COUR D’APPEL

D’ANGERS

1ERE CHAMBRE SECTION B

GG/ILAF

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 22/00545 – N° Portalis DBVP-V-B7G-E7GU

jugement du 13 Janvier 2022

Juge aux affaires familiales du MANS

n° d’inscription au RG de première instance : 19/04064

ARRET DU 19 DECEMBRE 2024

APPELANT :

M. [T] [F]

né le [Date naissance 3] 1956 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représenté par M^e Georges BONS de la SELARL SELARL GEORGES BONS, avocat au barreau du MANS

INTIMEE :

Mme [J] [C] divorcée [F]

née le [Date naissance 5] 1967 à [Localité 9]

[Adresse 12]

[Localité 13]

Représentée par M^e Sandrine SOULARD de la SCP MARIE & SOULARD, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 052301

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 17 Octobre 2024, M^me GUERNALEC, Vice-présidente placée ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :

M^me PLAIRE COURTADE, présidente de chambre

M^me PARINGAUX, conseillère

M^me GUERNALEC, Vice-présidente placée

qui en ont délibéré

Greffière lors des débats : M^me BOUNABI

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 19 décembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Marie-Christine PLAIRE COURTADE, présidente de chambre et par Florence BOUNABI, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte notarié en date du 10 septembre 2001, Mme [J] [C] et M.'[T] [F] ont acquis en indivision un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 12] à [Localité 13] (Sarthe), moyennant un prix global de 106''714,31 euros, hors frais.

Le financement de cette acquisition a été opéré pour partie par des fonds personnels de Mme [C] à hauteur de 25 640 euros et par la souscription par les parties d’un prêt immobilier auprès de la [10] d’un montant de 94'480 euros.

Mme [C] et M. [F] se sont mariés le [Date mariage 4] 2003, sans faire précéder leur union d’un contrat préalable.

En 2005, s’est substitué au prêt immobilier initial un prêt 'SOFIAP’ souscrit par les deux époux auprès du [11] d’un montant de 85 983 euros remboursable sur 180 mois par échéances mensuelles de 674,18 euros.

Postérieurement, le 2 mai 2008, M. [F] a souscrit un prêt personnel à la consommation 'SOCRIF’ d’un montant de 20 000 euros en capital.

Sur saisine de Mme [C], le juge aux affaires familiales du Mans, par ordonnance de non-conciliation du 26 février 2009, a, notamment s’agissant des époux :

— accordé à Mme [C] la jouissance du domicile conjugal sans indemnité d’occupation ;

— dit que Mme [C] prendra en charge, pour le compte de l’indivision, l’emprunt immobilier contracté par les époux auprès du [11], dont’les échéances mensuelles s’élèvent à la somme de 674,18 euros ;

— dit que chaque époux assumera la moitié du crédit SOCRIF aux mensualités de 409,20 euros ;

— dit que sur le fondement du devoir de secours M. [F] sera condamné à verser à son conjoint une pension alimentaire mensuelle de 150 euros par mois, avec indexation d’usage.

Sur appel interjeté par M. [F], la cour d’appel d’Angers, par arrêt du 12 octobre 2009 a, notamment :

— infirmé partiellement l’ordonnance entreprise ;

— dit n’y avoir lieu à gratuité de la jouissance du domicile conjugal ;

— dit n’y avoir lieu au versement par M. [F] d’une pension alimentaire au titre du devoir de secours ;

— confirmé la décision en ses autres dispositions.

Par acte extra-judiciaire délivré le 26 août 2011, Mme [C] a fait assigner M.'[F] en divorce.

Par jugement du 20 septembre 2013, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance du Mans a, dans le cadre du divorce des époux, notamment :

— ordonné le partage et la liquidation des intérêts respectifs des époux conformément à leur régime matrimonial ;

— fixé la date des effets du divorce entre les époux au 26 février 2009.

Sur appel interjeté par M. [F], la cour d’appel d’Angers, par arrêt du 12 janvier 2015, au titre des mesures patrimoniales entre époux, a notamment :

— ordonné le partage et la liquidation des intérêts respectifs des époux conformément à leur régime matrimonial ;

— confirmé le jugement en ce qu’il a fixé la date des effets du divorce entre les époux au 26 février 2009.

En septembre 2017, par l’intermédiaire de leurs conseils respectifs, les parties ont sollicité Mme [V] [P], expert immobilier, en vue d’appréhender la valeur vénale de marché du bien situé [Adresse 12] à [Localité 13].

L’expert a déposé son rapport le 1er février 2018.

Par acte extra-judiciaire délivré le 27 décembre 2019, M. [F] a fait assigner Mme [C] devant le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance du Mans aux fins de partage judiciaire de l’indivision post-communautaire.

Par jugement du 13 janvier 2022, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire du Mans a notamment :

— ordonné l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage judiciaire de l’indivision ayant existé entre Mme [J] [C], née le [Date naissance 5] 1967 [Localité 9] (72) et M. [T] [F], né le [Date naissance 3] 1956 [Localité 9] (72) ;

— désigné pour y procéder Maître [N] [X], notaire, [Adresse 2] [Localité 8] ;

— fixé à 177 000 euros la valeur de l’immeuble indivis cadastré section AP n° [Cadastre 7] au lieu-dit '[Adresse 12]' d’une superficie de 5 ares et 5 centiares à [Localité 13] (72) ;

— attribué de manière préférentielle à Mme [C] l’immeuble indivis cadastré section AP n° [Cadastre 7] au lieu-dit '[Adresse 12]' d’une superficie de 5 ares et 5'centiares à [Localité 13] (72) ;

— fixé à 700 euros par mois l’indemnité d’occupation due par Mme [C] à l’indivision à compter du 11 août 2009 ;

— fixé à 38 101,30 euros la soulte due par M. [F] à Mme [C] au titre des échéances du crédit immobilier 'SOFIAP’ intégralement payées par Mme [C] à compter du 1er septembre 2019 et jusqu’à échéance du prêt ;

— fixé à 20 460 euros la somme acquittée intégralement par M. [F] au titre du remboursement du crédit 'SOCRIF';

— fixé la date de jouissance divise au jour du présent jugement ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts à hauteur de 14 283 euros formulée par M. [F] à l’encontre de Mme [C] sur le fondement de l’article 815-13 alinéa 2 du code civil ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par Mme [C] à l’encontre de M. [F] ;

— rejeté les demandes reconventionnelles formulées par chacune des parties à l’encontre de l’autre au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

— dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

Selon déclaration reçue au greffe de la cour d’appel d’Angers le 29 mars 2022, M.'[T] [F] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a ' Fixé à 177 000 euros la valeur de l’immeuble indivis cadastré section AP n°[Cadastre 7] au lieu-dit [Adresse 12] d’une superficie de 5 ares et 5 centiares à [Localité 13] (72) ; Fixé à 38 101,30 euros la soulte due par M. [F] à Mme [C] au titre des échéances du crédit immobilier 'SOFIAP’ intégralement payées par Mme [C] à compter du 1er septembre 2019 et jusqu’à échéance du prêt ; Fixé la date de jouissance divise au jour du présent jugement ; rejeté la demande de dommages et intérêts à hauteur de 14 283 euros formulée par M. [F] à l’encontre de Mme [C] sur le fondement de l’article 815-13 alinéa 2 du code civil ; rejeté les demandes reconventionnelles formulées par chacune des parties à l’encontre de l’autre au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ; Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

Mme [C] a constitué avocat le 25 avril 2022.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 8 octobre 2024.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 23'septembre 2024, M. [T] [F] demande à la cour d’appel de :

— infirmer la décision entreprise en ses dispositions lui faisant grief ;

en conséquence :

— fixer la valeur du pavillon situé à [Localité 13], [Adresse 12], cadastré section AP n° [Cadastre 7] pour une contenance de 5 a 05 ca, attribué à titre préférentiel à Mme [C], à la somme minimale de 225 422 euros ;

— à défaut, donner mission au notaire commis de procéder à l’estimation de cet immeuble au jour du partage, en déterminant la moins value dont est redevable Mme [C], en vertu de l’article 815-13 du code civil, avec faculté de s’adjoindre un sapiteur ;

— plus subsidiairement, ordonner une expertise judiciaire et commettre tel expert qu’il plaira à la cour avec mission de déterminer la valeur dudit immeuble et de déterminer la moins value dont est redevable Mme [C] envers l’indivision, en’vertu de l’article 815-13 du code civil ;

— en tout cas, fixer à 5 % du montant de l’estimation du pavillon, la moins value générée par Mme [C], due par elle en vertu de l’article 815-13 du code civil, à’raison de son défaut d’entretien ;

— juger qu’il n’existe aucun acte de partage qui aurait fixé la date de la jouissance divise, conformément aux dispositions de l’article 829, alinéa 1er, du code civil, de’telle sorte que la décision du premier juge à ce titre est prématurée et sera par conséquent infirmée ;

— fixer la date de la jouissance divise à la date la plus proche du partage qui sera établi par le notaire commis ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par Mme [C] à la somme de 700 euros par mois, comptés depuis le 11 août 2009, jusqu’au jour de la jouissance divise qui sera fixée par la cour ou par l’acte de partage à intervenir ;

— fixer à concurrence de 36 %, montant de ses droits dans l’immeuble indivis, soit la somme de 29 968,25 euros due par lui à Mme [C] au titre du remboursement du crédit immobilier effectué par elle, en vertu de la jurisprudence suivante : Cass.'1ère civ. 10 janvier 2018, n°16-25.190, et Cass. 1ère civ. 13 février 2019, n°17-26.712, versée aux débats ;

— condamner Mme [C] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner en tous les dépens, conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du code de procédure civile ;

— débouter Mme [C] de toutes ses prétentions, moyens et conclusions contraires, aussi irrecevables qu’infondés.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 20'septembre 2024, Mme [J] [C] demande à la cour d’appel de :

— confirmer le jugement rendu par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire du Mans le 13 janvier 2022 en toutes ses dispositions contestées par M.'[F] ;

en conséquence,

— fixer à 177 000 euros la valeur de l’immeuble indivis cadastré section AP n° [Cadastre 7]'lieudit '[Adresse 12]' d’une superficie de 5 ares et 5 centiares à [Localité 13] (72) ;

— fixer à 700 euros par mois l’indemnité d’occupation due par elle à l’indivision à compter du 11 août 2009 ;

— fixer à 38 101,30 euros la somme lui étant due par M. [F] au titre des échéances du crédit immobilier SOFIAP qu’elle a intégralement payées à compter du 1er septembre 2019 et jusqu’à échéance du prêt ;

— fixer la date de jouissance divise au jour du jugement rendu le 13 janvier 2022 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire du Mans ;

— débouter M. [F] de sa demande tendant à voir fixer à 5% du montant de l’estimation du pavillon, la moins-value générée par elle ;

y ajoutant,

— condamner M. [F] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [F] aux entiers dépens d’appel.

Pour un exposé plus ample des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément aux conclusions sus visées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la date de jouissance divise

Le jugement contesté a fixé la date de jouissance divise au jour de son prononcé, soit le 13 janvier 2022.

M. [F] conteste cette décision faisant valoir qu’aucun acte de partage notarié ou judiciaire n’a été établi et que si une évaluation de prix a été donnée, c’est sur la base d’une expertise non contradictoire datée de 2018, ce prix n’ayant été de toute manière ni arrêté ni payé.

Il considère que le choix de fixer une date de jouissance divise au jour du jugement est en contradiction avec les dispositions de l’article 829 du code civil dans la mesure où aucune explication n’est en réalité donnée par le premier juge quant à la réalisation de l’égalité entre les parties à cette date.

Il rappelle que le même article dispose que cette date doit être la plus proche du partage, lequel n’existe pas en l’état et qu’aucune date par anticipation ne peut être fixée.

Il soutient qu’en statuant ainsi le premier juge a fait bénéficier Mme'[C] d’un avantage consistant en un logement gratuit depuis son prononcé, créant ainsi un déséquilibre entre les co-indivisaires et donc une situation inégalitaire à son détriment.

Mme [C] estime que la date retenue par le premier juge, à savoir la date du prononcé du jugement, est la plus favorable à la réalisation de l’égalité.

Elle soutient que le fait de retenir une date de jouissance divise au jour de l’acte de partage définitif constituerait une vraie rupture d’égalité entre les parties et ce à son détriment.

Elle rappelle à cet égard que l’indemnité d’occupation, assimilée’aux fruits et revenus de l’indivision, est due jusqu’à la date de jouissance divise et qu’elle s’en acquitte depuis 12 ans compte tenu de l’acharnement judiciaire dont fait preuve M. [F] et alors qu’elle-même n’a jamais fait obstacle aux opérations de liquidation-partage.

Sur ce,

Il résulte de l’article 829 du code civil que la date de jouissance divise doit être la plus proche possible du partage sauf pour le juge à la fixer à une date plus ancienne si ce choix apparaît plus favorable à la réalisation de l’égalité entre les parties.

La date de jouissance divise est déterminée souverainement par les juges du fond eu égard aux circonstances de la cause et en s’inspirant de l’intérêt respectif des copartageants (cass civ 1ère 26 juin 2013 12-13 366).

Il s’agit donc à la fois de la date à laquelle il faut évaluer les biens objets du partage et les créances calculées au profit subsistant et arrêter les comptes d’administration de l’indivision et celle à compter de laquelle chaque copartageant a la jouissance exclusive des fruits composant son lot.

Pour fixer la date de jouissance divise au jour du prononcé de sa décision, le’premier juge a considéré que la masse active de l’indivision post-communautaire étant constituée majoritairement de l’immeuble indivis et de la créance au titre de l’indemnité d’occupation dont la valeur était fixée par la même décision, retenir cette date ne faisait pas obstacle à la sauvegarde des intérêts des parties.

Il est constant qu’en l’espèce, le partage n’est toujours pas intervenu.

Il n’est pas établi en appel la réalité de manoeuvres de l’une ou l’autre des parties en vue de retarder le règlement des intérêts patrimoniaux ni la réalité d’une intention purement dilatoire à l’effet de différer le partage pour profiter d’une évolution à la hausse du marché de l’immobilier.

L’impossibilité persistante des parties à parvenir à s’accorder sur le partage et notamment sur la valeur du bien immobilier est évidente.

Le temps écoulé sans parvenir, en dépit d’un patrimoine immobilier se réduisant à l’immeuble situé à [Localité 13], à un accord sur une valeur ni même un rapprochement des positions respectives à cet égard, n’est pas démontré comme davantage le fait de Mme [C] que de M. [F].

Le principe de l’égalité entre les copartageants devant présider au partage, il’importe que la date de jouissance divise soit fixée en tenant compte de l’intérêt des deux indivisaires copartageants eu égard à la dernière décision ayant statué sur chacun des points qui sont contestés en cause d’appel et tranchés par le présent arrêt.

Considérant que c’est sur la base des chefs non définitifs infirmés ainsi que de ceux qui se trouvent confirmés par la cour que sera établi l’acte de partage, il y a lieu de fixer la date de jouissance divise à la date du présent arrêt afin de préserver l’égalité dans le partage.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Sur la valeur de l’immeuble indivis situé [Adresse 12] à [Localité 13]

Le jugement déféré a fixé la valeur de l’immeuble indivis à la somme de 177 000 euros, sur la base de l’évaluation réalisée par Mme [P], expert amiable désigné par les deux parties.

M. [F] conclut à l’infirmation motif pris que l’estimation expertale ainsi retenue remonte désormais à six ans et n’est donc plus en adéquation avec la valeur actuelle du bien indivis.

En toute hypothèse, il considère qu’elle n’est pas plus en accord avec le fait de retenir une date de jouissance divise au jour du jugement dans la mesure où cette valeur n’est pas la plus proche du partage, puisque celui-ci n’est toujours pas intervenu.

Il soutient encore que le premier juge a tenu compte d’une expertise qui n’a pas été menée à son contradictoire puisque Mme [C] a refusé qu’il assiste à la visite programmée par l’expert.

Il fait valoir enfin que le premier juge a refusé à tort de tenir compte de l’importante augmentation du prix du m2 sur la commune de [Localité 13], si bien que la valeur retenue par Mme [P], qui était déjà inférieure au prix du marché et ne prenait pas en compte le garage, n’est plus d’actualité.

Il base son argumentaire sur des statistiques extraites de sites internet ainsi que de l’application DVF, cette’dernière étant relative à une vente réalisée le 9 décembre 2022 d’un pavillon aux caractéristiques similaires au bien indivis litigieux.

Il s’estime ainsi pénalisé par la différence de valeur qu’il chiffre à plus de 48 000 euros.

Il demande donc que la valeur de l’immeuble soit fixée au prix minimum de 225'422 euros.

A titre subsidiaire, il demande que la cour donne mission au notaire commis de procéder à l’évaluation du bien en tenant compte de la moins-value résultant du défaut d’entretien imputable à Mme [C] et encore plus subsidiairement d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire avant-dire droit.

Mme [C] soutient que en réalité M. [F] ne se préoccupe aucunement de la valeur réelle de l’immeuble, étant uniquement intéressé par la soulte qui doit lui revenir sans offrir aucune estimation sérieuse.

Elle constate que le prix médian au m2, auquel M. [F] se réfère, fluctue entre 780 euros et 3 879 euros et qu’il n’apporte pas de précision sur la consistance de l’immeuble vendu récemment dont il se prévaut.

Elle affirme que l’expert amiable, dont elle rappelle avoir réglé seule les honoraires, a réalisé ses opérations contradictoirement et de manière impartiale, estimant la valeur de l’immeuble à 177 000 euros sur la base d’éléments concrets et débattus par les parties après visite domiciliaire.

Si elle reconnaît que cette visite a eu lieu hors la présence de M. [F], elle précise que ce dernier avait donné accord ainsi que le note l’expert dans son rapport.

Elle indique que pour son évaluation, l’expert a effectué une comparaison avec toutes les ventes réalisées dans le secteur et après prise en compte des deux références les plus probantes eu égard à l’identité des biens avec l’immeuble concerné, relevant que ces biens étaient pourtant plus attractifs comme présentant une meilleure apparence.

Elle relève également que l’expert a établi un pré-rapport qui a été communiqué à chaque partie.

Elle demande donc la confirmation du jugement attaqué en ce qu’il a retenu une valeur de l’immeuble indivis de 177 000 euros et sollicite le rejet des demandes subsidiaires de nouvelle estimation par un notaire voire par un expert judiciaire.

Sur ce,

Il résulte de l’article 829 du code civil que : 'en vue de leur répartition, les biens sont estimés à leur valeur à la date de jouissance divise telle qu’elle est fixée par l’acte de partage, en tenant compte, s’il y a lieu, des charges les grevant. Cette date est la plus proche possible du partage. Cependant, le juge peut fixer la jouissance divise à une date plus ancienne si le choix de cette date apparaît plus favorable à la réalisation de l’égalité.'

Les parties s’opposent sur la valeur vénale de l’immeuble situé [Adresse 12] à [Localité 13] acquis, le 10 septembre 2001, au prix de 106 714,31 euros, hors frais, décrit comme étant une maison à usage d’habitation individuelle de plain pied de type 'Cornaline’ comprenant : hall d’entrée, séjour, coin repas family room, cuisine, une chambre avec salle d’eau, trois chambre dont deux avec placard, dégagement avec placard, une salle de bains équipée, cellier avec accès direct à la cuisine et garage, buanderie – garage, parking, jardin, d’une contenance totale de 505 m2, la surface utile étant de 104,75 m2 hors garage (118,5 m2 en global).

Se basant sur l’expertise amiable établie le 1er février 2018, le tribunal a fixé la valeur de l’immeuble indivis à 177 000 euros, estimant que ladite expertise se fonde sur des constatations précises et sérieuses, plus probantes que les éléments d’estimation produits par les parties simplement extraits de sites internet.

S’agissant de la critique portée par M. [F] quant à la forme de l’expertise qui n’aurait pas été menée à son contradictoire, la cour note que s’il est exact que Mme [C] s’est opposée à ce que son ex-mari pénètre dans l’ancienne maison commune devenue sa résidence principale pour assister à la visite domiciliaire programmée par Mme [P], celui-ci a accepté cette situation laissant donc l’expert visiter seul le bien avec Mme [C].

Cet élément a été reproduit dans le rapport en page 3 : 'A la demande de Mme [C] et en accord avec M. [F], l’expert a procédé à la visite des lieux en la seule présence de Mme [C] qui occupe les lieux à titre de résidence principale'.

En outre, il est constant que les termes du rapport établi par Mme [P] ont pu être soumis à la contradiction dans la mesure où un pré-rapport a été établi par l’expert le 16 novembre 2017, adressé aux conseils des parties lesquels ont disposé d’un délai pour déposer leurs dires.

A cet égard, par courrier daté du 19'décembre 2017, le conseil de M. [F] a pu faire valoir les observations de ce dernier auxquelles l’expert a répondu dans son rapport définitif.

La critique ainsi formulée par M. [F] n’est donc pas pertinente.

S’agissant de la critique sur le fond du rapport, la cour relève que l’expert a explicité de manière précise et détaillée le raisonnement lui permettant de proposer une valeur vénale du bien indivis en croisant deux méthodes d’évaluation, dont l’une a consisté à rechercher le prix moyen au m2 dans le secteur considéré.

Pour ce faire, Mme [P] a interrogé le fichier Perval, outil de référence immobilière mis en place par le conseil supérieur du notariat et renseigné chaque jour par les notaires après chacune des transactions qu’ils opèrent. Outre la consultation de ce fichier, l’expert s’est déplacé sur chacun des sites afin 'de visualiser chacune de ces références (visites extérieures)' (page 6 du rapport).

La critique ainsi formulée par M. [F] n’est donc pas opérante.

En cause d’appel comme devant le premier juge, M. [F] soutient que l’évaluation à laquelle s’est livrée l’expert l’a été sur des bases obsolètes.

Il produit ainsi deux extraits de deux sites internet (ses pièces n° 14 et 16) mentionnant un prix moyen de l’immobilier au m2 sur [Localité 13] de 1 921 euros (site SeLoger.com) et de 2 152 euros (site ouestfrance-immo.com).

Force est de relever que l’extrait tiré du site ouestfrance-immo.com n’étant pas daté, il s’avère peu pertinent. Quant au second extrait, s’il est mentionné 'Données SeLoger août 2020", ce prix médian concerne l’ensemble de la commune de [Localité 13] sans précision géographique par rapport au bien litigieux. Ces éléments ne peuvent donc être considérés comme pertinents.

En revanche, M. [F] produit, en pièce n° 25, une interrogation de l’application DVF (demandes de valeurs foncières), publié et produit par la direction générale des finances publiques, qui a permis de relever la réalisation d’une vente intervenue le 9 décembre 2022 d’un pavillon de 5 pièces au [Adresse 6] à [Localité 13] d’une contenance globale de 581 m2 avec une surface utile de 121 m2 moyennant le prix de 245 000 euros, soit un bien dans l’environnement géographique très voisin du bien en litige et ayant des caractéristiques quasi identiques en termes de contenance et du superficie.

En outre, la cour relève que les références retenues par l’expert sont datées de décembre 2016 à juin 2017 alors que le jugement a été rendu le 16 janvier 2022.

Pour une évaluation actuelle fixée à la date de jouissance divise et donc à la date du présent arrêt, il convient de tenir compte à la fois de l’évolution des taux de crédits ainsi que de celle du marché immobilier, en hausse sensible sur les dernières années puis entré à nouveau dans une phase plus incertaine marquée par une demande très contrastée, également impacté par la crise sanitaire et le confinement intervenus depuis l’expertise, lesquelles sont de nature à affecter la valeur des biens immobiliers dans des proportions variables selon notamment leur nature et leur situation géographique.

Ces éléments supposent donc une évaluation actualisée et au plus proche de l’état du marché en prenant pour point de départ l’estimation de Mme [P] dans la mesure où celle-ci s’est référée à 5 mutations récemment (par rapport à la date de son rapport) intervenues dans le secteur et a pris en compte l’ensemble des facteurs valorisants et dévalorisants du bien, en particulier, la qualité et le standing ordinaire de la construction.

Cette estimation apparaît ainsi conforme à l’état du marché à la date d’établissement du rapport.

Il convient donc de reprendre l’estimation de base de l’expertise amiable de février 2018 selon la variation de l’indice du coût de la construction entre 2018 et septembre 2024 (date de l’indice le plus récent retenu par l’INSEE), soit :

* valeur retenue par l’expert : 177 000 euros (février 2018)

* variation de l’indice INSEE du coût de la construction entre 2018 (1er trimestre 2018 à 1 671) et 2024 (2ème trimestre 2024 à 2 205)

=> (2205 – 1671) / 1671 X 100 = + 31 %

Soit 177 000 + 31 % = 231 870 euros.

La demande de M. [F] étant limitée à 225 422 euros, cette valeur sera retenue par la cour.

Le jugement sera donc infirmé et la valeur de l’immeuble indivis fixée à 225'422'euros.

Sur la demande au titre de la moins-value sur la valeur de l’immeuble

M. [F] conclut à l’infirmation du jugement déréré en ce qu’il a rejeté sa demande d’indemnisation de l’indivision pour défaut d’entretien du bien immobilier par Mme [C].

Il demande que Mme [C] réponde seule envers l’indivision du montant de la perte vénale du pavillon due à cette absence d’entretien.

Il soutient être pénalisé par le fait que si l’expert a bien relevé un défaut d’entretien du pavillon, imputable exclusivement à Mme [C] qui occupe l’immeuble depuis 10 ans sans justifier de la moindre facture d’entretien, il a à tort retenu qu’il s’agissait d’une vétusté naturelle.

Il considère que la charge de la preuve a été inversée, que les réelles causes de la vétusté n’ont pas été analysées, qu’il n’a pas été tiré les conséquences de l’absence de production par Mme [C] de factures d’entretien.

Il rappelle que Mme [C] dispose a minima d’une somme de plus de 50 000 euros, dont elle a justifié pour se voir attribuer préférentiellement l’immeuble, et qu’elle perçoit des revenus mensuels de l’ordre de 2 000 euros.

Il estime que le devis produit par Mme [C], postérieurement au dépôt du rapport, relatif au démoussage de la toiture, démontre justement ce défaut d’entretien et la réalité d’un pavillon devenu vétuste par manque d’entretien.

Il soutient que Mme [C] doit en répondre puisque si des travaux d’entretien avaient été réalisés, il n’aurait pas été nécessaire de réaliser cette fois des travaux de remise en état.

Il indique à cet égard qu’une moins-value de 5 %, chiffrée à 8'850 euros, est nettement insuffisante par rapport à la remise en état aujourd’hui nécessaire.

Il fait valoir que Mme [C] a commis une faute délibérée, rappelant que la jurisprudence assimile les importants défauts d’entretien à des dégradations et des détériorations.

Mme [C] conclut à la confirmation du rejet par le premier juge de la demande d’indemnisation formalisée par M. [F].

Elle conteste l’existence d’importants défauts d’entretien assimilables à des dégradations ou des détériorations au sens de l’article 815-13 in fine du code civil.

Elle affirme n’avoir jamais failli et avoir assumé les dépenses de conservation de l’immeuble, produisant des photographies et des attestations témoignant du bon état de la maison.

Elle précise avoir fait nettoyer la toiture en juillet 2020 et avoir toujours entretenu la chaudière.

Elle fait valoir que le rapport de Mme [P] ne fait état d’aucune dégradation ou détérioration du bien qui lui incomberait mais seulement d’une vétusté naturelle de l’aspect extérieur du pavillon.

Elle soutient que la moins-value découlant de cette vétusté naturelle doit être supportée par les deux co-indivisaires.

Elle estime par ailleurs que la réfection des façades n’entre pas dans la catégorie des travaux d’entretien mais dans celle des travaux d’amélioration nécessitant l’accord des co-indivisaires ainsi que la participation de chacun de ceux-ci, si bien qu’elle n’aurait pas pu les engager seule.

Elle précise qu’en tout état de cause, au vu de sa situation financière, elle n’aurait pas pu engager de telles dépenses d’amélioration auxquelles M. [F] se serait sûrement refusé de participer.

Elle sollicite le rejet des demandes subsidiaires d’évaluation à effectuer par un notaire voire par un expert judiciaire.

Sur ce,

L’article 813-15 du code civil dispose que : 'lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

Inversement, l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait pour sa faute.'

Contrairement à ce qu’il soutient, il appartient bien à M. [F] d’établir que le bâtiment a subi des dégradations et détériorations qui en ont diminué la valeur par le fait ou la faute de Mme [C].

Sur ce point, la cour relève que M. [F], tout en contestant les conclusions expertales, se prévaut de ces dernières pour soutenir que Mme [C] n’a pas réalisé les travaux nécessaires à son bon entretien induisant de ce fait une moins-value de 5 % de la valeur vénale.

Il est constant que l’immeuble litigieux a été édifié en 1978, que les parties en ont fait l’acquisition en septembre 2001, que la date des effets du divorce dans les rapports entre les époux quant à leurs biens a été fixée au 26 février 2009 et que M. [F] a quitté le domicile conjugal en août 2009.

A l’occasion de son rapport, Mme [P] a indiqué, s’agissant de l’état général du pavillon (page 5) que :

'Situé dans un lotissement ancien, ce pavillon est édifié en briques et parpaings recouverts d’un enduit type tyrolien gros grain, à l’état moyen d’usage. Sa charpente est en bois et sa couverture en tuiles mécaniques et à l’état moyen d’usage (présence de mousse).

Le chauffage central est assuré au moyen de radiateurs anciens en tôle de type convecteur alimentés par une chaudière fonctionnant au gaz de ville.

Les mensuiseries extérieures, anciennes, sont à simple vitrage et munies de volets en bois type persienne, à l’état vétuste: lame manquante, peinture ancienne.

Les revêtements de sols et de murs sont en état d’usage à l’exception des désordres ponctuels dus au dysfonctionnement de la VMC (moisissures).

Extérieurement, l’aspect de ce pavillon est vieillissant : peinture des menuiseries extérieures, état des persiennes à lames, présence de mousse au niveau de la couverture, enduit de façade d’origine. Compte tenu de la date de construction, il s’agit d’une vétusté naturelle.

Toutefois afin d’en assurer un bon usage, il’conviendrait d’envisager quelques interventions au niveau des peintures et de la couverture.

Le terrain aménagé en jardin (pelouse) avec terrasse carrelée est clos sur l’arrière au moyen d’un grillage et d’une haie vive. Absence de clôture en façade.

L’ensemble est raccordé aux réseaux de l’eau de la ville, de l’électricité, du gaz de ville ainsi qu’au tout à l’égout.'

Contrairement à ce que soutient M. [F] qui évoque 'un total défaut d’entretien', ces constatations ne dépeignent pas un état dégradé ou détérioré du pavillon en impactant la valeur vénale.

L’expert relève de manière détaillée et objective les éléments relevant d’une vétusté naturelle provenant de l’écoulement du temps et non d’une abstention fautive de Mme [C].

Force est de constater que M. [F] n’apporte aucune contestation sérieuse pour contredire les constatations expertales, appuyées par une série de photographies de l’intérieur et de l’extérieur du pavillon indivis. Il en résulte que l’immeuble est certes vieillissant (étant rappelé qu’il a été construit il y a désormais plus de 45'ans) mais se présente dans un bon état d’usage, même si sur certaines parties du bâti il est relevé des défauts d’entretien lesquels ne sont cependant pas assimilables à des dégradations et détériorations au sens de l’article sus-visé.

Il n’apporte pas plus d’élément objectif, notamment par la production de devis, pourtant annoncés depuis le dire de son conseil du 19 décembre 2017, permettant’de justifier l’application d’une moins-value sur la valeur de l’immeuble à partir de travaux jugés nécessaires et indispensables à la préservation du bien, chiffrés par un ou des professionnels.

De son côté, Mme [C] produit une dizaine de photographies de l’immeuble indivis, extérieures et surtout intérieures qui ne correspondent pas à l’état dégradé décrit par M. [F], ainsi que des attestations de proches et d’amis lesquelles font toutes référence à une maison agréable et bien entretenue.

La fille du couple précise au surplus que le volet abîmé a été remplacé, que la terrasse a été nettoyée à l’été 2020 ainsi que le toit.

Mme [C] justifie également d’un entretien régulier de la chaudière par la production du contrat d’entretien et des factures. Elle justifie également du démoussage de la toiture effectué en juillet 2020.

Il s’ensuit de l’ensemble de ces éléments que c’est à bon droit que le premier juge a écarté la prétention indemnitaire formulée par M. [F], aucune faute ne pouvant être opposée à Mme [C] dans le cadre de l’entretien de l’immeuble dont elle a la jouissance.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la soulte due au titre des échéances du prêt SOFIAP

Le premier juge a retenu que M. [F] est redevable à hauteur de 45,77 % de la somme remboursée intégralement par Mme [C] à hauteur de 83 245,14 euros, soit la somme de 38 101,30 euros.

Au soutien de sa demande d’infirmation du jugement déféré, M. [F] soutient que le seul élément à retenir pour déterminer le montant de la soulte dont il est redevable est l’acte d’achat du bien litigieux, peu important les modalités de financement dudit bien.

Il conteste le calcul opéré par le premier juge considérant qu’il conduit à lui faire supporter un remboursement d’échéances d’un montant supérieur à ses droits d’indivisaire et à conférer à Mme [C] un avantage injustifié.

Il soutient que le tribunal n’a pas pris en compte la loi des parties, à savoir l’acte d’acquisition, qui prévoit la répartition des quotités à concurrence de 36 % pour lui et 64 % pour Mme [C].

Il estime n’être redevable envers Mme [C] au titre des sommes qu’elle a remboursées seule qu’à hauteur de 29 968,25 euros, correspondant à sa quote-part dans l’immeuble, soit 36 %.

Mme [C] conclut à la confirmation du principe et du calcul retenu par le tribunal dans la mesure où elle l’estime conforme à la jurisprudence de la cour de cassation pourtant produite par l’appelant.

Elle relève qu’il n’a pas été pris en compte le mode de financement du bien mais exclusivement la quote-part détenue par chaque partie dans la propriété du bien selon les prévisions de l’acte notarié.

Elle observe que l’argumentaire de M. [F] ne pourrait s’entendre que si le bien avait été entièrement financé par un prêt immobilier, ce qui n’est pas le cas en l’espèce dans la mesure où elle a effectué un apport personnel de 25 640 euros

Sur ce,

Il résulte des écritures concordantes des parties et des pièces versées aux débats que les consorts [C]-[F] ont fait l’acquisition de l’immeuble situé [Adresse 12] à [Localité 13] le 10 septembre 2001 moyennant le prix global de 120'120 euros, frais inclus.

Cette acquisition a eu lieu grâce d’une part à l’apport en fonds propres effectués par Mme [C] à hauteur de 25 640 euros et d’autre part à la souscription d’un prêt immobilier auprès de la [10] d’un montant de 94 480 euros souscrit par les deux parties.

Postérieurement, à effet au 30 juillet 2005, les parties ont substitué au prêt [10] un prêt souscrit auprès du [11], dénommé SOFIAP, pour un montant de 85 983 euros, remboursable en 180 échéances de 674,18 euros chacune, représentant outre le capital emprunté, une somme de 22'752,20 euros au titre des intérêts et une somme de 8 928,50 euros au titre de l’assurance.

La date d’échéance a été fixée au 31 janvier 2020, si bien qu’à ce jour, ce prêt est intégralement soldé.

Le premier juge a relevé, retenant en cela l’accord des parties, que 'le’remboursement, dans leur intégralité, des échéances de l’emprunt immobilier par Mme [J] [C] débute à compter du 1er septembre 2019".

La cour reprend à son compte cette base de départ sauf à modifier l’erreur matérielle affectant la date mentionnée pour lui substituer celle du 1er septembre 2009.

Le premier juge, non contesté en cela par les parties à hauteur d’appel, a retenu que Mme [C] a remboursé une somme globale de 83 245,14 euros, correspondant à 123 mensualités de 674,18 euros et une mensualité de 321'euros.

M. [F] conteste le calcul auquel a procédé le premier juge soutenant que pour calculer le montant de la soulte dont il est redevable au titre du remboursement des échéances du prêt SOFIAP, il aurait fallu prendre uniquement la quote-part de chaque co-indivisaire dans la propriété du bien immobilier résultant de l’acte d’acquisition (soit 36 % pour ce qui le concerne) et ce en application d’une jurisprudence désormais bien établie de la cour de cassation.

Or, cette jurisprudence, visée dans la motivation et les motifs et versée aux débats, ne peut s’appliquer à l’espèce dans la mesure où il s’agit non de déterminer la part de chaque coindivisaire dans la propriété du bien mais de déterminer la créance de Mme [C] au titre du paiement des échéances du prêt immobilier.

Ainsi que relevé à juste titre par le premier juge, le raisonnement de M. [F] ne peut s’entendre que dans l’hypothèse où le bien aurait été financé uniquement par le recours à l’emprunt ; si bien qu’admettre la logique de M. [F] reviendrait à ne pas prendre en compte l’apport personnel effectué par Mme [C] à hauteur de 25 640 euros, ce qui serait donc inéquitable.

Contrairement d’ailleurs à ce que soutient l’appelant, le premier juge a bien pris en compte la répartition inégalitaire fixée par les parties dans l’acte d’achat du bien litigieux comme point de départ de sa motivation (36 % – 54 %).

Ce n’est que dans un second temps qu’il a calculé la part de chacun des indivisaires dans le financement dudit bien pour finalement calculer la part financée par chacun et la soulte en résultant.

C’est par un raisonnement et un calcul pertinents, que la cour adopte en conséquence, que le jugement déféré a dit que la soulte due par M. [F] s’élève à la somme de 38 101,30 euros soit 45,77 % de la somme remboursée intégralement par Mme [C].

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Le premier juge a, sur la base de l’accord des parties sur ce point, fixé à 700 euros par mois l’indemnité d’occupation due par Mme [C] à l’indivision à compter du 11 août 2009.

M. [F], sans expressément critiquer le jugement dont appel, sollicite de voir 'Fixer l’indemnité d’occupation due par Mme [C] à la somme de 700 € par mois, comptés depuis le 11 août 2009, jusqu’au jour de la jouissance divise qui sera fixée par la cour ou par l’acte de partage à intervenir'.

Mme [C] se contente de solliciter le débouté de M. [F] et en conséquence de voir 'Fixer à sept cents euros (700€) par mois l’indemnité d’occupation due par Mme [J] [C] à l’indivision à compter du 11 août 2009".

Sur ce,

Dans sa déclaration d’appel du 19 mars 2022, M. [F] n’a pas visé dans les chefs de jugement critiqués celui relatif au montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [C] à l’indivision.

L’article 562 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er septembre 2017 au 1er septembre 2024, dispose que : 'l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.'

C’est donc en vain que M. [F] entend solliciter la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [C] dans la mesure où ce chef de jugement n’a pas été déféré à la connaissance de la cour dans l’acte d’appel.

Il y a lieu de rappeler que la cour qui constate de quels éléments du litige elle est saisie ne soulève pas d’office et n’a donc pas à inviter les parties à présenter leurs observations (cass civ 2ème 4 février 1976 n°74-13 949).

Sur les frais et dépens

Le premier juge a fait une exacte appréciation des dépens et a justement rejeté les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au vu des circonstances de la cause, tenant à la succombance partielle des deux parties, chacune supportera la moitié des dépens d’appel et la charge de ses propres frais non répétibles d’appel.

Les demandes respectives des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONSTATE que la cour n’est pas saisie d’une critique des dispositions du jugement rendu le 13 janvier 2022 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire du Mans afférentes à l’indemnité d’occupation due par Mme [C] ;

RECTIFIE l’erreur matérielle affectant le jugement du 13 janvier 2022 rendu par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire du Mans en ce qu’il a retenu la date du 1er septembre 2019 à compter de laquelle Mme [J] [C] a payé intégralement les échéances du crédit immobilier SOFIAP ;

DIT qu’il convient de lire 'à compter du 1er septembre 2009";

CONFIRME le jugement du 13 janvier 2022 rendu par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire du Mans sauf en ses dispositions relatives à la date de jouissance divise et à la valeur vénale de l’immeuble situé [Adresse 12] à [Localité 13] (72) ;

Statuant à nouveau de ces seuls chefs, vu l’évolution du litige ;

FIXE la date de jouissance divise au jour du présent arrêt ;

FIXE à 225 422 euros la valeur vénale de l’immeuble indivis situé [Adresse 12] à [Localité 13] (72) cadastré section AP n° [Cadastre 7] ;

CONDAMNE M. [T] [F] et Mme [J] [C] à assumer chacun la moitié des dépens d’appel ;

DEBOUTE M. [T] [F] de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [J] [C] de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

F. BOUNABI M. C. PLAIRE COURTADE