défense en cause d’appel, le syndicat des copropriétaires a été contraint d’exposer des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à sa charge.

Il convient en conséquence de condamner la SCI 26 à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileau titre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire;

— REJETTE l’exception de nullité de l’assignation du 11 octobre 2018 soulevée par la SCI 26 ainsi que la fin de non-recevoir opposée aux demandes du syndicat des copropriétaires ;

— CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille en ce qu’il a :

* Condamné la SCI 26 à faire cesser l’exploitation d’un four à bois dans le local n°91, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée, à compter d’un délai de 15 jours à partir de la signification du jugement,

* Débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société MGF IMMO, de sa demande d’indemnisation des travaux de reprise d’un montant de 12 989.90 euros,

* Condamné la SCI 26 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société MGF IMMO, la somme de 2 200 euros au titre de l’intervention de QUALICONSULT,

* Débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CANTINIPARC, situé l [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société MGF IMMO, de sa demande au titre de la résistance abusive,

* Condamné la SCI 26 à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société MGF IMMO,1a somme de 2 000 euros au titre des frais iirépétibles,

* Condamné, la SCI 26, aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire en ce, non compris, les frais de constats d’huissier et de sommation interpellative,

* Débouté l’ensemble des parties du surplus de leurs demandes,

* Ordonné l’exécution provisoire.

— L’INFIRME dans ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau ;

— CONDAMNE la SCI 26 à procéder à la remise en état de son local en sous-sol, constituant le lot 50 de la copropriété, conformément à la destination de réserve prévue par le règlement de copropriété, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présnte décision, sous astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard passé ce délai et ce, pendant un délai de six mois, à charge pour le syndicat des copropriétaires de faire liquider l’astreinte en cas d’inexécution ;

— CONDAMNE la SCI 26 à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X] la somme de 8 000 euros au titre du préjudice collectif des copropriétaires concernant les troubles de jouissance ayant résulté de l’usage non conforme du four à bois et des arrivées d’eau ;

— CONDAMNE la SCI 26 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X] la somme de 5 736,60 euros au titre du remboursement des factures de la société SOLNET,

Y ajoutant ;

— DEBOUTE la SCI 26 de sa demande en paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SCI 26 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [X] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel;

— LA CONDAMNE au paiement des entiers dépens de la procédure d’appel, ces derniers étant distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son offre de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT