ARRET

N°

X

C/

F-G

S.C.I. D’AUCOURT

VA/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DEUX FEVRIER

DEUX MILLE VINGT DEUX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/03371 – N° Portalis DBV4-V-B7F-IEV3

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE DU ONZE MAI DEUX MILLE VINGT ET UN

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur J-K X

né le […] à […]

de nationalité Française

Chez Mr B X – appartement 312,

[…]

[…]

Représenté par M^e Thibaut VANDIERENDONCK, avocat au barreau de COMPIEGNE

Plaidant par M^e Arnoult LE NORMAND, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

ET

Monsieur L F-G

né le […] à […] de nationalité Française

[…]

[…]

S.C.I. D’AUCOURT agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentés par M^e Gérard FERREIRA, avocat au barreau de COMPIEGNE

Plaidant par M^e Dominique TRICAUD, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 07 décembre 2021 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. D E et M^me Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

Sur le rapport de M. D E et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 02 février 2022, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 02 février 2022, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

*

* *

DECISION :

La SCI d’Aucourt et M. F-G sont propriétaires du Domaine de Bois d’Aucourt situé à Pierrefonds (60), lequel est constitué d’une maison de maître et de plusieurs dépendances au sein d’un parc de plus de 28 hectares

M. F-G a mis en vente ce domaine par l’intermédaire d’une agence immobilière, l’agence Groupe Mercure, en juillet 2016.

M. J-K X s’est porté acquéreur du domaine pour le prix de 1 850 000 € selon une offre écrite datée du 16 juin 2017 à régulariser par un compromis de vente au plus tard le 31 juillet 2017.

L’offre a été retournée par les vendeurs le 19 juin 2017 avec la mention 'le vendeur, à Pierrefonds, le 19 juin 2017, offre acceptée'.

Aucun compromis n’a été régularisé au 31 juillet 2017, ni ensuite.

Les parties ont continué à entretenir des pourparlers et M. X a visité la propriété à plusieurs reprises.

Le 28 février 2018, les vendeurs ont écrit à M. X qu’ils s’estimaient déliés de leur acceptation exprimée en juin 2017 et qu’ils mettaient fin aux pourparlers.

Par acte du 19 novembre 2019, M. X a assigné la SCI d’Aucourt et M. F-G devant le tribunal de grande instance de Compiègne aux fins de voir constater l’accord des parties au prix de 1 850 000 € et de voir enjoindre aux vendeurs d’avoir à régulariser la vente en la forme authentique à raison de 1000 € par jour de retard dans le mois de la signification de la décision à venir, outre leur condalnation à la somme de 50 000 € de dommages et intérêts 'à raison du retard subi'.

A titre subsidiaire, M. X sollicitait la condamnation des vendeurs à la somme de 250 000 € pour rupture abusive des pourparlers et à celle de 100 000 € en réparation d’un préjudice moral.

Par jugement du 11 mai 2021, dont M. X a relevé appel, le tribunal judiciaire de Compiègne a rejeté toutes les demandes de celui-ci et a rejeté toutes les demandes reconventionnelles des vendeurs en dommages et intérêts pour procédure abusive.

La cour se réfère aux conclusions des parties par visa.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées par M. X le 29 octobre 2021 sollicitant l’infirmation du jugement et reprenant toutes les demandes qu’il avait formées en première instance,

Vu les conclusions notifiées par la SCI d’Aucourt et par M. F-G le 2 novembre 2021 visant à la confirmation du jugement et sollicitant la condamnation de M. X à la somme de 570 000 € à titre de dommages et intérêts 'pour procédure abusive et démarches dilatoires', outre le prononcé d’une amende civile.

L’instruction a été clôturée le 3 novembre 2021.

MOTIFS

1. Sur la conclusions de la vente et la rupture des pourparlers.

Aux termes de l’article 1583 du code civil la vente 'est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé'.

La vente est un contrat consensuel qui se forme immédiatement lors de la rencontre des consentements.

Toutefois, il n’en va ainsi que lorsque les offres ou promesses de vente et d’achat ont le même objet et sont stipulées dans les mêmes conditions (Civ.3e, 26 juin 2002 cité sous article 1589 note 21 du code civil Dalloz, avec les références).

L’offre d’achat faite par M. X le 16 juin 2017, retournée le 19 juin avec la mention 'offre acceptée’ (pièce intimé 2), n’était pas une offre pure et simple: elle indique 'une intention d’acheter', 'sans clause suspensive de prêt', sans aucune précision sur le financement du prix, indique qu’ 'elle sera régularisée par un compromis de vente au plus tard le 31 juillet 2017 avec dépôt de garantie de 5% du prix sur le compte séquestre du notaire désigné’ et indique une date de caducité de l’offre: 'offre valable jusqu’au 31 juillet 2017".

Si les pièces versées aux débats ne permettent pas de savoir ce qui s’est exactement passé sur cette période, il est constant que M. X n’a pas ré-écrit à M. F G sur la période, n’a pas désigné ou proposé de notaire rédacteur, et n’a pas versé ou consigé le dépôt de garantie annoncé.

L’offre et l’acceptation n’ont donc pas formé la vente.

Les quelques échanges de courriels postérieurs à cette époque de juillet 2017, ne commencent que mi-octobre 2017 par l’envoi par l’agence Mercure Picardie d’un projet de promesse unilatérale de vente rédigée par Maître Y, membre de la Selarl Chapron-Jacquette, Y, de […], notaire à […], notaire de M. F-G, avec la participation de Maître Z, notaire à A, 'asistant le bénéficaire’ (M. X), au prix de 1 850 000 € hors frais, le candidat acquéreur s’engageant à verser dans les huit jours de la signature, la somme de 92 500 € en la comptabilité du notaire rédacteur.

Aucune pièce versée aux débats ne permet d’affirmer que M. X a accepté cette promesse et a versé l’accompte prévu.

Le 9 février 2018, M. X envoie ses remarques à son notaire sur ce qu’ il appelle 'le projet de promesse de vente', attestant ainsi de ce qu’il n’avait pas été accepté.

Le 21 février 2018, M. F-G rappelle qu’il demande, avant toute nouvelle démarche, après 25 visites au moins, 'Un chèque en versement du dépôt de garantie', sans suite donnée par M. X.

Sans qu’il soit nécessaire de reprendre l’intégralité des échanges de courriels entre les parties dans leur détail, il est certain que M. X n’a jamais justifié de la possession des fonds ni versé le moindre accompte, malgré son annonce du 16 juin 2017 et les demandes répétées de M. F G ou de son notaire; M. X faisant valoir à chaque fois des intentions et des difficultés quant au montage de son 'projet commercial', avec notament des investisseurs chinois.

La vente ne s’est pas formée et les pourparlers ont échoué de par la faute de ce dernier.

M. F-G étaient parfaitement en droit d’estimer que son candidat à l’acquisition n’était pas fiable et de mettre fin aux pourparlers. M. X ne justifie toujours pas, même en appel, de l’existence d’un financement quelconque, que ce soit en juin 2017 ou ensuite jusqu’à ce jour.

C’est donc à bon droit que le tribunal, retenant, à tout le moins, 'une impréparation du projet', a jugé qu’il n’y avait pas eu formation d’une vente ferme et que les vendeurs étaient en droit de mettre fin à des pourparlers qui ne conduisaient à rien.

Aucune des demandes principales, subsidaire ou accessoire formées par M. X n’étaient fondées. Le jugement qui les a rejetés sera confirmé.

Il sera ajouté que ces circonstances rendent inutiles une 'demande de conciliation’ faite sans aucune indication sur le financement du prix d’acquisition par M. X.

2. Sur les demandes reconventionnelles formées par M. F-G et la SCI d’Aucourt.

En première instance, faisant valoir que l’action engagée par M. X, lequel est dépourvu de toute possibilité financière d’acquisition du domaine, avait pour mobile l’intention de nuire, les défendeurs sollicitaient l’allocation de la somme de 15 000 € de dommages et intérêts, demande qui a été rejetée par le tribunal, faute de certitude suffisante sur l’intention de nuire ou sur l’erreur équivalente au dol.

M. F-G et la SCI d’Aucourt reprennent, par voie d’appel incident, leur demande de première instance sauf à la porter à la somme de 570 000 € (500 000 € dans les motifs des conclusions) en exposant avoir été bloqués pendant quatre ans de négociations non sérieuses et deux ans de procèdure abusive et devoir aujourd’hui consentir à une vente à prix très abaissé.

M. F-G a sûrement été gêné par cette action en justice dans sa prospection d’autres acheteurs. Toutefois il ne justifie pas spécialement d’offres précises faites par d’autres acquéreurs, en dehors des deux acquéreurs avec lesquels il a pu signer un acte :

-le 11 décembre 2018, M. F-G a vendu 12 ha de terres au prix de 120 000 € (pièce 9).

-le 11 juin 2021 il a signé une promesse unilatérale de vente pour le reste de la propriété au prix de 1 458 500 €.

Il justifie de ce que M. X a fait une opération très semblable avec une autre propriété également sise à Pierrefonds, le château de La Follie, avec une offre d’achat faite en juin 2016 sans aucun financement, suivie d’un procès à son initiative pour une prétendue rupture abusive des pourparlers devant le tribunal judiciaire de Compiègne, action pour lequel il a également été débouté. La similarité des procédés est en effet frappante.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile 'Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut-être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 € sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés'. Selon la jurisprudence, l’action en justice est un droit et l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute. L’exercice d’une action en justice – ou la résistance à une demande qui ne pourra se trouver satisfaite que par la saisine de la justice- dégénère en abus lorsqu’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grossière incompréhensible sans intention de nuire.

Il est constant que M. X ne justifie pas avoir eu le moindre financement de son projet, et ce malgré la demande qui lui est en encore faite, en 2021, dans les conclusions de l’intimé (page 12). Son comportement ne peut s’expliquer, à tout le moins, que par une faute grossière laquelle équivaut au dol.

Sa responsabilité sera donc retenue.

Le préjudice causé ne peut pas être assimilé à la perte de chance d’avoir conclu la vente avec M. X au prix de 1 850 000 € car il n’est pas justifié par les vendeurs de ce que les manoeuvres de M. X leur ont fait perdre une autre occasion de vendre. Il consiste en temps perdu, démarches inutiles, espérances déçues.

En l’état des éléments du dossier, il convient de l’évaluer à la somme de 20 000 € et donc de condamner M. X à verser cette somme à titre de dommages et intérêts aux vendeurs, la SCI d’Aucourt et M. L F-G.

Il n’est pas utile d’y ajouter une amende civile.

M. X sera condamné aux dépens d’appel et à payer une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile aux vendeurs pour leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Compiègne le 11 mai 2011 en ce qu’il a débouté M. J-K X de toutes ses demandes, en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à amende civile, et en ses décisions sur les dépens et les frais irrépétibles,

L’infirme en ce qu’il a débouté la SCI d’Aucourt et M. L F-G de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne M. J-K X à payer à la SCI d’Aucourt et M. L F-G la somme de 20 000 € de dommages et intérêts,

Condamne M. J-K X aux entiers dépens d’appel et à payer à la SCI d’Aucourt et M. L F-G la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT