COUR D’APPEL

D'[Localité 8]

1ère CHAMBRE A

YW/ILAF

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 20/00013 – N° Portalis DBVP-V-B7E-ETUW

Jugement du 2 décembre 2019

Tribunal de Grande Instance de LAVAL

n° d’inscription au RG de première instance : 19/00185

ARRET DU 9 SEPTEMBRE 2025

APPELANTE :

Madame [S] [N]

née le 27 septembre 1971 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie-Laure JACQUOT subsitutant M^e Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 1912024

INTIMES :

Monsieur [T] [E]

né le 16 septembre 1950 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Vanina LAURIEN de la SELARL DELAGE BEDON LAURIEN HAMON, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 160229

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 12 décembre 2023 à 14'H'00, M. WOLFF, conseiller, ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller

qui en ont délibéré

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 9 septembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 12 juin 2012, Mme [S] [N] a, moyennant le prix de 176 000 euros, acquis un immeuble ancien de trois étages situé [Adresse 3] à [Localité 9], alors affecté à l’usage de culte et d’habitation.

Par contrat « d’architecte » du 16 octobre 2014, elle a confié à M. [T] [E], assuré auprès de la société Mutuelle des Architectes français (la MAF), une mission de maîtrise d''uvre complète pour le réaménagement de cet immeuble en un commerce au rez-de-chaussée et un logement à chaque étage.

Selon le rapport d’expertise judiciaire qui a été établi le 7 avril 2017, les travaux ont démarré le 22 octobre 2014, puis ils ont été interrompus en janvier 2015, alors qu’était évoqué un affaissement du parquet. Deux diagnostics réalisés en juin 2015 ont ensuite révélé une déformation des planchers et l’infestation de plusieurs ouvrages par des insectes à larves xylophages et des champignons à pourriture fibreuse et/ou molle.

L’expert avait été désigné à la demande de Mme [N] par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Laval du 6 juillet 2016.

Mme [N] a ensuite fait assigner au fond M. [E] et la MAF devant le même tribunal, par actes d’huissier de justice du 24 août 2017.

Par jugement du 2 décembre 2019, le tribunal a, avec exécution provisoire :

Condamné in solidum M. [E] et la MAF à verser à Mme [N] :

La somme de 31 985,35 euros en réparation de son préjudice matériel, somme arrêtée en septembre 2015 et actualisable suivant l’évolution de l’indice du bâtiment BT01 entre septembre 2015 et la date du jugement, puis avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

La différence entre l’actualisation de la somme de 152 064 euros arrêtée en septembre 2015 suivant l’évolution de l’indice BT01 à la date du jugement et la somme de 152 064 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

La somme de 76 860 euros en réparation de la perte de chance de louer les trois appartements et le local commercial de l’immeuble';

La somme de 766,20 euros pour la perte de chance de récupérer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

La somme de 1284,34 euros en remboursement des frais d’expertise amiable ;

La somme de 6000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamné in solidum M. [E] et la MAF aux dépens comprenant les frais de référé et d’expertise judiciaire.

Par déclaration du 3 janvier 2020, Mme [N] a relevé appel de ce jugement, sauf en ce qui concerne le remboursement des frais d’expertise amiable et la condamnation aux dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 8 novembre 2023.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2020, Mme [N] demande à la cour :

De confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité contractuelle de M. [E] ;

De l’infirmer en toutes ses autres dispositions ;

De condamner in solidum M. [E] et la MAF à lui verser :

Au titre de son préjudice matériel, la somme de 188 945,84 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2016 et capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an, outre actualisation de ce montant en fonction de l’indice BT01 à la date de la décision par référence à l’indice en vigueur au mois d’avril 2017 ;

Au titre de son préjudice immatériel financier, les sommes de :

' 161 955 euros au titre de la perte de chance de loyers arrêtée au 30 avril 2020, soit 90 % de la somme de 2950 euros par 61 mois, outre une somme de 2655'euros par mois jusqu’à l’arrêt à intervenir ;

' 31 860 euros durant les 12 mois de travaux ;

' 2655 euros par mois jusqu’au paiement effectif des sommes allouées ;

' 1353,60 euros au titre de la perte de chance de récupérer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

' 6286,23 euros au titre des frais intercalaires ;

De débouter M. [E] et la MAF de leurs demandes ;

De condamner in solidum M. [E] et la MAF au paiement d’une indemnité de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que des frais d’exécution forcée en ce compris le droit proportionnel prévu à l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12'décembre 1996 ;

De condamner in solidum M. [E] et la MAF aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire, et dont distraction au profit de la SELARL Antarius Avocats.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2020, M. [E] et la MAF demandent à la cour :

De réformer le jugement ;

De réduire à un montant qui ne saurait dépasser 15 480 euros les dommages et intérêts alloués à Mme [N], et de la débouter pour le surplus ;

De dire et juger la MAF bien fondée à opposer aux parties la franchise prévue par la police souscrite auprès d’elle par M. [E] ;

De débouter Mme [N] de sa demande faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

De laisser à sa charge une part prépondérante des dépens.

MOTIVATION

Sur la faute

Moyens des parties

Mme [N] soutient que :

M. [E], investi d’une mission complète de rénovation de l’immeuble, avec en plus une mission de relevé et d’état des lieux, a manqué à son obligation de conseil ainsi qu’à son obligation de conception. Il aurait dû lui indiquer qu’il convenait, avant de réaliser les travaux, d’effectuer des investigations en ce qui concerne la structure de l’immeuble, afin qu’elle soit à même d’apprécier la nature, l’importance et le coût des travaux à réaliser. Or il ne lui a conseillé de faire réaliser une étude qu’après la conception du projet, l’engagement des démolitions et la réalisation des premiers travaux. C’est à tort que le tribunal a considéré que la faute de M. [E] devait être limitée à un défaut de conseil relatif aux investigations préalables, alors qu’il incombe au maître d''uvre de procéder à un relevé de l’état de l’existant avant de présenter son projet. M. [E] avait parfaitement les moyens de se rendre compte du faux niveau des planchers et de l’état parasitaire des solives avant la définition de son projet, et de l’en informer. S’il avait réalisé un relevé des existants avant de définir son projet, lequel devait s’inscrire dans une enveloppe budgétaire très clairement déterminée, il aurait été tenu compte de l’état des existants dans la définition de celui-ci. Le projet aurait été pensé autrement. C’est à tort également que le tribunal a affirmé qu’au stade de la réalisation de son projet les vices étaient inconnus. La MAF a offert une indemnisation de 110 000 euros, ce qui équivaut à une reconnaissance de responsabilité.

C’est encore à tort que le tribunal a affirmé que les vices de l’immeuble n’étaient pas imputables à M. [E], de sorte que s’il l’en avait informée, elle aurait dû effectuer les travaux supplémentaires, ou bien aurait revendu son immeuble. M. [E] devait réaliser un projet compatible avec l’existant pour la somme de 210 000 euros, avec la mention expresse que celle-ci ne devait pas être dépassée. S’il avait correctement rempli sa mission, le projet aurait pu être travaillé de manière différente, en incluant les travaux de structure et en pensant les travaux de réaménagement différemment afin que le budget ne soit pas dépassé.

M. [E] et la MAF soutiennent que :

M. [E] ne conteste pas ne pas avoir réagi de manière optimale lors de la découverte du vice, et donc que sa responsabilité puisse être engagée à ce titre. La seule véritable problématique porte sur la détermination du préjudice qui est la conséquence de sa faute.

Réponse de la cour

L’expertise judiciaire a confirmé que « l’arrêt du chantier [avait] été motivé par la découverte de faits majeurs (mauvais état des planchers, dénivelé entraînant la réalisation de marche et présence de mérule) ». Il est constant que ces « faits » rendent nécessaires le remplacement, par des planchers en béton, des éléments structurels composant les trois planchers des étages.

Le tribunal a considéré que M. [E] avait commis une faute en ne conseillant pas à Mme [N] de faire procéder, avant les travaux, à des investigations préalables, notamment à une étude des structures, indispensables pour déterminer les travaux ultérieurs à mettre en 'uvre au regard du budget de Mme'[N]. Les premiers juges ont retenu pour cela que M. [E] était chargé du réaménagement d’un immeuble ancien, situé dans un secteur présentant un risque potentiel d’exposition à la mérule, que, lors de sa visite de relevé des existants effectuée en juin 2014, il ne pouvait que détecter, par un simple examen visuel, l’état parasitaire des solives, ainsi que, par des mesures simples de repérage, en utilisant notamment un niveau laser, le faux niveau des planchers qui présentaient pour certains des écarts supérieurs à 10 centimètres, et, qu’enfin, il se devait de s’interroger sur la qualité et la solidité des bois, en’particulier de la poutre principale, au regard de leur portée moyenne de 6,50 mètres sans dispositif de soutien intermédiaire. Les premiers juges ont considéré à cet égard que le fait d’avoir demandé à Mme [N] de faire intervenir un bureau d’études le 25 janvier 2015 était manifestement tardif, les travaux ayant déjà été exécutés et le budget calculé sans prendre en compte les travaux nécessaires au confortement de l’immeuble.

Ces éléments sont repris par Mme [N] dans ses conclusions. En visant de manière large toutes les investigations préalables, ils ne limitent d’aucune manière la responsabilité de M. [E] en ce qui concerne la conception technique des travaux.

Dans ses conclusions d’appel, M. [E] indique qu’il « ne conteste pas ne pas avoir réagi de manière optimale lors de la découverte du vice, et donc que sa responsabilité puisse être engagée à ce titre », pour réaffirmer ensuite qu’il n’a « jamais contesté avoir commis une faute et donc engagé sa responsabilité », considérant que « la seule véritable problématique de la présente affaire porte que la détermination du préjudice qui en est la conséquence » (sic). Si sa reconnaissance de responsabilité semble ainsi dans un premier temps limitée, M. [E] n’oppose pour autant, sur sa faute, aucun moyen aux motifs précités du jugement, par lesquels le tribunal a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties, et que la cour adopte.

Enfin, M. [E] a commis une faute en ne s’assurant pas, au regard de la situation de l’immeuble, de l’adéquation entre budget stipulé dans le contrat de maîtrise d''uvre et le projet de Mme [N].

La question de savoir si M. [E] doit supporter le coût des travaux de remplacement des planchers relève de l’appréciation du préjudice et de son lien de causalité avec les fautes, et sera examinée à ce stade.

2. Sur les préjudices

2.1. Sur le préjudice matériel

Moyens des parties

Mme [N] soutient que :

Compte tenu de son obligation de réaliser un projet qui intégrait nécessairement l’état des existants, afin de respecter le budget qui lui avait été donné, il incombe à M. [E] de supporter l’intégralité du préjudice matériel, qui découle de la nécessité de réaliser des travaux supplémentaires indispensables liés à l’état de l’existant, de travaux inutiles devant être démolis, de travaux indispensables non prévus par le maître d''uvre, dépassant amplement le budget initialement fixé et dont il avait été expressément indiqué qu’il ne devait pas être dépassé. Sauf’aléa procédant d’un cas de force majeure, le maître d''uvre se doit de répondre des conséquences financièrement dommageables qui découlent de ses imprévisions et de son inconséquence. Si le projet avait été réalisé en tenant compte des existants, il aurait été nécessairement différent, puisqu’il aurait dû être modifié afin de s’inscrire dans le cadre du budget dont elle disposait et qui s’imposait à elle. L’enveloppe initiale aurait été respectée et elle n’aurait jamais été confrontée à de pareilles difficultés.

M. [E] et la MAF soutiennent que :

M. [E] ne peut en aucune façon être tenu pour responsable de l’état de l’immeuble lors de son acquisition, préalable à son intervention. Le surcoût qui est la conséquence des travaux qui étaient indispensables dès l’origine ne peut être mis à sa charge.

Réponse de la cour

Il est constant, en cas de dépassement du budget prévu par l’architecte, que lorsque le juge retient que, si le projet de l’architecte avait été correctement réalisé, le maître de l’ouvrage aurait dû nécessairement payer le surcoût correspondant aux prestations complémentaires omises de son évaluation, il peut en déduire qu’il n’y a pas de lien de causalité entre le préjudice lié à ce surcoût et les fautes de l’architecte, en dehors des déconvenues éprouvées par le maître d’ouvrage du fait des plus-values en cours de chantier (3e Civ., 19 janvier 2022, pourvoi n° 20-15.376, publié). Le juge peut ainsi estimer souverainement que le dommage résultant des erreurs fautives commises par l’architecte au stade de l’évaluation du coût de la construction ne peut se confondre avec le surcoût des travaux qui auraient dû être réalisés pour mener l’opération à son terme (3e Civ., 21 octobre 2014, pourvoi n° 13-22.698).

Le juge doit en toute hypothèse caractériser un lien de causalité entre la faute du maître d''uvre et le coût définitif de réalisation de l’ouvrage (3e Civ., 18 février 2016, pourvoi n° 15-12.221).

1) Mme [N] réclame tout d’abord la somme de 91 560,55 euros TTC qui se décompose, selon ses conclusions et le rapport d’expertise judiciaire dont cette somme est issue, de la manière suivante :

10 300 euros HT pour l’étaiement et la dépose des trois planchers existants ;

52 570,95 euros HT pour la création de planchers neufs ;

4524 euros HT pour le renforcement du liteau côté rue ;

7609,93 euros HT pour la dépose et la repose des ouvrages de plâtrerie déjà réalisés afin de permettre le remplacement des planchers ;

665 euros HT pour la dépose et la repose des ouvrages de plomberie ;

7566,99 euros HT pour les honoraires d’architecte correspondants.

Le tribunal n’a fait droit à ces demandes que pour les sommes de :

7609,93 euros HT (8370,92 euros TTC) ;

665 HT (731,50 euros TTC) ;

2784,60 euros pour les honoraires d’architecte supplémentaires.

Cet aspect de la décision n’est pas précisément discuté par M. [E] et la MAF.

Les premiers juges ont retenu à cet égard que si le manquement de M. [E] à son devoir de conseil était à l’origine d’un préjudice puisqu’une partie des travaux commencés malgré l’absence d’étude des structures devait être démolis puis repris pour certains, ce dernier ne pouvait être tenu pour responsable de l’état de l’immeuble acheté par Mme [N], et qu’il ne pouvait être mis à sa charge les travaux de consolidation et de renforcement de l’immeuble, cette dépense n’étant pas en lien avec la faute commise, mais avec l’état de l’immeuble acquis.

En cela, les premiers juges doivent être approuvés. Si M. [E] n’avait pas commis la faute litigieuse, la nécessité de remplacer les planchers et de renforcer le liteau du côté de la rue pour renforcer la stabilité de l’immeuble aurait été identifiée et Mme [N] n’aurait eu d’autre choix que de procéder à ces travaux, indispensables, avant tous autres, sauf à renoncer à la rénovation de l’immeuble (ce qu’elle n’invoque pas). Le fait que l’architecte n’ait pas prévu ces travaux et intégré ceux-ci dans le budget prévisible est bien une faute. Cette faute ne l’oblige pas cependant à supporter le coût de ces derniers, qui ne sont en lien de causalité direct qu’avec l’état de l’immeuble lors de son achat, mais seulement à supporter les charges que, au-delà de ce coût, ces nouveaux travaux font peser sur l’opération et sur Mme [N].

2) Mme [N] réclame ensuite la somme de 81 663,89 euros au titre de la repose des ouvrages et de la finition du projet par un nouvel architecte. Pour’parvenir à ce montant, Mme [N] fait dans un premier temps la somme des frais déjà engagés (72 799,82 euros), à perte selon elle, et des frais de reconstruction des ouvrages démolis et de finition du projet (240 863,97 euros TTC selon elle toujours), puis calcule la différence entre cette somme (313 663,79 euros au total) et le budget initial (210 0000 euros + 22 000 euros de frais de peinture à sa charge).

Le tribunal n’a accordé à cet égard que la somme de 18 743,51 euros TTC, issue du rapport d’expertise judiciaire, à titre de remboursement des ouvrages démolis que Mme [N] avait déjà payés (ouvrages de plâtrerie, de plomberie et de parquet). Il a retenu qu’il n’y avait aucun surcoût pour les travaux de maçonnerie, de charpente, de couverture et de parquet. Le tribunal a de nouveau fait valoir que Mme [N] devait supporter les dépenses dues, indépendamment de la faute de l’architecte, à l’état de l’immeuble.

Ce raisonnement doit là encore être approuvé.

C’est à Mme [N] qu’il revient de rapporter la preuve de son préjudice et donc du lien de causalité entre la somme qu’elle réclame et la faute de M. [E]. Il’a déjà été dit à cet égard que le surcoût lié au seul état dans lequel se trouvait l’immeuble lorsque Mme [N] l’a acheté ne pouvait être mis à la charge de l’architecte faute d’être en lien de causalité directe avec sa faute, qui n’est pas à l’origine de cet état mais qui consiste à ne pas s’être aperçu de celui-ci et à ne pas avoir conseillé utilement Mme [N] en ce qui le concerne.

L’expert judiciaire a évalué le coût, après réparation des désordres qui ont provoqué l’arrêt du chantier, de l’achèvement de celui-ci, tel qu’il était initialement prévu, à 159 654 euros TTC.

Mme [N] avait déjà fait valoir durant l’expertise un coût total des travaux supérieur à celui retenu par l’expert (elle avançait à l’époque la somme de 228 288,49 euros TTC) et « une augmentation significative de 10% du coût maximum prévu au contrat ». L’expert avait alors répondu : « Outre que cette somme n’est pas totalement justifiée, elle ne prend pas en compte les éléments précédemment analysés. Ce montant n’est pas recevable puisque ne tenant pas compte des répartition effectuées entre les coûts travaux, les dépenses de chantier et autres prestations hors chantier [sic] ».

Le montant de 240 863,97 euros TTC que Mme [N] avance aujourd’hui ne peut davantage être retenu. En effet, pour le calculer, Mme [N], entre autres :

Se réfère, pour le lot plâtrerie-isolation, au devis initial, alors que l’expert indique, sans être contredit, que ce lot a fait l’objet d’un nouveau devis ;

Intègre les lots maçonnerie et charpente-couverture sans en expliquer la raison, alors que l’expert indique dans son rapport qu’il n’y a plus de travaux à prévoir à cet égard ;

Déduit les travaux restant à réaliser, non de la situation concrète et actuelle de l’immeuble, mais, de manière abstraite, du solde des marchés initiaux au jour de l’arrêt du chantier il y a 9 ans (si l’on se place à la clôture de l’instruction) ;

N’indique pas d’où vient la somme de 23 3000 euros TTC qu’elle avance pour le parquet, alors que l’expert a clairement indiqué dans son rapport que le coût, qu’il a retenu, des travaux relatifs à celui-ci avait été réévalué pour tenir compte de la nécessité de poser un parquet neuf ;

Fait valoir qu’elle a supporté en pure perte le coût du ponçage du parquet, ce qui a été pris en compte par le tribunal ;

Prend en compte des frais relatifs au renforcement du liteau, alors qu’il a déjà été dit qu’ils étaient exclus du préjudice ;

Retient une modification du garde-corps et un réaménagement du haut de la cage d’escalier, dont elle est seule à faire état et qu’elle n’explique pas là encore.

Enfin, on ne peut affirmer que les sommes déjà réglées par Mme [N] l’ont toutes été en pure perte. Tous les travaux déjà réalisés au moment de l’arrêt du chantier ne l’ont pas été en vain (ex. : travaux de démolition, de couverture et de zinguerie). L’expert judiciaire a évalué le montant des frais engagés par Mme'[N] pour des ouvrages à démolir à 18 743,51 euros TTC, montant qui a été pris en compte.

Ainsi, si l’on adopte la même démarche que Mme [N] et si l’on s’en tient aux données de l’expertise judiciaire, que la cour retient, hormis le coût de la reconstruction des planchers, et déduction faite des remboursements accordés à Mme [N], le coût final du chantier tel qu’initialement prévu s’élève à 213 393,03 euros (58 425,46 de travaux déjà engagés + 2757,09 euros restant à régler + 11 299,33 euros d’honoraires d’architecte sur travaux engagés + 159 654 euros de travaux restant à engager – 18 743,51 euros pour le remboursement des ouvrages démolis). L’écart de 1,6 %, par rapport au budget initialement de 210 000 euros, qui en résulte se situe dans la limite de ce qui est habituellement acceptable et ne correspond pas à un préjudice.

Enfin, si Mme [N] indique que si le projet avait été réalisé en tenant compte des existants, il aurait nécessairement été différent et modifié afin de s’inscrire dans le cadre du budget dont elle disposait, et le coût des travaux de renforcement de la structure aurait pu être pratiquement absorbé par un simple remaniement des devis, elle ne fait que procéder par affirmation. Au regard des pièces communiquées et eu égard au projet locatif de Mme [N], on ne peut dire qu’il existait une probabilité raisonnable de rénover à moindre frais l’immeuble litigieux pour permettre sa location. Cet immeuble ancien appartenait jusque-là à une association cultuelle qui s’en servait comme lieu de culte et comme habitation selon l’acte de vente, et il est ainsi par exemple difficile de dire, comme le fait Mme [N], qu’après la destruction de ses trois planchers et leur reconstruction, le premier étage aurait été habitable en l’état, qu’il aurait pu être renoncé à sa rénovation, et que, pour le reste, un simple rafraîchissement des peintures aurait suffi pour rendre les lieux habitables. Le tribunal a retenu à cet égard, à juste titre, que si Mme [N] avait été informée avant le commencement des travaux des vices affectant l’immeuble, elle se serait trouvée dans l’obligation, soit de le revendre à perte, soit de mettre en 'uvre les travaux de réaménagement indispensables à sa mise en location en assumant préalablement le coût de ceux eux-mêmes indispensables à la remise en état de la structure, coût qui n’aurait pu permettre en toute hypothèse de respecter le budget prévu.

3) Mme [N] réclame enfin la somme de 12 508,54 euros en remboursement des diagnostics structure et parasitaires, et du traitement du mérule. De la même manière que précédemment, le tribunal a retenu à juste titre que ces frais ne peuvent être mis à la charge de l’architecte qui n’est pas responsable de l’état de l’immeuble.

Le jugement, auquel n’est opposé aucun moyen en ce qui concerne le raccordement ERDF, les frais d’expertise amiable et l’actualisation à laquelle il a procédé, et qui a procédé conformément à l’article 1231-7 du code civil pour les intérêts, sera donc intégralement confirmé en ce qui concerne le préjudice matériel.

La capitalisation des intérêts, qui est de droit et sur laquelle le tribunal n’a pas statué alors qu’elle était demandée en ce qui concerne le préjudice matériel, sera’ordonnée.

2.2. Sur le préjudice immatériel

Moyens des parties

Mme [N] soutient que :

Le préjudice immatériel est lié au retard des travaux imputables à la mauvaise exécution par M. [E] de son obligation de conseil. Elle continue de subir une perte de loyers depuis le mois d’avril 2015. Elle a quantifié la perte de loyer à la somme totale mensuelle de 2950 euros. L’expert a validé cette valeur. La perte de chance peut être raisonnablement fixée à 90 %.

M. [E] et la MAF soutiennent que :

La partie du retard pouvant être mise à sa charge n’est que de 5 mois. L’allongement du chantier pour la mise en 'uvre des travaux de confortement est la conséquence exclusive de l’état dégradé de l’immeuble. Le seul retard qui lui est imputable est celui engendré par son absence de réactivité lors de la découverte du vice, et celui dû à la nécessité de démolir une partie des ouvrages mis en 'uvre dans l’intervalle.

Réponse de la cour

Pour allouer à Mme [N] la somme de 77 626,20 euros ([2100 x 61] x 60/100 + 1277 x 60/100), le tribunal a retenu que :

Mme [N] n’apportait pas la moindre preuve de la valeur locative de l’immeuble, et que l’expert n’avait pas validé celle qu’elle avait invoquée devant lui, mais simplement pris acte de cette dernière.

La valeur locative devait dans ces conditions être fixée souverainement à 2100 euros par mois (450 euros pour chacun des trois appartements et 750 euros pour le local commercial).

Compte tenu de l’emplacement de l’immeuble, situé dans une rue où notamment les commerces ne parviennent pas à se maintenir, la perte de chance de louer les appartements et le local commercial était de 60 %.

Les travaux auraient dû être achevés le 3 avril 2015, ils ne l’étaient pas à la date du jugement le 2 décembre 2019, et selon l’expert judiciaire un délai de 4 à 5 mois est nécessaire pour les achever. Le tribunal a ainsi fixé le retard à 61 mois.

Devait s’y ajouter le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères s’élevant, pour les années 2015 à 2019 et selon les justificatifs produits, à 1277 euros.

Ces éléments ne sont contredits ni par le rapport d’expertise judiciaire, ni par les éléments versés aux débats, Mme [N] n’en produisant toujours aucun nouveau à cet égard.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point. Le fait que, concrètement, le’chantier se soit trouvé arrêté et n’ait pas repris est bien en lien de causalité direct avec la faute de M. [E]. On ne peut reprocher à cet égard à Mme'[N] de ne pas avoir minimisé son préjudice en prenant sur elle de poursuivre les travaux nonobstant l’expertise et la procédure judiciaires en cours, ainsi que l’absence d’indemnisation de ses préjudices, ni lui imputer à faute d’avoir préféré soumettre le litige au juge plutôt que d’accepter l’indemnité proposée par la MAF.

Dans ses dernières conclusions du 24 septembre 2020, Mme [N] indique que le jugement a finalement été exécuté. Elle n’invoque aucune autre circonstance qui, alors que ses préjudices avaient été justement indemnisés par le tribunal, l’aurait alors empêchée de finir les travaux. Elle arrête elle-même son préjudice au paiement effectif des sommes allouées. M. [E] et la MAF ne fournissent quant à eux aucune explication sur ce point. L’indemnisation de la perte de loyer sera donc complétée pour les 10 mois supplémentaires qui se sont écoulés jusqu’au 24 septembre 2020, auxquels la cour ajoute le temps, non pris en compte par l’expert et le tribunal, pour qu’un nouveau maître d''uvre puisse intervenir, évalué raisonnablement à 4 mois par Mme [N]. C’est donc la somme complémentaire de 17 640 euros qui sera allouée à ce titre à celle-ci (2100 x [10 + 4) x 60/100).

S’y ajoutera celle de 6286,23 euros au titre des intérêts intercalaires payés en 2015 et 2016 et dont Mme [N] justifie désormais devant la cour.

Pour le reste, Mme [N] ne demande pas, en ce qui concerne la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, d’indemnisation au-delà de 2019.

3. Sur les autres demandes

La MAF, qui ne communique aucune pièce, ne justifie pas de la franchise contractuelle sur laquelle elle demande à la cour de statuer. La demande correspondante sera donc rejetée.

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles, qui ne sont pas discutées, seront confirmées.

Il n’y pas lieu à ce stade de statuer sur les frais d’exécution.

Perdant définitivement le procès, M. [E] et la MAF seront condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel, ainsi qu’à verser à Mme [N] la somme de 6000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

CONFIRME le jugement, sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation faite par Mme [S] [N] au titre des intérêts intercalaires ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit que les intérêts prévus par le jugement et échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

Condamne in solidum M. [T] [E] et la société Mutuelle des Architectes français à verser à Mme [S] [N], à titre de dommages et intérêts, les sommes de :

6286,23 euros en réparation des intérêts intercalaires versés en 2015 et 2016 ;

17 640 euros en réparation du préjudice immatériel qu’elle a subi depuis le jugement ;

Rejette la demande faite par la Mutuelle des Architectes français au titre de la franchise contractuelle ;

Condamne in solidum M. [T] [E] et la société Mutuelle des Architectes français aux dépens de la procédure d’appel ;

Accorde le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile à l’avocat de Mme [S] [N] ;

Condamne in solidum M. [T] [E] et la société Mutuelle des Architectes français à verser à Mme [S] [N] la somme de 6000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes des parties.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

T. DA CUNHA C. MULLER