ARRET

N°

[U]

C/

[I]

CJ/VB/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT SEPT NOVEMBRE

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/04716 – N° Portalis DBV4-V-B7G-ISYA

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LAON DU QUATORZE JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [P] [U]

né le 25 Janvier 1969 à [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Olympe TURBIN substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau d’AMIENS

APPELANT

ET

Madame [B] [I]

née le 05 Avril 1958 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représentée par M^e Aurélie GUYOT, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Isabelle WURSTHORN de la SELARL GOUTAL, ALIBERT & Associés, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 18 septembre 2025 devant la cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Vitalienne BALOCCO, cadre-greffier, assistée de M. [L] [Y], greffier stagiaire.

Sur le rapport de M^me Clémence JACQUELINE et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 27 novembre 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

Suivant acte authentique du 25 septembre 2018, Mme [B] [I] a vendu à M. [P] [U], les lots de copropriété n°7 et 103 dépendant de l’immeuble dénommé 'Les Boutons d’Or’ situé à [Adresse 12], cadastré section A n°[Cadastre 5] et section ZD n°[Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], et les biens mobiliers garnissant les dits lots, moyennant le prix de 135 000 euros, s’appliquant aux biens mobiliers à concurrence de 2 000 euros.

La signature de l’acte authentique de vente a été précédée de la signature d’un compromis de vente sous seing privé en date du 29 mai 2018 rédigé par l’agence immobilière dénommée 'Attentifimmo'.

Au jour de la vente, le syndic de copropriété de l’immeuble était la société dénommée 'Domus VI Conseil Immobilier'.

Les lots n°7 et 103 étaient loués suivant bail commercial sous seings privés du 30 juin 2005 par la venderesse à la société dénommée 'Les Boutons d’Or’ aux fins d’exploitation d’une résidence pour personnes âgées, consistant en la sous-location meublée des biens avec fourniture de services à la clientèle. Le bail a été conclu pour une durée initiale de 9 ans, sans faculté pour le preneur de donner congé les neuf premières années du bail et a été reconduit tacitement à son échéance pour une nouvelle durée de 9 ans, avec cette fois-ci faculté pour le preneur de donner congé à l’expiration de chaque période triennale.

Le président de la société preneuse était la société Domus VI Conseil Immobilier.

Par acte d’huissier de justice signifié le 3 avril 2019, le preneur a donné congé pour le 29 juin 2020.

Suivant courrier recommandé en date du 11 mars 2019, l’acquéreur a adressé à l’agence immobilière une demande d’annulation du contrat de vente pour dol avec restitution des sommes versées à Mme [B] [I] et à l’agence.

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier du 3 mars 2020, M. [U] a fait assigner Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Laon aux fins de voir prononcer la nullité de la vente et obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Par jugement du 14 juin 2022, le tribunal judiciaire de Laon a débouté M. [U] de l’ensemble de ses demandes, condamné M. [U] à payer à Mme [I] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamné M. [U] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Loizeaux, avocat au barreau de Laon, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 19 octobre 2022, M. [P] [U] a interjeté appel de cette décision.

Par ses dernières conclusions signifiées par voie dématérialisée le 29 août 2025, il demande à la cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau, de le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

À titre principal,

— juger que Mme [I] a commis un dol en omettant volontairement de donner connaissance aux acquéreurs de la décision de Domus VI de prendre congé,

— prononcer la nullité de la vente intervenue suivant acte notarié en date du 25 septembre 2018 avec toutes les conséquences de droit,

— condamner Mme [I] à restituer à M. [U] la somme de 135 000 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la signature de l’acte, soit le 25 septembre 2018, et capitalisés années par années dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner Mme [I] à restituer à M. [U] la somme de 11 349,22 euros représentant les frais d’établissement de l’acte de vente dressé par Me [C] [X], notaire à [Localité 14] (58) et Me [A] [V] [H], notaire à [Localité 15] (53), et acquittés par le requérant,

— condamner Mme [I] à restituer à M. [U] les sommes de

* 21 000 euros au titre des frais de négociation,

* 922,31 euros au titre des frais de publication,

* 3 481,64 euros au titre des appels de fonds du syndic de copropriété,

* 2 192 euros au titre des taxes foncières des années 2019 à 2024,

* 500 euros au titre du projet de taxe,

* 6 861,10 euros correspondant aux intérêts de l’emprunt souscrit et aux frais de dossier,

* 898,05 euros au titre des cotisations d’assurance décès afférentes au contrat de prêt souscrit,

* 348,45 euros au titre des frais de déplacement pour se rendre à l’Assemblée de Domus VI du 13 février 2019,

* 6 410 euros au titre des frais de comptabilité exposés par M. [U],

* 912 euros au titre des frais d’avocat exposés dans le cadre du litige opposant les copropriétaires à Domus VI,

* 429,73 euros pour le remboursement anticipé du prêt immobilier,

— juger que la restitution du bien immeuble par M. [P] [U] s’accomplira dès le remboursement du prix de vente par Mme [I],

— condamner Mme [I] à supporter la charge financière des frais nécessaires à la mutation de propriété,

— ordonner la publication du jugement à intervenir au service chargé de la publicité foncière de la situation de l’immeuble,

— juger que ce dol engage la responsabilité de Mme [I] sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— condamner Mme [I] à verser à M. [U] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— juger que les loyers perçus par M. [U] seront conservés par lui à titre de dommages et intérêts,

— débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire, limiter la demande de restitution des loyers formée par Mme [I] à compter de la demande en justice, soit le 3 mars 2020,

À titre infiniment subsidiaire,

— juger que Mme [I] a manqué à son obligation d’information précontractuelle engendrant un préjudice pour M. [U] constitué par une perte de chance de ne pas contracter,

— condamner Mme [I] à verser à M. [U] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [I] au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [I] aux entiers frais et dépens.

M. [U] expose qu’il a acquis les lots de Mme [I] en vue de réaliser un investissement intéressant car ils étaient loués à un EHPAD. Il précise que la fiche commerciale des biens faisait apparaître une rentabilité de 5,5% 'idéale pour se constituer des revenus locatifs et un patrimoine immobilier de première qualité’ et présentait l’exploitant, Domus VI, comme « un leader dans le secteur de la résidence senior ». Elle signalait un bail en cours d’une durée ferme restante de cinq ans.

Il soutient que Mme [I] avait connaissance de l’intention de la société Domus VI de résilier le bail et lui a dissimulé cette information. Il indique que M. [K] [M], membre du conseil syndical, avait pour pratique de diffuser les informations aux copropriétaires par le biais d’une liste de diffusion sur laquelle l’adresse de Mme [I] figurait sous l’intitulé '[Courriel 17]'.

Il expose que la diminution de 15 % du montant du loyer survenu en 2014 était un premier signe annonciateur du retrait de la société Domus VI qui faisait état à cette date du risque de retrait compte tenu de conditions financières inappropriées.

Il ajoute que dès le 27 juin 2018, les copropriétaires ont été alertés par M. [M] du risque de non renouvellement des baux par Domus VI et il a été mis en place une réflexion entre les copropriétaires quant à la stratégie à adopter face à ce départ. Il note que si le mail a été adressé au destinataire 'undisclosed-recipients’ cela ne signifie pas que Mme [I] ne l’a pas reçu mais que tous les destinataires ont été placés en 'copie invisible’ ce dont atteste M. [M] dans une attestation qui respecte les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile.

Il expose que le risque dont il était fait état s’est ensuite concrétisé par la diffusion d’une lettre circulaire auprès de l’ensemble des copropriétaires de la Résidence Les Boutons d’Or, suivant courriel établi par M. [M] le 20 août 2018. Il indique que d’autres copropriétaires attestent du fait que la lettre-circulaire comportant l’information de l’intention de la société Domus VI de résilier le bail était bien jointe au courriel.

Il ajoute que le 12 septembre 2018, l’ordre du jour de l’assemblée générale extraordinaire prévoyant, notamment, la désignation d’un nouveau syndic ainsi que la réalisation d’un état des lieux de la résidence a été adressé par Domus VI. M. [U] conteste avoir eu connaissance de la tenue de cette assemblée générale avant la vente, M. [M] lui ayant transmis le procès-verbal en octobre.

Il précise que contrairement à l’engagement pris par Mme [I] dans le compromis de vente du 29 mai 2018, elle ne l’a pas avisé de la tenue d’une assemblée des copropriétaires le 29 juin 2018. Il relève qu’en dépit de la signature de l’acte de vente le 25 septembre 2018, Mme [I] s’est fait représenter à l’assemblée générale de la copropriété qui s’est tenue le 8 octobre suivant en votant avec des voix qui ne lui appartenaient plus et qu’elle n’a pas fait suivre la convocation à ladite assemblée du 12 septembre 2018. Il ajoute qu’elle s’est fait représenter à cette assemblée par Me [E], rédactrice de la lettre circulaire du 1er août 2018 parfaitement au fait de la situation de la copropriété.

Il conclut à la nullité de la vente et sollicite la restitution des fonds versés. S’agissant des loyers perçus depuis l’acquisition des lots, il demande à les conserver à titre de dommages et intérêts. En tout état de cause, il expose que le vendeur ne peut solliciter la restitution des loyers qu’à compter de la demande en justice formée par l’acquéreur de bonne foi si bien que la restitution devrait se limiter aux loyers échus depuis la délivrance de l’assignation.

Il soutient que son préjudice moral est caractérisé car il voulait investir dans la perspective de son départ à la retraite, qu’il souffre de problèmes de santé et ne pourra plus bénéficier d’un crédit bancaire en vue de réaliser un autre investissement.

Mme [B] [I], par ses conclusions signifiées par voie dématérialisée le 18 novembre 2024 demande à la cour de la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, de déclarer mal fondé l’appel formé par M. [U] à l’encontre du jugement entrepris, débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes et de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et

À titre principal,

— déclarer que Mme [I] n’a pas eu connaissance de l’information selon laquelle la société Domus VI souhaitait donner congé du bail commercial conclu avec elle le 30 juin 2005 et portant sur les lots cédés à M. [P] [U] ;

— déclarer que Mme [I] ne s’est pas rendue coupable de dol ;

— En conséquence débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes.

À titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour devait considérer que Mme [I] a commis une faute :

— déclarer que cette faute relève d’un manquement à l’obligation précontractuelle d’information définie à l’article 1112-1 du code civil ;

— rejeter la demande de M. [U] de voir prononcer la nullité de l’acte de vente intervenue le 25 septembre 2018 ayant porté sur les lots n° 7 et 103 ;

— rejeter la demande de dommages et intérêts à hauteur de 30 000 euros présentée par M. [U] ;

— rejeter le surplus des demandes de M. [U] ;

À titre infiniment subsidiaire, si la cour devait considérer que le dol est constitué :

— rejeter la demande de dommages et intérêts à hauteur de 30 000 euros présentée par M. [U] ;

— rejeter le surplus des demandes de M. [U], notamment celles indemnitaires ;

— ordonner la restitution à Mme [I] des loyers perçus par M. [U], avec les intérêts au taux légal, à compter de la signature de l’acte, soit le 25 septembre 2018 ;

À titre subsidiaire,

— ordonner la restitution à Mme [I] des loyers perçus par M. [U], avec les intérêts au taux légal, à compter du 24 décembre 2018 ;

En tout état de cause,

— condamner M. [U] à verser à Mme [I] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer dans le cadre de la procédure d’appel ;

— condamner M. [U] aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Aurélie Guyot, avocat au barreau d’Amiens, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle conteste avoir eu connaissance de la volonté de la société Domus VI de résilier les baux en cours et avoir dissimulé cette information à M. [U].

Elle indique qu’elle ne conteste pas avoir été informée de la décision de la société Domus VI de cesser d’exercer les fonctions de syndic mais expose qu’elle ne voit pas en quoi la position de cette dernière devait être nécessairement interprétée comme une alerte évidente de la fin de l’exploitation de la résidence 'Les Boutons d’Or', induisant ainsi une obligation d’en aviser l’acquéreur. Elle indique que depuis plusieurs années, diverses sociétés s’étaient succèdées aux fonctions de syndic à un rythme soutenu si bien que ce nouveau changement ne lui a pas semblé surprenant. Elle relève qu’il ressort de la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 29 juin 2018, dont une copie a été remise à M. [U], que la démission de la société Domus VI n’a à aucun moment été évoquée lors de cette réunion. Elle note que si le procès-verbal avait évoqué cette démission, M. [U] en aurait été avisé puisqu’il en a reçu une copie.

Elle conteste par ailleurs avoir reçu le courriel du 27 juin 2018 que M. [N], membre du conseil syndical, a adressé à certains copropriétaires, aux termes duquel il a évoqué le risque de non renouvellement des baux que représentait la démission de Domus VI. Elle indique que le message a été adressé à des « undisclosed recipients », soit à des destinataires dont le nom n’est pas divulgué et dont elle ne faisait pas partie. Elle affirme que l’attestation de M. [N] n’établit pas qu’elle a reçu le message. Elle indique que M. [U] communique la convocation datée du 12 septembre 2018 antérieure à la vente en vue de l’assemblée générale du 8 octobre 2018 au cours de laquelle le changement de syndic a été acté. Elle en déduit que tout laisse à penser que M. [U] en avait connaissance avant la vente.

Elle ajoute qu’aux termes de l’acte authentique de vente, elle n’avait pas reçu l’obligation de communiquer à M. [U] les convocations aux assemblées sans lien avec le thème des travaux. Elle soutient que l’ordre du jour de l’assemblée du 8 octobre 2018 ne comportait aucune résolution relative à des travaux. Elle ajoute qu’elle était exclusivement tenue de transmettre les convocations à des assemblées se tenant entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique.

Elle conteste ensuite avoir été destinataire de la lettre circulaire établie le 1er août 2018 par Me [E], conseil à l’époque de certains copropriétaires de la résidence « Les Boutons d’Or», adressée 'aux copropriétaires’ sans plus de précision. Elle soutient qu’elle n’a pas davantage pris connaissance du courriel en date du 20 août 2018, auquel était joint le courrier circulaire du 1er août 2018 de Me [E]. Elle relève que M. [N] a lui-même indiqué avoir adressé ce courriel en dissimulant l’identité des destinataires. Elle ajoute qu’elle était absente à cette période et que, par ailleurs, rien ne permet d’établir que c’est bien la lettre-circulaire de Me [E] qui était jointe au courriel en cause.

S’agissant du courriel que M. [N] a adressé le 20 août 2018 aux copropriétaires, elle affirme qu’à supposer qu’elle en ait eu connaissance, son contenu ne pouvait permettre d’imaginer que la société Domus VI allait prendre congé puisque le conseil syndical évoquait des travaux à la charge du preneur.

Elle indique que la demande de baisse du montant du loyer formulée en 2014 ne pouvait laisser supposer que la société Domus VI allait délivrer congé en 2018. Elle relève que si des décisions ont pu reconnaître la réticence dolosive de vendeurs de lots dans le même EHPAD, les vendeurs avaient reconnu avoir reçu les courriels antérieurs à la vente, ce qui n’est pas son cas. Elle expose qu’elle n’a pris connaissance de la résiliation des baux que le 24 décembre 2018.

Elle ajoute que M. [U] était parfaitement conscient, lors de la signature de l’acte authentique, de l’aléa existant quant au renouvellement des baux car il disposait de tous les documents joints à l’acte. Elle expose qu’elle est toujours propriétaire de trois lots et qu’elle se trouve donc dans la même situation que l’appelant.

Elle conteste tout manquement à son obligation pré-contractuelle d’information et estime que le préjudice allégué est disproportionné par rapport à la prétendue faute.

Sur les demandes indemnitaires, elle se prévaut de diverses erreurs de calcul. Elle ajoute que M. [U] tente de se faire dédommager de frais sans lien avec le litige. Elle fait valoir qu’il ne justifie pas de son préjudice moral et qu’en cas d’annulation de la vente, elle doit obtenir de sa part le versement des loyers perçus sur la période postérieure à la vente annulée. A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’elle doit bénéficier de la restitution du montant des loyers à compter du 24 décembre 2018, date à laquelle M. [U] a eu connaissance du départ de la société Domus VI.

La clôture de la procédure a été prononcée le 11 septembre 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée le 18 septembre 2025.

MOTIFS

1. Il résulte des dispositions de l’article 1130 du code civil que le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Le caractère déterminant du dol s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Les faits de dissimulation voire le silence, s’ils sont avérés doivent avoir été réalisés dans l’intention de tromper l’autre en l’induisant en erreur. Il ne se présume pas.

En l’espèce, M. [U] soutient que Mme [B] [I] a été informée, à plusieurs reprises, précédemment à la signature de l’acte de vente, de l’intention du preneur à bail de donner congé et qu’elle lui a volontairement dissimulé ce risque de délivrance d’un congé pour s’assurer de vendre ses biens.

Il expose tout d’abord que dès 2014, Mme [I] pouvait se douter de l’intention de la société Domus VI de cesser d’exploiter la maison de retraite. L’intimée ne conteste pas avoir pris connaissance d’un courrier du preneur daté de janvier 2014 par lequel il a informé chacun des bailleurs de son intention de continuer à exploiter la maison de retraite dans le cadre du renouvellement du bail signé neuf ans auparavant mais sous réserve d’une diminution du montant du loyer compte tenu de l’ampleur des travaux à la charge du locataire liés à la mise aux normes réglementaires par les autorités administratives, au remplacement du mobilier et aux travaux d’amélioration et de maintenance indispensables. La société Domus VI indique que 'le loyer supporté n’est plus en lien, tant avec le modèle financier de notre structure qu’avec les moyens publics de financement de l’Assurance maladie et nos conclusions laissent apparaître de conditions financières qui sont inappropriées au vu de l’analyse faite'. M. [U] en conclut que la diminution du loyer était un signe annonciateur du retrait de la société. Or, par ce courrier, la société Domus VI manifeste bien son intention de prolonger le bail (elle joint d’ailleurs un projet de contrat à son courrier) en négociant une diminution du montant du loyer compte tenu de l’importance des dépenses qu’elle doit engager pour entretenir la maison de retraite. Il ne peut être déduit des termes de ce courrier daté de 2014 que Mme [I] avait conscience lorsqu’elle a vendu ses biens à M. [U] en 2018 du fait que la société Domus VI allait résilier le bail quelques mois après la vente.

L’appelant soutient ensuite que Mme [I] a appris en 2018 que la société Domus VI ne tarderait pas à résilier les baux et à cesser d’exploiter les lieux et qu’elle lui a volontairement dissimulé cette information.

Il produit un courrier de Domus VI daté du 14 juin 2018 qui a pour but d’aviser les copropriétaires de sa démission des fonctions de syndic et des conditions dans lesquels un nouveau syndic devra être élu. Mme [I] ne conteste pas avoir été informée de cette démission. Cependant, le courrier se contente de faire état d’une démission des fonctions de syndic sans lien avec la cessation d’exploitation. Comme elle le démontre, Mme [I] avait déjà connu plusieurs changements de syndic et ne pouvait en déduire que la démission de la société Domus VI de ses fonctions de syndic devait laisser présager une résiliation des baux commerciaux.

M. [U] estime que Mme [I] est de mauvaise foi car elle reçu un courriel adressé le 27 juin 2018 par M. [M], membre du conseil syndical de la copropriété, par lequel il indique avoir été informé de la démission de la société Domus VI de sa fonction de syndic de copropriété par courrier du 14 juin 2018 et expose que la démission du syndic pourrait constituer le signe précurseur du non-renouvellement des baux de la résidence par le preneur à échéance.

S’il démontre en cause d’appel, par la production d’une attestation de M. [M], que ce dernier avait recours, pour l’envoi des mails aux copropriétaires, à une liste de diffusion contenant l’ensemble des adresses mails des copropriétaires dont l’adresse de Mme [I] ([Courriel 16]), et qu’il a donc bien adressé son mail du 27 juin 2018 à l’intéressée, il ne prouve pas qu’elle a reçu ce message faute de production d’un accusé de réception.

Il n’est donc pas établi que Mme [I] a eu conscience en juin 2018 du risque de résiliation des baux commerciaux à la suite de la lecture de ce courriel et qu’elle aurait dissimulé cette information à l’acquéreur. Par ailleurs, M. [U] produit un courrier adressé le18 juillet 2018 par Domus VI à M. [M] contenant la copie du procès-verbal de l’assemblée générale de la Résidence 'Les Boutons d’or’ du 29 juin 2018. Mme [B] [I] y est représentée mais la démission des fonctions du syndic n’y est pas abordée.

M. [U] produit ensuite une lettre circulaire établie le 1er août 2018 par la SCP Guillous & [E], avocats consultés par M. [M], indiquant que l’exploitant prévoyait de donner congé à plus ou moins brève échéance. Il soutient que cette lettre était jointe à un courriel adressé le 20 août 2018 par M. [M] à Mme [I]. À cette fin, il produit la copie du courriel qu’il a adressé en copie cachée à l’ensemble des copropriétaires et notamment à l’adresse «[Courriel 17]'' qui comporte en pièce jointe un document intitulé 'Lettre circulaire’ correspondant, au regard du contenu du mail, au courrier de Me [E] visant à alerter sur la cessation d’exploitation de la maison de retraite par la société Domus VI.

Cependant, la preuve de la réception de ce message n’est pas davantage rapportée. Mme [I] ne se contente pas d’indiquer qu’elle était en voyage en Nouvelle-Calédonie à la date de l’envoi du mail et qu’elle n’a pas pu prendre connaissance du message mais bien que la preuve de la réception du message n’est pas rapportée.

M. [U] échoue donc à démontrer que Mme [I] a pris connaissance avant la vente du risque de résiliation du bail à court terme.

Si d’autres copropriétaires attestent du fait qu’ils avaient conscience du fait que Domus VI allait résilier les baux depuis plusieurs mois et même depuis deux ans, il ne peut en être déduit comme le fait M. [U] que Mme [I] en avait nécessairement connaissance ou encore qu’elle aurait dû en avoir conscience et que son manque de diligence dans la lecture de ces mails permet de caractériser un dol alors que ce dernier ne se présume pas.

Il ne peut être établi avec certitude que Mme [I] avait connaissance d’une forte probabilité de résiliation des baux à court terme et qu’elle a dissimulé une telle information qui aurait pourtant conduit l’acquéreur à renoncer à son investissement.

M. [U] reproche également à Mme [I] de ne pas lui avoir communiqué les convocations aux assemblées générales des copropriétaires de l’immeuble qui se sont tenues les 29 juin et 8 octobre 2018 et estime qu’elle lui a sciemment dissimulé la tenue de ces assemblées afin de s’assurer qu’il ne soit pas informé du risque de résiliation des baux.

La convocation du 12 septembre 2018 pour l’assemblée générale extraordinaire du 8 octobre 2018 comportait à l’ordre du jour des résolutions relatives à la désignation d’un nouveau syndic et à la réalisation d’un état des lieux, le premier état des lieux datant de fin 2015. Toutefois, ainsi qu’il a été indiqué précédemment, la décision de la société Domus VI de démissionner de ses fonctions de syndic ne permettait pas de prévoir la résiliation à venir des baux commerciaux. Comme l’a relevé avec pertinence le premier juge, la poursuite de l’exploitation de l’EHPAD n’était pas conditionnée par le maintien de la société dans ses fonctions de syndic. Par ailleurs, l’appelant ne tire aucune conséquence du projet de réalisation d’un état des lieux mentionné à l’ordre du jour. Il n’est donc pas démontré que Mme [I] a intentionnellement dissimulé le contenu de l’ordre du jour au futur acquéreur car son contenu aurait pu l’alerter sur le projet de résiliation des baux.

En outre, l’assemblée générale se tenait le 8 octobre 2018, postérieurement à la vente, ce qui excluait que les informations recueillies lors de cette réunion modifient sa décision d’acheter.

Il ne peut par ailleurs être reproché à Mme [I] de s’être fait représenter à cette assemblée générale postérieurement à la vente dans la mesure où elle restait copropriétaire pour trois lots. Elle était certes représentée par Me [E], rédactrice de la lettre circulaire du 1er août 2018, ce qui peut laisser penser qu’elle avait été informée des enjeux existant sur l’exploitation de la maison de retraite, sans cependant pouvoir s’assurer que cette information était antérieure à la date de la signature de l’acte authentique.

L’appelant démontre ensuite que M. [M] a échangé par mail avec d’autres copropriétaires, en adressant son message en copie à Me [E], le 6 octobre 2018 pour préparer l’assemblée générale du lundi 8 octobre suivant. Dans ce contexte, le président du conseil syndical indique qu’il est 'probable que Domus nous annonce officiellement leur volonté de partir lors de cette AG'. M. [U] estime que s’il avait eu connaissance de la convocation du 12 septembre 2018, il aurait ainsi pu préparer l’assemblée et obtenir des informations déterminantes. Or, seuls neuf copropriétaires étaient concernés par le message du 6 octobre 2018, Mme [I] n’en était d’ailleurs pas destinataire, et les échanges étaient postérieurs à la signature de l’acte authentique.

S’agissant de la convocation à l’assemblée générale du 29 juin 2018, même si elle avait été adressée à M. [U], aucun élément n’aurait pu l’alerter sur une éventuelle résiliation des baux commerciaux puisque le procès-verbal de l’assemblée générale comporte exclusivement l’approbation des comptes et le vote du budget outre les traditionnelles désignations des membres du conseil syndical.

M. [U] développe enfin un moyen tenant au fait que Mme [I] n’aurait pas respecté ses obligations en exécution du compromis de vente au motif qu’elle était tenue de lui communiquer les convocations aux assemblées générales postérieures à la signature du compromis. Cet élément ne caractérise cependant pas une dissimulation d’information susceptible de conduire à l’annulation de la vente et il est au surplus mal fondé car l’obligation ne portait que sur les assemblées générales adoptant des résolutions relatives à des travaux à engager ce qui n’était pas le cas en l’espèce (l’abondement du fonds de travaux ne correspondant pas à l’engagement de travaux). De même, l’acte authentique du 14 septembre 2018 indique que le vendeur atteste qu’il n’a pas reçu depuis la conclusion de l’avant-contrat de convocation pour une assemblée des copropriétaires alors que Mme [I] avait bien reçu un convocation pour l’assemblée générale de juin 2018. Il n’en demeure pas moins que cette déclaration inexacte dans l’acte authentique est sans effet sur la caractérisation d’un dol, aucune information déterminante de la décision d’acquérir de M. [U] n’ayant été débattue lors de cette assemblée générale.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu qu’il n’est pas démontré que Mme [I] a dissimulé intentionnellement à M. [U] des informations dont elle savait le caractère déterminant pour lui, préalablement à la signature de l’acte authentique de vente par ce dernier, et l’a débouté de sa demande de nullité du contrat de vente du 14 septembre 2018 et de la demande de réparation subséquente.

2. Sur la demande de paiement de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation d’information précontractuelle, par une exacte application des dispositions de l’article 1112-1 du code civil, aux termes desquelles 'celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit 1'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie', le premier juge a souligné avec pertinence qu’il n’a pas été démontré que Mme [I] avait connaissance, avant la réalisation de la vente, de l’intention du preneur à bail de cesser l’exploitation en donnant son congé et que cette intention ne pouvait se déduire, ni de la démission de la société Domus VI de sa fonction de syndic de la copropriété exploitée, ni de la proposition de baisse des loyers, dont elle avait été destinataire en 2014 si bien qu’il n’est pas établi qu’elle a manqué à son obligation précontractuelle d’information.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [U] de sa demande de dommages et intérêts.

3. M. [U], qui succombe en appel, sera condamné aux entiers dépens, qui seront recouvrés directement par M^e Guyot en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné à verser à Mme [I] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel. Le surplus de la demande sera rejeté. M. [U] sera débouté de sa demande formée au même titre.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne M. [P] [U] aux dépens d’appel qui seront recouvrés directement par M^e Guyot en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [P] [U] à verser à Mme [B] [I] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Rejette le surplus de la demande et déboute M. [P] [U] de sa demande formée au même titre;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE