COUR D’APPEL

D'[Localité 12]

1ère CHAMBRE A

YW/ILAF

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 21/00808 – N° Portalis DBVP-V-B7F-EZSU

jugement du 1er février 2021

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 12]

n° d’inscription au RG de première instance : 18/01612

ARRET DU 9 SEPTEMBRE 2025

APPELANTS :

Monsieur [R] [W]

né le 11 juin 1981 à [Localité 18]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [X] [V]

née le 21 janvier 1983 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

INTIMES :

Monsieur [U] [T]

né le 6 août 1950 à [Localité 17]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Madame [N] [M] épouse [T]

née le 8 septembre 1954 à [Localité 15]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Nathalie GREFFIER, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 21054

S.A.R.L. MAXIMALE

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Stephane BOUDET de la SELARL AXYS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 180233

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 12 novembre 2024 à 14'H'00, M. WOLFF, conseiller, ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur LENOIR, conseiller

Monsieur WOLFF, conseiller

qui en ont délibéré

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 9 septembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 20 mai 2016, M. [U] [T] et Mme'[N] [M] épouse [T] (les vendeurs) ont donné mandat à la société Maximale, exerçant sous le nom Agence [S] [G] (l’agence), de’vendre leur maison située [Adresse 9] à ''[Localité 14] (49) au prix net vendeur de 198 000 euros.

Un compromis de vente, établi par l’agence, a ensuite été signé le 19 juillet 2016 entre les vendeurs d’une part et M. [R] [W] et Mme [X] [V] (les’acheteurs), alors mariés, d’autre part, au prix net vendeur de 180 000 euros. La vente a été réitérée par acte authentique le 16 novembre 2016.

Se plaignant de ne pas avoir été informés de l’existence, à proximité de la maison, d’une salle des fêtes ' [Adresse 16] Plantes ' générant selon eux d’importantes nuisances sonores, les acheteurs ont fait assigner les vendeurs et l’agence devant le tribunal de grande instance d’Angers par actes d’huissier de justice des 12 et 14 juin 2018.

Par jugement du 1er février 2021, le tribunal judiciaire d’Angers, prenant la suite du tribunal de grande instance, a :

Débouté les acheteurs de leurs demandes indemnitaires formées à l’égard des vendeurs au titre de la réfaction du prix de vente et de la réparation de leurs préjudices moral et de jouissance ;

Condamné l’agence à verser aux acheteurs la somme indemnitaire de 8000 euros ;

Débouté les vendeurs de leur demande reconventionnelle indemnitaire formée à l’égard des acheteurs pour abus du droit d’agir en justice ;

Condamné l’agence à verser aux acheteurs la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les vendeurs et l’agence de leurs demandes indemnitaires formées à l’égard des acheteurs sur le fondement du même article 700 ;

Condamné l’agence aux dépens.

Par déclaration du 24 mars 2021 intimant l’ensemble des autres parties, les’acheteurs ont relevé appel de ce jugement, sauf en ce qu’il a rejeté les demandes des vendeurs et de l’agence et condamné celle-ci aux dépens.

Ils ont formé le 26 avril 2021 une seconde déclaration d’appel précisant que celui-ci était fait aux fins d’infirmation ou de réformation du jugement.

Par ordonnance du 16 juin 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction, sous le n° 21/00808, des deux procédures ainsi enregistrées sous les nos 21/00808 et 21/01057.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 23 octobre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2021, les acheteurs demandent à la cour :

De déclarer irrecevables les photographies versées aux débats par les vendeurs (pièces 1a à 1o) ;

De débouter les vendeurs et l’agence de l’ensemble de leurs demandes ;

D’infirmer le jugement en ce qu’il a :

Débouté les acheteurs de leurs demandes indemnitaires formées à l’égard des vendeurs au titre de la réfaction du prix de vente et de la réparation de leurs préjudices moral et de jouissance ;

Condamné l’agence à verser aux acheteurs la somme indemnitaire de 8000 euros ;

Condamné l’agence à verser aux acheteurs la somme de 2500'euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

De confirmer le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau :

De condamner in solidum l’agence et les vendeurs, en réfaction du prix de vente de l’immeuble (sic), à leur verser les sommes de :

47 890,56 euros à titre de dommages et intérêts équivalant notamment aux travaux à réaliser ;

10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et de jouissance ;

De condamner in solidum l’agence et les vendeurs à leur verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens ;

De condamner in solidum l’agence et les vendeurs à leur verser la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel ;

De condamner in solidum l’agence et les vendeurs aux dépens d’appel.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2021, les vendeurs demandent à la cour :

De déclarer irrecevables le reportage vidéo établi par les appelants en appel (pièce adverse n° 37) ainsi que les enregistrements audio (pièces adverses n° 25 à n° 32) et, à défaut, en dénier toute valeur probante ;

De débouter les acheteurs de toutes leurs demandes ;

De confirmer le jugement ;

Subsidiairement, de rejeter toute condamnation in solidum et de débouter les acheteurs de leur demande estimatoire ;

De condamner solidairement et à défaut in solidum les acheteurs aux dépens d’appel et au paiement de la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2021, l’agence demande à la cour ;

D’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser aux acheteurs la somme indemnitaire de 8000 euros outre celle de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

De dire et juger qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle ;

De débouter en conséquence les acheteurs de l’ensemble de leurs demandes ;

De condamner solidairement les acheteurs à lui verser la somme de 6000'euros sur le fondement de l’article 700 du code civil, ainsi qu’aux dépens.

MOTIVATION

Au soutien de leurs prétentions tendant à ce que certaines pièces soient déclarées irrecevables, ni les acheteurs ni les vendeurs ne développent de véritables moyens (ils se contentent d’affirmer cette irrecevabilité). Les demandes correspondantes seront donc rejetées.

1. Sur le dol reproché aux vendeurs

Moyens des parties

Les acheteurs soutiennent que :

Ils ont été trompés par les vendeurs. La tranquillité était pour eux un critère important et est un élément déterminant pour tout achat immobilier. Les’importantes nuisances qu’ils subissent leur ont savamment été cachées. Il’leur était impossible de constater la présence de la salle litigieuse dès lors qu’elle ne se situe ni sur la même route que leur bien, ni dans le bourg, ni sur la route pour s’y rendre, et que le bien et la salle sont séparés par les arbres d’une forêt qui la cache. Ils n’ont à aucun moment avant la vente été confrontés au fonctionnement de cette salle et à ses nuisances. Si tel avait été le cas, il est certain qu’ils n’auraient pas souhaité acquérir le bien.

Les vendeurs soutiennent que :

Il n’est pas prouvé qu’ils auraient commis un dol, faute de man’uvres ou de mensonges. Il est établi qu’avant la vente, la salle était parfaitement signalée au sein et en périphérie de la commune. De plus, il résulte des termes mêmes de l’assignation que les acheteurs avaient une parfaite connaissance des lieux. Dès’lors que la salle était dûment indiquée, ils n’avaient aucune information spéciale à communiquer aux acheteurs. Enfin, l’existence même de nuisances sonores constantes et anormales n’est pas établie, de sorte que l’élément intentionnel n’est pas prouvé.

Réponse de la cour

Les acheteurs font le choix de fonder leurs demandes indemnitaires à l’égard des vendeurs sur le dol. Ces demandes seront donc examinées au regard des conditions de celui-ci.

Selon l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol, pour être caractérisé, suppose ainsi la réunion de trois conditions :

Une man’uvre, qui peut être un mensonge ou une réticence dolosive ;

Le caractère déterminant du consentement de la victime ;

Le caractère intentionnel de la man’uvre : son auteur doit avoir agi intentionnellement pour tromper son cocontractant.

Il est constant à cet égard que dans le cas d’une vente immobilière, lorsque les juges, d’une part, constatent que les acheteurs avaient effectué à plusieurs reprises des visites de la maison préalablement à l’acquisition et que les faits litigieux étaient notoires dans la commune, et, d’autre part, retiennent dans l’exercice de leur pouvoir souverain d’appréciation que ces faits ne pouvaient échapper à des acquéreurs normalement vigilants et que ces derniers pouvaient en avoir connaissance par eux-mêmes, ils peuvent en déduire que les vendeurs n’étaient pas tenus à cet égard d’une obligation particulière d’information et qu’aucune réticence dolosive ne peut leur être reprochée (voir, par exemple, dans le cas d’une carrière située à environ 700 mètres du bien : 3e Civ., 9 octobre 2012, pourvoi n° 11-23.869).

En toute hypothèse, c’est à celui qui invoque le dol de prouver que les conditions en sont réunies. Le manquement à une obligation précontractuelle d’information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci (Com., 28 juin 2005, pourvoi n° 03-16.794, Bull. 2005, IV, n° 140).

En l’espèce, il ne saurait être discuté que la proximité d’une salle des fêtes constitue un élément déterminant du consentement d’un acheteur, ni, au regard des pièces versées aux débats, que la salle litigieuse, compte tenu de son activité et de sa capacité d’accueil, était déjà de nature à générer des nuisances sonores significatives au moment de la vente.

Cependant, alors que les acheteurs indiquent eux-mêmes que l’information sur l’existence de cette salle n’avait à l’époque pas paru essentielle à la mairie d'''cuillé, force est de constater tout d’abord qu’ils ne donnent aucune explication spécifique sur le caractère intentionnel du silence qu’ils reprochent aux vendeurs.

En outre, les acheteurs indiquent dans leurs conclusions que :

Ils ont visité une première fois la maison litigieuse après que l’agence la leur a proposée courant mai 2016.

Ils ont ensuite fait une offre qui a été refusée par les vendeurs.

Ils ont alors 'décidé de différer leur projet afin de se laisser plus de temps pour connaître la région et étudier le marché'.

L’agence a repris contact avec eux en juillet 2016 pour leur indiquer que les vendeurs avaient finalement accepté leur offre.

Ils ont alors 'décidé d’y réfléchir, de prendre le temps d’effectuer une nouvelle visite et de prendre des renseignements alentours'.

Ils ont ensuite confirmé leur offre et signé le compromis de vente le 19'juillet 2016, avant que la vente ne soit réitérée par acte authentique le 16 novembre 2016.

Ces circonstances, qui révèlent qu’un temps certain a été laissé aux acheteurs pour prendre connaissance des lieux, sont difficilement compatibles avec la reconnaissance de man’uvres, y compris sous la forme d’une retenue d’information, de la part des vendeurs.

On peut relever enfin qu’il ressort des pièces versées aux débats, et notamment de celles communiquées par les acheteurs eux-mêmes, que :

La salle litigieuse existait depuis de nombreuses années et sa présence était notoire au moment de la vente (pièce n° 13 des acheteurs).

Elle appartient, avec la maison, à un ensemble homogène situé à l’écart du bourg d'''cuillé, au-delà du cimetière. Elle se trouve ainsi à environ 120'mètres à vol d’oiseau et 270 mètres à pied de la maison (pièces nos 40 et 41 des acheteurs).

Elle faisait l’objet d’une signalétique particulière au moment de la vente, avec notamment, depuis au moins fin mars-début avril 2016, deux’panneaux situés dans l’environnement immédiat de la maison, à’environ 150 mètres de celle-ci, à l’intersection de la [Adresse 20] [Localité 13], où’se trouve le bien acheté, et de la [Adresse 19], où se trouve la salle (pièces nos 1 et 2 des vendeurs, suffisamment probantes). Les’acheteurs ne pouvaient que tomber sur cette intersection en visitant les abords de la maison et la rue. Ils ne produisent à cet égard aucune pièce contraire (la dernière photographie de leur pièce n° 52 est coupée à l’endroit où est justement censé se trouver le panneau principal).

La salle était en activité au moins quatre des cinq week-ends du mois de juillet 2016 (pièce n° 33 des acheteurs), mois durant lequel les acheteurs indiquent avoir visité le bien et pris le temps de prendre des renseignements alentour.

Elle disposait d’un site internet et d’une page Facebook permettant de se renseigner sur son activité (entres autres, pièce n° 33 précitée, qui montre notamment que les réservations pouvaient être faites en ligne en 2016).

Le fait de 'prendre des renseignements alentours’ (sic) était donc à tout le moins de nature à permettre aux acheteurs de prendre facilement connaissance de l’existence de la salle, sans qu’une information particulière des vendeurs fût nécessaire pour cela.

Dans ces conditions, qui ne permettent pas de caractériser le dol, et sans qu’il soit besoin de suivre davantage les parties dans le détail de leur argumentation, le tribunal doit être approuvé en ce qu’il a considéré qu’il était manifeste que les acheteurs étaient parfaitement à même, c’est-à-dire en mesure, de constater personnellement, avant la vente, l’existence de la salle dans un environnement très proche, et d’apprécier si elle constituait ou non, de leur point de vue, une’source de nuisances sonores.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts faite par les acheteurs à l’égard des vendeurs.

2. Sur la responsabilité de l’agence

Moyens des parties

Les acheteurs soutiennent que :

Le descriptif du bien immobilier remis par l’agence mentionnait une 'tranquillité assurée'. Cette information était fausse et mensongère. L’agence a ainsi manqué à son devoir d’information et de conseil.

Ils subissent d’importants désagréments du fait du bruit qui émane de la salle. Ils ont subi un véritable préjudice moral lié à ces nuisances sonores.

Ils sont contraints de financer la réalisation de travaux pour remédier aux nuisances sonores.

Les importants désagréments qu’ils ont subis ont eu raison de leur mariage.

L’agence soutient que :

Si l’agent immobilier est tenu d’une obligation de renseignements et de conseils à l’égard de l’acquéreur, cette obligation ne s’applique pas aux faits qui sont et peuvent être connus de tous. La mention dans l’annonce d’une tranquillité assurée était une référence au calme d’une habitation située en dehors du village et était de nature à inciter les acquéreurs à visiter le bien. Elle n’a pu, en aucune manière, les avoir conduits à acquérir celui-ci. Les prétendues nuisances sonores ne sont pas caractérisées.

Réponse de la cour

2.1. Sur la faute

Pour retenir la responsabilité de l’agence, le tribunal a :

Rappelé que l’agent immobilier a un devoir d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur ;

Relevé que l’agence reconnaissait elle-même que la tranquillité était un critère important pour les acheteurs ;

Considéré qu’il ne pouvait être nié que, de par l’objet et la nature de ses activités, la salle générait des désagréments sonores pour le voisinage ;

Constaté que la fiche descriptive établie par l’agence vantait une 'tranquillité assurée’ et que cela constituait un enjolivement au-delà du seuil acceptable de l’exagération publicitaire, ainsi qu’une violation par l’agence du devoir qu’elle avait d’informer les acheteurs de la proximité de la salle et du risque de nuisances sonores généré par celle-ci.

Cette motivation mérite d’être approuvée.

Il n’y a à cet égard aucune contradiction à considérer, d’une part, qu’il n’y a pas de dol de la part des vendeurs dès lors que les acheteurs étaient en mesure de s’informer eux-mêmes de l’existence de la salle, et, d’autre part, qu’il appartenait néanmoins à l’agence, tenue quant à elle d’un devoir d’information particulier en tant que professionnelle de l’immobilier, d’attirer l’attention des acheteurs sur cette existence afin qu’elle ne leur échappe pas, et de ne pas les induire en erreur par une description inexacte.

2.2. Sur le préjudice

Le tribunal a, sans recueillir l’avis des parties, requalifié le trouble de jouissance invoqué par les acheteurs en perte de chance de ne pas acheter le bien ou de l’acquérir à de meilleures conditions.

Devant la cour, les acheteurs n’invoquent toujours pas une telle perte de chance. La cour s’en tiendra donc aux préjudices tels que ces derniers les allèguent.

La cour doit évaluer ces préjudices au jour où elle statue.

À cet égard, les acheteurs indiquent eux-mêmes êtres divorcés et fournissent, depuis leur déclaration d’appel, des adresses différentes, distinctes de celle de la maison litigieuse. En outre, ils ne justifient pas avoir fait de quelconques travaux durant leur occupation du bien (seuls des devis et une offre de prêt non signés sont fournis), et le dommage qu’ils invoquent n’est pas à proprement parler un dommage causé à l’immeuble. Ils ne peuvent donc être indemnisés à hauteur du montant des travaux qu’ils allèguent, lesquels n’ont pas été réalisés et ne sont plus nécessaires pour eux aujourd’hui dès lors qu’ils n’habitent plus les lieux.

En revanche, le fait que les acheteurs n’ont finalement découvert l’existence de la salle qu’après leur emménagement est établi par les éléments, concordants, suivants :

L’agence indique elle-même dans ses conclusions 'qu’il est avéré l’importance pour [les acheteurs] du critère de tranquillité ayant déjà, par’le passé, renoncé à une première acquisition qui ne leur offrait pas suffisamment de garantie sur ce point'. Il n’est pas contesté que cette précédente acquisition concernait un immeuble proche d’un stade. Cela’corrobore l’idée que les acheteurs n’auraient pas davantage accepté une maison proche d’une salle des fêtes.

Les acheteurs produisent une lettre que leur assureur de protection de juridique a adressée à l’agence dès le mois de juin 2017, soit quelques mois seulement après leur emménagement, et dans laquelle il est fait état de leur découverte de la salle peu de temps après celui-ci.

Cette découverte, alors que l’agence leur avait vanté la tranquillité du lieu, n’a pu que causer aux acheteurs une déception et une inquiétude constitutives d’un préjudice moral en lien avec la faute de cette dernière. Ce préjudice a été amplifié par la suite par les nombreuses nuisances que, selon les attestations concordantes et cohérentes produites par les acheteurs, ils ont subies, et qui leur ont causé aussi un préjudice de jouissance. Ces préjudices, quasi continus ou tout au moins réactivés durant les nombreux mois où l’activité de la salle était la plus importante, et qui se sont poursuivis durant plusieurs années, justifient la somme de 8000 euros allouée par le premier juge. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

3. Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement sur les frais du procès seront confirmées.

Perdant définitivement le procès, l’agence sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

Chaque partie conservera néanmoins la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

REJETTE les demandes tendant à l’irrecevabilité de certaines pièces ;

CONFIRME le jugement ;

Y ajoutant :

Condamne la société Maximale aux dépens de la procédure d’appel ;

Rejette les demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

T. DA CUNHA C. MULLER