Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 29 JUIN 2021

(n° 2021/ , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/18986 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6GCF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Avril 2018 -Tribunal d’Instance de Paris 13^e – RG n° 11-16-000560

APPELANTES

Madame Y X

[…]

[…]

Madame A X

[…]

[…]

représentés et assistés de M^e Bernard GISSEROT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0218

INTIMÉE

EPIC RIVP agissant poursuites et diligences en la personne de son Directeur général y domicilié

[…]

[…]

représentée par M^e Sylvie KONG THONG de l’AARPI Dominique OLIVIER – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

assistée de M^e A BELLIGAUD, avocat au barreau de PARIS, toque E1971

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Mai 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Marie MONGIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M^me Marie MONGIN, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Cynthia GESTY, greffière présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 septembre 2009, l’établissement public industriel et commercial Régie immobilière de la ville de Paris ( ci-après la RIVP) a donné à bail à M^me Y X et sa fille handicapée M^me A X un local à usage d’habitation sis […].

Durant les derniers mois de l’année 2015, une panne de la ventilation mécanique contrôlée (VMC) collective de l’immeuble n’a pu être réparée avant un délai de deux mois. En 2013, une précédente panne de cette ventilation collective avait déjà eu lieu.

En raison d’une forte humidité dans leur logement et d’une importante présence de moisissures, M^mes X ont assigné la RIVP devant le tribunal d’instance de Paris 13^e par acte d’huissier du 22 novembre 2016.

Par jugement du 30 avril 2018, le tribunal d’instance du 13^e arrondissement de Paris, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Déclaré recevables les demandes formées par M^mes X ;

— Déclaré la RIVP responsable du préjudice de jouissance subi par M^mes X du fait de l’inexécution de son obligation de délivrer un logement décent ;

— Condamné la RIVP à faire réaliser les travaux de nettoyage et de désinfection des surfaces du logement occupé par M^mes X selon les termes préconisés dans le rapport du 19 mai 2017 et les travaux d’amélioration permettant d’augmenter le renouvellement de l’air actuellement insuffisant ;

— Dit n’y avoir lieu d’assortir cette obligation de réaliser des travaux d’une astreinte ;

— Condamné la RIVP à verser aux consorts X la somme de 3'706,38 euros en réparation du trouble de jouissance subi avec intérêts au taux légal à compter du jugement;

— Débouté M^mes X du surplus de leurs demandes ;

— Condamné la RIVP à verser à M^mes X une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par déclaration du 26 juillet 2018, M^mes X ont interjeté appel de ce jugement. Dans leurs dernières conclusions en date du 10 mars 2021, elles demandent à la cour de :

— Infirmer le jugement du 30 avril 2018';

Statuant à nouveau :

— Déclarer la RIVP responsable du préjudice de jouissance subi par les consorts X ;

— Condamner la RIVP à exécuter les travaux préconisés dans le rapport Magne du 31 mars 2017 relatif à l’isolation des murs par l’extérieur ;

— Condamner la RIVP à faire des raccords de peinture aux endroits où les traces de moisissures persistent ;

— Condamner la RIVP à payer aux consorts X la somme de 15'133,51 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

— Condamner la RIVP au paiement d’une somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la RIVP en tous les dépens qui comprendront le coût du constat d’huissier du 20 septembre 2016.

Dans ses dernières conclusions en date du 29 mars 2021, la RIVP demande à la cour de':

— Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a jugé que le renouvellement de l’air était insuffisant, condamné la RIVP à faire réaliser les travaux d’amélioration permettant d’augmenter le renouvellement de l’air, condamné la RIVP à verser aux consorts X la somme de 3'706,38 euros en réparation du trouble de jouissance et condamné la RIVP à verser à M^mes X une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

Statuer à nouveau et :

— Juger que le trouble de jouissance subi par les consorts X doit être strictement limité à la durée de la panne de la VMC soit deux mois ;

— Donner acte à la RIVP de ce qu’elle propose le règlement de la somme de 237,60 euros correspondant au préjudice de jouissance pendant la période de deux mois durant laquelle la VMC générale de l’immeuble était en panne ;

— Condamner M^mes X à rembourser à la RIVP la différence entre la somme versée au titre de l’exécution du jugement et la somme qui leur sera allouée';

— Débouter les consorts X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions';

— Condamner les consorts X aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 avril 2021. A l’audience du 3 mai 2021, il a été indiqué que l’arrêt était mis en délibéré et serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 juin 2021.

SUR CE,

La RIVP soutient que le maintien et le développement des moisissures provient de la faible aération du logement et du manque d’entretien de la VMC. Elle affirme que l’entretien des grilles de VMC incombe aux locataires. Elle en conclut donc qu’elle ne peut être tenue que pour la période de deux mois durant laquelle la VMC était en panne (novembre et décembre 2015). Elle demande que l’indemnisation du préjudice de jouissance pour la panne de la VMC soit ramenée à 25% du loyer, soit 237,60 euros, une fois prises en compte les aides au logement dont bénéficient les locataires.

La RIVP avance que les locataires n’apportent pas de preuve de la persistance des désordres ni de leur imputabilité à la RIVP. Elle demande l’infirmation du jugement sur ce point.

M^mes X soutiennent que les travaux effectués sont insuffisants pour résoudre le trouble de jouissance dont elles affirment souffrir. Elles demandent une indemnisation supérieure à celle accordée en première instance, soutenant à la fois que leur préjudice dépasse les 30% retenus par le tribunal et qu’il se perpétue.

Concernant le trouble de jouissance

Le bailleur est tenu d’assurer la jouissance paisible du logement aux locataires.

La VMC collective de l’immeuble est tombée en panne au mois d’octobre 2015 et n’a été réparée que le 7 décembre suivant. La RIVP prouve que la VMC a retrouvé un fonctionnement normal à la suite de ces travaux.

Néanmoins, cette panne a conduit à une très forte humidité dans l’appartement occupé par M^mes X provoquant l’apparition d’importantes moisissures, tant sur les murs mais également sur les rideaux ainsi que sur un matelas, ainsi que l’a constaté l’huissier dans un procès-verbal établi à la requête des appelantes le 20 septembre 2016 (pièce n°9). Cet excès d’humidité provoquant des moisissures jusque dans un matelas a causé un important trouble de jouissance aux locataires.

La RIVP ne conteste pas que la panne survenue en 2015 constitue le fait générateur de ce trouble, mais elle fait valoir que les grille de ventilation étaient en grande partie obstruées faute d’entretien par les locataires et que celles-ci, qui occupaient le logement en permanence, n’aéraient pas suffisamment leur logement.

Sur ce dernier point, les locataires font valoir que leurs fenêtres donnaient sur une cour où étaient placés deux bancs attirant de nombreuses personnes fumant et faisant du bruit, ce qu’elles ne pouvaient supporter et ce qui les contraignait à laisser leurs fenêtres fermées.

Il n’est pas contesté à cet égard que ces bancs constituaient pour les locataires situés à proximité une nuisance, surtout si, comme en l’espèce, elles ne travaillaient pas et restaient en permanence dans leur logement. D’ailleurs, il résulte du procès-verbal d’huissier précité dressé le 20 septembre 2016 que la bailleresse, dans une note affichée dans les parties communes de l’immeuble, avait informé ses locataires, « nombreux à se plaindre » de la présence de ces bancs en raison des nuisances qu’ils engendraient, que l’architecte, exerçant son droit moral sur son 'uvre, s’opposait à leur enlèvement ; la RIVP demandait en conséquence aux utilisateurs de ces bancs d’adopter « un comportement responsable et respectueux » afin de ne pas déranger les autres résidents.

En revanche, il est constant que les grilles d’aération, dont l’entretien incombe aux locataires, étaient largement obstruées faute de nettoyage.

Par ailleurs, quant à la durée d’indemnisation du préjudice, le tribunal a indemnisé le préjudice de jouissance des appelantes pendant 18 mois à compter du mois d’octobre 2015, date de la seconde panne de la VMC collective, soit jusqu’au mois de mai 2017 ; M^mes X font valoir que les troubles persistent et versent aux débats des clichés photographiques pris par une personne,

C D, ayant attesté les avoir pris le 26 mars 2019 et avoir constaté la présence de nombreuses moisissures. La bailleresse justifie par la production d’une facture du 17 novembre 2018 avoir fait effectuer un nettoyage de ce logement.

Néanmoins, il doit être relevé que le rapport établi le 19 mai 2017 par l’assureur du bailleur prévoyait, outre un nettoyage des conduits individuels et collectifs des VMC, nettoyage que la bailleresse n’indique pas avoir effectué, que les « moisissures devront faire l’objet d’un ou plusieurs nettoyages à l’aide d’un produit fongicide avant remise en peinture des supports » ; que manifestement, le seul nettoyage effectué le 17 septembre 2018, n’a pas été suffisant pour faire disparaître ces moisissures.

En outre, l’auteur de ce même rapport notait que la grille de la cuisine auto-réglable, laquelle venait d’être changée par l’entreprise Aufort mandatée par le bailleur, était de type 30/90m3/h, alors que « le débit type pour une bouche cuisine d’un logement 3P est de 45/105m3/h ».

Il en résulte que le 26 mars 2019 les troubles n’avaient pas disparu, de sorte que, contrairement à ce que soutient la RIVP, le préjudice de jouissance ne saurait se limiter à la durée de la panne de la VMC mais doit prendre en considération ses conséquences ; ce préjudice sera évalué au regard de l’ensemble des circonstances dans lesquelles il est survenu, a perduré, ainsi que du montant du loyer brut – sans les charges et sans l’aide au logement versée par la caisse d’allocations familiales, à la somme de 4 500 euros.

S’agissant des travaux à effectuer, la cour confirme le jugement en précisant qu’un nouveau nettoyage au moyen de fongicide apparaît nécessaire, le premier effectué en 2018 étant manifestement insuffisant, et confirme la nécessité d’améliorer le renouvellement de l’air, sans qu’il y ait lieu de faire droit à la demande des appelantes tendant à ce que soient ordonnés les travaux prescrits par le diagnostic Magne tendant à la réalisation d’une isolation extérieure afin de supprimer les ponts thermiques.

En outre, compte tenu de la situation de M^mes X, une femme âgée de 80 ans et sa fille handicapée à 80% qui séjournent en permanence dans leur logement, le bailleur social doit prendre en considération les difficultés qu’elles rencontrent pour aérer leur appartement et prévoir d’augmenter le débit de la ventilation si l’ouverture des fenêtres est rendue impossible par les regroupements de personnes bruyantes sur les bancs installés à proximité de leurs fenêtres, et s’il n’est pas possible de les reloger dans un appartement plus adapté à leurs situations respectives compte tenu de l’âge de l’une et du handicap de l’autre.

Le jugement sera donc confirmé.

La RIVP sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’en équité à verser à M^mes X la somme de 2 000 euros incluant les frais du constat d’huissier du 20 septembre 2016.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

— Confirme le jugement entrepris, sauf quant au montant de l’indemnisation du préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Condamne l’établissement public industriel et commercial Régie immobilière de la ville de Paris à verser à M^me B X et à M^me A X, prises ensemble, la somme de 4 500 euros en réparation de leur trouble de jouissance du mois d’octobre 2015 au mois mars 2019,

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Condamne l’établissement public industriel et commercial Régie immobilière de la ville de Paris à verser à M^me B X et à M^me A X, prises ensemble, la somme de 2 000 euros, comprenant le coût du constat d’huissier en date du 26 mai 2016, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne l’établissement public industriel et commercial Régie immobilière de la ville de Paris aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,