Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 05 MARS 2024

(n° , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/18914 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CESTP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 septembre 2020 rendu par le Tribunal de proximité de LONGJUMEAU – RG n° 11-19-001057

APPELANTS

Monsieur [T] [E] né le 28 mars 1962 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Roland BARISEEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque': 182

Madame [O] [X] épouse [E] née le 6 décembre 1964 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Roland BARISEEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque': 182

INTIMÉS

Monsieur [R] [J] né le 4 juin 1962 à [Localité 6] (91)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Sabrina BOUAOU, avocat au barreau d’ESSONNE

Madame [U] [C] épouse [J] née le 18 novembre 1966 à [Localité 4] (91)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sabrina BOUAOU, avocat au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 6 février 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre

M^me Marie MONGIN, Conseiller

M. Claude CRETON, Président magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M. Claude CRETONdans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie MONGIN, conseillère, pour la présidente empêchée, et par Valérie JULLY, greffière placée, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 13 février 2015, M. et Mme [E] ont donné à bail à M. et Mme [J] une maison d’habitation située à [Adresse 9].

Après délivrance d’un commandement de payer la somme de 7 030,99 euros au titre des loyers et charges impayés, M. et Mme [E] ont assigné M. et Mme [J] en constatation de la résiliation du bail et en paiement de l’arriéré de loyers et charges.

Suite au départ de M. et Mme [J] le 22 février 2019, ils ont limité leur demande au paiement de l’arriéré d’un montant de 15 763,54 euros à cette date, outre 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [J] ont fait valoir qu’en l’absence de compteurs individuels, M. et Mme [E] n’étaient pas fondés à récupérer les charges d’électricité et d’eau. Ils ont en outre sollicité l’annulation du contrat sur le fondement du dol faute d’avoir été informés lors de la conclusion du bail du fait que les deux maisons situées sur le fonds partageaient les compteurs d’électricité et d’eau alors qu’en outre le mode de répartition de ces charges n’avait pas été indiqué. Ils ont enfin réclamé la condamnation de M. et Mme [E] à leur payer :

— la somme de 4 000 euros en réparation de la perte de chance de conclure un bail adapté à leur budget ;

— la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral et financier ;

— les sommes de 650 euros et de 924,33 euros en remboursement des frais d’agence et du dépôt de garantie ;

— la somme de 4 000 euros, soit 2 000 euros chacun, en remboursement du préjudice de jouissance que leur a causé la coupure d’électricité après la résiliation par M. et Mme [E] du contrat de fourniture.

Par jugement du 14 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Longjumeau a :

— condamné solidairement M. et Mme [J] à payer à M. et Mme [E] la somme de 8 466,15 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et de l’indemnité d’occupation, arrêtée au 16 février 2019, échéance de février 2019 incluse ;

— condamné M. et Mme [E] à payer à M. et Mme [J] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— ordonné la compensation de ces créances ;

— autorisé M. et Mme [J] à s’acquitter de la somme restant due, soit 6 466,15 euros en 23 mensualités de 265 euros chacune et d’une 24ème mensualité égale au solde ;

— condamné M. et Mme [E] à payer à M. et Mme [J] la somme de 500 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— condamné M. et Mme [E] à payer à Maître Bouaou la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Le tribunal a rejeté la demande de M. et Mme [E] portant sur la régularisation des charges d’électricité en retenant que ceux-ci ne démontrent pas être en droit de récupérer ces charges sur les locataires puisque le contrat de bail ne fait pas état de l’absence de compteurs individuels et ne précise pas le mode de répartition de ces charges entre les deux maisons desservies par le même réseau.

Il a donc fixé la dette locative à 8 466,15 euros correspondant à la différence entre le montant des loyers et de la provision sur charges prévus par le bail et les sommes versées par M. et Mme [J].

Sur les demandes reconventionnelles, le tribunal a rejeté la demande d’annulation du bail sur le fondement du dol en l’absence de preuve de l’élément intentionnel.

Retenant que M. et Mme [E] avaient fait pression sur M. et Mme [J] en les menaçant de résilier le contrat d’abonnement à l’électricité, le tribunal a évalué à 500 euros le préjudice moral que ceux-ci ont subi.

Il a fixé à 1 000 euros le préjudice de jouissance subi par chacun des locataires pour avoir été privés d’électricité suite à la résiliation par M. et Mme [E] du contrat.

Il a enfin ordonné la compensation entre les créances en sens contraire à l’exception de la créance indemnisant M. et Mme [J] de leur préjudice moral faute de lien de connexité avec la créance de M. et Mme [E].

M. et Mme [E] ont interjeté appel de ce jugement.

Ils concluent à l’infirmation du jugement et demandent à la cour de condamner solidairement M. et Mme [J] à leur payer la somme de 15 763,54 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges et, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 3 000 euros au titre de ceux d’appel.

Pour fonder leur demande en paiement de l’arriéré de loyers et charges, ils expliquent avoir adressé à M. et Mme [J] une demande de régularisation des charges de 2 859,27 euros le 1er janvier 2018 et de 2 363,52 euros le 1er août 2018. Ils indiquent que la consommation d’électricité fait partie des charges récupérables et que la répartition de ces charges en fonction de la superficie des deux maisons est régulière, ce qui justifie la division par deux de ces charges puisque ces superficies sont équivalentes. Ils font valoir que l’importance de ces régularisations s’explique par le changement de compteur qui a permis une facturation en fonction de la consommation réelle d’électricité alors qu’auparavant la facturation était faite sur la base d’évaluations.

Ils concluent ensuite au rejet de la demande d’annulation du bail et des autres demandes de M. et Mme [J].

M. et Mme [J], qui ont formé un appel incident, concluent à l’infirmation du jugement en ce qu’il les déboute de leur demande d’annulation du bail avec les restitutions subséquentes, de leur demande de paiement de la somme de 4 000 euros en réparation de la perte de chance de conclure un bail adapté à leur budget et en ce qu’il a limité à 500 euros l’indemnisation de leur préjudice moral et financier et à 2 000 euros l’indemnisation de leurs préjudices de jouissance.

Ils concluent à l’annulation du bail sur le fondement du dol et à la condamnation de M. et Mme [E] à leur payer :

— la somme de 4 000 euros en réparation de la perte de chance de conclure un bail adapté à leur budget ;

— la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice financier et moral ;

— la somme de 650 euros en remboursement des frais d’agence et la somme de 934,33 en remboursement du dépôt de garantie ;

— à chacun la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance;

— la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

1 – Sur l’annulation du bail

Considérant que commet une réticence dolosive la partie qui dissimule à son contractant un fait qui, s’il l’avait connu, l’aurait dissuadé de contracter ; qu’en l’espèce, si le contrat de bail ne précise pas que la consommation d’eau et d’électricité des deux maisons situées sur le fonds des bailleurs était mesurée par un seul compteur; il n’est établi ni que cette information avait été déterminante pour M. et Mme [J] ni qu’elle a été intentionnellement tue par M. et Mme [E] ; qu’il convient de confirmer le jugement qui a rejeté la demande d’annulation du contrat de bail, les demandes de restitutions subséquentes et la demande en paiement de la somme de 4 000 euros au titre de la perte de chance de conclure un contrat à des conditions conformes à leur situation ;

2 – Sur l’arriéré locatif

Considérant que n’est pas contestée la somme réclamée au titre de l’arriéré de loyers qui est donc due ; que sont également dues les charges d’eau, l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987, fixant la liste des charges récupérables, prévue à l’article 18 de la loi du 23 décembre 1986, vise en effet les 'dépenses relatives : à l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés’ (article II-1 de l’annexe) ;

Considérant qu’en l’absence de compteur individuel d’électricité, l’énergie consommée par M. et Mme [J] est mesurée par un compteur commun aux deux habitations au titre d’un contrat de fourniture souscrit au nom de M. et Mme [E] à qui sont adressées les factures et qui en règlent les montants ; que le décret du 26 août 1987 précité, qui fixe limitativement les charges récupérables, ne vise pas les dépenses d’électricité qui ont été réglées par le bailleur ; que cependant, si le contrat de bail ne contient aucune disposition autorisant les bailleurs à refacturer l’électricité à leurs locataires, M. et Mme [J] ont réglé pendant plusieurs années les charges d’électricité malgré l’absence de compteur individuel ; qu’ils ont ainsi tacitement consenti au paiement de ces charges ;

Considérant que la maison objet du bail litigieux fait partie d’un ensemble de deux bâtiments qui ne sont pas soumis au statut de la copropriété ; qu’en l’absence de disposition légale sur le mode de répartition de ces charges et dans le silence du contrat, le bailleur est libre d’appliquer un mode de répartition pourvu qu’il repose sur un critère objectif et équitable ; que tel est le cas du mode de répartition appliqué par M. et Mme [E] sur la base de la surface des deux bâtiments, l’équivalence de leurs superficies justifiant une répartition égalitaire des charges litigieuses ;

Considérant, en conséquence, que M. et Mme [E] sont fondés à réclamer à M. [J] et Mme [C] la somme de 15 763,54 euros correspondant à l’arriéré de loyers et de charges dûment justifié par les pièces versées aux débats ;

3 – Sur les demandes de M. et Mme [J] en paiement de dommages-intérêts

— Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice moral et financier

Considérant que M. et Mme [J] réclament une somme de 3 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice moral causé par 'les manoeuvres frauduleuses des bailleurs’ qui leur ont réclamé d’importantes sommes au titre de la régularisation de charges, ainsi que des frais de relance ; que, cependant, l’existence de telles manoeuvres frauduleuses n’est pas caractérisée, M. et Mme [E], qui pouvaient légitimement croire que les dépenses d’électricité faisaient partie des charges locatives récupérables, s’étant bornés à transmettre à M. [J] et Mme [C] la régularisation de ces charges suite à la régularisation par EDF opérée sur la base de la consommation réelle d’électricité après une facturation sur la base de simples estimations ;

Considérant, ensuite, que M. et Mme [J] réclament le remboursement des frais d’agence et du dépôt de garantie ; que cette prétention n’est pas fondée, la cour ayant rejeté la demande d’annulation du contrat de bail qui aurait seule justifié le remboursement de ces sommes au titres des restitutions ;

— Sur la demande au titre de l’indemnisation d’un préjudice de jouissance

Considérant que M. et Mme [J] fondent cette demande sur le préjudice qu’ils ont subi pour avoir été privés d’électricité à partir du 17 décembre 2018 à la suite de la résiliation par M. et Mme [E] du contrat de fourniture alimentant leur maison et la maison voisine ; qu’il résulte cependant des pièces versées aux débats que le 8 novembre 2018, la société gérant la location a transmis à M. et Mme [J] par lettre recommandée avec demande d’avis de réception une correspondance de M. et Mme [E] datée du 5 novembre les informant qu’ils avaient demandé l’installation par la société Enedis d’un compteur individuel, qu’il leur appartenait de souscrire à leur nom un contrat auprès d’EDF pour le 21 novembre 2018 et qu’ensuite ils procéderont à la résiliation du contrat en cours ; que par courriel du 15 décembre 2018, M. et Mme [E] ont informé M. et Mme [J] qu’ils avaient procédé à cette résiliation qui prendra effet le 17 décembre suivant et qu’il leur appartenait, comme rappelé dans la précédente correspondance, de souscrire un nouveau contrat auprès d’EDF ou d’un fournisseur de leur choix ; qu’il était également précisé l’ensemble des informations nécessaires à la souscription de ce contrat (numéro de téléphone d’EDF, références de l’ancien contrat et numéro du compte client, adresse et référence du point de livraison) ; qu’ainsi prévenus dès le début du mois de novembre 2018 de la résiliation prochaine du contrat en cours et de l’installation de compteurs individuels, il appartenait à M. et Mme [J] de souscrire un nouveau contrat afin de continuer à être alimentés en électricité ; que c’est donc du fait de leur défaut de diligences qu’ils ont été privés d’électricité à compter du 17 décembre 2018 alors qu’ils avaient été prévenus qu’à cette date, l’alimentation en électricité serait coupée ; qu’il y a donc lieu de les débouter de leur demande d’indemnisation ;

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :

Infirme le jugement sauf en ce qu’il déboute M. et Mme [J] de leurs demandes d’annulation du contrat de bail ;

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. et Mme [J] à payer à M. et Mme [E] la somme de 15 763,54 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ;

Déboute M. et Mme [J] de leurs demandes en paiement de dommages-intérêts ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [J] et les condamne à payer à M. et Mme [E] la somme de 2 000 ;

Les condamne aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La Greffière Pour la présidente empêchée