ARRET

N°

S.A. GAN ASSURANCES

C/

[M]

S.C.I. ANOFILLE

S.C.I. BRINADOM

S.E.L.A.R.L. CABINET BRIERE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 23] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LA SOCIÉTÉ IBAY

Copie exécutoire

le 29 janvier 2026

à

M^e VANOUTRYVE

M^e LE ROY

M^e EUDELLE

M^e DUMOULIN

DB/MEC/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT NEUF JANVIER

DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/03542 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JFGY

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE DU TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

S.A. GAN ASSURANCES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Localité 12]

Représentée par M^e Delphine VANOUTRYVE de la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SENLIS

APPELANTE

ET

Monsieur [J] [M]

né le 28 Janvier 1969 à [Localité 24] (NIEVRE)

[Adresse 14]

[Localité 8]

Représenté par M^e Olympe TURPIN substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Daniel GAUBOUR du cabinet RDB ASSOCIES, avocat au barreau d’Amiens

S.C.I. ANOFILLE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par M^e Laetitia EUDELLE de la SARL L.E.A.D AVOCATS, avocat au barreau de COMPIEGNE

Plaidant par M^e Stéphanie BENHAMOU-KNELER, avocat au barreau de PARIS

S.C.I. BRINADOM agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par M^e Laetitia EUDELLE de la SARL L.E.A.D AVOCATS, avocat au barreau de COMPIEGNE

Plaidant par M^e Stéphanie BENHAMOU-KNELER, avocat au barreau de PARIS

S.E.L.A.R.L. CABINET BRIERE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentée par M^e Laetitia EUDELLE de la SARL L.E.A.D AVOCATS, avocat au barreau de COMPIEGNE

Plaidant par M^e Stéphanie BENHAMOU-KNELER, avocat au barreau de PARIS

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 23] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LA SOCIÉTÉ IBAY agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représenté par M^e Sibylle DUMOULIN de la SCP DUMOULIN-CHARTRELLE-ABIVEN, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Murielle BELLIER de l’AARPI BELLIER ' HENNIQUE, avocat au barreau de COMPIEGNE

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 13 novembre 2025 devant la cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Marie-Estelle CHAPON, cadre-greffier en présence de Mme [X] [K], greffière-stagiaire.

Sur le rapport de M. Douglas BERTHE et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 29 janvier 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] administre un immeuble situé [Adresse 6].

Cet immeuble est composé à la fois de bureaux et de logements.

Dans les années 2000, la société Basent a procédé à sa réhabilitation en faisant intervenir différents corps de métier.

Un des lots de l’immeuble est occupé par un cabinet d’avocats, le cabinet Brière.

En décembre 2015, un affaissement du plancher a été constaté au sein des locaux occupés par ce cabinet.

Le 10 décembre 2015, la SELARL d’avocats « cabinet Brière » a adressé à la société MAAF Assurances une déclaration de sinistre.

Le 22 décembre 2015, une expertise amiable a été diligentée par le cabinet BL Experts en présence du syndic de la copropriété et de la SELARL Brière.

Une déclaration de sinistre a ensuite été adressée par le Syndicat des Copropriétaires de cet immeuble à son assureur, le Gan.

Par courrier daté du 25 avril 2016, le Gan a indiqué que les conséquences de ce sinistre ne pouvaient être prises en charge dans le cadre de la police souscrite.

Par ordonnance du 1er février 2017, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Compiègne qui a désigné M. [G] en qualité d’expert judiciaire. Sur les préconisations de ce dernier, des mesures conservatoires ont été mises en 'uvre et il a déposé son rapport le 20 février 2018.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] a assigné, par acte du 13 février 2020, son assureur, la société anonyme Gan Assurances, d’une part, la SARL Bati Confort, et son assureur, la société SMABTP, M. [N] [H] et son assureur, la compagnie MAAF Assurances, d’autre part.

Il demandait au tribunal, notamment, de dire que la société Gan Assurances était tenue de garantir le sinistre constaté par l’expert judiciaire, et de retenir la responsabilité de la société Baticonfort ainsi que de M. [H] en les condamnant à payer, notamment, les sommes suivantes :

—  32 217,25 euros TTC au titre des mesures conservatoires,

—  139 493,45 euros TTC au titre des travaux de remise en état,

—  7 856,96 euros et 4.628,93 euros au titre des frais exposés et de l’expertise.

Par ordonnance du 6 avril 2021, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’instance du syndicat des copropriétaires à l’égard de la société Baticonfort et de M. [H], ainsi que de leurs assureurs.

La SCI Brinadom, la SCI Anofille, la Selarl Brière et M. [J] [M] ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] et la société Gan Assurances par acte du 18 février 2020 pour obtenir du tribunal judiciaire de Compiègne qu’il condamne ce syndicat à payer :

— aux SCI la somme de 78 712,27 euros au titre de leurs préjudices matériels et de jouissance et celle de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— à la Selarl Cabinet Brière, les sommes de 33 089,29 euros au titre de ses préjudices matériels et de jouissance et 60 000 euros au titre de son préjudice moral,

— à M. [M], la somme de 3 516 euros au titre de ses préjudices matériel et de jouissance, sollicitant la condamnation de la société Gan Assurances à garantir le syndicat, et demandant que les copropriétaires demandeurs, les SCI et M. [M], soient dispensés de toute participation à la dépense commune, outre la somme de 5 000 euros pour chacun des demandeurs, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En première instance, la société Brinadom, la société Anofille, et la société Cabinet Brière ont formé les demandes suivantes :

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 22] situé [Adresse 5], à payer les sommes suivantes, sauf à parfaire :

— à la SCI Brinadom et à la SCI Anofille la somme de 173 875,08 euros TTC au titre des préjudices matériels et de jouissance et la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral,

— à la société Cabinet Brière la somme de 48 730 euros au titre de ses préjudices matériels et de jouissance et la somme de 60 000 euros au titre de son préjudice moral,

Ces sommes porteront, toutes, intérêt au taux légal, à compter de la délivrance de l’assignation,

Condamner la société Gan Assurances à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] [Adresse 17], de toutes les condamnations financières qui seront prononcées à son encontre dans le cadre de la présente instance,

Dispenser les sociétés Brinadom et Anofille, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des demandes, fins et conclusions qu’il formule à l’encontre de sociétés Brinadom, Anofille et Cabinet Brière.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 22] situé [Adresse 5], à payer à la SCI Brinadom, à la SCI Anofille et à la société Cabinet Brière la somme de 5 000 euros chacun, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Le Condamner également au paiement des entiers dépens,

Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ces sociétés ont exposé en première instance que l’expert nommé par ordonnance du juge des référés a constaté l’existence de vides supérieurs à 10 mm entre le dessous des plinthes et le carrelage, et une souplesse anormale du plancher du lot n° 13, préconisant des mesures immédiates pour la conservation de l’immeuble administré par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] et confirmant par la suite le risque d’effondrement du plancher de cette partie de l’immeuble appartenant aux SCI Brinadom (usufruitier) et Anofille (nu-propriétaire) et situé au 2e étage de l’immeuble en cause ; elles précisent que la société Cabinet Brière est titulaire d’un bail professionnel ayant notamment pour objet ce lot n° 13.

Les sociétés ont fait valoir que les travaux d’expertise ont permis de rattacher les désordres à la suppression d’un tirant métallique vertical lors de travaux de réhabilitation de l’immeuble effectués une quinzaine d’années auparavant. Elles reprochaient au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] d’avoir tardé dans la mise en 'uvre des travaux nécessaires et faisait valoir des préjudices locatifs pour les SCI, et des préjudices matériels s’agissant de la Selarl, ainsi que des préjudices immatériels.

En première instance, M. [J] [M] a demandé au tribunal de :

Condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 12 600 euros au titre de la perte de loyers, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, et ce sur le fondement de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, et ce sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

Condamner la société Gan Assurances à garantir le Syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations pécuniaires qui seront prononcées à son encontre dans le cadre de la présente instance ;

Le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, et ce sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

En tout état de cause :

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont formulées à son encontre ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] aux entiers dépens ;

Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir qu’il est propriétaire du lot n° 11, où vivait sa mère, avant son décès au cours de la procédure, et que des travaux rendus nécessaires par l’état du lot n° 13, situé au-dessus, ont affecté la rentabilité locative de son propre lot. Outre les dispositions de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, il invoque une faute du syndicat des copropriétaires, et un préjudice locatif ainsi qu’un préjudice moral.

En première instance, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] a soutenu les prétentions suivantes :

Juger que la SA Gan Assurances est tenue de garantir le sinistre constaté par l’expert judiciaire ;

En conséquence,

Condamner la SA Gan Assurances à verser les sommes suivantes au Syndicat des copropriétaires:

—  43 511,15 euros en réparation du préjudice subi par la copropriété au titre des mesures conservatoires ;

—  151 488,28 euros à la copropriété au titre des frais de remise en état du bâtiment ;

Condamner la SA Gan Assurances à assortir ces sommes des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation introductive ;

Débouter les sociétés Brinadom, Anofille, Brière et M. [M] de leurs demandes présentées en l’état à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 15],

Condamner la SA Gan Assurances à garantir le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] de toute condamnation en principal frais intérêts et dépens prononcée à son encontre au profit des sociétés Brinadom, Anofille, Brière et de M. [M] ;

Condamner la SA Gan Assurances à rembourser la somme de 4 628,93 euros au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] au titre des frais d’expertise ;

Condamner la SA Gan Assurances à payer la somme de 9 000 euros aux demandeurs en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Juger que la décision à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire,

Condamner la SA Gan Assurances aux entiers dépens de la présente instance et du référé initial avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat contestait toute négligence dans le traitement du sinistre ainsi que les modalités de détermination de leurs préjudices matériels par les parties adverses. Il écarte toute indemnisation des préjudices immatériels allégués.

Il soutenait que la société Gan Assurances doit bien sa garantie.

En première instance, la SA Gan Assurances a conclu au débouté du syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] de ses demandes, et, à titre subsidiaire, à la limitation de sa garantie aux seuls travaux de réparation des biens endommagés, sollicitant la condamnation du syndicat à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assureur a exposé qu’il ne couvrait que les dommages causés par l’effondrement total ou partiel des fondations, de l’ossature, du clos et du couvert et que les dommages matériels subis par les biens de sorte que l’indemnisation des pertes de jouissance n’est pas assurée.

Les travaux de réfection ont été votés au cours de l’assemblée générale du 29 juillet 2021, confirmés par l’Assemblée Générale du 28 septembre 2021. Ils ont été engagés le 4 janvier 2022 et sont achevés aujourd’hui. Les premiers procès-verbaux de réception ayant été signés le 4 avril 2022 et les suivants le 18 mai 2022.

Par jugement du 3 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Compiègne a :

Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay à payer aux sociétés Brinadom et Anofille la somme de 144 895,90 euros HT au titre de son préjudice matériel ;

Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay à payer aux sociétés Brinadom et Anofille la somme de 28 979, 18 euros au titre de la TVA correspondant, sur justificatifs de son exigibilité ;

Débouté les sociétés Brinadom et Anofille de leurs demandes au titre du préjudice moral ;

Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay à payer à la société cabinet Brière la somme de 48 730 euros au titre de son préjudice matériel ;

Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay à payer à la société cabinet Brière somme de 10 000 euros au titre de son préjudice immatériel ;

Dit que ces sommes portent intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamné la SA Gan Assurances à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay pour le paiement de ces sommes ;

Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay à payer à M. [J] [M] la somme de 12 600 euros au titre de son préjudice matériel ;

Dit que cette somme porte intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamné la SA Gan Assurances à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société IBAY pour le paiement de cette somme ;

Débouté M. [M] de sa demande au titre du préjudice moral ;

Rejeté toutes les demandes formées sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamné la SA Gan Assurances à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] la somme de 172 699,43 euros au titre des travaux et frais de remise en état ou conservatoires ;

Dit que ces sommes portent intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 février 2020 ;

Condamné, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay à payer aux sociétés Brinadom et Anofille la somme de 3 000 euros et à la société cabinet Brière la somme de 3 000 euros ;

Condamné, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay à payer la somme de 1 500 euros ;

Condamné, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la société Gan Assurances à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay, la somme de 5 000 euros ;

Condamné la société Gan Assurances aux dépens, en ceux compris le coût de l’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Jenouvrier pour les frais dont elle a fait l’avance.

Par déclaration du 22 juillet 2024, la SA Gan Assurances a interjeté appel de cette décision.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 17 octobre 2024 par lesquelles la SA Gan Assurances demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Compiègne le 3 juillet 2024 en ce qu’il a :

Retenu que la garantie souscrite auprès du Gan devait s’appliquer en l’espèce condamné le Gan et d’autres sociétés, à les indemniser des suites des désordres subis dans l’immeuble sis [Adresse 4],

Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son syndic la société ibay à payer aux sociétés Brinadom et Anofille la somme de 144 895,90euros HT au titre de son préjudice matériel, et la somme de 28 979,18 euros au titre de la TVA correspondant,

Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay à payer à la société Cabinet Brière, la somme de 48 730 euros au titre de son préjudice matériel, et 10 000 euros au titre de son préjudice immatériel,

Condamné le Gan Assurances à garantir le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son syndic la société IBAY pour le paiement de ces sommes,

Condamné le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son syndic la société IBAY à payer à M. [J] [M] la somme de 12 600 euros au titre de son préjudice matériel,

Condamné le Gan Assurances à garantir le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son syndic la société IBAY pour le paiement de cette somme,

Condamné le Gan Assurances à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son syndic la société IBAY la somme de 172 699,43 euros au titre des travaux et frais de remise en état ou conservatoires,

Condamné le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son syndic la société IBAY à payer aux sociétés Brinadom et Anofille la somme de 3 000euros et à la société Cabinet Brière la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 ;

Condamné le Gan Assurances à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] représenté par son syndic la société IBAY la somme de 5 000euros sur le fondement de l’article 700,

Condamné le Gan Assurances aux entiers dépens de l’instance en ceux compris les frais de l’expertise judiciaire.

Vu la police d’assurance souscrite, vu l’absence d’effondrement,

Débouter le SDC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ainsi que les SCI Brinadom et Anofille et M. [M]

À titre subsidiaire,

Si par extraordinaire la cour estimait que la garantie du Gan doit jouer en l’espèce, elle devra alors retenir que seuls les travaux de réparations des biens endommagés peuvent être garantis et seule une condamnation à supporter ce travaux pourrait alors être prononcée.

Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] ou tout succombant en tous les dépens, avec distraction et au versement d’une indemnité de procédure de 3 000 euros.

Elle soutient :

— que sa garantie est ainsi libellée dans les conditions spéciales : Dommages d’effondrement des bâtiments : « nous garantissons les dommages matériels subis par les biens et causés par l’effondrement total ou partiel des fondations, de l’ossature, du clos et du couvert, nécessitant le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée. », que dès lors le simple risque d’effondrement n’est clairement pas garanti par la police,

— qu’en l’espèce, il n’y a jamais eu d’effondrement de l’immeuble,

— que de même, la police d’assurance prévoit que sont pris en charge les seuls dommages matériels subis par les biens de sorte que cela implique que seuls les travaux de reprise soient garantis car la garantie ne concerne que les dommages matériels subis par les biens assurés et causé par l’effondrement total ou partiel des fondations, de l’ossature, du clos et du couvert, nécessitant le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée,

— que dès lors, les dommages immatériels et pertes de jouissance ne sont pas garanties par son contrat.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 17 décembre 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 22] » représenté par son syndic, la société Ibay demande à la cour de :

Recevoir le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société Ibay, en ses conclusions et l’y dire bien fondé ;

En conséquence,

Débouter la SA Gan Assurances de l’intégralité de ses demandes ;

De fait,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay à payer aux sociétés Brinadom et Anofille la somme de 144 895,90 euros HT au titre de son préjudice matériel ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay à payer aux sociétés Brinadom et Anofille la somme de 28 979,18 euros au titre de la TVA correspondant, sur justificatifs de son exigibilité ;

— Débouté les sociétés Brinadom et Anofille de leurs demandes au titre du préjudice moral ;

— Condamné le syndicat du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay à payer à la société Cabinet Brière la somme de 48 730 euros au titre de son préjudice matériel ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay à payer à la société Cabinet Brière la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice immatériel ;

— Dit que ces sommes portent intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamné la SA Gan Assurances à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay pour le paiement de ces sommes ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay à payer à M. [J] [M] la somme de 12.600 euros au titre de son préjudice matériel ;

— Dit que cette somme porte intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamné la SA Gan Assurances à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay pour le paiement de cette somme ;

— Débouté M. [M] de sa demande au titre du préjudice moral ;

— Rejeté toutes les demandes formées sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamné la SA Gan Assurances à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] la somme de 172 699,43 euros au titre des travaux et frais de remise en état ou conservatoires ;

— Dit que ces sommes portent intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 février 2020 ;

— Condamné, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la société Gan Assurances à payer au des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay, la somme de 5 000 euros ;

— Condamné la société Gan Assurances aux dépens, en ceux compris le coût de l’expertise judiciaire avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Jenouvrier pour les frais dont elle a fait avance.

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay à payer aux sociétés Brinadom et Anofille la somme de 3 000 euros et à la société Cabinet Brière la somme de 3 000 euros ;

Et statuant à nouveau :

Condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic la société Ibay à payer aux sociétés Brinadom et Anofille la somme de 3 000 euros et à la société Cabinet Brière la somme de 3 000 euros et Juger que la SA Gan Assurances sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] de toutes les sommes allouées aux sociétés Brinadom et Anofille, à la société Cabinet Brière et à M. [J] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la SA Gan Assurances à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il expose :

— que dès sa nomination, l’expert judiciaire a mis en place en urgence un étaiement du plancher du lot n° 13 à partir du lot n° 11,

— que c’est justement grâce à la mise en place de cette mesure qu’un effondrement total a été évité,

— que la jurisprudence considère que l’assureur doit sa garantie dès lors qu’il peut être établi l’existence d’une menace grave et imminente d’effondrement,

— qu’en tout état de cause il est par ailleurs assuré par le Gan au titre de sa responsabilité civile à l’égard des tiers.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 20 décembre 2024 par lesquelles les sociétés Brinadom Anofille et Cabinet Brière demandent à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17], représenté par son syndic, la société Ibay à payer aux sociétés Brinadom et Anofille la somme de 144 895,90 euros HT au titre de son préjudice matériel ;

Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17], représenté par son syndic, la société Ibay à payer aux sociétés Brinadom et Anofille la somme de 28 979,18 euros au titre de la TVA correspondant, sur justificatifs de son exigibilité ;

Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17], représenté par son syndic, la société Ibay à payer à la société Cabinet Brière la somme de 48 730 euros au titre de son préjudice matériel ;

Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17], représenté par son syndic, la société Ibay à payer à la société Cabinet Brière la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice immatériel ;

Dit que ces sommes portent intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamné la SA Gan Assurances à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17], représenté par son syndic, la société Ibay pour le paiement de ces sommes;

Condamné la SA Gan Assurances à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] la somme de 172 699,43 euros au titre des travaux et frais de remis en état ou conservatoires ;

Dit que ces sommes portent intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 février 2020;

Condamné, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17], représenté par son syndic, la société Ibay à payer aux sociétés Brinadom et Anofille la somme de 3 000 euros et à la société Cabinet Brière la somme de 3000 euros ;

Condamné, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la société Gan Assurances à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 17], représenté par son syndic, la société Ibay la somme de 5 000 euros;

Condamne la société Gan Assurances aux dépens, en ceux compris le coût de l’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Jenouvrier pour les frais dont elle a fait l’avance.

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Débouté les sociétés Brinadom et Anofille de leurs demandes au titre du préjudice moral ;

Rejeté toutes les demandes formées sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Y rejugeant :

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 17] situé [Adresse 3] Compiègne [Adresse 9], à payer à la SCI Brinadom et à la SCI Anofille la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

Condamner la société Gan Assurances à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 21], du paiement de cette condamnation financière,

Dispenser les sociétés Brinadom et Anofille, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure,

En tout état de cause, y ajoutant :

Débouter la société Gan Assurances de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Gan Assurances à régler aux sociétés Brinadom, Anofille et Cabinet Brière, la somme de 3 000 euros chacune, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner également au paiement des entiers dépens d’appel.

Ils font valoir :

— que les lieux ont fait l’objet de mesures conservatoires pour éviter tout accident grave, voire mortel,

— qu’ainsi, non seulement le syndicat des copropriétaires se devait de procéder aux réparations des

parties communes telles que préconisées par l’expert, mais aussi il doit indemniser les demandeurs de tous les préjudices découlant directement du sinistre précité,

— qu’il aura fallu plusieurs années avant que le syndicat engage les travaux permettant de remettre en état la structure du plancher du lot n°13.que le vote des travaux litigieux n’a été soumis aux copropriétaires qu’à l’assemblée générale très récente du 29 juillet 2021,

— que la SCI Brinadom a été contrainte de suspendre la demande de règlement des loyers et de remboursement des impôts fonciers et des charges de copropriété à sa locataire laquelle n’avait plus la jouissance des lieux objets du bail,

— que la SCI Brinadom, étant assujettie à la TVA sur les loyers et charges, aura à la reverser au Trésor Public pour toutes sommes qu’elle recevra,

— que la responsabilité du syndicat des copropriétaires vis-à-vis des sociétés Brinadom et Anofille, copropriétaires, est une responsabilité sans faute en ce qu’elle est fondée sur les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— que si Gan Assurances produit aux débats des conditions intercalaires, elle ne démontre à aucun moment l’adhésion du syndicat des copropriétaires aux dites conditions, qu’en effet, aucun des documents produits n’est signé par le syndic de l’immeuble, représentant le syndicat des copropriétaires, que c’est à l’assureur qui se prévaut d’une stipulation contractuelle de démontrer qu’elle a été portée à la connaissance de son cocontractant.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 24 décembre 2024 par lesquelles M. [J] [M] demande à la cour de :

Rectifier l’erreur matérielle du jugement du 3 juillet 2024 en ce qu’il a omis le nom de M. [L] [M] dans le chef de dispositif suivant « Condamne, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay à payer la somme de 1 500 euros » et dire que ce chef de dispositif doit être ainsi rédigé : « Condamne, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay à payer à M. [J] [M] la somme de 1 500 euros ».

Confirmer le jugement du 3 juillet 2024 en ce qu’il a :

o Condamné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 15], représenté par son Syndic, la société Ibay, à payer à M. [J] [M] la somme de 12 600 euros au titre de son préjudice matériel,

o Dit que cette somme porte intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

o Condamné la SA Gan Assurances à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay pour le paiement de cette somme,

Infirmer le jugement du 3 juillet 2024 en ce qu’il a :

o Débouté M. [M] de sa demande au titre du préjudice moral

o Débouté M. [M] de sa demande formée sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Et statuant à nouveau :

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20], représenté par son Syndic, la société Ibay, à payer à M. [J] [M] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, et ce sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

Dispenser M. [J] [M] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, et ce sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

En tout état de cause :

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] et la SA Gan Assurances de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont formulées à l’encontre de M. [J] [M] ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] à payer à M. [J] [M] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] aux entiers dépens.

Il fait valoir :

— qu’il aura fallu attendre plusieurs années pour que le syndicat des copropriétaires daigne engager les travaux préconisés par l’expert judiciaire,

— qu’ainsi les travaux seront votés par l’assemblée générale de la copropriété le 29 juillet 2021 et les travaux ont été réceptionnés les 4 avril 2022 et 18 mai 2022,

— que l’appartement de M. [M] a fait l’objet d’un étaiement à compter du 20 mai 2017 jusqu’à la réalisation des travaux et a dû être laissé libre de tout occupant pendant une période de 9 mois pour la période allant de septembre 2021 à mai 2022,

— qu’il n’est pas contestable ni contesté que le désordre trouve son origine dans les parties communes,

— qu’en cours d’expertise, un étaiement dans l’appartement du concluant a dû être réalisé,

— que les locataires de M. [M] ont quitté l’appartement en août 2021,

— qu’une diminution du montant du loyer a dû être opérée en raison de la présence de l’étai dans l’appartement, qu’il en résulte une perte locative totale entre septembre 2021 et mai 2022,

— que lors de l’assemblée générale du 22 juillet 2021, il était demandé au concluant de ne pas relouer son appartement à compter du mois de septembre 2021 pour faciliter la réalisation des travaux,

— que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

La clôture a été prononcée le 28 mai 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 13 novembre 2025.

SUR CE :

À titre liminaire et sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de rappeler qu’il ressort du rapport d’expertise de M. [G] que l’origine des désordres se trouve dans des travaux anciens de réhabilitation de l’immeuble qui servait auparavant de mess des officiers de la garnison de [Localité 18], au cours desquels, notamment, certains éléments assurant la solidité des structures en bois, à savoir des tirants métalliques verticaux, ont été supprimés pour agrandir une pièce située dans les combles.

La fragilisation des entraits et solivages ainsi que la mise en place d’un plancher en béton recouvert d’un carrelage, ont dangereusement affecté les parties communes à ce niveau de la copropriété.

Il n’est pas contesté et établi, que l’état de ces parties communes et le vice identifié par l’expert sont la cause des dommages causés aux copropriétaires des lots n° 13, situé dans les combles devenus inhabitables jusqu’à l’exécution des travaux préconisés, et n° 11, où des travaux ont été rendus nécessaires pour placer provisoirement un support du plancher de l’étage supérieur où se situe le lot n° 13, par la mise en place en urgence d’un étai.

Dans un rapport antérieur, la société Socotec avait identifié une résistance insuffisante des solives et poutres.

Selon l’alinéa 4 de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à l’espèce, le syndicat de copropriété est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement n’a pas été contestée en première instance.

Sur la garantie de la société Gan :

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La SA Gan Assurances a donné sa garantie au syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un contrat d’assurance multirisque, qui couvre, la responsabilité civile du fait de l’immeuble.

L’article 13 de ce contrat souscrit par le syndicat, intitulé « Responsabilité civile du fait de l’immeuble », stipule : « Nous garantissons les conséquences pécuniaires des dommages […] que vous pourriez être reconnu responsable […] en raison des dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs causés aux tiers […] et provenant notamment : […] d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble ».

Le dernier alinéa de cet article stipule expressément que « lorsque le souscripteur agit en tant que syndic des copropriétaires, notre garantie s’applique à la responsabilité que le syndicat peut encourir aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pour les dommages provenant d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble. »

En l’espèce et comme rappelé à titre liminaire c’est sur ce fondement qu’est recherchée la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires encourue au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

L’application de cette garantie de responsabilité du syndic n’est donc pas subordonnée à l’effondrement du bâtiment assuré.

Cette garantie couvre en outre de façon étendue les dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs : 8 000 000 d’euros par sinistre.

Le contrat définit les dommages matériels comme étant ceux portant atteinte à la structure ou à la substance de la chose et résultant d’un événement garanti.

Il définit les dommages immatériels comme « tous dommages autres que corporels et matériels et qui sont la conséquence directe et immédiate de dommages corporels ou matériels assurés ».

Comme cela a été rappelé à titre liminaire, les demandeurs en première instance fondent précisément leurs actions en indemnisation contre le syndicat sur l’article 14 de la loi de 1965.

Pour autant, la Gan expose que le syndicat a en outre souscrit la garantie « dommages d’effondrement des bâtiments » au titre du contrat « conventions spéciales syndic plus » qui devrait selon elle être la seule en jeu.

Le syndicat ne conteste pas avoir souscrit cette garantie et c’est donc en vain que le cabinet Brière et les sociétés Brinadom et Anofille arguent que le Gan ne prouve pas que le syndicat a signé ou eu connaissance de la convention spéciale « syndic plus ».

Cette garantie est ainsi stipulée : « Nous garantissons les dommages matériels subis par les biens assurés et causés par l’effondrement total ou partiel des fondations, de l’ossature, du clos […] et du couvert, nécessitant le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée. »

Cette garantie spécifique ne couvre donc que les dommages matériels et non les dommages immatériels.

Ce contrat prévoit en outre une clause qui exclut de la garantie « les tassements, fissurations […] n’affectant pas la solidité des bâtiments ».

Il est de jurisprudence constante qu’un sinistre d’effondrement est constitué, dès lors que la solidité de la structure est compromise de telle manière que l’effondrement est inéluctable à très court terme. Les éléments porteurs doivent être atteints Cette menace d’effondrement assimilée à un effondrement doit être grave, imminente et certaine de sorte qu’en l’absence de travaux immédiats de confortement, l’effondrement est inévitable.

L’expert judiciaire dans son rapport du 20 février 2018 a constaté un affaissement significatif du plancher du 2e étage (lot n°13), avec un fléchissement de 3 cm et une « souplesse parfaitement anormale » lorsqu’on marche dessus.

La cause technique en est la suppression d’un tirant métallique vertical (élément de charpente) lors de travaux de réhabilitation datant d’une quinzaine d’années à la date de son examen. Cette suppression a entraîné une surcharge et la rupture de l’entrait de ferme (poutre maîtresse).

Lors d’une réunion d’expertise du 17 mai 2017, l’expert a indiqué : « Je confirme tout d’abord que le risque d’effondrement du plancher est à mes yeux avéré » corroborant ainsi le rapport du bureau de contrôle Socotec qui avait précisé que la rupture de l’entrait pouvait entraîner l’effondrement du plancher, de la toiture et la fragilisation de tout le bâtiment.

L’expert insistait en précisant la possibilité « à tout moment d’un effondrement partiel avec risque physique pour l’occupante du niveau inférieur ».

À cette occasion, l’expert a par conséquent exigé des mesures immédiates (« sans délai »), soit l’évacuation totale du mobilier et des occupants du lot n°13 (Cabinet Brière) et la pose d’étais (poutres de soutien) dans l’appartement du dessous (appartenant à M. [M]).

L’expert a confirmé que l’utilisation des bureaux par le cabinet d’avocats (meubles, dossiers) était conforme aux normes et n’avait pas aggravé la situation.

L’expert a indiqué que la rupture de la poutre (entrait) menaçait la stabilité de la toiture et du bâtiment entier, soit sa solidité et sa structure même.

Le Syndicat des Copropriétaires a ainsi procédé à l’étaiement d’urgence exigé par l’expert le 20 mai 2017, via l’intervention de l’entreprise Da [B]. L’étaiement a été installé dans le lot n°11 (appartement de M. [M]) pour soutenir le plancher du lot n°13 (Cabinet Brière) situé au-dessus.

Il résulte de ces constatations que les désordres allaient au-delà du simple tassement « n’affectant pas la solidité du bâtiment » visible de prime abord et que seule la mise en place d’un étai en urgence a pu éviter l’effondrement à tout le moins partiel du bâtiment, gravement atteint dans sa solidité.

Les travaux mis en 'uvre ont ainsi permis non seulement d’éviter l’effondrement du plancher, mais également celui de la toiture, voire celui de tout ou partie du bâtiment.

Comme le relève à juste titre la juridiction du premier degré, la clause d’exclusion opposée par l’assureur ne peut donc s’appliquer à l’espèce.

En tout état de cause, il ne résulte d’aucune disposition légale ou contractuelle que les garanties de « responsabilité du fait de l’immeuble due aux tiers, locataires et occupants » et « reconstruction après effondrement de l’immeuble » dues au propriétaire du bien assuré soient exclusives l’une de l’autre en ce qu’elles sont parfaitement distinctes dans leur objet et leur portée.

Il convient donc de retenir que la société Gan Assurances est tenue à garantir le syndicat des copropriétaires au titre des deux garanties en cause et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur le préjudice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] :

Le syndicat réclame le remboursement des sommes qu’il a dû avancer pour préserver et remettre en état l’immeuble, soit un total de 172 699,43 euros.

Cette somme se décompose comme suit :

* 32 011,15 euros TTC au titre des mesures conservatoires : ouverture de trappes de visite (1 545,50 euros), dépose du plancher, démolition des cloisons, création de renforts provisoires et pose d’une passerelle temporaire (17 403,65 euros), protection des sols et mise en place de l’étaiement (462 euros), intervention du bureau de contrôle Socotec (3 360 euros) et honoraires de maîtrise d''uvre de M. [U] pour superviser l’urgence (9 240 euros).

Le syndicat expose à juste titre que ces mesures ont dû être immédiatement engagées pour éviter l’effondrement.

* 140 688,28 euros TTC au titre des travaux de renforcement et de remise en état.

Cette somme couvre la reconstruction définitive de la structure et des aménagements intérieurs détruits, réalisés entre janvier et mai 2022. Ces travaux ont compris le renforcement de la charpente et la reconstruction des sols, la reconstruction des cloisons, la remise en état complète de l’installation électrique et du réseau de chauffage, la repose des sanitaires et les travaux de peinture.

Les travaux ont été initialement votés en assemblée générale du 29 juillet 2021 et réévalués lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2021 en raison de l’augmentation du coût des matières premières.

Les travaux, débutés le 4 janvier 2022, ont été réceptionnés le 18 mai 2022.

Le syndicat des copropriétaires justifie de ses dépenses de travaux à hauteur de 140 688,28 euros TTC par la production de ses comptes approuvés et des factures acquittées (l’atelier d’architecte, entreprise [D], Becip, Btm, Husson, Enp, Flament, Ledrappier, Preventec et Ginger).

Les travaux de renforcement et de remise en état se sont avérés par ailleurs nécessaires pour redonner à l’immeuble sa destination.

Le Syndicat a dû faire l’avance de ces différentes sommes.

Il s’infère de ces constatations que le syndicat des copropriétaires est fondé à obtenir le remboursement des sommes qu’il a dû exposer sur le fondement de la garantie « effondrement » qu’il a souscrite et dont il a été démontré précédemment qu’elle était mobilisable.

La SA Gan Assurances sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] la somme de 172 699,43 euros au titre des mesures conservatoires et des travaux de renforcement et de remise en état et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur le préjudice de la Selarl Cabinet Brière :

Il n’est pas contesté que le cabinet Brière, société d’avocats locataire du lot n°13, a dû évacuer ses bureaux en urgence en juin 2017 suite au risque d’effondrement, et n’a pu réintégrer les lieux qu’en juillet 2022, soit après une période de 5 ans.

En ce qui concerne le préjudice matériel du cabinet Brière, il correspond aux dépenses réelles engagées pour faire face à l’évacuation et à ses relogements successifs :

— frais d’évacuation d’urgence (juin 2017) : 5 228 euros (déménagement, dépose des sanitaires et de l’électricité),

— premier relogement provisoire (local Sinhovel) : 3 077,63 euros (installation électrique, transfert informatique, loyers temporaires),

— second relogement (local Melasia) : 26 896,73 euros (loyers de décembre 2017 à juin 2022, assurance, installation informatique),

— frais de stockage (garde-meubles pour ses archives) : 8 492,74 euros de 2017 à 2022,

— frais informatiques et télécoms : 1 936,18 euros (achat téléphone, box internet pour maintenir le lien entre les avocats dispersés),

— frais de réintégration (juillet 2022) : 3 099 euros (déménagement retour et recâblage informatique),

soit un total de 48 730 euros.

La réalité de l’ensemble de ces frais, accordés par le premier juge, est justifiée et ne fait pas l’objet de contestation par les parties. Ces frais sont la conséquence directe des désordres constatés dans l’immeuble qu’occupait le cabinet Brière.

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi condamné à payer la somme de 48 730 euros à la société cabinet Brière et la Gan sera condamnée à garantir le syndicat du paiement de cette somme. La décision entreprise sera donc confirmée sur ces points.

En ce qui concerne le préjudice immatériel du cabinet Brière, ce dernier invoque une désorganisation majeure de son activité, la dispersion des collaborateurs dans des bureaux précaires, le fait qu’une salariée a dû être hébergée chez un confrère tiers et est restée isolée du reste de l’équipe, la perte de standing et d’outils, notamment de sa grande salle de réunion pour se contenter d’une pièce de 13m², jugée insuffisante pour recevoir une clientèle de chefs d’entreprise, l’accès difficile aux archives physiques stockées en garde-meubles et le stress lié à la gestion du sinistre pendant 5 ans au détriment de son coeur d’activité.

Alors qu’en première instance, le cabinet Brière estimait ce préjudice à 60 000 euros, il se borne aujourd’hui à solliciter la confirmation de l’indemnité de 10 000 euros accordée à ce titre par la juridiction du premier degré, somme sur laquelle s’accorde également le syndicat des copropriétaires à hauteur d’appel.

L’évaluation du premier juge de ce poste de préjudice est justifiée notamment au regard de la durée de ces différents désagréments, par ailleurs avérés.

En ce qui concerne la garantie du Gan, il est rappelé que ce n’est pas sa garantie spécifique « dommages d’effondrement des bâtiments » qui est ici en jeu mais sa garantie dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs causés aux tiers et provenant notamment d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble et que cette dernière garantie couvre effectivement les dommages immatériels.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer la somme de 10 000 euros à la société cabinet Brière et le Gan sera condamnée à garantir le syndicat du paiement de cette somme. La décision entreprise sera donc confirmée sur ces points.

Sur les préjudices des sociétés Brinadom et Anofille :

Les sociétés civiles immobilières Brinadom et Anofille, sont respectivement usufruitière et nue-propriétaire du lot n°13 loué au cabinet Brière.

En ce qui concerne leur préjudice matériel, ces sociétés exposent que leur préjudice découle directement de l’impossibilité de louer le bien pendant la période de péril, soit de juin 2017 à juillet 2022.

Elles réclament d’abord l’indemnisation de leur perte de loyers. Elles n’ont en effet pu percevoir les loyers du cabinet Brière pendant 5 ans, soit une perte locative de 125 884,08 euros HT au regard du loyer contractuel indexé.

En outre, elles n’ont pas pu refacturer à leur locataire en application du bail, la taxe foncière et les charges récupérables, soit 19 011,82 euros HT, se décomposant comme suit :

— taxe foncière : 9 948,00 euros HT,

— charges locatives récupérables : 9 063,82 euros HT.

C’est à juste titre que la juridiction du premier degré a validé ces préjudices matériels objectifs et justifiés pour un montant total de 144 895,90 euros HT.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné au versement de cette somme aux sociétés Brinadom et Anofille et le Gan à garantir le syndicat du paiement de cette somme. La décision entreprise sera donc confirmée sur ces points.

Par ailleurs, la société Brinadom qui loue les locaux au Cabinet Brière, est une société assujettie à la TVA.

Les SCI soutiennent que les dommages-intérêts versés pour compenser la perte des loyers constituent un « loyer de remplacement » et craignent que l’administration fiscale ne considère cette indemnité comme un chiffre d’affaires taxable. Elles réclament donc l’application de la TVA (20%) sur les indemnités octroyées, soit 28 979,18 euros de TVA qui devront être reversés à l’État.

En première instance, les SCI avaient formé une demande globale au titre de leurs préjudices matériels et de jouissance ainsi que la condamnation du Gan Assurances à garantir le syndicat de toutes les condamnations financières prononcées à son encontre.

Considérant isolément le poste de la TVA, le premier juge a quant à lui considéré à juste titre que ni le syndicat des copropriétaires ni son assureur ne contestaient la prise en compte de la taxe lors des débats de première instance.Sur ce motif procédural, il a ensuite condamné le syndicat à payer la TVA, « sur justificatifs de son exigibilité ».

À hauteur d’appel la configuration est identique en ce que le syndicat ne conteste plus l’indemnisation de la TVA et se borne à demander à la cour d’appel de confirmer le jugement entrepris sur ce point et que la compagnie Gan Assurances conteste dans le seul dispositif de ses écritures la condamnation du syndicat au paiement de la TVA et sa garantie au titre de cette somme. En effet, le Gan se borne à exposer de façon générale que sa garantie n’est pas mobilisable au profit de son assuré sans développer aucun moyen spécifique sur le bien-fondé des sommes réclamées au titre de la TVA par les SCI.

Le préjudice invoqué n’est donc pas utilement contesté devant la cour.

En revanche, la formulation retenue par le tribunal, soit « sur justificatifs de son exigibilité » est ambigüe et se doit d’être rectifiée en considération des termes du débat, soit la justification des sommes réclamées par le fisc au titre de la TVA applicable à la condamnation de 144 895,90 euros HT en indemnisation du seul préjudice matériel.

Dans ces conditions, la décision du tribunal sera infirmée en ce qu’il a condamné le syndicat à payer la TVA, « sur justificatifs de son exigibilité » et le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer la TVA « sur présentation des justificatifs fiscaux », à savoir la justification de l’exigence par le fisc de la TVA au titre du préjudice matériel ci-dessus alloué.

Dans ces conditions, la condamnation du Gan à garantir le syndicat du paiement de la TVA sera confirmée.

En ce qui concerne le préjudice moral des sociétés Brinadom et Anofille, ces sociétés invoquent une situation d’attente anormale et anxiogène, caractérisée par la négligence et l’inertie du syndicat en soulignant le délai injustifié entre le dépôt du rapport d’expertise judiciaire (février 2018) et le vote effectif des travaux en assemblée générale (juillet 2021), reprochant au syndicat d’avoir attendu 3 ans et demi sans agir.

Le syndicat expose pour sa part avoir agi dans la limite du possible compte-tenu du contentieux en cours, de la complexité des travaux et le refus de financement de ceux-ci par son assureur.

En tout état de cause, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que les SCI n’établissent pas la réalité d’un préjudice distinct de celui déjà indemnisé au titre des pertes financières.

Les SCI seront donc déboutées de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur le préjudice de M. [J] [M] :

En ce qui concerne le préjudice financier de M. [M], ce dernier expose qu’il est propriétaire de l’appartement (lot n° 11) situé au-dessous du lot n° 13, sa mère, usufruitière, étant décédée le 21 novembre 2018.

Il fait valoir qu’un étaiement a été mis en place dans l’appartement occupé par sa mère à compter du 20 mai 2017.

Du 25 mai 2019 au 29 août 2021, il expose avoir loué le bien à des locataires (consorts [A]).

Durant cette période, les locataires ont bénéficié d’une réduction de loyer (850 euros au lieu de 950 euros) en raison de la présence de l’étai de soutènement dans une chambre.

Il produit pour en justifier le bail mentionnant explicitement la réduction de loyer de 100 euros due à la présence de l’étai.

Les locataires [A] ont quitté les lieux fin août 2021 et le syndic a demandé à M. [M] de ne pas relouer pour permettre aux entreprises de réaliser les travaux structurels sur le plancher de l’étage supérieur. Il justifie à ce titre d’un courriel du syndic lui demandant de ne pas relouer l’appartement à partir de septembre 2021 pour faciliter les travaux.

Ainsi, de septembre 2021 à mai 2022, l’appartement n’a pas été reloué.

C’est à compter du 1er juin 2022 que M. [M] a reloué l’appartement moyennant un loyer mensuel de 1 100 euros.

La réduction de loyer de 100 euros par mois consentie entre le 25 mai 2019 et le 29 août 2021 (soit 27 mois), s’élève donc à 2 700 euros.

Sur la base d’un loyer mensuel de 1 100 euros, la perte locative liée à l’impossibilité de relouer de septembre 2021 à mai 2022 (soit 9 mois), se chiffre par ailleurs à 9 900 euros.

La perte de loyers totale s’élève ainsi à 12 600 euros.

À hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement qui l’a condamné à payer à M. [M] cette somme tandis que le Gan considère toujours que sa garantie n’est pas mobilisable.

Il convient à ce dernier titre de préciser que l’effectivité de la garantie du Gan a été retenue ci-dessus.

Le préjudice de M. [M] n’est pas contesté dans sa matérialité et il est de plus étayé par des pièces justificatives.

Le Syndicat des copropriétaires sera donc condamné à l’indemniser de sa perte locative et le Gan à garantir le syndicat du paiement de cette somme. La décision entreprise sera confirmée sur ces points.

En ce qui concerne le préjudice moral de M. [M], il allègue la souffrance morale causée par son inquiétude de voir sa mère, [E] [M] (décédée en 2018), vivant dans un appartement présentant un risque d’effondrement et des étais dans son logement ainsi que la lenteur anormale du syndicat pour remédier aux désordres.

Il n’est toutefois pas démontré que les délais allégués soient anormaux au regard de l’importance des travaux nécessaires.

M. [M], indemnisé de la perte de son revenu locatif, ne rapporte pas la preuve d’un préjudice moral distinct.

Il convient donc de le débouter de sa demande au titre d’un préjudice moral et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur les demandes fondées sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, les copropriétaires parties au présent litige, soit les SCI Brinadom et Anofille ainsi que M. [M] sont les seuls copropriétaires qui ont souffert directement et gravement des désordres constatés sur les parties communes.

Dès lors, ni l’équité, ni la situation économique des parties au litige ne justifie de faire participer les copropriétaires intimés aux frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Dans ces conditions, les sociétés Brinadom et Anofille ainsi que M. [J] [M] seront dispensés, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de première instance et d’appel de la présente procédure et la décision entreprise sera infirmée sur ce point.

Sur les dépens :

La SA Gan Assurances, appelante qui succombe à hauteur d’appel, sera condamnée aux dépens de l’appel et la décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux dépens, étant rappelé que le tribunal a condamné le Gan Assurances à payer les entiers dépens avec distraction, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire. Il conviendra également d’autoriser le recouvrement direct contre la partie condamnée des dépens dont il a été fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles :

M. [L] [M] sollicite la rectification de l’erreur matérielle au dispositif du jugement entrepris en ce qu’il a omis de porter son nom comme bénéficiaire des frais de procédure lui ayant été alloué, soit 1.500 euros, la condamnation n’étant pas exécutable en l’état.

L’article 462 du code de procédure civile dispose que les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande. Le juge est saisi par simple requête de l’une des parties, ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d’office.

En l’espèce, la décision entreprise condamne, dans son dispositif, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à verser une indemnité de procédure aux sociétés Brinadom et Anofille ainsi qu’à la société cabinet Brière qu’elle cite expressément.

Pour autant, dans le 12e § de sa dernière page, le tribunal « Condamne, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay à payer la somme de 1 500 euros », en omettant effectivement de mentionner M. [L] [M] comme le bénéficiaire de cette indemnité lui ayant été allouée en première instance.

Ce défaut de mention ne constitue qu’une erreur purement matérielle en ce qu’elle ne porte ni sur une vice de procédure ni sur le fond du droit.

Cette erreur matérielle sera donc rectifiée à hauteur d’appel selon les indications qui seront portées au dispositif et il sera ajouté sur ce point à la décision entreprise.

En ce qui concerne les frais irrépétibles, le premier juge a condamné le syndicat des copropriétaires à verser un total de 7 500 euros réparti entre :

— les SCI Brinadom et Anofille,

— la société Cabinet Brière,

— M. [M],

et a par ailleurs condamné le Gan à payer 5 000 euros au syndicat des copropriétaires.

Le jugement entrepris, sous réserve de la rectification de l’erreur matérielle, sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles.

À hauteur d’appel, M. [M] sollicite la condamnation du seul syndicat des copropriétaires à lui verser une indemnité pour frais irrépétibles.

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [M] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile.

À hauteur d’appel, les SCI Brinadom et Anofille ainsi que la société Cabinet Brière ne dirigent leurs demandes au titre des frais irrépétibles que contre le Gan.

L’équité commande de condamner le Gan à payer aux sociétés Brinadom, Anofille et Cabinet Brière la somme de 1 000 euros chacune au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande enfin de condamner le Gan à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile.

La propre demande formée par le Gan au titre de ses frais irrépétibles sera par ailleurs rejetée.

En première instance, le tribunal a omis de statuer sur la demande de condamnation du Gan à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour de statuer sur la garantie lui étant due au titre des frais irrépétibles auxquelles elle est condamnée.

Il résulte des conditions générales du contrat multirisque souscrit que les frais de procès, de quittance et autres frais de règlement ne viendront pas en déduction du montant de la garantie et seront donc pris en charge par l’assureur (page 28 de la police, rubrique « C) frais de procès » ainsi que page 18 sous la rubrique « I) Détermination des sommes assurées » au titre de la responsabilité du syndic à l’égard des tiers).

Ainsi, le Gan s’est engagé à prendre en charge les frais de justice mis à la charge du syndicat, dès lors que la responsabilité de son assuré est engagée pour un sinistre couvert.

Dans ces conditions le Gan sera condamné à garantir le syndicat des copropriétaires des sommes mises à sa charge en première instance et en appel au titre des frais irrépétibles et il sera ajouté à la décision entreprise sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Confirme la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic à payer aux sociétés Brinadom et Anofille la somme de 28 979, 18 euros au titre de la TVA, sur justificatifs de son exigibilité, rejeté toutes les demandes formées sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et sauf à rectifier comme suit l’erreur matérielle qu’elle comporte :

En conséquence,

Rectifie la dernière page du jugement du 3 juillet 2024 du tribunal judiciaire de Compiègne (n° RG 24/00075), §12, ainsi qu’il suit :

Dit qu’il convient de remplacer la mention :

« Condamne, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay à payer la somme de 1 500 euros »,

par la mention :

« Condamne, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay à payer à M. [J] [M] la somme de 1 500 euros »,

Dit que le présent arrêt rectificatif sera mentionné sur la minute et les expéditions du jugement du 3 juillet 2024 du tribunal judiciaire de Compiègne portant le numéro de RG 24/00075 et sera notifié comme le jugement initial ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay à payer aux sociétés Brinadom et Anofille la somme de 28 979, 18 euros au titre de la TVA correspondant à l’indemnité de 144 895,90 euros HT allouée au titre de leur préjudice matériel, sur présentation des justificatifs fiscaux,

Dispense M. [J] [M] et les sociétés Brinadom et Anofille, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de première instance et d’appel nécessités par la présente procédure,

Condamne la SA Gan Assurances aux dépens de l’instance d’appel et autorise leur recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay, à payer à M. [J] [M] la somme de 2 000 euros en indemnisation des frais irrépétibles exposés par ce dernier à hauteur d’appel,

Condamne la SA Gan Assurances à payer aux sociétés Brinadom, Anofille et Cabinet Brière la somme de 1 000 euros chacune en indemnisation des frais irrépétibles exposés par ces dernières à hauteur d’appel,

Condamne la SA Gan Assurances à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay, la somme de 2 000 euros en indemnisation des frais irrépétibles exposés par cette dernière à hauteur d’appel,

Rejette la demande présentée par la SA Gan Assurances au titre des frais irrépétibles,

Condamne la SA Gan Assurances à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic, la société Ibay, des sommes mises à la charge de ce dernier en première instance et en appel au titre des frais irrépétibles,

Rejette les autres demandes.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE