COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 189 DU 31 MARS 2022

N° RG 21/00217 – CF/YM

N° Portalis DBV7-V-B7F-DJGI

Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Basse-Terre, décision attaquée en date du 19 novembre 2020, enregistrée sous le n° 19/00007

APPELANTE :

S.A.R.L. KARUKIMO La société KARUKIMO (SARL), inscrite au RCS de […]

E sous le n°B 507 676 328, dont le siège social est situé 51

[…], Jarry, […].

[…]

[…]

Représentée par M^e Christophe CUARTERO, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 101)

INTIMEE :

Madame X-D Z K Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques URGIN, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 122)

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/000446 du 09/03/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BASSE-TERRE)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 799-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 07 février 2022.

Par avis du 11 février 2022, le président a informé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :

Madame Claudine FOURCADE, présidente,

Madame Valerie X-GABRIELLE, conseillère, Madame Pascale BERTO, vice-présidente placée,

qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 31 mars 2022.

GREFFIER

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffier.

ARRET :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 al 2 du code de procédure civile.

Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente et par M^me Yolande MODESTE, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte en la forme administrative du 8 mars 1994, la commune de Baillif représentée par son m a i r e a v e n d u à F r a n ç o i s e J o s i a n e C h r i s t i a n e L O U P A D I E R E , a g e n t d e s p o s t e s e t télécommunications épouse de A Z une parcelle de terrain sis en la commune de Baillif, cadastrée section AD n°995 pour une contenance de 411 m² et n°1026 pour 175 m² formant le lot […].

Le 5 janvier 1999, A Z est décédé, laissant pour lui succéder son épouse X D E F Y et leurs deux enfants X-G H Z et X-I J Z.

Le 18 août 2016, X D Z a consenti à la société KARUMIMO SARL un mandat de vente sans exclusivité une 'construction 1996"de 4 pièces et 3 chambres situé sur un terrain de 586 m², moyennant une rémunération au mandataire d’un montant de 11 825 euros.

Suivant promesse synallagmatique de vente du 29 août 2017 conclue par l’entremise de la société KARUKIMO SARL (l’agent immobilier), X D Z K Y a vendu une maison d’habitation située […], sous diverses conditions suspensives dont celle d’obtention d’un prêt, l’acte authentique devant être réitéré devant B C, notaire, au plus tard le 30 novembre 2017.

Par lettre adressée au notaire le 8 février 2018, X D Y lui a demandé que 'soit annulé l’offre de vente de (sa) maison', cette 'rétractation’intervenant pour des 'raisons familiales et personnelles'.

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Par acte d’huissier en date du 10 décembre 2018, la société KARUKIMO a assigné X D Y épouse Z devant le tribunal de grande instance de Basse-Terre, afin de voir engagée sa responsabilité du fait de sa rétractation de la promesse de vente et obtenir paiement de la somme de 12 000 euros, mentionnée à l’article 17 du compromis d’un montant de 12 000 euros.

Selon jugement en date du 19 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Basse-Terre a :

- débouté la société KARUKIMO de l’ensemble de ses demandes,

- condamné la société KARUKIMO à payer à D Y la somme de 1 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code procédure civile,

- condamné la société KARUKIMO aux entiers dépens.

Le 24 février 2021, la société KARUKIMO a interjeté appel de cette décision.

Le 3 mars 2021, X-D Y a constitué avocat.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture, qui est intervenue le 18 janvier 2022 a fixé le dépôt des dossiers des avocats à la cour le 7 février 2022. L’affaire a été ensuite mise en délibéré jusqu’au 31 mars 2022, pour son prononcé par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS

- L’APPELANTE :

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 janvier 2022 aux termes desquelles la société KARUKIMO SARL demande à la cour de :

* réformer le jugement du tribunal judiciaire de Basse-Terre du 19 novembre 2020 en toutes ses dispositions :

- condamner X D Y à lui payer la somme de 12 000 euros en réparation de son préjudice,

- condamner X D Y à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

- L’INTIMEE :

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 juillet 2021 par lesquelles X-D Y sollicite de voir :

- déclarer la société KARUKIMO mal fondée en son appel,

* confirmer dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Basse-Terre en date du 19 novembre 2020 en ce qu’il a débouté la société KARUKIMO de l’ensemble de ses demandes,

- condamner la même société aux entiers dépens,

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le fond

Attendu que dans le cadre de l’engagement d’une responsabilité pour faute dans laquelle s’inscrit, l’action de l’agent immobilier en application de l’article 1147 du code civil en vigueur à la date de la signature du mandat de vente sans exclusivité (devenu article 1231-1 du code civil), il lui appartient, pour mettre en cause la responsabilité de MarieFrançoise Y de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice;

Qu’en l’espèce, l’agent immobilier expose qu’en dépit de ses déclarations, X D Y s’est présentée comme seule propriétaire du bien au titre duquel elle lui a consenti mandat de vente non exclusif le 18 août 2016, alors que du fait du décès de son époux, elle se trouvait en indivision avec les enfants de ce dernier; que du fait de ses déclarations mensongères et ainsi en l’état d’une indivision post-communautaire, l’acte de vente authentique n’a pu être signé ; que selon l’agent immobilier, ce manquement à une obligation de sincérité est constitutif d’une faute, voire s’analyse en une réticence dolosive, ce qui lui a causé préjudice à hauteur de la rémunération de 12 000 euros qu’il pouvait espérer au titre de ses prestations ;

Que X D Y oppose à son cocontractant agent immobilier, l’irrespect de son obligation d’information et de conseil, dès lors que pour rédiger la promesse synallagmatique de vente – laquelle est devenue caduque faute de réalisation de la condition suspensive afférente à l’obtention du prêt et d’acceptation du vendeur pour sa prorogation – il lui appartenait de prendre toutes les précautions d’usage concernant la propriété de la maison à vendre ;

Attendu qu’en l’espèce, il est acquis que par acte du 8 mars 1994, X D Y épouse de A Z, avec lequel elle était mariée sous le régime de la communauté de bien réduite aux acquêts, a acquis seule le bien en litige, bien qui est ainsi entré dans la communauté des époux Y Z, pour moitié chacun; qu’au décès de A Z, cinq ans plus tard, une indivision est K entre les enfants du couple et leur mère X D Y, venant en succession de leur père et époux, sur la part de ce dernier ;

Qu’il sera observé que le 18 août 2016 lors de la signature du mandat de vente qu’elle a consenti à la société KARUMIMO SARL – lequel fait loi entre les parties – X D Y, dont il n’est pas allégué de compétence juridique particulière et dont il n’est pas établi qu’elle ait caché son statut matrimonial antérieur et ses conséquences sur sa situation actuelle, s’est simplement présentée en tant que 'propriétaire’ et que ce n’est que dans la promesse de vente établie par ce même agent immobilier qu’elle déclarera être 'seul propriétaire des biens’ ;

Qu’entre ces deux dates, il revenait dès lors à l’agent immobilier de vérifier personnellement, au prix d’un minimum d’investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles (cadastre, documents d’urbanisme…), la consistance matérielle et juridique des biens qu’il est chargé de vendre et par suite le titre de propriété du bien immobilier soumis à son mandat de vente et les pièces d’état civil justifiant la qualité de propriétaire de son mandant ;

Qu’il convient de rappeler en effet qu’un agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d’acte, est tenu d’un devoir d’information et de conseil afin de 's’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention’ ( cf 1re Civ., 17 janvier 1995, pourvoi no 92-21.193, Bull. no 29 ; 1re Civ., 25 novembre 1997, pourvoi no 96-12.325, Bull. no 321

- 1re Civ., 14 janvier 2016, pourvoi no 14-26.474, Bull. no 10 -1re Civ., 14 novembre 2019, pourvoi n° 18-21.971 ); qu’au demeurant, toutes les parties à l’acte auquel il prête son concours sont créancières d’une information loyale et de conseils adaptés, y compris celle qui ne l’a pas mandaté, envers qui, en cas de défaillance, l’intermédiaire professionnel engagerait alors sa responsabilité délictuelle ;

Qu’ainsi se doit-il, au-delà de ce que son mandant lui déclare, de contrôler les risques juridiques susceptibles de faire obstacle à la réalisation de la vente par acte authentique ; que la consultation du titre de propriété par l’agent immobilier, qui lui aurait permis de vérifier également le statut civil de sa mandante et la nature de son régime matrimonial relevant ici du régime légal constitue une vérification personnelle indispensable à l’élaboration de l’acte ;

Que par suite, en l’état de ces circonstances et pièces versées aux débats, l’agent immobilier ne caractérise pas un quelconque mensonge ou une réticence dolosive de son mandant, constitutifs d’un comportement déloyal ou insincère de son mandant; que manquant à son obligation d’information et de conseil, il ne peut, sur la base des seules déclarations de sa mandante qu’il a portées dans l’acte qu’il a lui même établi sans autre vérification préalable, inverser les obligations des parties, dès lors qu’il n’a pas en amont de l’établissement de la promesse de vente procéder aux vérifications indispensables à la sécurité juridique de l’acte et qui lui incombaient ;

Attendu que c’est à juste titre que les premiers juges ont débouté la société KARUKIMO, agent immobilier, de ses prétentions ; que leur décision sera confirmée en toutes ses dispositions ;

Qu’en application de l’article 696 du code de procédure civile, la société KARUKIMO, qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par décision contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Basse-Terre en date du 19 novembre 2020 en toutes ses dispositions,

Ajoutant,

Condamne la société KARUKIMO aux dépens.

Signé par Claudine FOURCADE, présidente, et par Yolande MODESTE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.