ARRET

N°

[R]

C/

[Z]

S.D.C. DE LA RESIDENCE LEPRINCE SIS [Adresse 2]

S.D.C. DES GARAGES ANNEXES DE LA RESIDENCE LEPRICE SIS [Adresse 1]

AF/CR/BT

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT QUATRE JUIN

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/02557 – N° Portalis DBV4-V-B7H-IZHA

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE DU VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [G] [R]

né le 22 Août 1943 à [Localité 14] (CHER)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Florence GACQUER CARON, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

ET

Madame [B] [Z] veuve [K] exerçant sous l’enseigne J.D [Localité 6] IMMO, inscrite au RCS de [Localité 6] sous le numéro 330.593.450.

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS

S.D.C. DE LA RESIDENCE LEPRINCE SIS [Adresse 2] REPRESENTE PAR SON SYNDIC EN EXERCICE MADAME [B] [Z] EXERCANT SOUS LE NOM COMMERCIAL 'JD [Localité 6] IMMO’ agissant poursuites et diligences de son Directeur domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

S.D.C. DES GARAGES ANNEXES DE LA RESIDENCE LEPRICE SIS [Adresse 1] REPRESENTE PAR SON SYNDIC EN EXERCICE MADAME [B] [Z] EXERCANT SOUS LE NOM COMMERCIAL 'JD [Localité 6] IMMO’ agissant poursuites et diligences de son Directeur domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentées par M^e Marie DUPONCHELLE de la SARL ESIA AVOCATS, avocat au barreau de COMPIEGNE

INTIMEES

DEBATS :

A l’audience publique du 29 avril 2025, l’affaire est venue devant M^me Agnès FALLENOT, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 juin 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Charlotte RODRIGUES, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 24 juin 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée pour la Présidente empêchée par M^me Anne BEAUVAIS, Conseillère, et M^me Blanche THARAUD, Greffière.

*

* *

DECISION :

M. [G] [R] est propriétaire des lots n°61, 99, 115, 144, 171 et 62 dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 8], dénommé 'résidence [9]', comprenant deux bâtiments d’habitation construits par la société [Adresse 10], et un bâtiment de garages construit par la société Safari-Compiègne.

La résidence [9] est constituée de deux copropriétés, l’une gérée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [9], l’autre par le syndicat des copropriétaires des garages annexes de la résidence [9].

Mme [B] [Z] veuve [K], qui exerce sous le nom commercial JD Compiègne immo, exerce les fonctions de syndic des deux syndicats de copropriétaires depuis le 9 septembre 2004.

Suivant procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2017, ayant réuni les copropriétaires des deux syndicats :

— les comptes de l’exercice 2015 ont été approuvés (résolution n°4) ;

— les comptes de l’exercice 2016 ont été approuvés (résolution n°5) ;

— il a été donné quitus au syndic de sa gestion (résolution n°6) ;

— le cabinet JD Compiègne immo a été reconduit en qualité de syndic (résolution n°7) ;

— le placement sur un livret A de la somme de 4 418,08 euros a été autorisé (résolution n°19) ;

— le principe de travaux d’interphonie a été voté et le choix de l’entreprise délégué au conseil syndical (résolutions n°21 et 22) ;

— le principe de travaux de boîtes aux lettres a été voté et le choix de l’entreprise délégué au conseil syndical (résolutions n°23 et 24).

Par actes du 16 octobre 2017, M. [R], M. [O] [S], Mme [I] [E] épouse [S] et Mme [L] [A] ont saisi le tribunal judiciaire de Compiègne pour voir, principalement, déclarer nulles les résolutions n°4, 5, 6, 7, 19, 21, 22, 23, 24 de cette assemblée générale.

Suivant procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2018, ayant réuni les copropriétaires des deux syndicats des copropriétaires :

— il a été décidé que les frais relatifs à la location des compteurs d’eau froide continueraient à être répartis selon les tantièmes de charges communes générales (résolution n°6) ;

— il a été décidé que le paragraphe 2 de l’article 18, relatif à la répartition des charges d’électricité, ne serait pas modifié pour tenir compte de la suppression, en 2005, du chauffage collectif électrique de base par le sol (résolution n°7) ;

— les comptes arrêtés au 31 décembre 2017 ont été approuvés après vérification par le conseil syndical (résolution n°9) ;

— les budgets prévisionnels de 2018 et 2019 ont été fixés à 114 900 euros chacun (résolutions n°10 et 11) ;

— le montant du « fonds travaux obligatoire » a été fixé à 5 745 euros (résolution n°12) ;

— il a été décidé que le syndic en exercice administrerait les deux syndicats des copropriétaires « selon les conditions énoncées à l’article 12 du règlement de copropriété et en respect des clefs de répartitions établies par ledit règlement », qu’il serait dispensé « d’ouvrir un compte bancaire dédié au syndicat des Garages » et que « les réunions d’assemblée générale de la résidence [9] continueront à aborder les points concernant le syndicat des copropriétaires des garages annexes de la résidence [9] » (résolution n°13).

Par acte du 5 octobre 2018, M. [R] a de nouveau saisi le tribunal judiciaire de Compiègne pour voir annuler les résolutions 6, 7, 9, 10, 11, 12 et 13 de cette assemblée générale.

Par acte du 1er juillet 2019, M. [R] a appelé en intervention forcée Mme [Z], exerçant sous l’ensemble JD Compiègne immo, pour voir juger nul de plein droit le mandat qui lui a été concédé lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2018.

Selon ordonnance du 23 septembre 2019, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de ces trois instances.

Par jugement du 27 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Compiègne a :

— déclaré recevable la demande de condamnation du [Adresse 12], du syndicat des copropriétaires des garages annexes de la résidence Leprince et de Mme [Z] à payer à M. [R], M. et Mme [S] et Mme [A] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— déclaré irrecevable la demande de nullité des résolutions prises par l’assemblée générale le 30 juin 2017 par M. et Mme [S] ;

— déclaré irrecevable la demande de nullité des résolutions n°21 à 24 prises par l’assemblée générale le 30 juin 2017 formée par Mme [A] ;

— déclaré recevable le surplus des demandes formées par M. et Mme [S] et Mme [A] ;

— annulé les résolutions n°4, 5, 21, 22, 23, 24 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [9] du 30 juin 2017 ;

— débouté M. [R] et Mme [A] de leur demande d’annulation des résolutions n°6, 7 et 19, prises par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [9] du 30 juin 2017 ;

— débouté M. [R], M et Mme [S] et Mme [A] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence Leprince, du syndicat des copropriétaires des garages annexes de la résidence Leprince et de Mme [Z] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouté M. [R], M et Mme [S] et Mme [A] de leur demande de condamnation de Mme [Z], exerçant sous l’enseigne JD Compiègne immo, à rembourser la facture de 1 107, 66 euros payée à la société Locappart et à supprimer à ses frais le mur de fermeture de l’escalier de l’issue de secours des parkings, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

— débouté M. [R], M. et Mme [S] et Mme [A] de leur demande d’annulation des résolutions n°6, 7, 9, 10 11, 12, 13 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [9] du 29 juin 2018 ;

— débouté M. [R], M. et Mme [S] et Mme [A] de leur demande de nullité de plein droit du mandat de Mme [Z] ;

— débouté Mme [Z] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral à l’encontre de M. [R] ;

— débouté le [Adresse 12], le syndicat des copropriétaires des garages annexes de la résidence Leprince et Mme [Z] de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le [Adresse 12] et le syndicat des copropriétaires des garages annexes de la résidence Leprince à payer à M. [R], M. et Mme [S] et Mme [A] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le [Adresse 12] et le syndicat des copropriétaires des garages annexes de la résidence Leprince aux entiers dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 26 mai 2023, M. [R] a interjeté appel de cette décision, en ce qu’elle :

— l’a débouté de sa demande d’annulation des résolutions n°6, 7 et 19 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [9] du 30 juin 2017 ;

— l’a débouté de sa demande de condamnation du [Adresse 11] [9], du syndicat des copropriétaires des garages annexes de la résidence Leprince et de Mme [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— l’a débouté de sa demande de condamnation de Mme [Z] à rembourser la facture de 1 107,66 euros payée à la société Locappart et à supprimer à ses frais le mur de fermeture de l’escalier de l’issue de secours des parkings, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

— l’a débouté de sa demande d’annulation des résolutions n°6,7, 9, 10, 11, 12, 13 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [9] du 29 juin 2018 ; -l’a débouté de sa demande de nullité de plein droit du mandat de Mme [Z].

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 9 avril 2024, M. [R] demande à la cour de:

— infirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Compiègne du 27 janvier 2023, en ce qu’il :

— l’a débouté de sa demande d’annulation des résolutions n°6, 7, 19 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [9] du 30 juin 2017 ;

— l’a débouté de sa demande de condamnation du [Adresse 12], du syndicat des copropriétaires des garages annexes de la résidence Leprince et de Mme [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— l’a débouté de sa demande de condamnation de Mme [Z] à rembourser la facture de 1 107,66 euros payée à la société Locappart et à supprimer à ses frais le mur de fermeture de l’escalier de l’issue de secours des parkings, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

— l’a débouté de sa demande d’annulation des résolutions n°6, 7, 9, 10, 11, 12, 13 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [9] du 29 juin 2018 ;

— l’a débouté de sa demande de nullité de plein droit du mandat de Mme [Z] ;

Et statuant à nouveau,

— annuler les résolutions n°6, 7 et 19 de l’assemblée générale du 30 juin 2017;

— condamner Mme [Z] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de l’obstruction à ses droits lors des assemblées générales des 3 juin 2016 et 30 juin 2017 ;

— condamner Mme [Z] à rembourser aux copropriétaires prélevés la facture de 1 107,66 euros payée à la société Locappart et à supprimer à ses frais le mur de fermeture de l’escalier de l’issue de secours des parkings, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification « du jugement » à intervenir ;

— annuler les résolutions n°6, 7, 9, 10, 11, 12 et 13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2018 ;

— juger nul de plein droit le mandat concédé à Mme [Z] par cette même assemblée générale des copropriétaires ;

— condamner les syndicats des copropriétaires de la résidence [9] et des garages annexes de la résidence Leprince et Mme [Z] à lui payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les syndicats des copropriétaires de la résidence [9] et des garages annexes de la résidence Leprince et Mme [Z] aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées le 15 février 2024, Mme [Z] demande à la cour de :

Confirmer le jugement du 27 janvier 2023 en ce qu’il a :

— débouté M. [R] et Mme [A] de leurs demandes d’annulation des résolutions n°6, 7 et 19 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [9] du 30 juin 2017 ;

— débouté M. [R], M et Mme [S] et Mme [A] de leur demande de condamnation du [Adresse 12], du syndicat des copropriétaires des garages annexes de la résidence Leprince et de Mme [Z] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouté M. [R], M et Mme [S] et Mme [A] de leur demande de condamnation de Mme [Z] à rembourser la facture de 1 107,66 euros payée à la société Locappart et à supprimer à ses frais le mur de fermeture de l’escalier de l’issue de secours des parkings, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— débouté M. [R], M et Mme [S] et Mme [A] de leur demande d’annulation des résolutions n°6, 7, 9, 10, 11, 12, 13 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [9] du 29 juin 2018 ;

— débouté M. [R], M et Mme [S] et Mme [A] de leur demande de nullité de plein droit du mandat de Mme [Z];

En conséquence,

— prendre acte qu’elle s’en rapporte à la justice concernant l’appel incident formé par le [Adresse 12] et le syndicat des copropriétaires des garages de la résidence Leprince ;

— débouter M. [R] de ses demandes visant à voir annuler les résolutions n°6, 7, 19 de l’assemblée générale du 30 juin 2017 ;

— débouter M. [R] de sa demande visant à la voir condamner à rembourser la facture de 1 107,68 euros payée à la société Locapart, faute d’intérêt personnel distinct de l’intérêt collectif, et M. [R] ne pouvant agir au nom du syndicat des copropriétaires, et à la suppression à ses frais de l’escalier ;

— débouter en tout état de cause M. [R] de sa demande au titre d’un préjudice moral nullement justifié ;

— débouter M. [R] de ses demandes visant à voir annuler les résolutions n°6, 7, 9, 10, 11, 12 et 13 de l’assemblée générale du 29 juin 2018 ;

— débouter M. [R] de sa demande de voir annuler de plein droit son mandat ;

— rejeter l’ensemble des demandes en tant qu’elles sont dirigées à son encontre ;

— condamner M. [R] à lui payer la somme de 4 000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Le Roy.

Par conclusions notifiées le 22 novembre 2023, le [Adresse 12] et le syndicat des copropriétaires des garages annexes de la résidence Leprince demandent à la cour de :

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Compiègne en ce qu’il :

— a annulé les résolutions n°4, 5, 21, 22, 23, 24 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [9] du 30 juin 2017 ;

— les a déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— les a condamnés aux entiers dépens ;

Confirmer la décision entreprise pour le surplus,

Débouter M. [R] de l’intégralité de ses prétentions,

Condamner M. [R] à leur payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP Gossard-Bolliert-Melin.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2024.

MOTIFS

1. Sur les demandes d’annulation des résolutions 4, 5, 6, 7, 19, 21, 22, 23 et 24 de l’assemblée générale du 30 juin 2017 et des résolutions 6, 7, 9, 10, 11, 12 et 13 de l’assemblée générale du 29 juin 2018

M. [R] soutient que la gestion des deux syndicats des copropriétaires par Mme [Z] est illicite à plusieurs égards. Les deux syndicats des copropriétaires sont en effet administrés par un seul et même syndic, lequel tient une comptabilité unique. Il n’est tenu aucune assemblée générale spéciale réunissant les copropriétaires composant le syndicat secondaire des garages annexes de la résidence [9], lequel n’est pas représenté au conseil syndical principal de la résidence [9]. Dans ces conditions, les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2017 sont nécessairement entachées de nullité, et ce, ne serait-ce que parce que des propriétaires ont été appelés à se prononcer sur des décisions afférentes à un syndicat dont ils ne font pas partie.

M. [R] fait encore valoir que si la cour devait prononcer l’annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 30 juin 2017 portant nomination du syndic, il devrait annuler les résolutions contestées de l’assemblée générale du 29 juin 2018 comme ayant été votées lors d’une assemblée générale irrégulièrement convoquée par un syndic démuni de tout pouvoir.

Mme [Z] répond que le [Adresse 13], s’il est prévu au règlement de copropriété, n’a guère ou pas de pouvoir d’action et d’autonomie. En effet, le règlement de copropriété ne prévoit pas qu’il dispose de parties communes particulières. Le bâtiment n’a pas de charges qui lui soient propres, il ne dispose ni d’un compteur EDF, ni d’un compteur d’eau, l’éclairage dont bénéficie ce bâtiment sur trois niveaux est alimenté par le compteur général de la résidence. Le contrat d’assurance de la résidence couvre le bâtiment des garages, tandis que la gardienne de la résidence assure sa surveillance et son entretien. La participation aux charges du syndicat des garages de la résidence [9] est prévue forfaitairement au règlement de copropriété (article 18) selon un pourcentage de 7% des charges communes générales et 2% des charges d’ascenseur « à titre de contribution forfaitaire aux dépenses ». Son absence d’autonomie et de pouvoir décisionnel a conduit, depuis l’origine, le syndicat des copropriétaires non seulement à n’élire qu’un seul syndic, mais encore à ne pas tenir d’assemblée distincte pour « ce syndicat », ni de comptabilité distincte, laquelle de surcroît ne pourrait être que sommaire, et ce afin d’éviter des frais supplémentaires parfaitement inutiles.

Mme [Z] souligne qu’elle n’a fait que poursuivre le mode de fonctionnement de ses prédécesseurs.

Les syndicats des copropriétaires indiquent quant à eux que l’existence d’un syndicat principal et d’un syndicat secondaire ressort du règlement de copropriété. Ils rappellent que la version initiale de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne régit pas de manière stricte la création de syndicats secondaires, le cadre étant fixé par le règlement de copropriété. Il ressort du règlement de copropriété qu’il a expressément été prévu, dès l’origine, la défense des intérêts communs des deux syndicats de copropriétaires, créés en raison de l’existence initiale de deux sociétés, la SCI [Adresse 10] et la SA Safari Compiègne. Ces deux syndicats des copropriétaires disposent ainsi d’un règlement commun, d’un syndic unique, d’un système de répartition des charges entre le syndicat principal et le syndicat secondaire, et d’une répartition des tantièmes entre le syndicat principal et le syndicat secondaire. Le syndic est demeure unique depuis 45 ans, ce qui révèle la volonté commune des copropriétaires.

Sur ce,

Aux termes de l’article 27 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, créé par la loi n°94-624 du 21 juillet 1994 et modifié par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire.

Ce syndicat a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24.

Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un.

En l’espèce, le règlement de copropriété du 14 juin 1974 stipule :

— en son article 11 : « Syndicat » :

« La collectivité des propriétaires est constituée en un syndicat doté de la personnalité civile.

Il existe deux syndicats de copropriétaires différents pour chacune des co-propriétés de la Société Civile Immobilière « RESIDENCE LEPRINCE » et des lots édifiés par la Société Anonyme « SAFARI-[Localité 6] ».

Le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des co-propriétaires, il peut modifier le présent règlement de co-propriété.

Les décisions qui sont de la compétence des syndicats sont prises par les assemblées des co-propriétaires et exécutées par le syndic ainsi qu’il sera dit ci-après.

Les syndicats des co-propriétaires sont régis par « la loi » et « le décret » précités. Ils ont pour dénomination « Syndicat des co-propriétaires de la RESIDENCE LEPRINCE » pour l’un, et Syndicat des co-propriétaires des « GARAGES ANNEXES DE LA RESIDENCE LEPRINCE » pour l’autre.

Les syndicats prendront naissance dès qu’il existera au moins deux co-propriétaires différents, ils continueront tant que l’immeuble qu’ils régissent sera divisé en fractions appartenant à des co-propriétaires différents. Ils prendront fin si la totalité de cet immeuble vient à appartenir à une seule personne.

Leur siège est à [Localité 6] dans l’immeuble qu’ils régissent. » ;

— en son article 12 : « Syndic » :

« Le syndic est l’organe exécutif et l’agent officiel des syndicats.

Il peut être choisi parmi ou en dehors des co-propriétaires et est nommé et révoqué par les assemblées générales de ceux-ci qui fixent la durée de ses fonctions, laquelle ne peut excéder trois ans.

Les fonctions de syndic sont renouvelables dans les limites de durée prévues ci-dessus.

Dans l’intérêt commun et afin de réduire les charges de fonctionnement des syndicats, Monsieur [G] [P], demeurant à [Adresse 7], remplira les fonctions de syndic provisoire et unique, tant de l’un que de l’autre syndicat à compter de l’entrée en vigueur du présent règlement et jusqu’au jour de la réunion de la première assemblée générale. (') » ;

— en son article 15 : « Assemblées Générales »

« Convocations et notifications

Les co-propriétaires se réuniront en assemblée générale au plus tard un mois après la date à laquelle la moitié au moins des lots se trouvera appartenir à des propriétaires différents.

Dans cette première réunion, l’assemblée nommera le syndic définitif, élira les membres du conseil syndical, fixera la rémunération de ce syndic, et arrêtera le budget prévisionnel pour le temps restant à courir sur l’exercice en cours.

Par la suite, il sera tenu une fois par an, dans le cours du premier semestre, une assemblée générale des co-propriétaires.

(')

Dans les assemblées générales, chacun des co-propriétaires dispose d’autant de voix qu’il possède de quote-parts des parties communes, sous réserve de l’application de l’article 22 alinéa 2 de la loi relative à la réduction des voix des propriétaires majoritaires.

Toutefois, lorsque la question débattue concerne une des charges spéciales définies au présent règlement, seuls les co-propriétaires à qui incombent ces charges peuvent voter. Ils disposent alors chacun d’un nombre de voix proportionnel à sa participation dans les dépenses. » :

— en son article 18 :

« I ' Charges communes générales

Elles sont réparties entre les co-propriétaires au prorata de leurs tantièmes de propriété du sol.

Cependant, le syndic des co-propriétaires de la RESIDENCE LEPRINCE mettra à la charge du syndicat des co-propriétaires des GARAGES ANNEXES de la RESIDENCE LEPRINCE, SEPT pour CENT (7%) des charges communes générales de la RESIDENCE LEPRINCE à titre de contribution forfaitaire aux dépenses, ainsi qu’il a été expliqué en tête des présentes.

(')

III ' Charges d’ascenseurs

Elles sont réparties entre les co-propriétaires ainsi qu’il résulte de la colonne 7 du tableau ci-après.

Cependant, le syndic des co-propriétaires de la RESIDENCE LEPRINCE mettra à la charge du syndicat des co-propriétaires des GARAGES ANNEXES de la RESIDENCE LEPRINCE, DEUX pour cent (2%) des charges communes générales de la RESIDENCE LEPRINCE à titre de contribution forfaitaire aux dépenses. »

Il doit être constaté que ces stipulations confirment l’existence de deux copropriétés distinctes, chacune constituant une entité juridique autonome avec son propre syndicat. S’il a pu être fait le choix par les deux syndicats de copropriétaires de nommer le même syndic depuis 1974, il n’en demeure pas moins que chaque syndicat doit organiser ses propres assemblées générales, avec leurs propres ordres du jour, peu important que les deux syndicats partagent des intérêts communs.

L’argumentaire des syndicats des copropriétaires tenant à l’existence d’un syndicat principal et d’un syndicat secondaire est totalement inopérant. Il sera rappelé que la création d’un syndicat secondaire doit être explicite. Elle ne peut résulter de la seule répartition forfaitaire des charges communes telles qu’elle figure au règlement de copropriété. Or il n’est versé aucun procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires des garages annexes décidant d’une telle création. En tout état de cause, un syndicat secondaire fonctionne comme un syndicat principal dans son périmètre, et doit donc tenir ses propres assemblées générales et disposer de ses propres comptes bancaires.

Il en résulte que la tenue d’une assemblée générale unique aux deux syndicats des copropriétaires, ayant entériné une comptabilité unique et conduit des copropriétaires à se prononcer sur des décisions hors du périmètre de leur syndicat, est illégale.

Contrairement à ce que plaident Mme [Z] ainsi que les syndicats de copropriétaires, et à ce qu’ont retenu les premiers juges, un tel fonctionnement n’est absolument pas prévu par le règlement de copropriété tel qu’il a été précédemment rappelé. L’état descriptif de division figurant dans le règlement de copropriété met notamment en évidence que les garages annexes possèdent leurs propres parties communes, réparties en 1 000èmes, celles des deux bâtiments d’habitation étant réparties en 10 000èmes. Il est donc parfaitement loisible aux copropriétaires des deux syndicats de voter séparément en respectant la clause du règlement prévoyant que dans les assemblées générales, chacun des co-propriétaires dispose d’autant de voix qu’il possède de quote-parts des parties communes.

Les résolutions 4, 5, 6, 7, 19, 21, 22, 23 et 24 de l’assemblée générale du 30 juin 2017 doivent donc être annulées. La décision entreprise est réformée de ce chef.

Il en va nécessairement de même des résolutions 6, 7, 9, 10, 11, 12 et 13 de l’assemblée générale du 29 juin 2018, compte tenu de l’annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 30 juin 2017 portant nomination du syndic, Mme [Z] ayant perdu sa qualité pour convoquer ladite assemblée générale, rendant irrégulière la procédure.

La décision entreprise est réformée en ce sens.

2. Sur le remboursement de la facture de 1 107,66 euros et la suppression du mur de fermeture de l’escalier de secours

M. [R] soutient que Mme [Z] a muré de sa propre initiative l’escalier menant à l’issue de secours pour un montant de 1 107,66 euros, comptabilisé dans les charges communes générales le 19 juin 2016. Ce faisant, elle a excédé les pouvoirs qu’elle tient de son mandat et de la loi. Aucune décision relative à des travaux sur les parties communes, encore moins la suppression d’une partie commune, ne pouvait intervenir sans avoir fait l’objet d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires de chaque syndicat. Le syndic a fait réaliser les travaux par la société Locappart, dont M. [N] [C], actuel propriétaire du parking 1037, transformé en logement, est également le gérant, et l’escalier menant à l’issue de secours murée a été privatisé par M. [N] [C]. M. [R] rappelle qu’un copropriétaire peut exercer une action individuelle lorsqu’il y a une atteinte aux parties communes.

Mme [Z] répond que c’est par mesure de sécurité que l’accès à cet escalier devenu dangereux a été muré. En tout état de cause, la mise aux normes des plans d’évacuation des parkings de la résidence a été réalisée à la demande du syndic en octobre 2017. En outre, le remboursement de cette facture ne pourrait se faire qu’au profit du syndicat des copropriétaires.

Les syndicats des copropriétaires reprennent cette argumentation.

Sur ce,

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Par ailleurs, par application du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, tous les travaux effectués sur les parties communes doivent être soumis à autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il a conséquemment été jugé qu’en l’absence d’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, à laquelle un accord entre copropriétaires ne se substitue pas, tout copropriétaire est fondé à demander la cessation d’une atteinte aux parties communes ou la destruction d’un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété » (Civ. 3ème, 25 janvier 2024, 22-22.758).

En l’espèce, il n’est pas contesté par Mme [Z] qu’elle a fait murer l’escalier commun sans autorisation de l’assemblée générale, étant observé qu’il n’est pas justifié du caractère urgent de ces travaux pour la sauvegarde de l’immeuble.

En revanche, l’appropriation de l’escalier menant à l’issue de secours murée par un copropriétaire alléguée par M. [R] n’est pas démontrée.

Dès lors, l’atteinte provenant non pas d’un copropriétaire, mais d’un tiers, M. [R] doit démontrer un préjudice personnel pour agir en lieu et place du syndicat, ou du président du conseil syndical.

Sa défaillance justifie qu’il soit débouté de ses demandes tendant à faire condamner Mme [Z] à rembourser aux copropriétaires la facture de 1 107,66 euros payée à la société Locappart et à supprimer à ses frais le mur de fermeture de l’escalier de l’issue de secours des parkings, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir. La décision entreprise est confirmée de ce chef.

3. Sur la demande d’annulation du mandat de syndic de Mme [B] [Z]

M. [R] plaide qu’il appartenait au syndic d’ouvrir, s’agissant des cotisations du fonds de travaux, un compte bancaire séparé et rémunéré pour chacun des deux syndicats des copropriétaires formant la résidence [9], et ce dans un délai de trois mois à compter de sa désignation. Il soutient que la destination de l’immeuble du syndicat secondaire suit nécessairement celle du syndicat principal, et ce d’autant qu’un seul et même règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives et communes des deux syndicats. Il en résulte que l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 s’applique au syndicat des copropriétaires des garages annexes à la résidence [9].

Mme [Z] répond qu’elle n’a pas commis de faute en appliquant le règlement de copropriété, soulignant que les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites. L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’exige la constitution d’un fonds de travaux que dans les immeubles d’habitation, et n’est donc pas applicable au syndicat des copropriétaires des garages de la résidence [9]. Elle souligne qu’elle a vu son mandat régulièrement renouvelé lors des assemblés 2019, 2020 et 2021 qui n’ont pas fait l’objet de contestations. En conséquence, la demande de M. [R] se trouve sans intérêt.

Sur ce,

Aux termes de l’article 14-2-1 I de la loi du 10 juillet 1965, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble.

Aux termes de l’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé notamment d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

En l’espèce, il a déjà été jugé qu’il ne résultait ni du règlement de copropriété ni d’une décision d’assemblée générale que le syndicat des copropriétaires des garages annexes constituait un syndicat secondaire au syndicat principal des copropriétaires de la résidence [9]. Dès lors, le bâtiment propriété du syndicat des copropriétaires des garages annexes n’est pas à destination totale ou partielle d’habitation, et l’argumentation de M. [R] est inopérante.

La décision entreprise est confirmée en ce qu’elle a l’a débouté de sa demande d’annulation de plein droit du mandat de Mme [Z] pour ce motif.

4. Sur la demande de dommages et intérêts

M. [R] reproche à Mme [Z] de n’avoir jamais estimé utile de proposer la mise en conformité du règlement de copropriété avec les stipulations de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, le contraignant à saisir la justice pour voir déclarer nulles des résolutions illicites. Il ajoute que son préjudice moral résulte également des procédés utilisés par le syndic pour faire obstruction à ses droits lors des assemblées générales du 3 juin 2016 et 30 juin 2017.

Mme [Z] répond que M. [R] n’apporte aucun élément de nature à supporter ces demandes. Elle dénonce le comportement belliqueux et insultant de M. [R], rendant sa demande de dommages et intérêts particulièrement abusive.

Sur ce,

Aux termes des articles 1240 et 1241du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, il n’est nullement justifié par M. [R] des « procédés utilisés par le syndic pour faire obstruction à ses droits lors des assemblées générales du 3 juin 2016 et 30 juin 2017 ».

La décision entreprise est confirmée en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Mme [Z] et les syndicats des copropriétaires aux dépens d’appel et de première instance. Me [D] et la SCP Gossard-Bolliert-Melin sont en conséquence déboutés de leur demande de recouvrement direct. La décision entreprise est réformée en ce sens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, les parties sont déboutées de leurs demandes respectives au titre de leurs frais irrépétibles, la décision querellée étant confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, dans les limites de la dévolution,

Confirme le jugement rendu le 27 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Compiègne, sauf en ce qu’il a :

— débouté M. [R] de sa demande d’annulation des résolutions n°6, 7 et 19, prises par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [9] du 30 juin 2017 ;

— débouté M. [R] de sa demande d’annulation des résolutions n°6, 7, 9, 10 11, 12, 13 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [9] du 29 juin 2018 ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Annule les résolutions n°6, 7 et 19 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [9] du 30 juin 2017 ;

Annule les résolutions n°6, 7, 9, 10 11, 12, 13 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [9] du 29 juin 2018 ;

Et y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [B] [Z] veuve [K], exerçant sous l’enseigne JD Compiègne immo, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] et le syndicat des copropriétaires des garages annexes de la résidence [9] aux dépens d’appel et de première instance ;

Déboute Me [D] et la SCP Gossard-Bolliert-Melin de leurs demandes respectives de recouvrement direct ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

LA GREFFIERE P/ LA PRESIDENTE EMPECHEE