Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2013

(n° 324, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/05819

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Janvier 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 09/09063

APPELANTE

Madame C X

XXX

représentée par Maître Mounir EL DJOUDI de la AARPI ALMATIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0560

INTIMEES

Madame G A

XXX

représentée par Maître Elise MARTEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E1145

assistée de Maître Arnaud DEGIOVANNI, avocat au barreau de VANNES

SARL AXION

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

représentée par Maître Gilles BERRIH, avocat au barreau de PARIS, toque : A0798

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral et en application des dispositions de l’article 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 juin 2013, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Chantal SARDA, présidente.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Chantal SARDA, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Monsieur Fabrice VERT, conseiller

Greffier lors des débats : Madame Fatima BA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Chantal SARDA, présidente, et par Madame Fatima BA, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Selon acte sous seing privé en date du 17 octobre 2008, Madame C X a vendu à M^me E A l’appartement dont elle était propriétaire situé XXX dans le 11° arrondissement de Paris au prix de 150 000€ net vendeur. La commission de l’agence immobilière intermédiaire, la société AXION par la suite nommée sous son nom commercial « agence immobilière CENTURY 21-VOLTAIRE » était fixée à la somme de 10000€ à la charge de l’acquéreur.

Aucune condition suspensive d’obtention d’un prêt n’était stipulée, M^me A affirmant financer l’achat au comptant de ses deniers propres.

Le jour de la signature, M^me A remit en dépôt de garantie une somme de 10000€ entre les mains de Me. CHAPPAT-MOULIADE membre de la SCP « Régine CHAPPAT-MOULIADE, notaires associés » à Paris constituée séquestre.

Une clause pénale était prévue en cas de défaillance d’une ou deux parties à hauteur de la somme de 15000 €.

M^me C X a finalement renoncé à vendre.

Un procès-verbal dressé le 3 février 2009 par Me. CHAPPAT-MOULIADE a constaté la résiliation de la vente selon l’accord des deux parties qui ont transigé afin de ramener le montant de la clause pénale de 10 000 à 8500 €, M^me X s’engageant à payer à l’agence immobilière CENTURY 21-VOLTAIRE le montant de sa commission.

La somme de 10 000 € versée à titre de dépôt de garantie est restée séquestrée entre les mains du notaire.

Par acte d’huissier en date du 4 juin 2009, la société AXION a fait assigner M^me X et M^me A.

Par acte d’huissier en date du 12 novembre 2009, M^me A a fait assigner M^me X.

Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 25 janvier 2012, le Tribunal de Grande Instance a :

— autorisé M^e CHAPPAT-MOULIADE, notaire à Paris, à remettre à Me. MARTEL, conseil de M^me A, la somme de 8500€ en sa qualité de séquestre,

— condamné M^me E A à payer à la société AXION la somme de 10000€ avec intérêt au taux légal à compter du 12 janvier 2009,

— condamné M^me C X à garantir à M^me E A pour le paiement de cette somme,

— condamné M^me C X au paiement des dépens,

— débouté pour le surplus des demandes.

M^me C X et M^me E A ont interjeté appel de cette décision.

Vu les dernières conclusions de M^me C X, appelante, signifiées le 23 mai 2013 et aux termes desquelles, elle demande à la Cour de:

— constater les man’uvres dolosives de la société AXION,

— constater le manquement de son obligation de conseil de la part de la société AXION

En conséquence,

— réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris en date du 25 janvier 2012 en toutes ces dispositions,

Statuant de nouveau,

— débouter la société AXION de toutes ses demandes et dans tous les cas,

— condamner la société AXION à payer à M^me X la somme de 8500€ à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société AXION à payer à M^me X la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner la société AXION aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions de M^me E A, appelante, signifiées le 3 mai 2013, et aux termes desquelles, elle demande à la Cour de :

— ordonner la jonction des procédures actuellement pendantes devant le pôle 4 chambre 1 de la Cour d’Appel de Paris sous les numéros 12/05819 et 12/16498.

— réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris du 25 janvier 2012 en ce qu’il a condamné M^me E A à payer à la SARL AXION la somme de 10.000€ avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2009

Statuant à nouveau,

— dire et juger que le contrat de mandat de recherche du 17 octobre 2008 est nul pour non respect des dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972,

— débouter la SARL AXION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

condamner la SARL AXION au paiement de la somme de 10.000€ avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2008 au titre du remboursement de la commission versée indument à la suite du jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris la 25 janvier 2012.

— condamner la SARL AXION au paiement de la somme de 12.000€ à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et matériel subis par M^me E A.

A titre subsidiaire,

— condamner M^me C X à garantir à M^me A de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son égard en principal, intérêts, dommages et intérêts, condamnation article 700 du Code de procédure civile et dépens à l’égard de la SARL AXION.

En tout état de cause,

— condamner in solidum la SARL AXION et M^me C X au paiement de la somme de 4.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— condamner in solidum la SARL AXION et M^me X aux entiers dépens.

Vu les conclusions de l’intimée, la société AXION, signifiées le 7 février 2013, et aux termes desquelles, elle demande à la Cour de :

— dire et juger qu’il existe une obligation à la charge de M^me A et de M^me X de payer à Century 21-VOLTAIRE la somme de 10 000€ en règlement de sa commission ;

En conséquence :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Paris le 25 janvier 2012 ;

— condamner in solidum M^me A et M^me X à payer à Century 21 ' VOLTAIRE la somme de 10.000€ au titre de la commission due, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2009,

— débouter M^me A et M^me X de toutes leurs demandes, fins ou conclusions

— condamner in solidum M^me A et M^me X à payer à Century 21 ' VOLTAIRE la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— les condamner in solidum aux entiers dépens.

SUR CE,

LA COUR,

Sur la demande en paiement de la société Axion formée contre M^me A,

Considérant que la société Axion fonde son action sur l’acte de vente sous-seing privé du 17 octobre 2008 rédigé par elle et conclu entre M^me X et M^me A, un mandat de recherche du même jour conclu entre elle et M^me A ainsi que sur une reconnaissance d’honoraires, toujours du même jour;

Que le paragraphe 'négociation’ de l’acte de sous-seing privé est ainsi rédigé:

'Les parties reconnaissent formellement que les termes, prix et conditions figurant aux présentes ont été négociés par le mandataire désigné en première page, titulaire d’un mandat donné par l’acquéreur sous le numéro 1825 en date du 17 octobre 2008.

'En conséquence, l’acquéreur qui en aura seul la charge, s’engage à régler audit mandataire, après levée de la dernière condition suspensive, la rémunération ou partie de rémunération prévue à sa charge, figurant au mandat et indiquée ci-dessous:

'A la charge de l’acquéreur: 10000 € ";

Considérant que le mandat de recherche ne mentionne pas la rémunération du mandataire ;

Considérant en application des dispositions d’ordre public de direction de l’article six de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 que les conditions de détermination ainsi que la partie qui en aura la charge doivent être précisées au mandat et que l’intermédiaire immobilier ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, de commission ou de rémunération à l’occasion de cette opération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et l’engagement des parties ;

Que le mandat de recherche est donc nul et que l’engagement pris à l’acte en vertu de ce mandat est dépourvu d’effet ;

Considérant que si, par une convention postérieure à la conclusion d’un mandat irrégulier, l’une des parties à la vente peut s’engager à rémunérer les services de l’agent immobilier, cette convention n’est valable que si elle est conclue après la réitération effective et définitive de la vente par acte authentique ;

Que tel n’ étant pas le cas, la société Axion doit être déboutée de sa demande en paiement d’une commission formée contre M^me A ;

Que par voie de conséquence, elle sera condamnée à lui rembourser la somme de 10 000 €, perçue en exécution du jugement du 25 janvier 2012, assortie de l’exécution provisoire, avec intérêts au taux légal à compter de la notification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution, à savoir le présent arrêt infirmatif sur ce point ;

Sur les autres demandes de M^me A,

Considérant que celle-ci invoque des préjudices matériels et moraux;

Qu’en ce qui concerne le préjudice moral, l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol;

Que tel n’étant pas le cas, il y a lieu de rejeter la demande formée à ce titre;

Qu’en ce qui concerne le préjudice matériel, elle fait valoir qu’à ce jour elle n’a pu recouvrer son dépôt de garantie, le notaire ayant été autorisé par elle à remettre cette somme séquestrée entre ses mains à la société Axion, en raison de saisies sur son compte bancaire;

Que l’accord donné par elle au notaire de séquestrer cette somme en février 2009, n’ôte rien à son préjudice qui n’est du qu’à la procédure suivie pendant plusieurs années par la société Axion;

Que l’exécution d’une décision de justice exécutoire à titre provisoire n’a lieu qu’aux risques et périls de celui qui la poursuit;

Que le préjudice matériel subi par M^me A sera donc réparé par l’allocation d’une somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts;

Sur la demande en paiement de la société Axion formée contre M^me X,

Considérant qu’en application des dispositions combinées de l’article six de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret numéro 72-678 du 20 juillet 1972, aucune somme d’argent représentative de commission, n’est due, si la rencontre des engagements respectifs du vendeur et de l’acquéreur n’a pas été constatée dans un acte unique;

Qu’en l’espèce, l’accord des parties à la vente a été constaté par l’écrit unique du 17 octobre 2008;

Que M^me X a confié à l’agence un mandat exclusif de vente du 7 juillet 2008 aux termes duquel elle s’engageait à lui payer une somme de 16 000 €, au titre de sa commission;

Considérant que M^me X ne peut valablement soutenir dans le cas de la présente instance que l’agence aurait failli à ses obligations lors de la vente Esnault-X du 7 juillet 2008, en n’ insérant pas une condition suspensive relative à un prêt ou en ne lui notifiant pas le droit de rétractation alors que le fondement de l’action de la société Axion dont la cour est présentement saisie repose sur le mandat numéro 1748 et sur le compromis conclu entre elle et M^me A;

Que la discussion initiée sur ce point par M^me X et qui de surcroît fait l’objet d’une instance distincte est donc inopérante, les deux ventes n’ayant pas été liées juridiquement même si le compromis Esnault-X et le mandat de vente ont été signés, le même jour;

Qu’aux termes de l’article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites;

Qu’il résulte du pouvoir donné, le 1^er octobre 2008 par M^me X à M^me Z de signer en ses lieu et place la vente de son appartement au prix de 150 000 € et du mail par elle adressé à celle-ci du 10 octobre 2008, soit sept jours avant la signature du compromis qu’elle était parfaitement au courant de sa situation et de ses difficultés de financement; que l’agence n’a donc pas failli à son obligation de conseil, lors de la vente du 17 octobre 2008, M^me X ayant signé en parfaite connaissance de cause et en sachant notamment que le prix de vente de son bien ne couvrirait pas le prix d’acquisition du bien Esnault;

Qu’elle sera donc condamnée au paiement de la commission à la société Axion avec intérêts au taux légal à compter non du 12 janvier 2009 mais du 4 juin 2009, date de l’assignation;

Qu’en l’absence de faute de l’agence, la demande de dommages-intérêts de M^me X sera rejetée;

Sur l’article 700 du code de procédure civile,

Considérant que l’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel qu’au profit de M^me A, ainsi qu’il sera ci-après précisé au dispositif;

PAR CES MOTIFS

Vu l’ordonnance de jonction du conseiller de la mise en état du 13 décembre 2012 des procédures numéro 12/5819 et 12/16 498 ;

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau ;

Condamne M^me X à payer à la société Axion la somme de 10 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2009 ;

Condamne la société Axion à rembourser à M^me A la somme de 10 000 € avec intérêts au taux légal, à compter de la notification, valant mise en demeure du présent arrêt ;

La condamne en outre, à lui payer une somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts ainsi qu’une somme de 2000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette toutes les autres demandes des parties ;

Fait masse des dépens de première instance et d’appel qui seront supportés par moitié par la société Axion et M^me X et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière La Présidente