COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2^e CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 811 DU 07 NOVEMBRE 2011

R.G : 09/00323-JR/NC

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal d’instance de Saint-Martin en date du 03 février 2009, enregistré sous le n° 11-08-66

APPELANT :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE COCONUTS représenté par son syndic la SAS E-F

dont le siège social est XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Françoise BRUNET, (TOQUE 72) avocat au barreau de GUADELOUPE

INTIME :

M. C X

XXX

97150 SAINT-MARTIN

Représenté par M^e Luc GODEFROY, (TOQUE 118) avocat au barreau de GUADELOUPE

INTERVENTION FORCEE :

LA SEMSAMAR

XXX

97157 SAINT-MARTIN CEDEX

Représentée par la SELARL SAJES (TOQUE 72), avocat au barreau de GUADELOUPE

INTERVENANT VOLONTAIRE :

M. I Y

XXX

XXX

Représenté par la SELARL SAJES (TOQUE 72), avocat au barreau de GUADELOUPE

COMPOSITION :

L’affaire a été débattue le 26 septembre 2011, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Bernard PIERRE, président de chambre, président,

M. Jean DE ROMANS, conseiller,

M. Jacques FOUASSE, conseiller, qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 07 NOVEMBRE 2011

GREFFIER,

Lors des débats M^me Nita CEROL, administrative faisant fonction de greffière, serment préalablement prêté.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. Bernard PIERRE, président et par M^me Nita CEROL, adjointe administrative, faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seings privés du 29 juin 1999 la Société d’Economie Mixte SEMSAMAR, agissant pour le compte du propriétaire Monsieur I Y, donnait en location à usage d’habitation à Monsieur C X un appartement situé au XXX de la résidence Coconuts à Saint-Martin moyennant loyer mensuel de 2 950€.

Invoquant la responsabilité de son bailleur dans des nuisances locatives liées à la présence de chauves-souris dans les combles de l’immeuble, Monsieur X a saisi le tribunal d’instance de Saint-Martin d’une demande dirigée contre la SEMSAMAR en indemnisation d’un préjudice physique, en remboursement de frais de nettoyage, et de frais de déplacement en métropole afin d’effectuer des examens médicaux. La SEMSAMAR a alors attrait dans la cause le syndicat des copropriétaires de la résidence Coconuts et la SARL NETGIM son syndic.

Par jugement du 3 février 2009 le tribunal a condamné solidairement Monsieur Y représenté par la SEMSAMAR et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Coconuts, représenté par la SARL Netgim à payer à Monsieur X la somme de 5 600 € en réparation de son préjudice. Il a par ailleurs condamné le syndicat de copropriétaires représenté par la SARL Netgim à mettre en oeuvre tous les moyens pour interdire l’accès de ses combles aux chauves-souris, sous astreinte de 100 € par jour de retard, l’astreinte commençant à courir à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Coconuts représenté par la SARL NETGIM a relevé appel de ce jugement à l’encontre de Monsieur C X le 6 mars 2009.

Suivant assignation du 24 juin 2009 il a par ailleurs assigné en intervention forcée la SEMSAMAR devant la cour, ledit exploit ayant été enrôlé le 3 juillet 2009.

***

L’appelant, représenté par son nouveau syndic la SAS E-F, a conclu en dernier lieu le 1^er juin 2011. Il demande à la cour :

Vu le jugement du Tribunal d’Instance de Saint Martin en date du 3 février 2009,

Vu les articles L 411 -1 et suivants du Code de l’Environnement,

Vu l’arrêté de préservation du 23 avril 2007,

Vu les appels de fonds votés par la copropriété pour des travaux anti chauves-souris sur l’ensemble de la toiture de la copropriété et les travaux terminés sur l’appartement XXX occupé par Monsieur X,

— infirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions,

ET STATUANT A NOUVEAU

— constater que le syndicat des copropriétaires de la résidence COCONUTS, représenté par son syndic FONClA F SAS, a fait son possible pour faire fuir les chauves-souris sans les mettre en danger, en respectant les dispositions du Code de l’Environnement, considérant que les chauves-souris sont une espèce protégée,

— constater que la copropriété a entrepris des travaux supplémentaires sur les combles dont l’appartement de Monsieur X pour un montant de 9.088,00 €,

— constater qu’à ce jour, les travaux sur l’appartement XXX occupé par Monsieur X sont terminés,

— constater que les problèmes dus aux chauves-souris disparaissent après isolation des parties privatives,

— débouter Monsieur X, la SEMSAMAR et Monsieur Y de toutes leurs demandes fins et conclusions à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la Résidence COCONUTS,

— mettre le syndicat des copropriétaires de la résidence COCONUTS hors de cause,

— condamner la SEMSAMAR, Monsieur X et Monsieur Y, solidairement, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelant explique tout d’abord que l’allergie invoquée par Monsieur X ne concerne pas les chauves-souris mais les acariens, et qu’ensuite il ne peut être procédé à la destruction ou à une modification de l’habitat de ces animaux qui sont protégés. Il ajoute qu’il appartient aux propriétaires ou occupants de colmater les interstices ou fissures existant dans les logements pour empêcher la chute de fientes. Il ajoute avoir fait de son mieux pour régler le problème évoqué à plusieurs reprises en assemblée générale, et en missionnant une entreprise, mais que la solution se situe dans les parties privatives en procédant au bouchage des plafonds.

L’appelant précise encore que l’assemblée générale des copropriétaires a décidé fin 2009 de travaux répulsifs et de la fermeture des accès aux chauves-souris pour un montant de 10 516,30 €, travaux qui ont été exécutés. Il demande donc que l’astreinte soit supprimée. Il ajoute que la solution imposée par le tribunal impliquera la destruction d’animaux protégés, de même qu’une prolifération des moustiques, les chauves-souris participant à leur destruction.

Il ajoute que la SEMSAMAR, et Monsieur Y, qui intervient à la procédure, en sa qualité de représentant du propriétaire doivent effectuer le nécessaire dans l’appartement de Monsieur X, qui en réalité développe contre son propriétaire bien d’autres réclamations. Le syndicat précise que dans les autres appartements les travaux ont été effectués par les différents propriétaires qui ne se plaignent plus de nuisances. Il appartient au bailleur de délivrer un logement décent ajoute-t-il encore.

La SEMSAMAR et Monsieur O Y, qui intervient volontairement à la procédure, ont conclu le 28 avril 2011. Ils demandent à la cour de :

'- dire et juger la SEMSAMAR recevable et bien fondée en ses demandes de mise hors de cause.

— dire et juger Monsieur I Y recevable en ses conclusions d’intervention volontaire étant le seul propriétaire de l’appartement loué à Monsieur X.

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné Monsieur I Y, bailleur à payer conjointement avec le SDC Résidence Coconuts une somme de 5.600 euros à Monsieur C X ainsi qu’aux dépens d’instance.

Jugeant à nouveau :

— dire que le seul responsable du mauvais entretien des parties communes générant des désordres dans l’appartement loué à Monsieur X est le XXX.

— à ce titre dire et juger que le XXX sera tenu d’assumer seul la prise en charges de l’intégralité des dommages tant directs qu’indirects.

— condamner le XXX à indemniser tant Monsieur X que Monsieur Y de l’ensemble des dommages subis par eux, si tant est que les dommages revendiqués soient pertinents.

— condamner le XXX à faire les travaux de protection nécessaires et ce sous astreinte que la cour fixera dans son quantum afin que cessent les introductions de guano dans l’appartement de Monsieur Y avec les conséquences néfastes que cela a sur l’utilisation normale de cet appartement par son locataire.

— condamner le XXX à reprendre les peintures de l’appartement de Monsieur Y salies par les chutes de guano en provenance des parties communes.

— condamner le XXX à payer à Monsieur Y une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, l’inaction volontaire depuis des années de ce dernier lui causant un grave préjudice dans la mesure où son appartement est désormais officiellement considéré comme impropre à l’usage d’habitation saine et exempte de vices auquel il est supposé servir.

— dire que Monsieur I Y ne participera pas en tant que copropriétaire aux condamnations prononcées contre le syndicat des copropriétaires de la Résidence Coconuts en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— condamner le SDC Résidence Coconuts à faire les travaux de remise en état nécessaires et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard et fixer la date de départ de ladite astreinte, jusqu’à disparition complète des chauves-souris de sous les toits de la copropriété.

— débouter Monsieur X de sa demande nouvelle d’expertise au visa de l’article 524 du CPC,

— débouter Monsieur X de ses demandes de dommages et intérêts pour absence de jouissance paisible.

A titre très subsidiaire:

— condamner le XXX à garantir Monsieur I Y de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, dans la mesure où seul le SDC est responsable de ce qui se passe dans les parties communes et de l’entretien de ces mêmes parties communes fussent elles squattées par une colonie de chauve souris protégée légalement.

— dire que Monsieur I Y ne participera pas en tant que copropriétaire au paiement des éventuelles condamnations prononcées contre le SDC Résidence Coconuts.

— condamner conjointement et solidairement le SDC de la Résidence Coconuts et Monsieur C X à payer à Monsieur Y la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC

— condamner le SDC de la résidence Coconuts et Monsieur X à payer chacun à la SEMSAMAR, pour procédure abusive et injustifiée, une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.'

La SEMSAMAR indique avoir de son côté fait le nécessaire pour que les nuisances subies par le locataire cessent, et ce en agissant auprès de la copropriété, la SEMSAMAR et Monsieur Y effectuant de leur côté par ailleurs de travaux de rebouchage de fentes en plafonds et de réfection de peintures dans l’appartement de Monsieur X. Zétant que le mandataire du propriétaire Monsieur Y la SEMSAMAR demande sa mise hors de cause à titre personnel. Elle demande à titre personnel la condamnation de la copropriété et de Monsieur X à lui payer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle ajoute ensuite que le syndicat des copropriétaires doit mettre fin aux désordres à l’origine de dégradations constatés dans les parties privatives, et qu’il engage sa responsabilité à exécuter tardivement des travaux à l’égard du propriétaire tenu d’indemniser son locataire, et ce par application tant des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, que par celles de l’article 1384 du code civil. Elle considère qu’il est le seul responsable de la situation, les chauves-souris logeant dans les combles, parties communes de l’immeuble. Elle ajoute que malgré les réclamations et l’intervention du jugement dont appel, les travaux ne sont toujours pas réalisés.

La SEMSAMAR et Monsieur Y précisent encore avoir de leur côté tenté de faire le nécessaire dans l’appartement occupé par Monsieur X. Ils estiment que le jugement doit être réformé en ce qu’il a retenu leur responsabilité conjointe avec le syndicat.

Ils ajoutent enfin que par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi du 13 décembre 2000, le copropriétaire qui voit sa réclamation accueillie est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Concernant le préjudice invoqué par Monsieur X ils s’opposent à sa demande d’expertise, et considèrent que ses demandes ne visent qu’à 'faire de l’argent'. Ils considèrent que devant tous les préjudices qu’il invoque, notamment touchant sa santé, Monsieur X aurait été fondé à quitter les lieux, et ne comprennent pas qu’il s’y maintienne.

Subsidiairement Monsieur Y demande à être garantie en totalité par le syndicat des copropriétaires.

***

Monsieur X a conclu en dernier lieu le 21 mai 2011. Il demande à la cour de :

— condamner solidairement Monsieur I Y représenté la SEMSAMAR et le syndicat des copropriétaires de la Résidence COCONUTS, représenté par l’EURL E F à payer à Monsieur C X la somme de 30 000 € (trente mille euros) en réparation de son préjudice de jouissance des lieux loués;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence COCONUTS, représenté par l’EURL E F à mettre en 'uvre tous les moyens pour interdire l’accès de ses combles aux chauves-souris, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, laquelle commencera à courir à l’expiration d’un délai de quinze jour à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

— les condamner sous la même astreinte, à faire procéder à un nettoyage des lieux loués au niveau de la toiture (appartement sous comble), des sols et des murs; procéder à la rénovation des peintures.

Avant dire droit sur le préjudice corporel:

— ordonner une expertise médicale et désigner pour y procéder, tel médecin expert qu’il plaira, de préférence spécialiste en allergologie;

— condamner solidairement Monsieur I Y représenté par la SEMSAMAR et le syndicat des copropriétaires de la Résidence COCONUTS, représenté par l’EURL E F à payer à Monsieur C X la somme de 5.000 € (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il indique que très rapidement après son entrée dans les lieux en 1999 il a subi des problèmes allergiques, et qu’il a été démontré que ces allergies provenaient de la présence des chauves-souris. Il verse au débat différents constats d’huissier de justice des 18 août 2007, 18 janvier 2008, ou 15 octobre 2009.

Il fonde son action contre son propriétaire sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et ajoute qu’il est de la responsabilité de la copropriété de mettre en oeuvre tous moyens de nature à éviter l’intrusion d’animaux, justifiant sa demande de condamnation solidaire.

Concernant son préjudice il verse au débat différents certificats médicaux. Il indique que puisque le premier juge a estimé ces documents insuffisants pour établir le lien de causalité entre son affection et la présence des chauves-souris, il y a lieu d’ordonner une expertise médicale.

Enfin concernant les travaux que la copropriété dit avoir entrepris il verse au débat un nouveau constat d’huissier de justice en date du 4 février 2011 précisant que les nuisances perdurent dans son appartement.

Il demande à ce titre que lui soit allouée une indemnité égale à la moitié de son loyer mensuel, soit 250 € par mois et ce pendant 10 ans.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 juin 2011.

MOTIFS

Ainsi que l’a relevé le premier juge il Zest pas contesté, ni par le propriétaire de l’appartement loué par Monsieur X ou par son mandataire, ni par le syndicat des copropriétaires, que l’occupant subit depuis de nombreuses années des nuisances dues à la présence de chauves-souris en nombre dans la toiture de l’immeuble située au-dessus de l’appartement qu’il loue sous combles.

La nuisance subie est prouvée par les constats effectués à différentes reprises par huissier de justice, de même que par le constat effectué par le service administratif Santé-Environnement, ces différents documents étant versés au débat.

Elle est reconnue par les différents courriers émanant tant du mandataire du propriétaire du logement, que de la copropriété.

Le bailleur doit, aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 la délivrance d’un logement décent et salubre.

La copropriété de l’immeuble doit quant à elle tout mettre en oeuvre pour éviter l’intrusion d’animaux dans les parties communes.

Il résulte des explications données et des pièces versées au débat que les chauve-souris prolifèrent sous les toits de l’immeuble, parties communes, et que leurs déjections causent des nuisances dans l’appartement occupé par Monsieur X dont les plafonds ne sont pas suffisamment étanches afin d’éviter l’écoulement de poussières ou fientes.

Il est effet anormal que les nuisances perdurent depuis des années sans que les travaux entrepris par la copropriété aient pu y remédier. Ceux réalisés avant l’année 2011 Zont en effet pas été satisfaisants puisqu’en février 2011 Monsieur X a fait constater des chutes importantes de déjection et de poussières. Il a fallu attendre le printemps 2011 pour que des travaux d’envergure soient réalisés sur le toit de l’immeuble, justifiés par la production d’un devis de mars 2011, et d’une facture conforme au devis du mois de mai 2011. Il appartient aussi au propriétaire du logement de faire le nécessaire à son tour, et de manière satisfaisante encore, pour boucher tous les interstices ou fentes existants dans les plafonds de Monsieur X afin d’éviter toute nouvelle chute. Il est en effet attesté que cela est possible puisque différents occupants de logements sous toiture affirment qu’ils ont réglé définitivement le problème.

Il en résulte une responsabilité commune du syndicat des copropriétaires et du propriétaire le premier pour Zavoir pas réussi à faire cesser l’intrusion des animaux sous le toit, et le second pour Zavoir pris les mesures propres à étancher le plafond de Monsieur X.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu cette responsabilité de l’un et de l’autre. Les travaux à charge de la copropriété étant intervenus, il Zy a pas lieu de confirmer sa condamnation à les entreprendre sous astreinte. La cour observe qu’aucune demande Zest formulée contre Monsieur Y par Monsieur X en ce qui concerne l’exécution de travaux intérieurs. Il Zy a pas lieu de lui enjoindre d’en entreprendre de manière à empêcher toutes nouvelles chutes de déjections ou de poussières.

Compte tenu de l’intervention directe et volontaire de Monsieur I Y devant la cour, il ya lieu de mettre hors de cause son mandataire la société SEMSAMAR.

Concernant la demande en indemnisation du préjudice subi par Monsieur X, ainsi que l’a relevé le premier juge le lien de causalité entre ses affections allergologiques et la présence des chauves-souris Zest pas démontrée. En effet les premiers certificats évoquent une allergie aux poils de chat ou aux acariens. Un seul certificat fait état des chauves-souris, en plus des deux allergies déjà observées aux chats et aux acariens, celui du docteur Q-R consultée à Tours en octobre 2009. Il mentionne cependant que Monsieur X habite un appartement 'envahi par les chauves-souris qui déposent en grande quantité des fientes', ce qui Zest pas conforme à la réalité. Elle ajoute qu’à l’issue de tests effectués à titre expérimental, sur des déjections apportées par Monsieur X, les résultats peuvent permettre d’incriminer les chauves-souris, mais aussi un acarien dit 'Blomia tropicalis'. L’origine de ses affections allergologiques étant multiple il ne peut en conséquence être fait droit à sa demande d’expertise médicale dont il sera débouté.

Il est revanche indéniable que Monsieur X subit depuis plusieurs années un trouble de jouissance dont il est fondé à demander la réparation. Compte tenu de la persistance de ce trouble pendant toutes ces années malgré ses nombreuses démarches, son préjudice sera réparé par l’octroi d’une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts. Le syndicat des copropriétaires et Monsieur Y seront condamnés au paiement de cette somme.

La responsabilité de Monsieur Y étant retenue il doit être débouté des ses demandes tendant à faire mettre à la charge de la copropriété des travaux intérieurs à effectuer dans l’appartement lesquels résultent de l’exécution de ses obligations en tant que bailleur, de même que de celles relatives à l’indemnisation de son préjudice pour une prétendue insalubrité du logement en diminuant la valeur, ce qui Zest pas le cas. Il le sera également de sa demande en garantie formulée à titre subsidiaire de toutes condamnations dirigée contre le même syndicat de copropriétaire.

La SEMSAMAR qui intervenait comme mandataire de Monsieur Y jusqu’à l’intervention volontaire de celui-ci devant la cour sera déboutée de ses demandes en paiement pour procédure abusive.

Il sera alloué à Monsieur X une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de 5 000 € au paiement de laquelle seront condamnés tant le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, que Monsieur I Y.

Ainsi qu’il le demande il sera en revanche dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 il ne participera pas la dépense commune des frais de procédure et d’indemnités allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat de copropriété.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

CONFIRME le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de la résidence Coconuts représenté par son syndic la SAS E F et celle de Monsieur I Y dans les nuisances subies par Monsieur K X dans le logement qu’il loue du fait de la présence de chauves-souris,

L’INFIRME sur le montant des dommages et intérêts alloués en réparation de ce trouble de jouissance et sur l’exécution des travaux,

Statuant à nouveau,

CONSTATE que le Syndicat des copropriétaires de la résidence Coconuts a effectué les travaux dans les parties communes propres à remédier aux nuisances subies,

DEBOUTE Monsieur C X de sa demande d’exécution de travaux sous astreinte dirigée contre le Syndicat des copropriétaires de la résidence Coconuts,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence Coconuts représenté par son syndic la SAS E F et Monsieur I Y à payer à Monsieur C X la somme

de 10 000 € à titre de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

MET hors de cause la SEM SEMSAMAR,

CONSTATE qu’il Zest formulé aucune demande d’exécution de travaux à l’encontre de Monsieur I Y,

DEBOUTE Monsieur I Y de ses demandes dirigés contre le Syndicat des copropriétaires de la résidence Coconuts à titre principal et subsidiairement en garantie,

DEBOUTE la SEM SEMSAMAR de sa demande en indemnisation à titre de procédure abusive,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence Coconuts représenté par son syndic la SAS E F et Monsieur I Y à payer à Monsieur C X la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LES CONDAMNE aux dépens et accorde aux avocats le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

DIT que Monsieur I Y ne participera à la dépense commune des frais et indemnité de procédure mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

Et ont signé le présent arrêt

la greffière, le président,