ARRET

N°

S.A.R.L. BRIOCHE PICARDE

C/

S.C.A. GALIMMO

copie exécutoire

le 09 septembre 2025

à

M^e Garnier

M^e Le Roy

OG

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 09 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/03556 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JFHW

ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TJ DE [Localité 5] DU 02 JUILLET 2024 (référence dossier N° RG 24/00041)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A.R.L. BRIOCHE PICARDE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédéric GARNIER de la SCP LEQUILLERIER – GARNIER, avocat au barreau de SENLIS

ET :

INTIMEE

S.C.A. GALIMMO Prise en la personne de son représentant légal agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d’AMIENS, substitué par M^e Eric POILLY, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Dominique COHEN TRUMER de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS

***

DEBATS :

A l’audience publique du 06 Mai 2025 devant M^me Odile GREVIN, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l’article 805 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2025.

GREFFIERE : Madame Elise DHEILLY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M^me Odile GREVIN en a rendu compte à la cour composée de :

M^me Odile GREVIN, présidente de chambre,

M^me Florence MATHIEU, présidente de chambre,

M^me Valérie DUBAELE, conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 09 Septembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; M^me Odile GREVIN, présidente a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, greffière.

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* *

DECISION

La SARL Brioche Picarde exploite au sein du centre commercial de Cora Saint-Maximin un fonds de commerce de boulangerie et bénéficie depuis un acte sous seing privé du 20 décembre 2006 d’un bail commercial consenti par la SCI Le Plateau des Haies.

Ce bail a été tacitement prolongé jusqu’à ce que le bailleur délivre au preneur un congé avec offre de renouvellement par acte du 11 décembre 2018 à la suite duquel les parties étaient en désaccord quant au montant du loyer proposé par le bailleur.

La SCI Le Plateau des Haies a ensuite cédé l’immeuble à la société Galimmo et qui suivant acte sous seing privé en date du 29 septembre 2020 a donné à bail à la société La Brioche picarde le local à usage commercial n°3/4 d’une superficie de 195m² occupé au sein du centre commercial et ce pour une durée de dix ans avec effet au 1er octobre 2020, étant précisé que le bail précédent était ainsi renouvelé.

Il était prévu un loyer de base annuel de 79088 euros HT HC et un loyer variable additionnel ainsi que le paiement d’une quote-part de charges, d’impôts et taxes collectifs et de charges privatives.

Par acte en date du 20 novembre 2023 la société Galimmo a fait délivrer à la SARL Brioche picarde un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 57546,74 euros.

Par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis en date du 2 juillet 2024 la demande de la société Brioche picarde tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer a été rejetée, la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à compter du 21 décembre 2023 a été constatée, la demande de délais de paiement de la société Brioche picarde étant rejetée, son expulsion a été ordonnée à défaut de libération volontaire des lieux et la société Brioche picarde a été condamnée à payer à la société Galimmo la somme de 53149,10 euros à titre de provision à valoir sur les sommes dues au titre des loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail ainsi que de l’indemnité d’occupation du 5 avril 2024 au 2 juillet 2024, le surplus des demandes de provision étant rejeté.

Enfin la société Brioche picarde a été condamnée au paiement d’une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

La société Brioche picarde a interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe de la cour en date du 22 juillet 2024.

Aux termes de ses conclusions remises le 31 mars 2025 la SARL Brioche picarde demande à la cour d’infirmer la décision entreprise , et statuant à nouveau de déclarer le commandement de payer irrégulier et délivré de mauvaise foi, de débouter la société Galimmo de ses prétentions relatives aux frais d’honoraires, aux frais d’animation et aux dépenses de rénovation de la galerie marchande, de la débouter de toutes ses prétentions et de la condamner au paiement d’une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire si les causes du commandement étaient acquises elle demande que des délais de grâce lui soient accordés lui permettant de s’acquitter de sa dette par mensualités de 5000 euros et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus.

Elle demande alors que chacune des parties conserve ses propres dépens et frais irrépétibles.

Aux termes de ses conclusions remises le 26 mars 2025 la société Galimmo demande à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise sauf quant à la condamnation au paiement d’une somme de 53149,10 euros et au rejet de ses demandes de provision complémentaires et statuant à nouveau de débouter la SARL Brioche picarde de l’ensemble de ses demandes, de la condamner au paiement de la somme de 14314,06 euros à titre de provision à valoir sur les sommes dues au titre des loyers et charges impayées arrêtées au 24 mars 2025 ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle forfaitairement fixée à 1/12eme du montant du loyer annuel HT en fin de bail augmentée des charges et accessoires à compter de la résiliation du bail jusqu’à la parfaite libération des lieux et enfin de juger mal fondée la demande de délais.

A titre subsidiaire dans l’hypothèse où des délais seraient accordés elle demande à la cour de dire que les sommes qui seront versées s’imputeront en premier lieu sur les loyers charges et accessoires courants puis sur les termes venus à terme postérieurement à la délivrance du commandement de payer et enfin sur l’arriéré dû au titre du commandement de payer.

Elle demande en outre dans la même hypothèse qu’il soit dit que faute pour la société Brioche picarde de respecter les délais accordés et de régler les loyers et charges courants ainsi que l’arriéré, l’intégralité des sommes deviendra exigible , la clause résolutoire étant acquise et l’expulsion encourue.

En tout état de cause elle demande que le dépôt de garantie lui demeure acquis et la condamnation de la société Brioche picarde à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du commandement de payer

Le premier juge a considéré que la seule erreur sur une partie des sommes réclamées à la supposer établie ne peut suffire à démontrer la mauvaise foi du bailleur et que le commandement de payer même s’il ne porte que sur une partie des sommes dues est régulier.

La SARL Brioche picarde soutient que le commandement de payer fait état d’échéances impayées à compter du 1er octobre 2022 jusqu’au 1er octobre 2023 alors que le décompte locatif versé aux débats fait état d’impayés depuis le mois d’octobre 2020 et que si le décompte accompagnant le commandement fait état d’une créance de loyer de 52013,44 euros au 7 novembre 2023 le décompte locatif fait mention d’un impayé de 53695,86 euros au plus et qu’ainsi le décompte visé au commandement ne donne pas une image sincère de l’obligation à acquitter par le locataire dans le mois de la délivrance.

Elle soutient que le décompte visé au commandement vise des chefs de créances locatives qui ne sont pas celles qui sont susceptibles d’un recouvrement puisque les échéances locatives entre le 1er octobre 2022 et le 1er octobre 2023 étaient payées et qu’ainsi le locataire n’était pas en mesure de se représenter l’étendue de son obligation.

Elle fait valoir qu’il ne s’agit pas d’un décompte erroné mais d’un décompte qui mentionne des chefs de créance qui ne correspondent pas à la dette dont le recouvrement est poursuivi.

La société Galimmo soutient qu’un simple écart intercalaire dans un décompte justifié par une simple question d’imputation ne peut justifier la nullité d’un commandement.

Elle fait observer qu’il n’est relevé ni un double paiement ni une facture imputée doublement ni l’absence de prise en compte d’un règlement.

Elle fait valoir que le décompte annexé au commandement est lisible compréhensible, qu’il distingue les différentes sommes demandées.

Il résulte du décompte annexé au commandement que les sommes dues au titre de l’arriéré locatif au 7 novembre 2023 s’élèvent à la somme de 52013,44 euros qu’il est spécifié que ce montant total représente à cette date le solde restant dû sur les échéances d’octobre 2022 à octobre 2023 avec le détail du montant de ces échéances en loyer et charges diverses.

Il résulte des décomptes produits depuis le début du bail qu’au 7 novembre 2023 la somme due était de 53695,86 euros compte tenu d’un règlement antérieur impayé et d’une facture de 1682,42 euros non intégrée au décompte annexé au commandement.

Par ailleurs il est évident à la lecture du décompte complet que des règlements postérieurs au mois d’octobre 2020 ont été imputés sur l’arriéré et qu’ainsi le décompte visé au commandement précise l’état et l’âge de l’arriéré compte tenu de ces paiements.

Enfin le décompte permet au preneur de comprendre l’imputation des réglements par lui effectués sur les échéances locatives restant impayées.

Ce décompte s’il diffère des décomptes généraux est néanmoins régulier. Il n’est d’ailleurs argué par le preneur d’aucune erreur d’imputation ni d’aucune erreur sur le montant de l’arriéré au 7 novembre 2023 .

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer.

Sur l’arriéré locatif

La SARL Brioche picarde soutient que les dépenses dites d’animation ne sont pas des charges locatives car le bailleur n’a aucune obligation d’assurer la promotion de l’ensemble immobilier mais qu’il s’agit d’une clause spéciale et distincte des obligations locatives générales qui consiste à mettre à la charge du locataire une participation à des dépenses de marketing.

Elle fait valoir qu’il ne s’agit donc pas d’une créance pouvant justifier le jeu de la clause résolutoire qui ne sanctionne que l’impayé des charges et ne vise pas les dépenses d’animation et de promotion du centre.

Elle rappelle que les charges récupérables qui sont seules visées par la clause résolutoire doivent faire l’objet d’un inventaire précis et limitatif mais qu’en l’espèce le contrat de bail en son article 4 définit les loyers et les accessoires du loyer et ne fait aucune référence à la redevance d’animation qui a un support contractuel autonome

Elle élève une contestation sérieuse par ailleurs sur la licéité de la clause prévoyant l’adhésion obligatoire à une association de commerçants ou un GIE des commerçants et seulement à défaut l’alimentation d’un fonds marketing, clause qu’elle estime illicite en son entièreté.

Elle soutient qu’au demeurant il n’est pas justifié des dépenses d’animation alléguées qui sont chimériques.

Elle relève que de 2019 jusqu’en 2023 le montant des redevances versées s’est élevé à la somme de 28728,97 euros.

Elle fait valoir par ailleurs qu’en son article 7.1, le bail met à la charge du preneur des frais et honoraires dit de traitement administratif et technique à l’exclusion des honoraires de gestion de loyers alors même que selon l’article L 145-35 du code de commerce il est interdit au bailleur d’imputer à son locataire les honoraires du bailleur liés à la gestion du loyer du local faisant l’objet du bail.

Elle relève qu’il semble que soient inclus dans les charges communes des honoraires et que s’y ajoutent des honoraires de direction du centre et qu’au nombre des honoraires de traitement administratif sont décrites des interventions de gestion des loyers.

Elle fait état en 2023 d’une somme totale de 9529,69 euros portée à ce titre sur son compte locataire.

Enfin sur les frais de rénovation de galerie appliqués en 2022 pour un montant de 10612,23 euros elle indique que n’ayant pas été avisée dans un budget prévisionnel, des travaux devant être réalisés elle n’a pu vérifier la conformité au statut des travaux concernés mis à sa charge alors qu’il correspondent selon toute vraisemblance à des grosses réparations et n’a pu les budgétiser.

Elle déduit de l’ensemble de ces éléments que sur les 57546,74 euros incluant une clause pénale de 10% sont sérieusement contestables les chefs de créance relatifs aux dépenses d’animation, aux frais administratifs et techniques, aux frais de rénovation de la galerie et au titre de la clause pénale soit un total de 54072,23 euros, alors même que dans le mois du commandement elle avait apuré la fraction non contestable et qu’ainsi la clause résolutoire n’a pu jouer.

La société Galimmo soutient en réplique que les dépenses liées au fonds marketing sont bien visées par la clause résolutoire qui vise le défaut de paiement du loyer, des provisions et redditions de charges impôts taxes redevances ou accessoires à son échéance mais également l’inexécution d’une seule des conditions du bail.

S’agissant des frais d’animation elle fait valoir que la clause du bail les visant est usuelle et habituelle en centre commercial, qu’il n’y a en l’espèce aucune obligation d’adhérer à une association ou groupement de commerçants et qu’il est prévu simplement une contribution au fonds marketing de 35 euros par m² ayant permis différentes opérations d’animation. Elle fait valoir que la clause 16.3 du bail ne peut être réputée non écrite puisqu’elle ne s’applique qu’en cas d’inexistence d’une association ou d’un groupement de commerçants auquel l’adhésion n’est pas obligatoire de surcroît .

Elle conteste toute dérogation au statut des baux commerciaux.

S’agissant des honoraires de traitement administratif et technique elle fait valoir que cette catégorie de charges est prévue à l’artticle 7.1.2 du bail et regroupe, l’envoi des factures, l’envoi des redditions de charges et les interventions techniques sur le centre commercial et qu’il s’agit donc non pas d’honoraires de gestion des loyers mais d’honoraires techniques.

S’agissant des travaux de rénovation elle soutient que l’absence de mention des travaux prévisionnels dans la liste ne rend pas inopposables au preneur les appels de charges relatifs aux travaux de rénovation ni les redditions de compte travaux.

Il résulte du contrat de bail que la clause résolutoire vise le défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou indemnité d’occupation, des provisions ou redditions de charges, impôts, taxes redevances ou accessoires à son échéance mais également l’inexécution d’une seule des conditions du bail.

La contestation de la société Brioche picarde relative aux frais d’animation tant sur la validité de la clause que sur sa sanction par la clause résolutoire que surtout sur son montant constitue une contestation sérieuse tout comme la contestation de la teneur des frais administratifs et techniques et la possibilité qu’il s’agisse de frais de gestion des loyers dont la mise à la charge du preneur est interdite par les textes.

De même la contestation de la facturation de travaux au preneur en 2022 d’un montant de 10612,09 portant sur la nature de ces travaux constitue une contestation sérieuse.

Il convient d’observer que la société Brioche picarde a ainsi saisi le tribunal judiciaire pour contester ces frais imputés depuis le début du bail par une assignation du 21 octobre 2024.

Il résulte du décompte produit en annexe du commandement que les postes de frais contestés par la société représentent la somme de 10131,38 euros et les frais de rénovation de la galerie la somme de 10612, 09 euros mais que depuis le début du bail renouvelé cette somme s’élèvait pour les frais à un montant total de 38258,66 euros outre la somme de 10612,23 euros pour les travaux contestés.

Ainsi il était dû lors de la délivrance du commandement de payer une somme de 52013,44 euros hors clause pénale d’un montant de 5201,34 euros et il en résulte qu’il existait bien déduction faite des frais contestése un arriéré locatif imputable à la société Brioche Picarde.

Il ressort des décomptes produits que dans le mois de la délivrance du commandement de payer et surtout postérieurement au décompte l’accompagnant la société Brioche Picarde a procédé à quatre règlements d’un montant total de 16720,73 euros ayant largement apuré l’arriéré locatif non sérieusement contestable.

Dès lors au regard des contestations sérieuses affectant le surplus de l’arriéré locatif sollicité il ne pouvait être fait application dans le cadre d’une procédure de référé de la clause résolutoire et il y a lieu de débouter la société Galimmo de l’ensemble de ses demandes subséquentes, l’ordonnance entreprise étant dès lors infirmée en toutes ses dispositions.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il convient de laisser à la charge de chacune des parties les dépens et frais irrépétibles par elle exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré régulier le commandement de payer en date du 20 novembre 2013 ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société Galimmo de l’ensemble de ses demandes ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles exposés en première instance et à hauteur d’appel.

La Greffière, La Présidente,