COUR D’APPEL

D'[Localité 8]

CHAMBRE A – CIVILE

IG/LL

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/00166 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FDQX

Jugement du 12 Janvier 2023

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 8]

n° d’inscription au RG de première instance 22/01833

ARRET DU 21 JANVIER 2025

APPELANTS :

Monsieur [H] [W]

né le 13 juillet 1968 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Madame [I] [D] épouse [R]

née le 5 décembre 1970 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Sophie DUFOURGBURG, avocat postulant au barreau d’ANGERS et par M^e Hervé KEROUREDAN, avocat plaidant au barreau de Versailles – N° du dossier 23018

INTIMEE :

SDC [Adresse 1] représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE OUEST

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie Laure JACQUOT, substituant M^e Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS – N° du dossier 2103023

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 4 novembre 2024 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me GANDAIS, conseillère qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 21 janvier 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 19 novembre 2018, M. [H] [J] et son épouse Mme [I] [D] ont acquis un appartement (lot n° 191) se trouvant à l’entresol d’un bâtiment B de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 8] (49) et soumis au régime de la copropriété.

Suivant courrier recommandé du 24 août 2020, le syndic de copropriété informait les propriétaires que la location de leur appartement pour de courtes durées via le site Airbnb occasionnait des nuisances importantes pour le voisinage. Rappelant que le règlement de copropriété de l’immeuble destine les logements à une occupation bourgeoise, il indiquait que l’activité de location de meublé de courte durée était assimilée à une activité professionnelle ou commerciale et leur demandait ainsi d’y mettre un terme.

Suivant courrier recommandé du 20 janvier 2021, l’assureur de protection juridique du syndicat des copropriétaires mettait en demeure les époux [R] 'de cesser immédiatement [leurs] activités commerciales au sein de l’immeuble’ qui contreviennent au règlement de copropriété.

Par courrier du 29 janvier 2021, le conseil des propriétaires répondait que la location meublée pratiquée par ces derniers de manière non professionnelle et non commerciale était parfaitement licite et non contraire au règlement de copropriété.

Suivant acte d’huissier en date du 13 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les époux [R] devant le tribunal judiciaire d’Angers aux fins d’obtenir à titre principal leur condamnation à stopper, sous astreinte, leur activité commerciale ou de location saisonnière de leur appartement pour de courtes périodes et à l’indemniser du préjudice subi.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 12 janvier 2023, le tribunal judiciaire d’Angers, devant lequel les époux [R] n’ont pas constitué, a :

— ordonné à M. [H] [J] et Mme [I] [D] épouse [R] de cesser la mise en location de courte durée de leur appartement situé [Adresse 1] à [Localité 8] dans le mois de la signification de la décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 2.000 euros par infraction constatée,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] de sa demande au titre de la résistance abusive,

— condamné M. [H] [J] et Mme [I] [D] épouse [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice,

— condamné M. [H] [J] et Mme [I] [D] épouse [R] aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 1er février 2023, les époux [R] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire pour résistance abusive ; intimant le syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2004 et l’affaire a été retenue à l’audience du 4 novembre 2024, conformément à l’avis de clôture et de fixation adressé par le greffe aux parties le 20 juin 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières écritures reçues le 9 octobre 2024, les époux [R] demandent à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— les déclarer recevables et fondés en leur appel,

— y faisant droit, infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] de sa demande au titre de la résistance abusive,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] mal fondé en son action,

— l’en débouter ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à leur rembourser la somme de 2.000 euros correspondant aux dommages-intérêts réglés au titre de l’exécution provisoire,

— les dispenser de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 incluant notamment les dépens, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires dont la charge est à répartir entre les autres copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic la SA immo de France Ouest ayant son siège [Adresse 4] à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Sophie Dufourgburg dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures reçues le 24 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 8, 9 et de la loi du 10 juillet 1965, de :

— débouter les époux [R] de leur appel, ainsi que de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions,

— en conséquence, confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Angers en date du 12 janvier 2023, en ce qu’il a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— ordonné aux époux [R] de cesser la mise en location de courte durée de leur appartement situé [Adresse 3] à [Localité 8] sous astreinte provisoire de 2.000 euros par infraction constatée ;

— condamné les époux [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice ;

— condamné les époux [R] aux dépens ;

— condamné les époux [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

y ajoutant,

— condamner solidairement et à défaut in solidum, les époux [R] à lui verser la somme de 6.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel,

— condamner solidairement ou à défaut in solidum, les époux [R] aux entiers dépens rendus nécessaires en cause d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Antarius Avocats et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs conclusions ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, la cour constate que les appelants sollicitent la confirmation des dispositions du jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire au titre de la résistance abusive. Or, la cour n’est pas saisie par l’appel principal de cette disposition, l’intimé n’ayant lui-même pas critiqué ce chef de jugement au titre d’un appel incident.

En application des dispositions de l’article 562 du code de procédure civile, la cour n’en est dès lors pas saisie et n’a donc pas à le confirmer.

I- Sur la demande tendant à faire cesser la mise en location de courte durée

Le tribunal, visant le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, a retenu que l’activité de location de courtes durées au sein d’un appartement désigné comme étant à usage d’habitation contrevient à la destination d’un immeuble ayant vocation à être occupé bourgeoisement, de telles locations engendrant nécessairement des allées et venues constantes de personnes différentes, étrangères à l’immeuble, ce qui est source de nuisances. À cet égard, s’appuyant sur des courriels de copropriétaires adressés tant au syndic qu’au conseil du syndicat des copropriétaires, le premier juge a souligné que cette location est à l’origine de différentes nuisances, notamment sonores qui troublent la tranquillité des occupants de l’immeuble, en violation du règlement de copropriété.

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants font valoir que :

— la liberté des copropriétaires relativement à leurs parties privatives étant le principe, consacrée notamment à l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions conventionnelles relatives à l’affectation de ces parties privatives sont strictement interprétées en ce qu’elles limitent les droits des copropriétaires ; la jurisprudence actualisée et désormais bien établie en matière de location saisonnière, a clarifié le statut des locations de tourisme en posant en principe que la location touristique de courte durée est de nature civile tant qu’elle ne s’accompagne pas de prestations de services accessoires ;

— aucune disposition du règlement de copropriété ni aucune décision d’assemblée générale ne prohibe les locations meublées de courte durée, ce qui au demeurant n’est pas autorisé au regard des dispositions de l’article 26 de la loi de 1965 ; l’article 10 dudit règlement tolère d’ailleurs l’exercice de professions libérales dans les appartements ainsi que les commerces situés au rez-de-chaussée ; l’article 12 ajoute que 'les copropriétaires pourront louer leurs appartements comme bon leur semblera’ à la condition que les locataires soient de bonne vie et m’urs et qu’ils respectent les prescriptions du règlement ainsi que la destination de l’immeuble ; l’article 26 prévoit que l’assemblée générale ne peut à quelque majorité que ce soit imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance telle qu’elles résultent du règlement de copropriété ;

— la clause d’habitation bourgeoise, d’interprétation stricte au regard du caractère absolu du droit de propriété, ne vise qu’à interdire l’exercice d’activités commerciales (à l’exception des locaux en rez-de-chaussée), artisanales ou industrielles ;

— le syndicat des copropriétaires ne peut sérieusement soutenir qu’en louant leur bien pour de courtes durées, ils n’auraient pas respecté le règlement de copropriété alors que celui-ci autorise expressément 1/ des activités commerciales en sous-sol, rez-de-chaussée et entresol, 2/ l’exercice d’une profession libérale dans les appartements, entraînant des allées et venues sans comparaison à ceux pouvant résulter d’une location de courte durée ; la destination mixte de l’immeuble (habitation, professions libérales et commerces au rez-de-chaussée) justifie une interprétation souple du règlement de copropriété au regard du caractère absolu du droit de propriété et ce d’autant que leur appartement, issu de la division du lot n°189 autrefois affecté à usage commercial, est situé à l’entresol de l’immeuble, donne sur la [Adresse 11] et dispose d’un escalier distinct de celui desservant les autres appartements ;

— les nuisances alléguées par l’intimé ne peuvent être imputées à leur appartement dont la gestion était assurée par une société de conciergerie ; aucune des pièces produites par leur adversaire ne démontre que les sacs à ordures déposés sur la voirie devant l’immeuble l’ont été par leurs locataires ; les sacs fournis par la société de conciergerie ne correspondent en rien à ceux apparaissant sur les photographies des 5 et 8 juin 2020, transmises par le syndic de copropriété, soulignant qu’à ces dates, l’appartement n’était pas loué ; la seule présence de locataires dans les parties communes et les désagréments qui peuvent être occasionnés par leurs allées et venues sont insuffisants pour démontrer que les locations saisonnières auxquels ils ont procédé ont nui aux droits des autres copropriétaires et ont provoqué un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage ; ces locations n’ont pas davantage porté atteinte à la destination de l’immeuble ;

— l’appartement situé sur le même palier en face du leur fait également l’objet de locations touristiques, existantes en 2020, ce qui a d’ailleurs justifié la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2024 d’agir en justice à son encontre ; c’est dès lors à tort que le syndic attribue à leur appartement et à son occupation des nuisances alors qu’ils justifient avoir contracté avec une société de conciergerie précisément pour ne générer aucune nuisance à la copropriété.

Aux termes de ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— les appelants ne discutent pas la réalité de la mise en location de courte durée de leur logement meublé de 2020 à 2023 ; ils ont pleinement profité de cette activité lucrative, ce qui les a d’ailleurs conduit, en raison de l’intensité de cette activité, à faire appel, en février 2020, à une société spécialisée de conciergerie ;

— les copropriétaires de l’immeuble ont subi quasi quotidiennement, des nuisances du fait de tapage nocturne, de portes laissées ouvertes, des sollicitations de leurs interphones pour ouvrir la porte aux clients des appelants, des poubelles abandonnées…

— au regard de la jurisprudence constante en matière de location de courte durée de type Airbnb, les appelants ont bien exercé une activité commerciale dans leur appartement qui est incompatible avec la destination bourgeoise de l’immeuble ; si le règlement autorise l’exercice d’activités libérales, une activité dite hôtelière implique des va et vient dans l’immeuble à l’heure où précisément les cabinets médicaux ferment et où les copropriétaires rentrent à leur domicile et aspirent à la quiétude du voisinage ;

— le règlement de copropriété, s’agissant de la destination de l’immeuble, est sans ambiguïté en ce qu’il prévoit exclusivement un usage d’habitation à l’exception des locaux situés au rez-de-chaussée qui pourront être occupés commercialement ; le logement des appelants est situé à l’entresol et ne peut donc avoir pour autre destination qu’une occupation à usage d’habitation ; la modification de l’état descriptif de division intervenu le 3 décembre 2007 a fait disparaître la destination professionnelle ou commerciale des lots situés à l’entresol, ce qui est d’ailleurs reconnu par les appelants ; le lot n°191 nouvellement créé s’est donc vu appliquer un usage à destination bourgeoise à l’instar de l’immeuble, conformément au règlement de copropriété ; en mettant en location leur appartement pour des locations saisonnières de courte durée, activité commerciale, les appelants ont indéniablement changé la destination de leur bien, portante atteinte à la destination bourgeoise de leur lot et de l’immeuble et ce, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires qui devait donner son autorisation conformément aux dispositions de l’article 26 de la loi de 1965 ;

— le titre de propriété des appelants rappelait la destination de leur bien et la modification de l’état descriptif de division confirmant la destination d’appartement de leur lot a été régulièrement publiée de sorte qu’il leur est opposable ; quand bien même le règlement de copropriété fait apparaître une destination mixte de l’immeuble permettant une activité commerciale, il convient en tout état de cause de respecter l’affectation de chaque lot ;

— les dispositions du règlement de copropriété et la location meublée pour de courtes périodes sont totalement incompatibles dès lors que ce type de location induit un va et vient considérable totalement contraire à une occupation bourgeoise d’une copropriété;

— les travaux réalisés dans la copropriété pour isoler les locaux du rez-de-chaussée à usage de magasins du reste de la copropriété confirment la volonté d’une occupation bourgeoise des lots de l’entresol à l’instar des autres appartements de la copropriété;

— l’astreinte n’est absolument pas sans objet ainsi que prétendue par les appelants puisqu’elle permet d’assurer le respect de l’interdiction qui leur a été opposée ; le seul fait que les appelants pour les besoins de la procédure et en raison d’exécution provisoire ont signé un bail meublé de longue durée, ne modifie aucunement la nécessité d’assortir l’interdiction d’une sanction financière, matérialisée par une astreinte, étant précisé qu’elle ne sera liquidée que dans l’hypothèse où les copropriétaires s’adonneraient à nouveau à leur activité commerciale.

Sur ce, la cour

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 8 de la loi dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Il résulte de ces dispositions que la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est limitée par le droit concurrent des autres copropriétaires et par l’intérêt supérieur de l’immeuble qui résulte de sa destination. Cette liberté peut ainsi être précisée ou encadrée par le règlement de copropriété, lequel ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble.

En l’espèce, il n’est pas discuté par les appelants qu’ils ont mis leur appartement en location de courte durée du mois de février 2020 jusqu’au prononcé du jugement qui, revêtu de l’exécution provisoire, leur a ordonné, sous astreinte, de cesser cette activité de location de courte durée. Ils justifient devant la cour avoir signé, à une date qui n’a pu être définie au regard du contrat partiellement produit, un mandat de gestion locative avec l’agence immobilière Ajp Immobilier et louer désormais leur bien en tant que logement meublé à usage de résidence principale.

Les parties s’accordent à dire, après avoir rappelé de manière concordante les conditions de création du lot n°191 (issu de la division d’un lot transitoire numéroté 189), que celui-ci correspond à un appartement décrit comme suit dans l’acte d’acquisition des appelants du 19 novembre 2018 :

' un appartement situé à l’entresol du bâtiment B, donnant sur la [Adresse 11], accessible par le lot 190, porte à droite, comprenant un séjour avec coin cuisine aménagée équipée (four, hotte, lave-vaisselle, frigidaire, plaques de cuisson), un cellier, un WC, un dégagement, une salle d’eau et deux chambres. Et les 364/10926èmes des parties communes générales.'

Ainsi, il est acquis aux débats que si à l’origine, l’entresol des bâtiments A et B, tout comme le rez de chaussée, était composé de divers locaux commerciaux, magasins et bureaux (lots numérotés 105, 106, 153 et 154) qui ont été réunis sous le lot transitoire n°189 puis redivisé en trois nouveaux lots (lot n° 190 correspondant au couloir situé à l’entresol du bâtiment B, accessible directement depuis l’entrée principale par un escalier situé en face de l’escalier principal et donnant accès aux lots 191 et 192 ; les lots n° 191 et 192 correspondant à deux appartements en entresol dont les entrées respectives se trouvent sur le même palier), il est devenu à usage d’habitation au même titre que les autres lots situés aux étages.

Le modificatif de l’état descriptif de division de l’immeuble, établi suivant acte notarié du 3 décembre 2007 et publié le 13 février 2008, ayant pour objet d’une part la réunion des lots 105, 106, 153 et 154 en un lot transitoire numéroté 189 et d’autre part la division de ce lot transitoire en trois lots nouveaux numérotés 190, 191 et 192, a précisé la nouvelle désignation de ces lots comme suit :

—  190 (Bâtiment B) : couloir

—  191 (Bâtiment B) : appartement

—  192 ( Bâtiments A et B) : appartement.

L’acte de propriété des appelants confirme cette modification, le paragraphe 'Usage du bien’ en page 5 mentionnant que 'le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage d’habitation. L’acquéreur entend conserver cet usage.'

Il importe encore de relever, ainsi que cela résulte à la fois des écritures des parties et des photographies produites par les appelants que les locaux du rez-de-chaussée à usage de magasins sont totalement isolés du reste de la copropriété, les occupants de ces lots n’ayant pas accès à l’entrée principale de la partie habitation de la copropriété. Les lots numérotés 190, 191 et 192, situés au niveau de l’entresol de la copropriété sont quant à eux au contraire accessibles par la [Adresse 11] et donnant sur le hall principal d’entrée de la résidence ainsi que sur un escalier desservant l’étage où se situent les deux appartements dont celui appartenant aux appelants.

Si les appelants ne discutent pas le fait que l’emplacement de leur lot ne se situe plus à un niveau à usage mixte de l’immeuble comme c’était le cas par le passé, ils s’opposent à la qualification commerciale donnée par le syndicat des copropriétaires à leur activité de location.

Avant de trancher cette question, il convient préalablement de citer plusieurs des clauses du règlement de copropriété :

— (Chapitre Ier- Destination de l’immeuble) article 8 : 'L’immeuble est destiné exclusivement à l’usage d’habitation. Toutefois, les boutiques situées au rez-de-chaussée ainsi que les locaux en dépendant, situés en entresol ou en sous-sol pourront être utilisés à usage commercial sous les réserves énoncées ci-après. L’état descriptif de division ci-inclus, qui a même valeur contractuelle que le règlement lui-même détermine l’affectation particulière de chaque lot compris dans l’immeuble'

— (Chapitre II- Usage des parties privatives) article 9 – Principes : 'chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la sécurité ou la tranquillité de l’immeuble ni de porter atteinte à sa destination'

— (Chapitre II- Usage des parties privatives) article 10 – Occupation : 'les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement, à l’exception des locaux situés au rez-de-chaussée qui pourront être occupés commercialement pouvu que le commerce exploité dans les lieux ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l’immeuble. L’exercice de professions libérales est toutefois toléré dans les appartements à condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble mais il est interdit d’y installer des bureaux commerciaux ou administratifs'.

— (Chapitre II- Usage des parties privatives) article 12 – Locations : 'les copropriétaires pourront louer leurs appartements comme bon leur semblera, à la condition que les locataires soient de bonne vie et moeurs et qu’ils respectent les prescriptions du présent règlement ainsi que la destination de l’immeuble telle que définie à l’article 8 (…). Les baux et engagements de location devront imposer aux locataires l’obligation de se conformer aux prescriptions du présent règlement'.

Il convient d’examiner les modalités d’exercice de la location de courtes durées, litigieuse, notamment à la lumière des clauses précitées, afin d’apprécier si cette activité de la part des appelants est contraire au règlement de copropriété.

En premier lieu, il se déduit de la lecture du règlement de copropriété que celui-ci n’interdit pas spécifiquement la location de courte durée. Ledit règlement n’attribue pas non plus à la résidence une destination bourgeoise exclusive, puisqu’il admet par exception et par une stipulation expresse, une utilisation commerciale des seuls lots désormais situés au rez de chaussée et tolère l’exercice d’activités professionnelles libérales pour le reste des lots.

Pour soutenir que les appelants ont changé, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et en violation du règlement de copropriété, la destination de leur bien et qu’ils y font une activité de location qui ne peut être que commerciale, l’intimé insiste sur le caractère lucratif et professionnel de celle-ci. A cet égard, il se rapporte notamment au constat d’huissier dressé à la demande de deux copropriétaires, le 11 mars 2021, qui a mis en évidence la mise en location par les appelants de leur appartement via le site Airbnb ainsi qu’aux factures de la société mandatée pour la location, établissant une occupation mensuelle moyenne du logement meublé de 19 jours en 2020, 21 jours en 2021 et 17 jours en 2022. L’intimé cite encore une jurisprudence récente de la Cour de cassation ayant jugé que l’activité de location touristique de courte durée n’est pas commerciale si elle n’est accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier (Cass. 3ème civ, 25 janvier 2024, n°22-21.455).

Les données chiffrées relativement à l’occupation de leur bien donné à bail ne sont pas critiquées par les appelants, lesquels ont eux-mêmes produit aux débats lesdites factures conduisant à retenir ces fréquences de location.

Les appelants versent également le contrat de prestation de services conclu le 12 février 2020 avec la société Easy Home qui prévoit que cette dernière 'propose son assistance aux clients, d’un hébergement qui a recours aux prestations, dans le cadre des locations saisonnières, notamment dans :

— création et optimisation d’une offre de location d’hébergements par utilisation de son adresse mail dédiée et créée par Easy Home ;

— communication et accompagnement des locataires dans le lieu de résidence et réalisation des états des lieux d’entrées et sorties des locataires ;

— réalisation de prestations, directement ou indirectement, liées à l’hébergement (ménages, blanchisserie).

2.2 Easy Home met à disposition de chaque hébergement le linge et produits nécessaire :

— draps housse, housse de couette, taies d’oreillers

— serviette de bain, serviette de visage

— kit d’accueil comprenant gel douche, shampoing, lave main, papier toilette

La prestation de ménage et blanchisserie sera effectuée par Easy Home après chaque réservation.

(…)

Easy Home facturera aux locataires les prestations de ménage réalisé dans le cadre des réservations du/des biens (…)'.

Le nettoyage, le remplacement du linge entre deux occupations, de même que la remise des clés à l’arrivée et au départ des locataires constituent des prestations annexes mineures de l’hébergement qui ne peuvent être assimilées, contrairement à ce que soutient l’intimé, à celles offertes par un hôtel qui met le plus souvent à disposition de sa clientèle l’accès à une réception permanente ainsi que la fourniture de petits-déjeuners.

Les prestations convenues avec la société de conciergerie ne permettent donc pas de considérer que la location en cause relève d’une activité para hôtelière de nature commerciale et donc prohibée par le règlement de copropriété.

En second lieu, s’agissant des nuisances qui seraient générées du fait de la destination du logement, il convient de rappeler que l’activité de location meublée de courte durée ne doit pas nuire aux droits des autres copropriétaires.

A cet égard, il résulte des constatations qui précèdent s’agissant de la configuration des lieux que les copropriétaires des lots situés dans les étages de l’immeuble ont entendu bénéficier d’une occupation paisible puisque les lots situés au rez-de-chaussée à destination commerciale ne sont pas desservis par l’entrée principale de la résidence. Cette situation témoigne de la volonté des copropriétaires de ne pas être importunés par des allers et venues réguliers et de préserver le caractère résidentiel de l’immeuble.

Pour justifier de ce que l’activité de location meublée de courte durée développée par les appelants dans leur appartement nuit à la tranquillité des autres copropriétaires, l’intimé verse aux débats plusieurs courriels émanant de deux copropriétaires se plaignant auprès du syndic ou de son conseil de nuisances et de troubles générés par les locations mises en cause :

— le 16 novembre 2021, un copropriétaire écrit au syndic de copropriété : 'ce soir, je voulais rentrer un meuble chez moi en passant par la [Adresse 11], il était 18 heures. Un amoncellement de sacs-poubelle obstruait la porte (photo ci jointe). J’entre dans l’immeuble et de nouveaux occupants de l’appartement [R] y accédaient’ ; le 27 juin 2022, le même copropriétaire, aux termes d’un courriel ayant pour objet 'location Airbnb [Adresse 2]', rappelle qu’un résident de l’immeuble a subi une tentative de vol le 21 juillet 2021, nécessitant le remplacement de sa porte blindée, et signale qu’un nouveau vol a eu lieu dans le local à vélo au mois de mai 2022 et que courant du mois de juin 2022, il y a eu du tapage nocturne ;

— le second copropriétaire indique aux termes d’un courriel du 21 octobre 2021: 'j’ai dû demander aux locataires 'temporaires’ de Mme [R] de cesser un tapage nocturne première quinzaine de septembre (…). Par ailleurs les locataires d’un soir n’hésitent pas à sonner à chaque logement pour se faire ouvrir la porte principale 'sur les conseils du loueur’d'après leurs déclarations’ ; le 6 décembre 2021, le même copropriétaire faisait état 'd’un peu de musique audible (…) qui venait de cet appartement mais qui a cessé après quelques coups de balai au sol. [Y] [fils du copropriétaire] m’a signalé ce matin que cela avait repris un peu dans la nuit. (…) Les locataires de passage n’hésitent effectivement pas à sonner partout pour pouvoir entrer, sur les consignes du propriétaire selon leurs dires (constat de mon épouse une seule fois)'.

Force est de constater que les plaintes émises par ces deux copropriétaires (sur les vingt-quatre qui occuperaient les étages supérieurs de l’immeuble, à l’examen de la photographie de la plaque de l’interphone collectif de l’immeuble supportant 24 boutons), sont formulées dans des termes imprécis qui ne permettent pas d’imputer la totalité des actes et incivilités dénoncés aux occupants du meublé loué par les appelants.

De même, si le syndic de copropriété a pu, dans un courriel du 12 juin 2020 adressé à l’appelante, rapporter les plaintes d’occupants de l’immeuble relativement à des nuisances sonores 'jusqu’à très tard’ ainsi qu’à la présence 'de nombreuses bouteilles d’alcool dans la rue et devant l’immeuble dans la nuit du 6 au 7 juin', ces récriminations ne sont corroborées par aucune pièce. La cour n’est donc pas en mesure d’attribuer ces faits aux locataires des appelants.

Au surplus, l’intimé ne discute pas le fait que le propriétaire de l’appartement situé sur le même palier que celui appartenant aux appelants et donc au niveau de l’entresol, donne également son bien en location pour de courtes durées. Il résulte ainsi du procès-verbal d’assemblée générale du 29 avril 2024 que 'le propriétaire du lot 190 et 192 loue son appartement du [Adresse 1] en locations de courtes durées depuis 2021 sur des sites de location booking.com ou abritel’ et que le syndic a donc été autorisé à engager à son encontre toute procédure judiciaire, au fond ou en référé aux fins d’obtenir 'l’arrêt des locations de courte durée et les violations du règlement de copropriété'.

Dans la mesure où les nuisances imputées aux locataires des appelants portent sur la période allant de 2020 à 2023, c’est très exactement que ces derniers font valoir que les troubles dénoncés par les copropriétaires auprès du syndic peuvent être le fait des locataires du propriétaire des lots voisins.

En définitive, le seul accès des locataires aux parties communes et les désagréments qui peuvent être occasionnés par leurs allées et venues sont insuffisants pour démontrer que les locations auxquelles procèdent les appelants nuisent aux droits des autres copropriétaires en ce qu’ils excéderaient les inconvénients normaux du voisinage..

Dans ces conditions, l’intimé ne démontrant pas que l’activité exercée par les appelants porte atteinte aux droits des autres copropriétaires, il convient d’infirmer le jugement de ce chef et de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à faire cesser l’activité de location de courte durée du bien appartenant aux appelants.

II- Sur la demande indemnitaire

Le tribunal a accordé au syndicat des copropriétaires une indemnité de 2.000 euros en réparation de son préjudice du fait des nuisances, notamment sonores et celles liées aux ordures ménagères, qui constituent une violation du règlement de copropriété.

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants exposent que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice collectif, ne rapportant pas la preuve d’un lien causal direct entre les nuisances alléguées et les locations de courte durée de leur appartement, durant la période considérée. Ils demandent dès lors sa condamnation à leur restituer la somme de 2.000 euros au titre de l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné les appelants à lui payer la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice subi.

Sur ce, la cour

Au regard du débouté par la cour de la demande principale du syndicat des copropriétaires tendant à faire cesser l’activité de location de courte durée exercée par les appelants, il convient de rejeter cette prétention indemnitaire, par voie d’infirmation du jugement déféré.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires au remboursement de la somme de 2.000 euros perçue au titre de l’exécution provisoire du jugement déféré, dès lors que l’infirmation de la décision assortie de l’exécution provisoire emporte de plein droit l’obligation de restituer les sommes, sans que la cour n’ait à prononcer de condamnation à ce titre.

III- Sur la demande reconventionnelle de remboursement des charges de copropriété

Les appelants sollicitent d’être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965.

Selon ce texte, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les appelants qui sont accueillis en leurs demandes, seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat.

IV- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement déféré sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel, avec distraction, pour ceux engagés au cours de la présente instance, au profit du conseil des appelants, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’intimé sera également condamné à payer aux appelants la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, la décision du premier juge étant infirmée sur ce point et l’intimé débouté de sa prétention de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

INFIRME, dans les limites de sa saisine, le jugement rendu le 12 janvier 2023 par le tribunal judiciaire d’Angers,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de ses demandes de condamnation de M. [H] [J] et de Mme [I] [R] à cesser la location de courte durée de leur appartement et à lui payer des dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu à condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à rembourser la somme de 2.000 euros à M. [H] [J] et Mme [I] [R],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de à payer à M. [H] [J] et Mme [I] [R] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction pour ceux de la présente instance au bénéfice du conseil de M. [H] [J] et de Mme [I] [R],

DISPENSE M. [H] [J] et Mme [I] [R] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1].

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée

T. DA CUNHA I. GANDAIS