COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 619 DU 14 NOVEMBRE 2024

N° RG 21/01143 – N° Portalis DBV7-V-B7F-DL6U

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 2 septembre 2021, dans une instance enregistrée sous le n° 19/02514.

APPELANT :

M. [B] [N]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Tania GALVANI, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélémy (Toque 62)

INTIMEES :

S.A. CAISSE D’ÉPARGNE CEPAC

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par M^e Daniel WERTER, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélémy (Toque 8)

Mme [H] [E]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jamaldin BENMEBAREK, avocat au barreau de Guadeloupe/ Saint-Martin/Saint-Barthélémy (Toque 114)

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère

M^me Rozenn LE GOFF, conseillère.

DÉBATS :

A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l’affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre.

Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 14 novembre 2024.

GREFFIER :

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffière.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; signé par M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffière.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 11 octobre 2018, M. [B] [N], vendeur, a conclu avec Mme [H] [E], acquéreur, un 'compromis de vente’ relatif à une villa mitoyenne type F3 composant le lot n° 901 de l’ensemble immobilier Résidence [Adresse 5] moyennant le prix de 72 500 euros, sous plusieurs conditions suspensives dont l’obtention par l’acquéreur d’un prêt bancaire, la réception de l’offre bancaire devant intervenir au plus tard le 3 janvier 2019.

Faisant valoir l’inexécution par M. [N] de ses obligations, n’ayant pas permis la réalisation de cette vente, par acte d’huissier de justice du 22 août 2019, Mme [E] l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour qu’il déclare parfaite la vente conclue par M. [N], dise que le jugement à intervenir vaudra vente, condamne M. [N] à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de son préjudice de jouissance outre celle de 20 000 euros au titre de son préjudice moral, à défaut de juger cette vente parfaite entre les parties, condamner M. [N] à lui verser la somme de 32 464,62 euros représentant le coût total du crédit immobilier contracté pour acheter ce bien ainsi que la somme de 30 000 euros au titre de son préjudice moral.

Par jugement contradictoire rendu le 2 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, a :

— débouté Mme [E] de ses demandes tendant à juger que la vente par M. [N] à Mme [E] est parfaite et que le jugement à intervenir vaudra vente ;

— débouté M. [N] de ses demandes tendant à juger que la mise en demeure adressée par Mme [E] à M. [N] par courrier recommandé avec avis de réception en date du 18 juillet 2019 est nulle et de nul effet et que la mise en demeure adressée par Mme [E] à M. [N] par courrier recommandé avec avis de réception en date du 18 juillet 2019 entraîne la nullité des actes subséquents accomplis et notamment de l’assignation délivrée à M. [N] le 22 août 2019 ;

— dit que le compromis de vente de la chose d’autrui est nul ;

— condamné M. [N] à payer à Mme [E] les sommes de 32 464,62 euros au titre de son préjudice matériel et 20 000 euros au titre de son préjudice moral ;

— condamné M. [N] aux entiers dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration reçue au greffe le 29 octobre 2021, M. [N] a interjeté appel de ce jugement. Se prévalant d’une faute de la société Caisse d’Épargne (la CEPAC) en qualité d’organisme prêteur, par acte d’huissier de justice du 20 septembre 2022, M. [N] l’a fait assigner devant la cour d’appel de Basse-Terre pour obtenir notamment sa condamnation à lui payer les sommes de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral et 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant avis de non-constitution du 6 décembre 2021, la déclaration d’appel a été signifiée le 3 janvier 2023 à Mme [E]. Par ordonnance du 20 mars 2023, le conseiller de la mise en état, a :

— déclaré irrecevable la demande de la société CEPAC fondée sur les articles 554 et 555 du code de procédure civile en ce qu’elle a été présentée au conseiller de la mise en état et non à la cour,

— écarté la demande, devenue sans objet, de communication de pièces,

— dit que les dépens suivront le sort de ceux de l’instance sur le fond.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 décembre 2023. Les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers a été autorisé au 22 avril 2024 puis l’affaire mise en délibéré au 11 juillet 2024, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.

Par arrêt du 11 juillet 2024, auquel il est renvoyé pour plus ample informé sur l’exposé du litige, la cour a :

— relevé l’irrecevabilité de l’intervention forcée en cause d’appel de la société Caisse d’épargne CEPAC et des demandes de M. [B] [N] à son encontre,

— déclaré recevable l’action de Mme [H] [E] contre M. [B] [N],

— confirmé le jugement en ce qu’il a débouté M. [N] de ses demandes tendant à juger que la mise en demeure adressée par Mme [E] à M. [N] par courrier recommandé avec avis de réception en date du 18 juillet 2019 est nulle et de nul effet et que la mise en demeure adressée par Mme [E] à M. [N] par courrier recommandé avec avis de réception en date du 18 juillet 2019 entraîne la nullité des actes subséquents accomplis et notamment de l’assignation délivrée à M. [N] le 22 août 2019 et dit que le compromis de vente de la chose d’autrui est nul,

Avant dire droit sur les demandes de dommages et intérêts,

— ordonné la réouverture des débats le 16 septembre 2024 pour observations écrites de Mme [H] [E] et M. [B] [N] sur l’appréciation d’une éventuelle perte de chance de ne pas contracter un prêt bancaire lié au compromis de vente conclu le 11 octobre 2018,

— réservé les autres demandes et les dépens de l’instance.

Suite à cet arrêt, les parties n’ont formulé aucune observation .

L’affaire a été retenue à l’audience dite puis l’affaire mise en délibéré au 14 novembre 2024, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Dans son arrêt du 11 juillet 2024, la cour a considéré que la promesse de vente relative à une villa mitoyenne composant le lot n°901 de l’ensemble immobilier Résidence [Adresse 5] passée le 11 octobre 2018 entre M. [N], vendeur et Mme [E], acquéreur, était nulle et que M. [N], vendeur avait commis une faute engageant sa responsabilité. S’agissant des préjudices, la cour a retenu l’existence d’un lien de causalité entre les conséquences de cet engagement financier exigé aux termes de la convention conclue entre les parties et l’échec de la vente promise du fait de M. [N], sans que ce dernier, du fait des manquements qu’il a commis, ne puisse invoquer la nullité de la convention de prêt du fait de la nullité du contrat de vente.

Mme [E] a sollicité dans ses dernières écritures du 2 juin 2023 la confirmation du jugement du 2 septembre 2021 en ce qu’il a condamné M. [N] à lui payer les sommes de 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance du bien immobilier en cause et de 32 464,62 euros représentant le coût total du crédit immobilier contracté par elle pour acheter le bien, celui-ci dans ses conclusions du 14 mars 2022 demandant la réformation du jugement de ces chefs.

Sur la nature et l’étendue des préjudices, la cour a invité les parties à conclure sur l’existence d’une éventuelle perte de chance de Mme [E] de ne pas contracter un prêt bancaire dans le cadre de cette promesse de vente.

La promesse de vente signée le 11 octobre 2018 n’a pas été suivie d’un acte authentique de vente lequel devait intervenir au plus tard le 3 janvier 2019 mais Mme [E] a obtenu le déblocage des fonds bancaires auprès de la société CEPAC dès le 9 novembre 2018 soit la somme de 79 600 euros versée dans la comptabilité du notaire instrumentaire et remboursable par mensualités de 490,42 euros jusqu’en 2043.

S’il est constant que l’octroi de ce crédit a créé des obligations à Mme [E], il n’est pas justifié par les pièces versées au dossier de ce que cette dernière n’a pas pu réaliser une autre vente et affecter cette somme d’argent à un autre achat de sorte qu’elle est mal fondée à réclamer le paiement de l’intégralité du coût de ce crédit, son préjudice matériel étant constitué par la seule perte de chance de ne pas contracter un tel emprunt. Vu les éléments de la cause (la défaillance du vendeur, le prix prévu de la vente, le coût du crédit), cette perte de chance qui se liquide en dommages et intérêts, sera réparée par la condamnation de l’appelant au paiement d’une somme de 5 000 euros.

L’existence d’un préjudice de jouissance certain n’est pas davantage établie par les pièces du dossier de sorte que Mme [E] doit être déboutée de cette demande.

Dès lors, le jugement querellé sera infirmé, en ces termes, de ces chefs.

S’agissant des frais irrépétibles et des dépens, les dispositions de ces chefs prises par le premier juge seront confirmées.

M. [N] qui succombe, conservera à sa charge les entiers dépens d’appel. Les circonstances de la cause commandent l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’intimée ayant été contrainte d’exposer des frais irrépétibles devant la cour et au profit de la CEPAC, appelée en intervention forcée. M. [N] sera débouté de sa demande présentée sur ce fondement et condamné à payer la somme de 4 000 euros à Mme [E] et la somme de 3 000 euros à la CEPAC.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Vu l’arrêt mixte rendu le 11 juillet 2024,

— infirme le jugement en ce qu’il a condamné M. [B] [N] à payer à Mme [H] [E] la somme de 32 464,62 euros au titre de son préjudice matériel et 20 000 euros au titre de son préjudice moral ;

Statuant à nouveau de ces chefs infirmés,

— condamne M. [B] [N] à payer à Mme [H] [E] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice matériel constitué par la perte de chance de ne pas contracter un prêt bancaire ;

— déboute Mme [H] [E] de ses demandes de dommages et intérêts au titre des préjudices moral et de jouissance ;

— déboute Mme [H] [E] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires ;

Y ajoutant,

— condamne M. [B] [N] au paiement des entiers dépens de l’instance;

— condamne M. [B] [N] à payer à Mme [H] [E] la somme de 4 000 euros et à la Caisse d’épargne CEPAC la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente