COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 639 DU 21 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00016 -

N° Portalis DBV7-V-B7I-DUQA

Décision attaquée : ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 22 décembre 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 22/00486

APPELANTE :

S.A.S. Caraïbes Hygiène Emballage

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Karine Linon, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

S.C.I. IWI

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-Marc Deraine de la SELARL Deraine & Associés, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 9 septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monseiur Frank Robail et Madame Annabelle Clédat, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

M^me Annabelle Clédat, conseillère,

M^me Aurélia Bryl, conseillère.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 21 novembre 2024.

GREFFIER

Lors des débats et lors du prononcé :M^me Sonia Vicino, greffière.

ARRET :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— signé par M. Frank Robail, président de chambre, et par M^me Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2012, la société civile immobilière IWI, ci-après SCI IWI, a donné à bail à la SAS Caraïbes Hygiène Emballage, ci-après société CHE, un local commercial situé [Adresse 2], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2012, moyennant un dépôt de garantie de 14.000 euros.

Ce contrat a fait l’objet d’avenants le 8 janvier 2013 et le 1er mai 2017, ce dernier ayant eu pour objet d’étendre la surface louée mise à la disposition de la société CHE et de réévaluer le loyer à compter du 1er janvier 2018, en prévoyant une clause d’indexation annuelle.

Au 1er janvier 2022, le loyer mensuel s’élevait à 14.689,36 euros TTC.

Par acte du 30 mars 2022, la SCI IWI a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement à effet du 30 septembre 2022 à la société CHE, qui a refusé le renouvellement par courrier du 5 mai 2022.

Le 30 septembre 2022, la société CHE a donc restitué les lieux loués.

Par acte du 21 octobre 2022, la SCI IWI a assigné la société CHE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre afin d’obtenir le paiement de provisions à valoir sur l’arriéré de loyers et sur le montant des travaux de remise en état, le bailleur reprochant au locataire d’avoir laissé les lieux en mauvais état et d’avoir emporté des aménagements qui devaient lui rester acquis en fin de bail, dont une mezzanine.

Par ordonnance du 22 décembre 2023, le juge des référés a :

— renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseraient, mais dès à présent et par provision,

— dit y avoir lieu à référé,

— débouté la société CHE de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société CHE à payer à la SCI IWI la somme provisionnelle de 14.000 euros à valoir sur la créance de loyer,

— condamné la société CHE à payer à la SCI IWI la somme provisionnelle de 240.662,15 euros à valoir sur la créance de travaux de réfection du local litigieux,

— rappelé que la décision était exécutoire par provision,

— condamné la société CHE à payer à la SCI IWI la somme de 3.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société CHE a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 05 janvier 2024, en indiquant que son appel portait expressément sur chacun des chefs de jugement.

Cet appel, enrôlé sous le numéro RG 24/16, a fait l’objet d’une orientation à bref délai avec fixation de l’affaire à l’audience du 13 mai 2024.

Cette déclaration d’appel initiale a été complétée par une seconde déclaration d’appel, remise au greffe le 17 janvier 2024, qui a été enrôlée sous le numéro RG 24/55 et jointe à la précédente par ordonnance du président de chambre du 24 janvier 2024.

Le 02 février 2024, en réponse à l’avis du 24 janvier 2024 donné par le greffe, l’appelante a fait signifier la déclaration d’appel à la SCI IWI, qui a remis au greffe sa constitution d’intimée par voie électronique le 15 février 2024.

A l’audience du 13 mai 2024, l’affaire a été renvoyée au 09 septembre 2024, date à laquelle elle a été plaidée. La décision a ensuite été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ La SAS Caraïbes Hygiène Emballage, appelante :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 06 septembre 2024, par lesquelles l’appelante demande à la cour :

— de la déclarer bien fondée et recevable en son appel,

— d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle :

— a rejeté l’intégralité de ses demandes,

— l’a condamnée à payer la somme de 14.000 euros à valoir sur la créance de loyer,

— l’a condamnée à payer la somme de 240.662,15 euros à valoir sur la créance de travaux de réfection du local litigieux,

— l’a condamnée à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— statuant à nouveau :

— de juger que les demandes de la SCI IWI souffrent de contestations sérieuses, en ce que ne relève pas du pouvoir souverain d’appréciation du juge des référés la question du caractère de bien immeuble par destination de la mezzanine et des divers aménagements, mais du juge du fond,

— de juger que l’ensemble des demandes de la SCI IWI souffrent de contestations sérieuses, et de la renvoyer à mieux se pourvoir,

— de dire n’y avoir lieu à référé,

— de juger que la société CHE n’a pas bénéficié de cinq mois de gratuité du loyer, en contrepartie des aménagements construits par elle,

— de juger que la SCI IWI ne démontre pas que la mezzanine et les divers aménagements, dont les climatiseurs, sont des biens immeubles par destination, et donc que la société CHE ne pouvait pas les retirer,

— de juger que la SCI IWI ne démontre pas que la société CHE a détruit des aménagement en placoplâtre à hauteur de 107.042,30 euros,

— de juger que la SCI IWI ne démontre pas avoir dépensé la somme totale de 240.662,15 euros au titre de la construction d’une mezzanine et de la réfection de ses locaux,

— à titre subsidiaire :

— de juger qu’elle réglera la somme de 14.000 euros au titre du loyer de septembre 2022,

— de juger qu’elle réglera la somme de 7.934,58 euros (21.934,58 euros – 14.000 euros de dépôt de garantie) prenant en compte la facture de la mezzanine et le devis pour le nettoyage du hangar à hauteur de 5.099,50 euros,

— de condamner la SCI IWI à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

2/ La SCI IWI, intimée :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 05 septembre 2024, par lesquelles l’intimée demande à la cour:

— de confirmer l’ordonnance du 22 décembre 2023 en toutes ses dispositions,

— subsidiairement, de condamner la société CHE à lui payer une provision de 115.881,11 euros à valoir sur la créance de travaux de réfection du local,

— en tout état de cause :

— de débouter la société CHE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner la société CHE à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’appel :

Conformément aux dispositions de l’article 490 du code de procédure civile, les ordonnances de référés sont susceptibles d’appel dans le délai de quinze jours, qui court à compter de leur notification.

En l’espèce, la société CHE a interjeté appel le 05 janvier 2024 de l’ordonnance de référé rendue le 22 décembre 2023, avant toute signification.

Son appel doit donc être déclaré recevable.

Sur les demandes de provision :

Conformément aux dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire, ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

Sur le fondement de ce texte, le juge des référés a accordé à la SCI FWI, conformément à ses demandes, une provision à valoir sur sa créance de loyer, ainsi qu’une provision à valoir sur sa créance au titre des travaux de remise en état du local donné à bail.

Sur la demande de provision au titre de la créance de loyer :

La société CHE reconnaît n’avoir réglé, au titre du loyer du mois de septembre 2022, que la somme de 689,36 euros, alors que le loyer s’élevait à la somme de 14.689,36 euros.

Il n’est donc pas sérieusement contestable qu’elle restait redevable de la somme de 14.000 euros à ce titre.

Cependant, elle conteste sa condamnation en indiquant que cette somme aurait dû se compenser avec le dépôt de garantie d’un montant identique qui était déjà en possession du bailleur.

Néanmoins, les termes mêmes du contrat de bail prohibent une telle compensation, puisque son article 8 dispose : 'il est expressément convenu que le preneur ne pourra compenser ce dépôt de garantie avec le dernier terme de loyer dû'.

En conséquence, aucune contestation sérieuse n’étant opposée à la demande formée par la SCI FWI, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné la société CHE à lui payer la somme de 14.000 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyer de septembre 2022.

Sur la demande de provision au titre des travaux de réfection du local :

Conformément aux dispositions de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable en l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, l’article 1732 dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Enfin, en vertu de l’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1149 précise à ce titre que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Il résulte de la combinaison ces textes, ainsi que du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

Toutefois, tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition (3e Civ., 27 juin 2024, pourvoi n° 22-24.502).

En l’espèce, le juge des référés, validant l’analyse de la SCI IWI, a retenu que la société CHE avait restitué les lieux loués le 30 septembre 2022 dans un état déplorable, après avoir procédé à l’enlèvement d’une mezzanine et de cloisons en placoplâtre qui devaient pourtant être acquises au bailleur en fin de bail, en vertu de l’article 4.7 du contrat de bail qui disposait que 'toutes les construction et tous les travaux, embellissements quelconques, qui auraient été faits ou seraient faits par le preneur deviendront, en fin d’exploitation, la propriété du bailleur, sans indemnité'.

Il a donc accordé une indemnité provisionnelle de 240.662,15 euros à la SCI IWI, cette somme correspondant au montant total des devis qu’elle avait présentés, qui portaient tant sur le nettoyage et la réparation des lieux que sur la construction d’une mezzanine et l’aménagement intérieur du local.

La société CHE conteste cette décision en se prévalant de l’existence de contestations sérieuses.

Elle reproche au premier juge d’avoir considéré qu’elle avait détruit tous les aménagements et embellissements 'appartenant au bailleur par accession, conformément à l’article 4 du bail (mezzanine, bureaux, canalisations, climatiseurs, etc…)', alors que le juge des référés ne pouvait pas porter d’appréciation sur l’existence ou non d’une accession, qui suppose de déterminer si la mezzanine était un immeuble par destination, cette appréciation ne pouvant relever que de la compétence des juges du fond.

En tout état de cause, elle conteste cette qualification d’immeuble par destination en produisant une attestation de son constructeur, qui affirme que la mezzanine était simplement posée au sol, et non fixée, et qu’elle tenait grâce à son seul poids.

Enfin, la société CHE relève qu’au soutien de ses demandes, la SCI IWI ne produit que des devis, mais aucune facture, et qu’elle ne saurait obtenir des provisions pour des réparations qu’elle n’a pas eu à effectuer puisqu’elle a reloué le local sans faire reconstruire de mezzanine.

***

Conformément à l’article 4-1 du contrat du 27 septembre 2012, la société CHE a pris les lieux dans l’état où ils se trouvaient au moment de l’entrée en jouissance.

Il ressort de l’examen de ce contrat, des échanges de courriers entre les parties intervenus entre la signature du bail et l’état des lieux d’entrée, le 7 janvier 2013, ainsi que de l’avenant au contrat de bail du 8 janvier 2013, que la société CHE a bénéficié d’une gratuité du loyer jusqu’au 28 février 2013, période au cours de laquelle la SCI IWI a fait réaliser dans les lieux divers travaux, notamment la démolition d’une ancienne mezzanine et la réfection du sol. Au cours de cette période, la société CHE a eu la possibilité de faire procéder elle-même aux aménagements qu’elle estimait nécessaires.

A ce titre, elle a fait édifier une mezzanine, pour une somme de 16.835,58 euros, et devait faire réaliser des travaux d’agencement conformément aux plans qu’elle avait adressés au bailleur en décembre 2012 (pièce 20 de la société IWI).

Il ressort de l’état des lieux d’entrée, dressé le 7 janvier 2013, qu’à cette date, la structure de la mezzanine était effectivement posée.

Par ailleurs, cet état des lieux atteste que l’électricité, les plafonds et le sol du rez de chaussée du dépôt étaient en bon état, tandis que les murs, huisseries, dormants et ouvrants étaient en état moyen, l’état général de propreté étant qualifié d’incomplet.

L’état des lieux établi le 1er septembre 2017, suite à l’avenant portant sur le lot n°3, indique que tous les éléments étaient en bon état, y compris les WC et la salle d’eau du rez de chaussée, à l’exception des murs de l’entrée, du bureau 1 et du bureau 2 situés au rez de chaussée, décrits comme en état moyen, et des menuiseries du WC et de la salle d’eau, en mauvais état en raison de la présence de termites.

Le 30 septembre 2022, à la date de remise des clés par la société CHE, deux constats d’huissier ont été dressés, l’un à la demande du gérant de la SCI IWI et l’autre à la demande du président de la société CHE.

Il ressort de ces constats :

— que la mezzanine avait été enlevée, ce que le dirigeant de la société CHE a parfaitement reconnu,

— que le sol intérieur présentait des dégradations à plusieurs endroits, notamment des trous,

— que tous les sols étaient très sales,

— que, sur une partie carrelée, des carreaux avaient été enlevés, découpés, cassés,

— que la cloison des WC était fendue,

— qu’un des WC était 'immonde',

— que la salle d’eau et un second WC étaient sales, la porte ayant été enlevée,

— que le local à usage de bureau était très sale,

— que des détritus étaient présents à l’extérieur du local.

Par ailleurs, ces constats ne mentionnaient la présence d’aucun aménagement en placoplatre ou cloisonnement, à l’exception de deux bureaux qui correspondaient au lot n°3 loué en vertu de l’avenant du 1er mai 2017, qui figuraient déjà dans le constat du 1er septembre 2017 et qui n’avaient donc aucun lien avec les travaux d’aménagement réalisés par la société CHE.

Si cette dernière tente de soutenir que les pièces produites ne démontrent pas qu’elle aurait détruit des aménagements en placoplâtre ni enlevé de climatiseurs, cette contestation est manifestement vaine.

En effet, ces aménagements étaient mentionnés dans les plans des aménagements qu’elle envisageait de réaliser, communiqués en décembre 2012 au bailleur, ainsi que sur le devis de la société E.I. Champaroux qui y était joint. Par ailleurs, le SCI IWI produit en pièce 15 de son dossier des photographies prises durant le démontage de la mezzanine par la société CHE, peu avant la restitution des lieux, qui montrent la présence d’un imposant tas de placoplâtre au sol, ainsi que de deux compresseurs de climatiseurs.

En outre, après avoir contesté l’enlèvement de ces aménagements, la société CHE a elle-même indiqué dans ses conclusions qu’ils pouvaient être enlevés puisqu’il ne s’agissait pas d’immeubles par destination, confirmant ainsi implicitement, mais nécessairement, non seulement qu’ils avaient bien existé, mais qu’ils avaient également été supprimés.

Il ressort de l’ensemble de ces constatations que la société CHE a donc bien procédé à l’enlèvement de la mezzanine et des aménagements qu’elle avait fait réaliser, alors que l’article 4.7 du contrat de bail disposait que 'toutes les construction et tous les travaux, embellissements quelconques, qui auraient été faits ou seraient faits par le preneur deviendront, en fin d’exploitation, la propriété du bailleur, sans indemnité'.

Sans qu’il y ait lieu d’interpréter ce contrat, force est de constater que ses dispositions, parfaitement claires, font référence à des constructions et à des travaux, sans précision quant au fait que ces termes auraient dû être limités aux aménagements pouvant être qualifiés d’immeubles par destination, au sens de l’article 555 du code civil.

Dès lors, aucune contestation sérieuse ne saurait s’opposer à ce qu’une juridiction, statuant en référé, retienne qu’en supprimant la mezzanine et les aménagements qu’elle avait fait réaliser, qui constituaient des constructions, la société CHE a manqué à ses obligations contractuelles.

De la même façon, elle a bien manqué à son obligation de restituer les lieux loués en bon état, ainsi que le démontre la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Ces violations contractuelles sont donc de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l’égard du bailleur, sans qu’il existe la moindre contestation sérieuse à ce titre.

En revanche, dans le cadre de la présente instance, la SCI IWI ne peut se voir allouer de provision à valoir sur les travaux de réfection du local que dans la limite du préjudice qui n’est pas sérieusement contestable.

A ce titre, la SCI IWI produit divers devis, pour un montant total de 240.662,15 euros, relatifs aux travaux suivants :

— nettoyage extérieur, intérieur, enlèvement de carrelage et reprise des bétons dégradés : 6.792 euros,

— travaux de maçonnerie : 8.335 euros,

— construction d’une mezzanine : 118.492,85 euros,

— agencement du local en placoplâtre et réalisation de faux plafonds : 107.042,30 euros.

Si, en principe, l’indemnisation du préjudice du bailleur n’est subordonnée ni à l’engagement effectif de dépenses de remise en état, ni à la production des justificatifs de dépenses de remise en état, ni à la perte de valeur locative (3e Civ., 7 janvier 2021, pourvoi n 19-23.269), il est désormais acquis, ainsi que cela a été précédemment rappelé, que, tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.

A ce titre, les pièces produites par la société CHE démontrent que la société IWI a reloué son local moins d’un an après le départ de sa locataire, puisqu’un constat de commissaire de justice du 14 septembre 2023 démontre qu’à cette date un commerce y était de nouveau exploité à l’enseigne Terranimo.

Les photographies produites par la société CHE en pièce 44 à 47 de son dossier, qui ne sont contredites par aucun autre élément de preuve, démontrent qu’aucune mezzanine n’a été remontée par la SCI IWI, qui a néanmoins réussi à relouer les lieux rapidement sans cet aménagement.

Si les photographies produites n’excluent pas la réalisation de travaux de cloisement en placoplâtre, elles montrent la présence d’un faux-plafond, qui n’existait pas lorsque la société CHE louait les lieux, de sorte que le coût afférent à sa mise en place ne saurait lui être imputé.

Dès lors, de manière non sérieusement contestable, le préjudice subi par la société IWI par suite des manquements commis par la société CHE, est constitué des frais de nettoyage intérieur et extérieur et de remise en état des sols, tels que mentionnés sur le devis de la société Felibois du 06 octobre 2022, soit 6.792 euros, ainsi que des frais d’agencement en placoplâtre du local et de peinture de ces aménagements, à l’exclusion des faux-plafonds et de tous autres aménagements n’ayant aucun lien avec les manquements commis par la société CHE, suivant devis de M. [R] [Y], soit 16.575 euros + 7.965 euros.

Du montant de cette condamnation provisionnelle sera déduit le montant du dépôt de garantie de 14.000 euros, qui reste acquis au bailleur, conformément à la demande subsidiaire formée par la société CHE et non contestée par la société IWI.

En conséquence, après infirmation de l’ordonnance déférée, la société CHE sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la SCI IWI la somme de 17.332 euros à valoir sur la réparation du préjudice lié à la remise en état des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La société CHE, qui succombe principalement dans ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance d’appel.

En outre, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle l’a condamnée aux entiers dépens de première instance.

Par ailleurs, l’équité commande de confirmer cette ordonnance en ce qu’elle l’a condamnée à payer à la SCI IWI la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et, y ajoutant, de la condamner à lui payer la somme complémentaire de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel interjeté par la SAS Caraïbes Hygiène Emballage,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a condamné la SAS Caraïbes Hygiène Emballage à payer à la SCI IWI la somme provisionnelle de 240.662,15 euros à valoir sur la créance de travaux de réfection du local litigieux,

L’infirme de ce seul chef et, statuant à nouveau,

Condamne la SAS Caraïbes Hygiène Emballage à payer à la SCI IWI la somme provisionnelle de 17.332 euros à valoir sur la créance de travaux de réfection du local litigieux,

Y ajoutant,

Condamne la SAS Caraïbes Hygiène Emballage à payer à la SCI IWI la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel,

La déboute de sa propre demande à ce titre,

Condamne la SAS Caraïbes Hygiène Emballage aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Et ont signé,

La greffière, Le président