COUR D’APPEL

D'[Localité 8]

1ère CHAMBRE A

ERSA/ILAF

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 21/01231 – N° Portalis DBVP-V-B7F-E2RO

jugement du 11 mai 2021

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 8]

n° d’inscription au RG de première instance : 19/00468

ARRET DU 16 DECEMBRE 2025

APPELANTE :

SMABTP

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jean-Baptiste LEFEVRE de la SARL 08H08 AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

INTIMES :

Monsieur [O] [W]

né le 18 septembre 1969 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [M] [Z] épouse [W]

née le 31 octobre 1970 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [E] [J]

née le 31 août 1945 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DESJARDINS, représenté par son syndic, le Cabinet SIBOUT IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous quatre représentés par M^e Jean BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 316127

S.A.R.L. SOCIETE NOUVELLE [X]

[Adresse 13]

[Localité 5]

Représentée par M^e Patrice HUGEL de la SELARL PATRICE HUGEL AVOCAT, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 170112

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 14 octobre 2025 à 14 H 00, M^me DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 16 décembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] (ci après le syndicat des copropriétaires), sis [Adresse 2] et faisant angle avec la [Adresse 15] à [Localité 8], a demandé à un économiste de la construction un diagnostic général du bâtiment qui a été réalisé suivant rapport du 27 novembre 2008.

Le syndic de la copropriété a demandé, par courrier du 8 avril 2010, à la SARL société nouvelle [X] (ci après le façadier), assurée auprès de la compagnie d’assurances SMABTP (ci après la SMABTP), d’établir un devis portant sur le ravalement des trois façades principales et des deux bâtiments garage au fond de la cour. Le syndic a souscrit une assurance dommages ouvrage auprès de la société Allianz IARD.

Les travaux réalisés ont donné lieu à l’émission d’une facture du 21 avril 2011 d’un montant de 38'226,84 euros HT. La réception des travaux a été prononcée suivant procès-verbal du 29 septembre 2011 sans réserve pour les travaux de cette entreprise.

En 2016, deux copropriétaires, Mme [E] [J], d’une part, et’M. [O] [W] et Mme [M] [Z] épouse [W], d’autre part, (ci après les propriétaires) ont déclaré un sinistre dégât des eaux.

Par courrier du 18 janvier 2017, la société Allianz IARD a avisé le syndic de sa non garantie.

Par ordonnance de référé en date du 10 octobre 2017, une expertise a été ordonnée à la demande du syndicat des copropriétaires et au contradictoire du façadier, de son assureur et de l’assureur du syndicat des copropriétaires. L’expert a rédigé un rapport daté du 15 octobre 2018.

Par actes d’huissier en date des 21 et 22 février 2019, le syndicat des copropriétaires et les propriétaires victimes ont fait assigner le façadier, la’SMABTP et la société Allianz IARD devant le tribunal de grande instance d’Angers pour solliciter l’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement contradictoire du 11 mai 2021, le tribunal a :

— déclaré le façadier responsable des désordres affectant les façades de l’immeuble de la copropriété [Adresse 10],

— condamné in solidum le façadier et la SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 71'800 euros HT, avec indexation de cette somme suivant l’indice BT01 au jour de la présente décision, l’indice de base étant celui du mois d’avril 2018, la TVA de 10 %, avec intérêts au taux légal à compter jugement, au titre des travaux de réfection des façades,

— condamné in solidum le façadier et la SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 105,95 euros TTC correspondant à la facture des travaux de rebouchage des fissures, avec intérêts au taux légal à compter du 22'février 2019,

— condamné in solidum le façadier et la SMABTP à payer à Mme [E] [J] la somme de 3 624 euros HT, avec indexation suivant l’indice BT01 au jour de la présente décision, l’indice BT01 étant celui du mois de décembre 2018, outre TVA au taux de 10 % sur cette somme et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné in solidum le façadier et la SMABTP à payer à M. [O] [W] et à Mme [M] [Z] épouse [W] la somme de 7 619,94 euros HT, avec indexation suivant l’indice BT01 au jour de la présente décision, l’indice BT01 étant celui du mois de décembre 2019, outre TVA au taux de 10 % sur cette somme et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné in solidum le façadier et la SMABTP à payer à Mme [E] [J] la somme de 800 euros en réparation du trouble de jouissance,

— condamné in solidum le façadier et la SMABTP à payer à M. [O] [W] et à Mme [M] [Z] épouse [W] la somme de 800 euros en réparation du trouble de jouissance,

— condamné la SMABTP à garantir le façadier des condamnations prononcées à son encontre,

— débouté le syndicat des copropriétaires et les propriétaires victimes de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société Allianz IARD,

— condamné in solidum le façadier et la SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum le façadier et la SMABTP à payer à Mme [E] [J] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum le façadier et la SMABTP à payer à M. [O] [W] et à Mme [M] [Z] épouse [W] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Allianz IARD, le façadier et la SMABTP de leur demande en paiement de frais irrépétibles,

— condamné in solidum le façadier et la SMABTP aux dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— autorisé l’application de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs autres demandes.

Pour statuer ainsi, il a considéré que les travaux objets du présent litige ne constituaient pas un ouvrage alors que la peinture appliquée était un revêtement décoratif et que le devis accepté ne faisait pas référence au traitement des fissures.

Il a retenu que le façadier, qui a proposé des travaux de ravalement par l’application notamment d’une peinture non étanche alors qu’il disposait d’un diagnostic remis par le maître de l’ouvrage révélant le mauvais état des murs de façade, a manqué à son obligation de conseil et engagé sa responsabilité contractuelle en acceptant d’effectuer des travaux en conservant le support défectueux sans traiter les fissures.

Il a retenu la garantie de l’assureur du façadier au titre de la garantie subséquente.

Par déclaration électronique du 20 mai 2021, la SMABTP a interjeté appel de cette décision dans l’ensemble de ses dispositions à l’exception du débouté des demandes à l’encontre de la société Allianz IARD, du rejet des demandes de la société Allianz IARD, du façadier et d’elle-même au titre des frais irrépétibles, de l’octroi de l’exécution provisoire, de l’autorisation de l’application de l’article 699 du code de procédure et du débouté des parties de leurs autres demandes, intimant dans ce cadre le syndicat des copropriétaires, les époux [W], Mme'[E] [J] et le façadier.

Par ordonnance du 27 juillet 2021, le premier président de la présente juridiction a notamment arrêté l’exécution provisoire du jugement déféré pour ce qui concerne les dispositions portant condamnation de la SMABTP à paiement in solidum avec le façadier ou à garantir le façadier des condamnations prononcées à son encontre.

Aux termes de ses conclusions du 15 septembre 2021, le façadier indique former appel incident aux fins de 'voir réformer le jugement entrepris en ses dispositions faisant grief'.

Par conclusions en date du 17 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires, les époux [W] et Mme [E] [J] ont formé appel incident du jugement en ce qu’il a condamné in solidum le façadier et la SMABTP à payer :

— au syndicat des copropriétaires la somme de 71'800 euros avec indexation selon l’indice BT01 du mois d’avril 2018, la TVA de 10 %, avec intérêts au taux légal à compter jugement, au titre des travaux de réfection des façades,

— aux époux [W] la somme de 7 619,94 euros, au titre des travaux de reprise intérieurs, avec indexation selon l’indice BT01 de décembre 2019 jusqu’au jour du jugement et intérêt au taux légal à compter du jugement, outre une TVA de 10 %.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 avril 2025 pour l’audience collégiale du 6 mai 2025 reportée au 14 octobre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelant récapitulatives en date du 29 septembre 2021, la SMABTP demande à la cour de :

— réformer le jugement déféré,

Et statuant à nouveau,

— dire et juger que le façadier n’a engagé ni sa responsabilité décennale, ni sa responsabilité civile au titre du présent litige,

— dire et juger en tout état de cause que les dommages allégués par la copropriété et les propriétaires n’ont pas vocation à mobiliser les garanties souscrites par le façadier auprès d’elle, ni sur le volet responsabilité décennale, ni sur le volet responsabilité civile de sa police (seules les MMA ayant vocation à garantir la responsabilité civile du façadier),

— débouter les demandeurs ou toute autre partie de leurs demandes à son encontre,

Subsidiairement,

— limiter les condamnations au profit de la copropriété du [Adresse 2] au titre des travaux de reprise des façades à la somme de 78 980 euros (71.800'€ HT outre 10 % de TVA) dans l’hypothèse où la responsabilité du façadier serait retenue sur le fondement décennal (article 1792 du code civil) et ainsi débouter la copropriété de sa demande d’actualisation injustifiée du montant des travaux à hauteur de 79 850 euros HT soit 87 835 euros TTC ;

— limiter les condamnations au profit de la copropriété à la somme de 40 329,32 euros TTC au titre de la perte de chance de réaliser des travaux si la responsabilité du façadier devait être retenue sur le fondement du droit commun (ancien article 1147 du code civil),

— débouter Mme [J] et les époux [W] de leurs demandes au titre de leurs prétendus préjudices immatériels ou, a minima, limiter ces demandes dans les proportions retenues par le tribunal soit à hauteur de 800 euros chacun,

— conditionner l’indemnisation des dommages matériels allégués par Mme'[J] et les époux [W] à une attestation de leur assureur justifiant qu’ils n’ont pas d’ores et déjà été indemnisés par leur assureur multirisques habitation,

— la dire et juger bien fondée à opposer sa franchise s’élevant à 10 % des dommages avec un montant minimal de 655 euros et un montant maximal de 6 550 euros au titre des dommages matériels et immatériels allégués,

— limiter les condamnations au profit de la copropriété et des propriétaires au titre de leurs frais irrépétibles à de plus justes proportions,

En tout état de cause,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [J] et les époux [W] ou tout autre succombant à lui verser la somme de 6 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [J] et les époux [W] ou tout autre succombant aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimé n°2 en date du 17'décembre 2021, le façadier demande à la cour de :

A titre principal,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions adverses,

A titre subsidiaire,

— minorer sensiblement les demandes du syndicat des copropriétaires et dire qu’il ne pourra être condamné au-delà de 25 % de sa facture initiale, soit'10 082,33 euros HT,

— appliquer une TVA à 10 % sur le coût des travaux de reprise,

— rejeter la demande au titre des mesures conservatoires à hauteur de 1 105,95 euros TTC,

— rejeter les demandes des propriétaires au titre de leur préjudice matériel,

— condamner la SMABTP à le garantir de l’ensemble des condamnations pouvant être prononcées à son encontre,

A titre infiniment subsidiaire,

— minorer les demandes du syndicat des copropriétaires et dire qu’il ne saurait être tenu au-delà de 25 % de la somme de 71 800 euros HT,

En toute hypothèse,

— condamner le syndicat des copropriétaires sinon tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et ceux de premières instance.

Aux termes de leurs conclusions n°2 du 20 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires et les propriétaires demandent à la cour de :

— déclarer la SMABTP irrecevable et en tous les cas mal fondée en son appel, l’en débouter,

— déclarer le façadier irrecevable et en tous les cas mal fondé en son appel incident, l’en débouter,

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident, en conséquence,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Angers du 11 mai 2021 en ce qu’il a condamné in solidum le façadier et la SMABTP à payer :

— au syndicat des copropriétaires la somme de 71 800 euros HT, au titre des travaux de réfection des façades, avec indexation selon l’indice BT01 d’avril 2018 jusqu’au jour du jugement et intérêts à taux légal à compter du jugement, outre une TVA à 10 % ,

— à M. et Mme [W] la somme de 7 619,94 euros HT, au titre des travaux de reprise intérieurs, avec indexation selon l’indice BT01 de décembre 2019 jusqu’au jour du jugement et intérêts à taux légal à compter du jugement, outre’une TVA de 10 %,

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum le façadier et la SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 79 850 euros HT, au titre des travaux de réfection des façades, avec indexation selon l’indice BT01 de juin 2021 jusqu’à la décision à intervenir, outre la TVA en vigueur au moment du règlement et les intérêts de droit à compter de l’assignation,

— condamner in solidum le façadier et la SMABTP à payer à M. et Mme'[W] la somme de 7 619,94 uros HT, au titre des travaux de reprise intérieurs, avec indexation selon l’indice BT01 de décembre 2018 jusqu’à la décision à intervenir, outre la TVA en vigueur au moment du règlement et les intérêts de droit à compter de l’assignation,

— confirmer pour le surplus le jugement du tribunal judiciaire d’Angers du 11 mai 2021 et notamment en ce qu’il a :

— déclaré le façadier responsable des désordres affectant la façade de l’immeuble,

— condamné in solidum le façadier et la SMABTP à payer :

*au syndicat des copropriétaires la somme de 1 105,95'euros TTC, au titre des travaux de rebouchage des fissures, avec intérêts à taux légal à compter du 22 février 2019,

* à Mme [J] la somme de 3 624 euros HT, avec’indexation selon l’indice BT01 de décembre 2018 jusqu’au jour du jugement et intérêts à taux légal à compter du jugement, outre une TVA à 10 % ,

* à Mme [J] et aux époux [W] la somme de 800'euros chacun, en réparation de leurs préjudices de jouissance,

* au syndicat des copropriétaires, à Mme [J] et aux époux [W] une indemnité respective de 6 000 euros, 500 euros et 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum le façadier et la SMABTP aux dépens, comprenant ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire,

— condamner la SMABTP, ou tout autre succombant, à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 5 000 euros en cause d’appel, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SMABTP, ou tout autre succombant, à payer à Mme'[J] et aux époux [W] une indemnité de 3 000 euros chacun en cause d’appel, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SMABTP, ou tout autre succombant, aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.

MOTIVATION

I- Sur les demandes à l’encontre de la SMABTP

Dès lors que la garantie de la SMABTP dépend du fondement de l’engagement de la responsabilité de son assuré, il convient en premier lieu d’apprécier l’engagement de la responsabilité du façadier et son fondement avant d’apprécier si la garantie de l’assureur est applicable.

A) Sur la responsabilité du façadier

1°) Sur la responsabilité décennale du façadier

Moyens des parties

La SMABTP et le façadier expliquent que les travaux objets du litige ne constituaient pas un ouvrage s’agissant d’un ragréage des fissures puis de l’application d’une peinture de façade n’ayant aucun rôle d’étanchéité. La’SMABTP ajoute que les travaux du façadier ne sont pas à l’origine des fissurations alléguées qui préexistaient à son intervention de sorte que les infiltrations ne lui sont pas imputables.

Le syndicat des copropriétaires et les propriétaires soutiennent que, dès’lors que les fissures altèrent l’étanchéité des façades, elles compromettent la destination de l’immeuble et sont de nature décennale. Ils répondent que les travaux entrepris sur la base du rapport de l’économiste de la construction, qui comprenaient le traitement des fissures par ragréage, mais également la fourniture, le refoulement, la taille et la pose de pierres de taille relevaient de la notion d’ouvrage ce qui explique que la copropriété ait souscrit une assurance dommages ouvrage. Ils indiquent que l’inadéquation du produit choisi par l’entreprise, lequel n’assurait pas l’étanchéité, ne saurait avoir de conséquences sur la qualification d’ouvrage. Ils ajoutent que les désordres subis sont la conséquence du manquement du façadier dans le traitement des fissures préalablement à la peinture de la façade. Ils soulignent que l’état de l’existant n’était pas une cause exonératoire de la responsabilité décennale alors que les fissures étaient connues et devaient être traitées.

Réponse de la cour

L’article 1792 du code civil dispose que 'Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des’dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.'

Les travaux de ravalement et de peinture de façade ne relèvent de la responsabilité décennale que s’ils assurent une fonction d’étanchéité du bâtiment.

En l’espèce, les travaux mentionnés au devis accepté et réalisés portaient sur la mise en peinture de la corniche béton, le ragréage et la mise en peinture des encadrements de baies des étages 1 et 2, la mise en peinture des pilastres angulaires, la mise en peinture des parties enduites, compris travaux préparatoires, le ravalement du cordon pierre entre le rez-de-chaussée et le premier étage, le ravalement des encadrements de baie en pierre du rez-de-chaussée, compris remplacement de pierres. L’expert relève que la peinture de finition pour les ravalements extérieurs appliquée était un revêtement décoratif de classe D2 ou D3 qui n’était pas de nature à traiter les fissures qui existaient en 2009 ni à limiter leur évolution ou le risque d’apparition de nouvelles fissures.

Par ailleurs, si des travaux de fourniture, refoulement, taille et pose de pierres de taille étaient prévus, ces travaux pour une quantité de 0,45 m³ et un coût de 1 641,97 euros sur la façade [Adresse 15] et de 0,15 m³ et un coût de 547,32 euros pour la façade [Adresse 14] sont très limités par rapport à l’ampleur totale du ravalement pour un montant de 12 510,47 euros s’agissant de la façade [Adresse 15] et de 9 357,29 euros pour la façade [Adresse 14]. De0plus, il résulte de l’analyse de l’économiste que ce remplacement est nécessaire au regard de l’altération en profondeur des pierres sans qu’il ne fasse état d’un risque d’infiltration.

Dans ces conditions, les travaux réalisés qui n’ont pas de fonction d’étanchéité de la façade ne constituent pas un ouvrage.

Si le syndicat des copropriétaires et les propriétaires soutiennent que les travaux commandés comprenaient le traitement des fissures et donc visaient à rétablir l’étanchéité de la façade, ils ne justifient pas de leur commande en ce sens, se contentant de produire la facture des travaux. Or, la lecture de cette facture ne fait pas apparaître la réalisation d’une reprise des fissures. De la même manière, le devis accepté ne le mentionne pas. En effet, l’indication ragréage, défini par l’expert comme une préparation du support afin d’obtenir une surface plane et unie et de pouvoir y appliquer une peinture ou un enduit plastique, ne’correspond pas à un traitement des fissures.

Le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires soutiennent que le façadier, missionné en lui transmettant le diagnostic général du bâtiment de l’économiste, devait nécessairement traiter les fissures telles que constatées à ce diagnostic. Cependant, ce diagnostic préconise un traitement des fissures lequel devait être effectué suivant l’importance du nombre et de la localisation des fissures. Le diagnostic ne précise pas le traitement qui doit être mis en 'uvre mais prévoit deux types de traitement en fonction de la nature de la fissure. Ainsi, il relève, 'dans le cas où la fissure est dite « inerte » et non susceptible de mouvement dans le temps, la fissure est ouverte pour permettre une bonne accroche, elle est calfeutrée au mortier de résine pré-dosé, puis recouverte par le revêtement de façade appropriée. Dans le cas où la fissure est dite « active », fissures susceptibles de mouvement dans le temps, et/ou localisées aux points singuliers de la paroi. Mise en place d’une armature, et mourouflage par un revêtement classé I4.' Or, à la lecture du devis, il apparaît clairement qu’aucune de ces deux préconisations n’a été mise en 'uvre de sorte que ces travaux, conformément à l’intitulé du devis et de la facture « travaux de ravalement », ne’comportaient aucun traitement des fissures. Par ailleurs, il n’est pas justifié d’une étude de chaque fissure pour apprécier le traitement à mettre en 'uvre alors même qu’un tel travail est induit par les conclusions du diagnostic de l’économiste. En conséquence, la seule transmission de ce diagnostic n’est pas de nature à justifier que les travaux commandés auraient visé à rétablir l’étanchéité de la façade alors même que les travaux réalisés et facturés n’ont pas cet objectif et que le syndic ne pouvait se méprendre sur l’ampleur de ces travaux à la lecture du devis transmis.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que la garantie décennale du façadier n’était pas mobilisable.

2°) Sur la responsabilité contractuelle du façadier

Moyens des parties

La SMABTP ajoute que le façadier n’a pas plus commis de faute susceptible d’engager sa responsabilité civile de droit commun ; qu’en effet le rapport de l’économiste ne précisait pas que les fissures existantes étaient infiltrantes et ses préconisations étaient sujettes à interprétation ; que le syndic – qui est un professionnel et était assisté par un maître d''uvre – n’avait formé aucune demande particulière au façadier ; que la nécessité de réaliser des travaux d’étanchéité en 2011 n’est pas démontrée alors que les infiltrations sont apparues en 2016. Elle souligne qu’il n’a jamais été demandé au façadier d’établir un nouveau diagnostic concernant les travaux à réaliser.

Le façadier répond qu’il n’a pas manqué à son obligation de résultat dès lors qu’il a parfaitement réalisé les travaux commandés et facturés. Il conteste avoir manqué à son obligation de conseil, relevant avoir communiqué un devis précis au syndic lequel est un professionnel ; qu’il n’avait pas à conseiller un traitement d’étanchéité alors qu’il a respecté les préconisations de l’économiste au regard de l’état des façades au moment de la réalisation du devis, celles-ci présentant plusieurs fissures sans importance et sans infiltration. Il relève à cet égard que, si les fissures avaient été actives et importantes en 2010, les’désordres seraient intervenus beaucoup plus rapidement et de manière plus importante.

Le syndicat des copropriétaires et les propriétaires soulignent que le façadier avait une obligation de résultat dans sa mission, laquelle était de vérifier l’état de l’existant et de proposer et réaliser des travaux appropriés. Ils relèvent que le façadier a également manqué à son obligation de conseil engageant sa responsabilité à ce titre.

Réponse de la cour

En application de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable 'Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit’à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.'

Le façadier était tenu à une obligation de résultat quant aux travaux commandés et réalisés. Cependant, en l’absence de preuve de ce qu’il aurait été mandaté pour le traitement des fissures ainsi que retenu précédemment, aucun’manquement à cette obligation de résultat n’est établi, étant précisé que l’expert n’a retenu aucun manquement du façadier dans le ravalement. Ainsi, l’expert conclut simplement que les travaux réalisés 'n’ont pas permis de mettre fin aux désordres et les fissures réapparaissent sur le revêtement peinture appliqué sur les trois façades. '

En conséquence, aucun manquement du façadier dans les travaux entrepris ne sera retenu.

Par ailleurs, ce professionnel était tenu à une obligation de conseil sur les travaux à entreprendre. Il n’est pas contesté que la demande de devis adressée au façadier a été transmise avec une copie du diagnostic du bâtiment réalisé par l’économiste.

L’économiste du bâtiment, dans son rapport du 27 novembre 2008, avait relevé que 'le cordon supérieur du premier niveau présente un état avancé de dégradation, de nombreuses zones abîmées sont visibles. Absence de joint sur un des attiques tuffeaux du rez-de-chaussée, pouvant accroître le risque d’infiltration. Les soubassements en pierres dures ont été peints ; cette peinture se délite et occasionne une altération en profondeur des pierres. Les souches de cheminées et plus précisément les briques de la ceinture semble se dégarnir et pourrait (sic) engendrer la chute d’une ou plusieurs briques. Présence de fissurations sur les corniches béton et gagnants des linteaux du niveau inférieur. Fissurations en allège des menuiseries extérieures depuis les appuis jusqu’aux linteaux inférieurs compris entourage des ouvertures.'

S’agissant des travaux à entreprendre, l’économiste avait notamment indiqué 'le traitement des fissures sera effectué suivant l’importance du nombre et de la localisation des fissures, et dépendra le choix du traitement à appliquer en façade.

Dans le cas de fissures nombreuses et réparties dans la façade, il faudra les recouvrir par un système d’imperméabilité classé I1 à I4 suivant la norme NFP 84.403.

Pour les fissures importantes et isolées, un traitement spécifique sera effectué.

— Dans le cas où la fissure est dite « inerte » et non susceptible de mouvement dans le temps, la fissure est ouverte pour permettre une bonne accroche, elle est calfeutrée au mortier de résine pré-dosé, puis recouverte par le revêtement de façade appropriée.

— Dans le cas où la fissure est dite « active », fissures susceptibles de mouvement dans le temps, et/ou localisées aux points singuliers de la paroi. Mise en place d’une armature, et marouflage par un revêtement classé I4.'

L’expert a conclu dans son rapport que la mise en 'uvre par le façadier du système de peinture ne correspondait pas à la proposition de reprise de l’économiste, que la réparation de la maçonnerie était un préalable à l’application de la peinture et que le façadier 'se devait de proposer une réparation de la maçonnerie avant mise en peinture des façades.'

Ainsi, il résulte de ce diagnostic et du rapport d’expertise que des importantes dégradations existaient sur la façade au moment où un devis à été demandé au façadier. Si le diagnostic ne précise pas effectivement le traitement des fissures à mettre en 'uvre, il n’en demeure pas moins qu’il résulte de son rapport que les fissures doivent être analysées puis traitées. Or, le façadier ne soutient pas avoir proposé un traitement de ces fissures. Celui-ci ne saurait valablement soutenir qu’au jour de son intervention aucun traitement n’était nécessaire puisque les fissures n’étaient pas infiltrantes dès lors qu’il résulte très clairement du diagnostic tel que repris précédemment qu’il fallait réaliser un traitement des fissures, lequel n’a été ni proposé ni réalisé. En tout état de cause, l’existence de multiples fissures nécessitait, a minima, de les recouvrir par un système d’imperméabilité classé I1 à I4, traitement qui n’a pas été mis en oeuvre par le façadier lequel n’a appliqué qu’une peinture sans fonction d’étanchéité classée D2 ou D3.

De la même manière, le fait que le devis du façadier ne faisait pas apparaître de préconisation au titre du traitement des fissures ne saurait le décharger de son obligation de conseil à ce titre alors que, contrairement à ce qu’il soutient, le syndic n’est pas un professionnel de la construction de sorte que ce n’était pas à lui de déterminer les travaux adéquats et que, dans ces conditions, le façadier aurait dû conseiller une analyse puis un traitement des fissures.

En conséquence, c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que le façadier, qui avait uniquement proposé un ravalement sans faire état de la nécessité d’un traitement préalable des fissures ou, a minima, d’un diagnostic de celles-ci, a manqué à son obligation de conseil et a engagé sa responsabilité contractuelle à ce titre.

B) Sur la garantie de la SMABTP

Moyens des parties

La SMABTP fait valoir que sa garantie n’est pas mobilisable alors que la police d’assurance était résiliée au 31 décembre 2013 ; qu’à la date de la première réclamation (2016), le façadier était assuré auprès des MMA dont l’attestation d’assurance mentionne expressément les conventions spéciales 971 faisant état d’une garantie responsabilité civile mobilisable sur la base réclamation.

Elle rappelle que la police d’assurance prévoit une franchise de 10 % s’agissant des désordres matériels et immatériels avec un montant minimal de 655 euros et un montant maximal de 6 550 euros.

Le façadier soutient que la SMABTP a vocation à la garantir au titre de sa responsabilité décennale et qu’elle s’en rapporte à la justice sur la garantie de cet assureur au titre de sa responsabilité contractuelle.

Le syndicat des copropriétaires et les propriétaires répondent que la résiliation de la police concernée n’est pas démontrée, le courrier dont se prévaut l’assureur mentionnant un autre numéro de contrat. Ils ajoutent que la police de la SMABTP qui limite l’application de la garantie aux réclamations formulées entre les dates de prise d’effet et de résiliation du contrat est contraire aux dispositions de l’article L 124 -5 du code des assurances et est donc inapplicable. Ils’soulignent que, en première instance, aucun justificatif de réassurance n’avait été versé aux débats ; que l’attestation d’assurance responsabilité civile des MMA produite en cause d’appel est insuffisante à démontrer la souscription d’une nouvelle assurance en base réclamations dès lors que les conditions spéciales produites ne sont pas signées et qu’il n’est pas justifié qu’elles se rapportent au contrat d’assurance souscrit par le façadier.

Ils répondent que, en matière d’assurance obligatoire, la franchise contractuelle est inopposable aux tiers bénéficiaires des indemnités.

Réponse de la cour

La SMABTP produit un courrier de demande de résiliation à la date du 31'décembre 2013 émanant du façadier lequel précise solliciter la résiliation de trois contrats au titre des risques MLP, CAP 2000 et auto. Si ce courrier mentionne que le risque CAP 2000 concerne un numéro de contrat 1247 alors que le numéro mentionné sur l’offre de contrat est 1240, il résulte cependant des attestations d’assurance que le numéro de contrat a changé puisque l’attestation d’assurance 2009 comme celle 2011 font état d’un numéro de contrat conforme à celui mentionné au courrier de résiliation.

Dans ces conditions, la SMABTP justifie bien de la résiliation du contrat au 31 décembre 2013.

L’article L. 124-5 du code des assurances prévoit que 'La garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu’elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. Un décret en Conseil d’Etat peut également imposer l’un de ces modes de déclenchement pour d’autres garanties.

Le contrat doit, selon les cas, reproduire le texte du troisième ou du quatrième alinéa du présent article.

La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.

La garantie déclenchée par la réclamation couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l’assuré ou à son assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent à sa date de résiliation ou d’expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l’assuré postérieurement à la date de résiliation ou d’expiration que si, au moment où l’assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n’a pas été resouscrite ou l’a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. L’assureur ne couvre pas l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s’il établit que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.

Le délai subséquent des garanties déclenchées par la réclamation ne peut être inférieur à cinq ans. Le plafond de la garantie déclenchée pendant le délai subséquent ne peut être inférieur à celui de la garantie déclenchée pendant l’année précédant la date de la résiliation du contrat. Un délai plus long et un niveau plus élevé de garantie subséquente peuvent être fixés dans les conditions définies par décret.

Lorsqu’un même sinistre est susceptible de mettre en jeu les garanties apportées par plusieurs contrats successifs, la garantie déclenchée par le fait dommageable ayant pris effet postérieurement à la prise d’effet de la loi n° 2003-706 du 1er août 2003 de sécurité financière est appelée en priorité, sans qu’il soit fait application des quatrième et cinquième alinéas de l’article L. 121-4.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux garanties d’assurance pour lesquelles la loi dispose d’autres conditions d’application de la garantie dans le temps.'

La clause 15.1 des conditions générales du contrat d’assurance dont se prévaut la SMABTP concerne l’étendue de la garantie en cas de dommages extérieurs à l’ouvrage et n’est donc pas applicable au présent litige.

Au contraire, le chapitre I concerne l’assurance de responsabilité en cas de dommages à l’ouvrage après réception. L’article 1.1 précise que cette garantie de base s’applique aux travaux de réparation des dommages matériels quelque soit le fondement juridique de l’engagement de la responsabilité. L’article 6.1 précise que les garanties s’appliquent aux sinistres 'affectant des travaux exécutés sur des chantiers ouverts après la prise d’effet de votre contrat, objet d’une réclamation pendant la durée de validité de votre contrat, pour des activités exercées pendant cette même période de validité.'

L’article 6.1.2 B prévoit un maintien des garanties après la résiliation aussi longtemps que la responsabilité de l’assuré peut être recherchée 'sur votre demande expresse formulée dans le mois suivant la date de fin des garanties, lorsque la résiliation est motivée pour tout autre cause’ que la cessation d’activité.

Si ces clauses ne reprennent aucun des alinéa de l’article susvisé, il n’en demeure pas moins qu’elles mettent en place une garantie sur une base réclamation. Par ailleurs, bien qu’aucune garantie subséquente ne soit mentionnée, la SMABTP ne conteste pas les conclusions adverses retenant que c’est en violation de l’article sus-visé et fait au contraire état de la garantie souscrite auprès des MMA sur la base réclamation, reconnaissant implicitement la réalité d’une garantie subséquente.

Pour apprécier si la garantie subséquente doit trouver à s’appliquer, il faut vérifier si un nouveau contrat a été souscrit en base réclamation et s’il offre les mêmes garanties. (3e Civ., 16 mars 2022, pourvoi n° 20-23.520, 21-10.110)

Or, il résulte des attestations d’assurance responsabilité civile des MMA produites que le façadier a été assuré auprès de ce nouvel assureur à compter du 1er janvier 2014 suivant contrat défi conventions spéciales n° 971 titre II.

La SMABTP produit les conditions spéciales 971L (numéro en haut à droite de la première page) dont il est précisé qu’elles sont les annexes à un contrat n° 248 et les conditions générales 248.

Il résulte de l’article 35 du titre II de ces conditions spéciales que ce contrat est souscrit en base réclamation. Par ailleurs, le titre II de ce contrat fait apparaître qu’il s’agit d’une assurance de responsabilité civile de sorte que les mêmes risques que ceux prévus par la SMABTP sont ainsi garantis. Il ne saurait être reproché à la SMABTP de ne pas produire un exemplaire signé de ces conditions spéciales alors qu’elle n’est pas partie à ce contrat et que l’assuré ne conteste pas que ces conditions lui sont applicables.

Dans ces conditions, la SMABTP justifie de la souscription d’un nouveau contrat d’assurance responsabilité civile en base réclamation de sorte que sa garantie subséquente ne doit pas trouver à s’appliquer. En conséquence, le’jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné cet assureur et la cour, statuant’à nouveau, déboutera les parties de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la SMABTP.

II- Sur les condamnations prononcées à l’encontre du façadier

Dès lors qu’il a été fait droit à la demande principale de la SMABTP d’exclusion de sa garantie, il n’y a pas lieu de statuer sur sa demande subsidiaire en limitation des sommes allouées.

L’article 562 du code de procédure civile prévoit que 'L’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.'

En application de ce texte, les conclusions formant appel incident doivent mentionner dans leur dispositif les chefs du dispositif critiqué et, à défaut, la cour n’est pas saisie de ces chefs.

Dans ses premières conclusions dont le façadier indique en en-tête qu’elles portent appel incident, celui-ci demande à la cour de 'réformer le jugement en ses dispositions faisant grief’ sans toutefois préciser les chefs du dispositif dont il demande l’infirmation.

A défaut de mention des chefs du jugement critiqués, la cour n’est saisie d’aucun appel incident du façadier de sorte qu’elle ne peut que confirmer les chefs du dispositif dont elle est saisie par l’appel principal et qui ne concernent pas la SMABTP, sous réserve de l’appel incident des propriétaires et du syndicat des copropriétaires.

III- Sur les demandes des propriétaires et du syndicat des copropriétaires

A) Sur le montant de la condamnation au titre des travaux de réfection des façades

Moyen des parties

Le syndicat des copropriétaires et les propriétaires expliquent que l’indemnisation qui leur a été octroyée l’a été sur la base d’un devis SOMBAT du 18 avril 2018 mais qu’un nouveau devis de cette entreprise a été émis le 10 juin 2021 prévoyant un coût des travaux à 79 850 euros de sorte qu’il convient de revoir la condamnation à ce titre pour qu’ils puissent bénéficier de la réparation intégrale de leur préjudice, la seule indexation étant insuffisante pour couvrir la hausse du coût des travaux.

Réponse de la cour

Les victimes d’un dommage ont droit à la réparation intégrale de leur préjudice. Par ailleurs, il ne saurait être reproché aux propriétaires de ne pas avoir mis à exécution la décision assortie de l’exécution provisoire (3e Civ., 4 juin 2008, pourvoi n° 07-14.118).

Dans ces conditions, il convient d’apprécier une éventuelle augmentation du coût des réparations, quand bien même le redevable des dommages et intérêts ne serait pas à l’origine de l’appel ayant conduit à un allongement de la durée de la procédure et donc à une aggravation de l’évaluation du montant de son préjudice.

L’évaluation de l’expert était fondée sur un devis de l’entreprise SOMBAT. Or, le nouveau devis produit émane de ce même professionnel. La comparaison entre ces deux devis fait apparaître qu’ils concernent tous deux les mêmes travaux, le nouveau devis faisant clairement apparaître qu’il s’agit d’une actualisation du précédent devis mais qu’il est toujours réalisé 'selon relevés en date du 10/04/2018, et selon pré-rapport d’expertise du Cabinet Poux en date du 12/03/2018".

En conséquence, dès lors que les travaux sont les mêmes que ceux préconisés par l’expert et que l’entreprise est celle dont le devis avait été initialement adopté par l’expert, la production de ce nouveau devis est la conséquence de l’évolution des coûts des travaux de sorte qu’il convient de faire droit à la demande de révision du montant de la condamnation au regard de cette évolution du litige.

Dès lors, le jugement sera infirmé sur ce point et la cour condamnera le façadier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 79 850 euros outre TVA selon TVA en vigueur au jour du règlement et avec indexation suivant indice BT01 au jour de la présente décision, l’indice de base étant celui du mois de juin 2021, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

B) Sur l’indice de référence de l’indexation des condamnations au bénéfice des époux [W]

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires et les propriétaires exposent que le devis produit était en date de décembre 2018 de sorte que l’indexation des condamnations au bénéfice des époux [W] au titre des reprises des désordres de leur appartement doit être faite sur la base de l’indice de décembre 2018.

Réponse de la cour

Le devis sur lequel le tribunal s’est fondé pour indemniser le préjudice lié aux travaux de réfection de l’appartement est un devis de décembre 2018 de sorte que c’est sur l’indice de ce mois que la somme doit être indexée et que le jugement sera donc réformé en ce sens.

IV- Sur les frais du procès

La SARL société nouvelle [X] succombant, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance et au paiement de diverses sommes au titre des frais irrépétibles. De la même manière, elle sera condamnée aux entiers dépens d’appel, déboutée de sa demande au titre de ses frais irrépétibles, et condamnée à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

—  2 000 euros à la SMABTP au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

—  1 500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

—  500 euros à Mme [J] au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

—  500 euros aux époux [W] au titre de leur frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a :

— prononcé des condamnations à l’encontre de la compagnie d’assurances SMABTP ;

— condamné la SARL société nouvelle [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Desjardins la somme de 71'800 euros HT, avec’indexation de cette somme suivant l’indice BT01 au jour de la présente décision, l’indice de base étant celui du mois d’avril 2018, la TVA de 10 %, avec intérêts au taux légal à compter jugement, au titre des travaux de réfection des façades,

— condamné la SARL société nouvelle [X] à payer à M. [O] [W] et à Mme [M] [Z] épouse [W] la somme de 7 619,94 euros HT, avec’indexation suivant l’indice BT01 au jour de la présente décision, l’indice BT01 étant celui du mois de décembre 2019, outre TVA au taux de 10 % sur cette somme et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], Mme'[E] [J], M. [O] [W] et Mme [M] [Z] épouse [W] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la compagnie d’assurances SMABTP ;

DEBOUTE la SARL société nouvelle [X] de ses demandes à l’encontre de la compagnie d’assurances SMABTP ;

CONDAMNE la SARL société nouvelle [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 79 850 euros outre TVA selon TVA en vigueur au jour du règlement et avec indexation suivant indice BT01 au jour de la présente décision, l’indice de base étant celui du mois de juin 2021, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

CONDAMNE la SARL société nouvelle [X] à payer à M. [O] [W] et à Mme [M] [Z] épouse [W] la somme de 7 619,94 euros HT, avec’indexation suivant l’indice BT01 au jour de la présente décision, l’indice BT01 étant celui du mois de décembre 2018, outre TVA au taux de 10 % sur cette somme et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SARL société nouvelle [X] aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL société nouvelle [X] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL société nouvelle [X] à payer à la compagnie d’assurances SMABTP la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel ;

CONDAMNE la SARL société nouvelle [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

CONDAMNE la SARL société nouvelle [X] à payer à Mme [E] [J] la somme de 500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

CONDAMNE la SARL société nouvelle [X] à payer à M. [O] [W] et à Mme [M] [Z] épouse [W] ensemble la somme de 500 euros au titre de leur frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée