ARRET

N°

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISARA

C/

S.A. ABEILLE IARD & SANTE URANCES

Société [Localité 8] [Adresse 10] IDF

DB/NP/VB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DOUZE DECEMBRE

DEUX MILLE VINGT QUATRE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/02138 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JCSK

Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU SEPT MARS DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISARA représenté par son syndic NEXITY pris en son agence de [Localité 7] [Adresse 4] [Localité 7] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Delphine VANOUTRYVE de la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SENLIS

APPELANTE

ET

S.A. ABEILLE IARD & SANTE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Audrey BOUDOUX D’HAUTEFEUILLE, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Juliette MEL du cabinet M2J AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Société [Localité 8] [Adresse 10] IDF Société Civile Immobilière de Construction Vente, Immatriculée au RCS d’Amiens sous le n°833 477 326 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par M^e Laurent PRIEM, avocat au barreau de SENLIS

Ayant pour avocat plaidant M^e Xavier TERCQ de la SELARL LAMBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

DEBATS :

A l’audience publique du 03 octobre 2024, l’affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Nathanaëlle PLET, greffière placée en pré-affectation.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Président, M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 12 décembre 2024, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, la société civile de construction vente [Localité 8] [Adresse 10] IDF (SCCV) a fait édifier un ensemble immobilier composé d’un bâtiment de 3 étages comportant en lot 1 un local commercial, en lots 2 à 50, 49 appartements et en lots 51 à 102, des places de parking en sous-sol ou au rez-de-chaussée.

Une assurance « dommage ouvrage » a été souscrite par la SCCV auprès de la compagnie Aviva Assurances, aux droits de laquelle vient la SA Abeille IARD & Santé.

Des contrats de réservation ont été régularisés avec les futurs copropriétaires courant 2018.

Le 29 avril 2021, il a été établi un procès-verbal de livraison entre la SCCV et le syndic de copropriété Nexity [Localité 7], représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence Isara.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Isara a par la suite déploré l’apparition d’une série de désordres dont des infiltrations et inondations sévères au sous-sol et au niveau des places de parking, voie de circulation, bas de rampe d’accès, local technique, fosse hydrocarbures, sas d’accès aux bâtiments et fosses des trois ascenseurs avec arrêt de ces derniers.

Le 24 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence Isara a fait établir par Me [O], huissier de justice à [Localité 11] un procès-verbal de constat des désordres affectant l’ensemble immobilier.

Par courrier du 26 juillet 2021, le syndic a mis en demeure la SCCV de mettre un terme aux désordres constatés puis le syndic a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 octobre 2021, déclaré à l’assureur dommages-ouvrage Abeille IARD & Santé le sinistre d’inondation.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés d’une demande d’expertise.

Par ordonnance du 8 mars 2022, M. [M] a été désigné en qualité d’expert avec notamment pour mission de décrire les désordres, dire si les travaux réalisés par le vendeur sont conformes aux règles de l’art, chiffrer les travaux réparatoires et indiquer si des travaux urgents sont à mettre en oeuvre.

L’expert, dans une note du 29 novembre 2022, a préconisé des mesures conservatoires immédiates consistant notamment dans l’installation de deux pompes identiques (capables chacune de supporter seule le refoulement des eaux).

Le syndicat des copropriétaires, estimant qu’il lui serait impossible d’avancer le coût des travaux urgents, comme le préconise l’expert, a fait assigner en référé par actes d’huissier des 13 et 14 décembre 2022, la société anonyme Abeille IARD & Santé venant aux droits de la SA Aviva Assurances ainsi que la société civile de construction vente [Localité 8] [Adresse 10] IDF, en demande de provision.

Par ordonnance du 7 mars 2023 le juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis a :

Rejeté la demande de provision du syndicat des copropriétaires de la résidence Isara représenté par son syndic la société Nexity ;

Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Isara représenté par son syndic la société Nexity à payer à la société civile de construction vente [Localité 8] [Adresse 10] IDF la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Isara représenté par son syndic la société Nexity à payer à la société anonyme Abeille IARD & Santé la somme de deux mille euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Isara représenté par son syndic la société Nexity au paiement des entiers dépens de1'instance de référé ;

Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 13 avril 2023, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société Nexity a interjeté appel de cette décision.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 5 juillet 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société Nexity demande à la cour de :

Infirmer l’ordonnance rendue le 7 mars 2023 par le juge des référés de Senlis,

Accueillir sa demande de provision,

Condamner in solidum la SCCV et la compagnie Abeille son assureur à lui verser une provision de 43 000 euros pour lui permettre de mettre en place les mesures d’urgence préconisées par l’expert judiciaire,

Les condamner à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’indemnité de procédure et aux entiers dépens de l’instance.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 1er août 2024 par lesquelles la compagnie Abeille demande à la cour de :

Confirmer la décision entreprise en l’ensemble de ses dispositions,

Par conséquent,

1/ Juger que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas le lien d’imputabilité entre les travaux de la SCCV et les désordres allégués,

Juger que la responsabilité de la SCCV n’est pas démontrée,

Juger que les garanties souscrites par la SCCV au titre de la police constructeur non réalisateur ne sont pas mobilisables,

2/ Juger que les désordres affectent des ouvrages non réceptionnés,

Juger que les désordres ne relèvent pas des travaux qui entrent dans le périmètre de la dommages-ouvrage souscrite,

Juger que les désordres sont apparus avant l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement,

Juger que les garanties souscrites au titre de la police dommages-ouvrage ne sont pas mobilisables,

Par conséquent,

Juger que la demande provisionnelle du syndicat des copropriétaires se heurte à de nombreuses contestations sérieuses,

Dire n’y avoir lieu à référé,

En tout état,

Débouter la SCCV de son appel en garantie formée à son encontre,

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 2 août 2024 par lesquelles la SCCV demande à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance entreprise,

Par conséquent,

— Rejeter toute demande formée à son encontre au regard de la présence de contestations sérieuses,

À titre subsidiaire,

Cantonner sa condamnation au paiement de la seule somme de 11 760,83 euros correspondant au chiffrage des mesures provisoires et ce pour le compte de qui il appartiendra,

Condamner la société Abeille IARD à la relever et garantir de toute somme qui serait mise à sa charge dans le cadre de cette affaire, et notamment à titre de provision,

En toute état de cause :

Condamner le syndicat des copropriétaires et toutes parties succombantes à lui régler la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La clôture a été prononcée le 19 septembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 3 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « constater », « juger » « dire » et « dire et juger » :

Par application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « dire » ou « juger » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel de moyens invoqués.

Sur la demande de provision :

Il résulte de l’article 835 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de l’article 238 du code de procédure civile que l’expert ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.

En outre, si les textes relatifs à la garantie décennale instaurent une présomption de responsabilité légale de plein droit du vendeur d’un immeuble à construire dont il ne peut s’exonérer qu’en prouvant la cause étrangère des désordres, cependant la preuve du lien d’imputabilité du dommage reste à la charge de l’acquéreur.

En l’espèce, il résulte du rapport de l’expert amiable « Saretec » du 14 janvier 2022 et de la note de l’expert judiciaire du 29 novembre 2022, les éléments concordants suivants :

— la société OVA bâtiment en charge d’un lot gros oeuvre a été placée en liquidation judiciaire le 29 novembre 2021 sans qu’il soit précisé si ses travaux ont été reçus ni ont fait l’objet de réserves,

— le lot de deux gros-oeuvre réalisé par la société Momsa construction a été réceptionné sans réserves le 23 avril 2021,

— le lot plomberie confié à la société Saniconfort a été accepté sans réserves liées aux désordres allégués le 23 avril 2021,

— le lot cuvelage (étanchéité et protection contre les infiltrations) a été confié à la société S3R sans qu’un procès-verbal de réception n’ait été signé,

— la conformité au cahier des charges du séparateur à hydrocarbure réalisé (lot gros oeuvre) est contestée et la société S3R a refusé de traiter l’étanchéité du fait de l’impossibilité de réalisation de son chantier.

La livraison a été reçue par le syndicat représenté par son syndic comme conforme et sans réserves en ce qui concerne le réseau de collecte et d’évacuation des eaux pluviales, le gros oeuvre lié à l’infiltration ou le cuvelage.

Après livraison, il n’est pas contesté que des entreprises tierces, dont la société SAI cuvelage, sont intervenues à la demande du syndicat sur l’ouvrage afin d’intervenir sur le cuvelage.

Ces interventions auraient notamment eu pour effet d’obturer les caniveaux d’évacuation des eaux d’écoulement et d’infiltration préalablement posés, selon l’expert amiable. L’expert judiciaire ne s’est pas expressément prononcé à ce stade sur cette objection.

S’il est exact qu’il appartient au juge et non à l’expert de se prononcer sur les responsabilités légales, en revanche force est de constater qu’à ce jour, l’expert n’a pas rendu son rapport définitif sur l’origine exacte des désordres ni à quels travaux ils étaient imputables.

Sans préjuger du fond, il existe donc à ce stade une contestation sérieuse sur l’imputabilité de l’entièreté des désordres aux travaux réalisés sous la responsabilité du vendeur d’immeuble à construire et par voie de conséquence sur l’obligation de son assureur de garantir les conséquences de ces désordres.

Dès lors la décision entreprise sera confirmée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Isara représenté par son syndic la société Nexity, qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel et la décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux dépens.

Il apparaît par ailleurs équitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Confirme la décision entreprise sauf en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Isara représenté par son syndic la société Nexity aux dépens de l’appel,

Laisse aux parties la charge de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT