COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° [Immatriculation 2] JUILLET 2025

N° RG 24/00273 – N° Portalis DBV7-V-B7I-DVHG

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 7 décembre 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 22/00503.

APPELANTE :

S.C.I. WEST INDIES & CO prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jérôme NIBERON de la SELAS SCP (Services Conseils Plaidoiries) Morton & Associés, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 104)

INTIMÉS :

M. [E] [J] [I] [V] [T] [G]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sully LACLUSE de la SELARL LACLUSE & CESAR, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 2)

Me [Y] [X], Notaire

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par M^e Nadine PANZANI de la SCP CAMENEN – SAMPER – PANZANI, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 9)

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, président de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

M^me Rozenn LE GOFF, conseiller.

DÉBATS :

A la demande des parties et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre. Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 24 juillet 2025.

GREFFIER

Lors du dépôt des dossiers : M^me Lucile POMMIER, greffier principal.

Lors du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffier.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées ; signé par M^me Judith DELTOUR, président de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffier.

Faits et procédure

Alléguant un compromis de vente signé le 18 janvier 2016 par acte authentique reçu par M. [Y] [X] notaire, portant sur un hangar édifié sur un terrain de 977 m² sis commune des Abymes moyennant paiement de 850 000 euros, la réitération prévue pour le 17 juin 2016, un virement du 29 mars 2016 de 50 000 euros en paiement partiel du dépôt de garantie, une lettre recommandée avec accusé de réception du 13 octobre 2021 portant mise en demeure de restituer la somme de 50 000 euros, par acte d’huissier de justice du 14 mars 2022, la société West Indies & Co a assigné M. [E] [G] et le notaire devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir notamment la restitution du dépôt de garantie, sous astreinte, le paiement de dommages et intérêts, des dépens et de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 7 décembre 2023, le tribunal a :

— constaté que le compromis de vente conclu le 18 janvier 2016 entre M. [E] [J] [I] [N] [T] [G] et la société West Indies & Co est caduc ;

— ordonné à Me [Y] [X] de remettre à M. [E] [J] [I] [N] [T] [G] la somme de 50 000 euros séquestrée entre ses mains au titre du dépôt de garantie à première demande ;

— rejeté les autres et plus amples demandes ;

— condamné la société West Indies & Co à payer à M. [E] [J] [I] [N] [T] [G] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société West Indies & Co à payer à Me [Y] [X] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société West Indies & Co au paiement des dépens.

Par déclaration reçue le 12 mars 2024, la société West Indies & Co a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a constaté la caducité du compromis de vente, ordonné à Me [Y] [X] de remettre à M. […][G] la somme de 50 000 euros séquestrée entre ses mains au titre du dépôt de garantie à première demande, rejeté les autres et plus amples demandes et l’a condamnée à payer à M. […] [G] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à Me [Y] [X] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’a condamnée au paiement des dépens.

Par dernières conclusions communiquées le 17 décembre 2024, la société West Indies & Co a sollicité,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a constaté que le compromis de vente conclu le 18 janvier 2016 entre M. [E] [J] [I] [N] [T] [G] et la société West Indies & Co est caduc, ordonné à Me [Y] [X] de remettre à M. [E] [J] [I] [N] [T] [G] la somme de 50 000 euros séquestrée entre ses mains au titre du dépôt de garantie à première demande, rejeté les autres et plus amples demandes, condamné la société West Indies & Co à payer à M. [E] [J] [I] [N] [T] [G] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la société West Indies & Co à payer à Me [Y] [X] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la société West Indies & Co au paiement des dépens,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— juger nul et non avenu le compromis de vente du 18 janvier 2016 au titre du versement partiel du séquestre,

A titre subsidiaire,

— juger le compromis de vente caduc au titre de la condition suspensive d’obtention de prêt réputée défaillie indépendamment de la volonté de West Indies & Co,

En tout état de cause,

— ordonner sous astreinte de 1 000 euros par jour à compter de la signification de la décision, à M. [G] de restituer le dépôt de garantie de 50 000 euros versé par la société West Indies & Co au titre du compromis de vente du 18 janvier 2016 outre les intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 1er juin 2017,

— condamner M. [G] à payer à la société West Indies & Co la somme de 20 000 euros au titre du préjudice subi pour avoir refusé la contre-expertise du bien objet du compromis de vente du 18 janvier 2016 permettant la main levée de la condition suspensive,

— débouter Me [Y] [X] et M. [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement Me [Y] [X] et M. [G] à lui payer la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 outre les entiers dépens avec distraction.

Elle a soutenu la possibilité de soulever la nullité du compromis, qui se distinguait d’une promesse de vente à défaut de remise de l’indemnité d’immobilisation, qu’elle justifiait de ses démarches pour l’obtention du prêt, que seuls les acquéreurs pouvaient se prévaloir des conséquences de cette non-obtention du prêt, qu’ayant déposé une demande de prêt conforme elle était déliée de ses engagements, qu’elle n’a pas contesté le prix, que le notaire a omis de fixer un délai, qu’il a conservé les sommes plus de six ans, qu’il est de mauvaise foi, que le vendeur n’a adressé aucune demande et laissé la caducité intervenir, n’ayant plus l’intention de vendre, que ses demandes formulées sans justificatifs devaient être rejetées.

Par dernières conclusions communiquées le 24 novembre 2024 suivant conclusions du 10 juillet 2024, M. [G] a demandé de :

— le déclarer recevable en sa constitution,

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que le compromis de vente conclu le 18 janvier 2016 entre M. [E] [J] [I] [N] [T] [G] et la société West Indies & Co est caduc, ordonné à Me [Y] [X] de remettre à M. [E] [J] [I] [N] [T] [G] la somme de 50 000 euros séquestrée entre ses mains au titre du dépôt de garantie à première demande, condamné la société West Indies & Co à payer à M. [E] [J] [I] [N] [T] [G] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la société West Indies & Co à payer à Me [Y] [X] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la société West Indies & Co au paiement des dépens,

— réformer le jugement au regard de certaines conséquences juridiques mettant en cause la responsabilité de l’acquéreur,

— condamner la SCI West Indies & Co acquéreur défaillant et fautif, sous astreinte de 500 euros par jour de retard et outre les intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 18 février 2016, date de la défaillance effective de l’acquéreur à remettre à M. [T] [G] :

—  50 000 euros visant à parfaire le montant de la somme qui devait être séquestrée à titre de dommages et intérêts ;

—  60 000 euros en application de la clause pénale insérée dans le compromis ;

—  5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

—  4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a fait valoir la défaillance de la condition suspensive par la faute de l’acquéreur, le contrat prévoyant que toute demande de prêt non conforme provoquerait la réalisation fictive de la condition, la justification tardive de ses démarches et la violation de l’obligation de séquestrer la somme de 100 000 euros, caractérisant une exécution déloyale de ses obligations par l’acquéreur potentiel, qui doit être condamné au paiement du solde du séquestre de 50 000 euros, qu’il était dispensé de l’obligation d’une mise en demeure préalable de paiement de la clause pénale, en présence d’une inexécution définitive, qu’il a subi un préjudice moral.

Par dernières conclusions communiquées le 23 octobre 2024, M. [X], notaire, a réclamé de

— statuer ce que de droit sur le bien fondé de la déclaration d’appel ;

En tout état de cause :

— statuer ce que de droit sur le bénéficiaire de la garantie d’un montant de 50 000 euros prévue dans le compromis de vente et séquestrée entre les mains de Me [X], notaire instrumentaire ;

— débouter la SCI West Indies & Co de sa demande relative à sa condamnation au versement de la somme de 50 000 euros qui a été débloquée au profit de M. [G] en exécution du jugement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société West Indies & Co de sa demande relative aux intérêts de la somme séquestrée ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la même de sa demande de condamnation sous astreinte formée à son encontre,

— débouter la SCI West Indies &Co et plus généralement toutes les demandes des parties à son encontre ;

— statuer ce que de droit sur les dépens qui ne sauraient être mis à sa charge,

— condamner la SCI West Indies & Co à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a fait valoir sa qualité de séquestre, que l’acquéreur avait contesté le prix, qu’une expertise a été demandée à laquelle s’était opposé le vendeur, qu’il n’est pas juge de la violation éventuelle des obligations des parties, qu’il aurait engagé sa responsabilité en restituant les sommes en connaissance du différend, qu’il a été informé du refus du prêt le 6 juillet 2016, puis le 16 mai 2017, qu’il s’est informé de la date des demandes pour envisager la restitution, que le vendeur s’est opposé à la restitution le 29 mai 2017, que la durée de rétention ne lui est pas imputable, qu’il ne peut être tenu à une astreinte ou au paiement des intérêts.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2024, les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers a été autorisé le 5 mai 2025. L’affaire a été mise en délibéré pour son prononcé par mise à disposition au greffe le 24 juillet 2025.

Motifs de la décision

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que l’acquéreur n’avait pas qualité pour soutenir la nullité de l’indemnité d’immobilisation, que seul le vendeur pouvait se prévaloir de la caducité de la promesse de vente, que l’acquéreur n’avait pas justifié de ses demandes de prêt, que la promesse de vente était caduque et la condition suspensive défaillie du fait de l’acquéreur, qui devait être débouté de sa demande de dommages et intérêts, compte tenu de la tardiveté de sa demande d’expertise, que le vendeur qui ne justifiait d’aucun préjudice devait être débouté de ses demandes de dommages et intérêts et de sa demande au titre de la clause pénale, à défaut de mise en demeure et n’ayant accompli aucune démarche.

Sur l’appel principal :

Sur la condition suspensive :

Il résulte du compromis de vente emportant promesse synallagmatique de vente que les deux parties, vendeur et acheteur, se sont engagées à conclure la vente à un prix déterminé en commun, que la condition suspensive d’obtention du prêt a été prévue seulement en faveur de l’acquéreur, qu’elle imposait à l’acquéreur de solliciter un prêt de la BDAF et de la BRED d’un montant maximal de 600 000 euros, sur 15 ans, au taux maximal de 5% l’an, que l’acquéreur devait informer le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, que le prêt serait réputé obtenu et la condition suspensive réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite de consentir le crédit aux conditions énoncées et dans le délai de réalisation des présentes, et par l’obtention de l’agrément définitif de l’emprunteur par un assureur aux conditions exigées par la banque, la réception de cette offre devant intervenir au plus tard le 17 mai 2016, que l’obtention ou non du prêt devrait être notifiée par l’acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les trois jours suivant l’expiration du délai ci-dessus, qu’à défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aurait la faculté de mettre en demeure l’acquéreur de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, par lettre recommandée avec accusé de réception, que passé ce délai de huit jours sans que l’acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition serait censée défaillie et la convention caduque de plein droit, sans autre formalité, le vendeur retrouvant son entière liberté, que

l’acquéreur ne pourrait recouvrer le dépôt de garantie éventuellement versé qu’après justification de l’accomplissement des démarches pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait et qu’à défaut le dépôt de garantie resterait acquis au vendeur, la condition suspensive étant stipulée dans le seul intérêt de l’acquéreur.

La convention du 18 janvier 2016 prévoyait un dépôt de garantie de 100 000 euros entre les mains du notaire, désigné séquestre, «au plus tard le» sans autre précision. La convention indiquait qu’en cas de non-versement de cette somme à la date convenue, « les présentes seront considérées comme nulles et non avenues».

En l’espèce, le dépôt de garantie à séquestrer prévu était de 12,5 % du prix et il n’a été versé qu’à hauteur de 50 000 euros donc 6,25 % du prix de vente le 29 mars 2016 et aucune date n’a été convenue entre les parties relativement à l’échéance du versement.

La sanction du non-paiement à la date convenue est la nullité, le contrat ne réserve pas la faculté de soulever cette nullité à l’une ou l’autre des parties contractantes. Pour autant, d’une part, accorder à l’acquéreur qui n’a pas procédé au paiement de la totalité du montant du dépôt de garantie, la possibilité de soulever en conséquence la nullité de ce contrat, conduirait à lui octroyer un droit potestatif, lui donnant le pouvoir d’annuler cette clause en ne respectant pas sa propre obligation, d’autre part en l’espèce, ni le vendeur, ni le notaire, rédacteur de la promesse sans date butoir et garant de l’efficacité des actes, n’ont réclamé que soit versé le solde du dépôt de garantie, en tout cas, il n’en est pas justifié.

Il résulte de ces éléments que la SCI doit être déboutée de sa demande de nullité du compromis de vente à défaut de paiement du solde du dépôt de garantie.

La convention prévoyait que l’obtention ou la non obtention du prêt devrait être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours suivants l’expiration du délai de réception de l’offre au plus tard le 17 mai 2016, qu’à défaut de réception de cette lettre dans le délai, le vendeur aurait la faculté d’adresser une mise en demeure d’avoir à justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition, par lettre recommandée avec accusé de réception, passé ce délai de huit jours sans justificatif adressé par l’acquéreur, la « condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité» le vendeur retrouvant son entière liberté et l’acquéreur ne pouvant recouvrer le dépôt de garantie qu’après justification de l’accomplissement des démarches pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait.

En l’espèce, il n’est pas établi que la SCI a notifié l’obtention ou la non obtention du prêt dans les huit jours suivant le 17 mai 2016, il n’est pas démontré que M. [G] ait mis en demeure la SCI de justifier de l’obtention ou de la non-obtention du prêt. En conséquence, la promesse synallagmatique de vente est caduque puisque la condition est réputée défaillie. Le jugement est confirmé à ce titre.

Au soutien de sa demande de restitution du dépôt de garantie, se fondant sur la condition suspensive d’obtention de prêt réputée défaillie indépendamment de sa volonté, la société West Indies & Co, produit :

— une attestation de la Caisse d’épargne CEPAC venant aux droits de la BDAF selon laquelle, elle a sollicité un crédit immobilier destiné à l’acquisition d’un hangar de 977 m² sur un terrain de 1998 m² cadastré [Cadastre 8] à [Localité 9], soit précisément l’objet du compromis, d’un montant maximal de 600 000 euros. L’attestation est datée du 17 juin 2016, elle ne mentionne ni la durée ni le taux du prêt, ni la date de la demande ;

— un courriel de la BRED du 1er mars 2016 sollicitant des pièces pour l’étude de son projet de financement immobilier professionnel ;

— un courriel du 1er avril 2016 portant demande de rendez-vous à la BRED ;

— un courriel du 16 mai 2017, adressé au notaire où elle relate le refus de financement du projet le 16 mai 2017 ;

— sa demande de restitution du dépôt de garantie le 16 mai 2017 portant mention d’une somme de 30 000 euros, faite au notaire ;

— sa demande portant mise en demeure de restituer le dépôt de garantie par courrier de son avocat à M. [G] le 13 octobre 2021.

Il en résulte que l’acquéreur justifie avoir sollicité de la BRED le 1er mars 2016 et de la BDAF devenue CEPAC avant le 17 juin 2016, compte tenu du délai d’instruction, un prêt conforme aux exigences de la promesse au plus tard le 17 mai 2016. Ainsi, il démontre que la condition n’est pas défaillie de son fait et qu’il peut recouvrer le dépôt de garantie versé ayant justifié de l’accomplissement des démarches pour l’obtention du prêt.

En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a ordonné au notaire de remettre à M. [G] la somme de 50 000 euros séquestrée entre ses mains au titre du dépôt de garantie à première demande, statuant de nouveau, il y a lieu de condamner M. [G] de restituer le dépôt de garantie de 50 000 euros versé par la société West Indies & Co au titre du compromis de vente du 18 janvier 2016.

La demande de restitution du 16 mai 2017 a été faite au notaire mentionnant 30 000 euros, celle du 13 octobre 2021 a été faite sans aucune pièce, de sorte que les intérêts sont dus à compter de la demande en justice du 14 mars 2022. Une astreinte ne se justifie pas en l’état du jugement et de l’absence de démonstration d’une quelconque réticence de M. [G], postérieurement à la présente décision. L’appelante est déboutée de sa demande d’astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts :

La demande de condamnation de M. [G] à payer à la société West Indies & Co la somme de 20 000 euros au titre du préjudice subi pour avoir refusé la contre-expertise du bien objet du compromis n’est pas fondée.

En effet, la demande d’expertise du bien date de septembre 2016. Elle est seulement établie par une pièce d’un cabinet d’expertise mentionnant, «le 28 septembre 2016 nous avons pris contact avec le secrétariat de M. [G]» (pièce 6). Autrement dit elle a été faite à une date où la condition suspensive était déjà défaillie. Il en résulte, que la société SCI West Indies & Co doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts, d’autant qu’il est démontré par la même pièce qu’elle n’a subi aucune perte puisque le chèque de provision lui a été retourné. Le jugement est confirmé à ce titre.

Sur l’appel incident

Sur la demande de paiement du solde du dépôt de garantie :

Comme déjà indiqué, le paiement du dépôt de garantie de 12,5 % du prix, n’a été versé qu’à hauteur de 50 000 euros donc 6,25 % du prix de vente le 29 mars 2016 et même si aucune date n’a été convenue entre les parties relativement à l’échéance du versement, le paiement devait intervenir au plus tard le 17 juin 2016, date de la réitération de la vente fixée par le compromis litigieux.

En dépit de l’absence de paiement du solde, ni le notaire, ni le vendeur n’ont, en temps utile, c’est-à-dire avant que la condition suspensive soit défaillie et avant la caducité de la promesse de vente, réclamé ce paiement, alors que la réitération n’a pas eu lieu et que les parties n’ont pas convenu d’une prolongation ou d’un report. M. [G] ne justifie donc pas du bien fondé de sa réclamation de paiement du solde du dépôt de garantie. En effet, le dépôt de garantie ne se justifie que dans la perspective de la vente, en ce qu’il constitue d’une part un gage de sérieux de l’acquéreur et d’autre part un acompte sur le prix de vente.

Ainsi, dès lors que le compromis de vente n’a pas été réitéré, M. [G] doit être débouté de sa demande de paiement du solde du dépôt de garantie. Surabondamment, il est condamné à restituer l’acompte versé.

Sur la demande au titre de la clause pénale :

Prévue dans la convention « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties après avoir mis en demeure l’autre, ne régulariserait pas la vente et ne satisferait pas aux obligations exigibles, devra verser à l’autre la somme de 60 000 euros» . En l’espèce, la condition est défaillie, la promesse de vente est caduque, M. [G], qui n’a pas mis en demeure son co-contractant doit bien évidemment être débouté de sa demande de paiement de cette clause pénale. Le jugement est confirmé à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts :

M. [G] ne prouve l’existence d’aucun préjudice moral, aucun fait fautif de son co-contractant et aucun lien de causalité. Il doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement est confirmé à ce titre.

Sur les autres demandes :

Le notaire ne pouvait libérer le séquestre qu’en présence d’un accord des parties ou d’une décision judiciaire. Il en résulte que le délai de rétention ne lui est pas imputable et qu’il n’a commis aucune faute en attendant, à défaut d’accord des parties, une décision.

Le notaire justifie s’être départi de la somme de 50 000 euros versée au profit de M. [G] par le compte CARPA. S’il est omis de mentionner la date de versement du dépôt de garantie, cet état de fait a profité à la SCI West indies & Co, de sorte qu’elle doit être déboutée de ses demandes à son encontre.

Le jugement est infirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. M. [G] qui succombe est condamné au paiement des dépens de première instance et d’appel avec distraction pour ceux des frais dont avance aurait été faite sans avoir reçu provision. En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il est débouté de sa demande et condamné à payer à la SCI West indies & Co, la somme de 4 000 euros.

Par ces motifs

La cour

— confirme le jugement en ses dispositions déférées sauf en ce qu’il a ordonné à Me [Y] [X] de remettre à M. [E] [J] [I] [N] [T] [G] la somme de 50 000 euros séquestrée entre ses mains au titre du dépôt de garantie à première demande,

Statuant de nouveau de ce seul chef,

— condamne M. [T] [G] à restituer à la société SCI West Indies & Co le dépôt de garantie de 50 000 euros versé au titre du compromis de vente du 18 janvier 2016 avec les intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2022,

— déboute M. [T] [G] et la société West Indies & Co de leurs demandes plus amples ou contraires,

Y ajoutant

— condamne M. [T] [G] au paiement des dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de la SCP Morton & associés en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamne M. [T] [G] à payer à la société SCI West indies & co la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Et ont signé

Le greffier Le président