RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 24/00187 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GDE3

Minute n° 25/00161

[J]

C/

[O], S.C.I. LRW

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Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]

09 Janvier 2024

12-23-524

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

APPELANT :

Monsieur [W] [J]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000011 du 17/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIMÉS :

Monsieur [Z] [O] ès-qualités de caution solidaire

[Adresse 1]

Non représenté

S.C.I. LRW prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

Représentée par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Réputé contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 novembre 2018, la SCI LRW a consenti à M. [W] [J] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour lequel M. [Z] [O] s’est porté caution.

Par acte d’huissier du 20 mars 2023, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et l’a dénoncé à la caution par acte du 28 mars 2023.

Par actes d’huissier des 5 et 7 juin 2023, elle a fait assigner M. [J] et M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire, les voir condamner solidairement à titre provisionnel à lui verser la somme de 5.948,12 euros au titre des loyers et charges impayés échus, une indemnité d’occupation mensuelle de 412 euros jusqu’à la libération effective des lieux et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire du 9 janvier 2024, le juge des référés a':

— constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [J], concernant le logement situé [Adresse 5] à compter du 21 mai 2023

— ordonné l’expulsion de M. [J] et de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens et dit qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra y être contrainte par tous moyens de droit à la suite d’un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

— condamné solidairement M. [J] et M. [O], en sa qualité de caution, à payer à la SCI LRW à titre de provision la somme de 5.948,12 euros représentant les loyers et charges impayés échus au 1er décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance

— fixé l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné solidairement M. [J] et M. [O], en sa qualité de caution, à son paiement à titre de provision au profit de la SCI LRW jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme de 412 euros, cette indemnité étant révisée selon les conditions de l’ancien bail

— condamné solidairement M. [J] et M. [O], en sa qualité de caution, à payer à la SCI LRW une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné in solidum M. [J] et M. [O], en sa qualité de caution, aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 31 janvier 2024, M. [J] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 5 avril 2024, il demande à la cour d’infirmer l’ordonnance de référé et de':

— lui accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

— dire et juger qu’à l’issue des délais de paiement et si la dette est soldée, la clause résolutoire non avenue

— condamner la SCI LRW au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

— débouter la SCI LRW de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux frais et dépens de la procédure d’appel et de première instance.

Il sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire pour une durée maximale de 36 mois compte tenu de sa situation financière. Il conteste l’arriéré locatif et sollicite l’indemnisation d’un préjudice de jouissance en raison de l’indécence du logement.

Aux termes de ses dernières conclusions du 20 janvier 2025, la SCI LRW demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions

— y ajoutant, condamner solidairement M. [J] et M. [O], en qualité de caution, à lui payer à titre de provision la somme de 4.425,67 euros représentant les indemnités d’occupation échues entre le 1er décembre 2023 et l’expulsion intervenue le 23 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt à intervenir

— condamner M. [J] à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

— en tout état de cause le débouter de l’ensemble de ses demandes

— condamner solidairement M. [J] et M. [O] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens d’appel.

Elle expose que l’arriéré locatif est incontestable au vu du décompte et ne cesse d’augmenter s’élevant à la somme de 8.420,12 euros à la date des conclusions, que l’appelant a été expulsé le 23 octobre 2024 et qu’il est solidairement redevable avec la caution de la somme de 4.425,67 euros au titre des indemnités d’occupation échues entre le 1er décembre 2023 et le 23 octobre 2024. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement alors qu’il a déjà bénéficié de délais et n’est pas en mesure de s’acquitter du règlement de son loyer courant en sus de l’arriéré locatif. Elle conteste la demande d’indemnisation en l’absence de preuve d’un préjudice de jouissance ou de l’indécence du logement, ajoutant que l’appelant a causé des nuisances aux locataires de l’immeuble et saccagé le logement. Enfin, elle sollicite une indemnité de 2.500 euros pour procédure abusive.

Par acte d’huissier du 12 mars 2024 remis à personne, M. [J] a fait signifier sa déclaration d’appel à M. [O], lequel n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur résiliation du bail

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation et de moyens développés en appel, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. En conséquence l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail à compter du 21 mai 2023 et ordonné l’expulsion de M. [J].

Sur les sommes dues

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au vu du décompte de l’intimée, le premier juge a exactement dit que M. [J] et M. [O], en qualité de caution, étaient solidairement redevables de la somme de 5.948,12 euros représentant les loyers et charges impayés échus au 1er décembre 2023. Si l’appelant conteste les sommes mises en compte, il est constaté qu’il n’apporte aucun élément probant de nature à les remettre en cause et qu’il ne justifie d’aucun règlement qui n’aurait pas été pris en compte. En conséquence, l’ordonnance est confirmée.

En raison de la résiliation du bail, l’appelant a occupé les lieux sans droit ni titre jusqu’au 25 octobre 2024, date à laquelle il a été expulsé selon le procès-verbal d’expulsion établi à cette date. L’ordonnance ayant condamné solidairement M. [J] et M. [O], en sa qualité de caution, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 412 euros à titre de provision au profit de la SCI LRW jusqu’à libération effective des lieux est confirmée. Au vu du décompte actualisé, les indemnités d’occupation échues entre le 1er décembre 2023 et le 23 octobre 2024 s’élèvent à la somme totale de 4.425,67 euros. En conséquence, il convient donc de faire droit à la demande de la SCI LRW et condamner solidairement M. [J] et M. [O] au paiement de cette somme à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, au jour de l’audience devant la cour, l’appelant ne démontre pas avoir repris le paiement des loyers et des charges alors que l’arriéré locatif n’a cessé d’augmenter depuis l’ordonnance et qu’il ne démontre pas être en capacité d’apurer sa dette dans le délai légal. Il convient en conséquence de le débouter de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes de dommages et intérêts

S’agissant de la demande de l’appelant, il est rappelé que selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, outre le fait que l’appelant sollicite la condamnation de l’intimée à lui verser des dommages et intérêts et non une provision à valoir sur son indemnisation, il est constaté qu’il ne produit aucune pièce au soutien de ses allégations d’insalubrité du logement. En conséquence il est débouté de sa demande.

S’agissant de la demande de l’intimée, il est rappelé que l’exercice d’une action ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, l’appréciation inexacte que l’une des parties fait de ses droits ne constituant pas une faute susceptible d’engager sa responsabilité à ce titre. Par ailleurs la simple affirmation du caractère abusif de la demande ne peut suppléer la nécessaire démonstration et justification du préjudice allégué.

En l’espèce, la SCI LRW ne démontre pas que l’appelant aurait agi abusivement en contestant la décision de première instance et doit être déboutée de sa demande d’indemnisation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M. [J], partie perdante, devra supporter les dépens d’appel et verser à la SCI LRW la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions';

Y ajoutant,

CONDAMNE solidairement M. [W] [J] et M. [O] la somme de 4.425,67 euros représentant les indemnités d’occupation échues entre le 1er décembre 2023 et le 23 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt ;

DEBOUTE M. [W] [J] de ses demandes de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance';

DEBOUTE la SCI LRW de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive';

CONDAMNE M. [W] [J] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [W] [J] à verser à la SCI LRW la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT