ARRET

N°

[W]

C/

[U]

S.N.C. VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU [Adresse 7]

Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

CJ/CR/BT

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT SIX JUIN

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/03496 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I3AM

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Madame [T] [W]

née le [Date naissance 5] 1954 à [Localité 22]

[Adresse 8]

[Localité 18]

Représentée par M^e Marie-pierre ABIVEN de la SCP DUMOULIN-CHARTRELLE-ABIVEN, avocat au barreau d’AMIENS

APPELANTE

ET

Monsieur [D] [U]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 18]

Représenté par M^e Odile CLAEYS, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Michel TARTERET, avocat au barreau du HAVRE

S.N.C. VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 19]

Représentée par M^e Hélène CAMIER de la SELARL LX AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e François MENDY et M^e Daniel GAUBOUR, avocats au barreau d’AMIENS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU [Adresse 12] représenté par son Syndic la SERGIC, dont le siège social est sis [Adresse 16], immatriculée au Registre du Commerce de LILLE, sous le numéro 428 748 909, ayant Etablissement [Adresse 1]

[Adresse 13]

[Localité 18]

Représentée par M^e Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AMIENS

Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 17]

Représentée par M^e Odile CLAEYS, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Michel TARTERET, avocat au barreau du HAVRE

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 27 mars 2025, l’affaire est venue devant M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, conseillère, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. La Présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 26 juin 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Charlotte RODRIGUES, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 26 juin 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, et M^me Charlotte RODRIGUES, greffière.

*

* *

DECISION :

Mme [T] [W] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 20] (80).

La SNC Vinci Immobilier Résidentiel a fait construire 44 logements répartis dans trois bâtiments sur les parcelles voisines situées [Adresse 11] et [Adresse 13] et a supprimé le rideau d’arbres qui séparait les deux propriétés. Le chantier s’est ouvert le 12 mai 2014.

Saisi par Mme [T] [W] d’une demande dirigée contre la SNC Vinci Immobilier Résidentiel, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Amiens a, par une ordonnance en date du 21 septembre 2016, désigné M. [V] [X] en qualité d’expert afin notamment d’examiner et décrire les troubles de voisinage allégués par elle.

Mme [T] [W] a ensuite sollicité le 9 octobre 2019 l’extension des opérations d’expertise au syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 14].

Elle a sollicité, mais en vain, la récusation de M. [V] [X] lui reprochant son manque d’impartialité.

Par actes d’huissier en date du 26 août et du 2 septembre 2021, Mme [T] [W] a fait assigner la SNC Vinci Immobilier Résidentiel et le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 13] en réparation d’un trouble anormal de voisinage.

Par actes d’huissier en date du 29 octobre 2021 la SNC Vinci Immobilier Résidentiel a assigné en garantie M. [D] [U], architecte chargé d’une mission complète de maîtrise d’oeuvre, ainsi que son assureur la Mutuelle des Architectes de France.

Les deux affaires ont été jointes.

Par jugement du 30 juin 2023, le tribunal judiciaire d’Amiens a

— rejeté la demande de Mme [T] [W] tendant à faire écarter des débats le rapport de M. [N] [C] daté du 28 mai 2018 ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 13] à faire réaliser dans la dalle en béton jouxtant le mur des boxes à chevaux de Mme [T] [W] les travaux

nécessaires pour supprimer les infiltrations dans ce mur dans le délai de quatre mois à compter de la signification du jugement, sous peine passé ce délai, d’une astreinte définitive de 200 euros par jour de retard pendant un mois ;

— rejeté les autres demandes de Mme [T] [W] ;

— rejeté la demande de garantie du syndicat des copropriétaires dirigée contre la SNC Vinci Immobilier Résidentiel ;

— condamné Mme [T] [W] aux entiers dépens ;

— rejeté les demandes de Mme [T] [W] et du syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 13] fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [T] [W] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la SNC Vinci Immobilier Résidentiel;

— condamné Mme [T] [W] à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M. [D] [U] et à la MAF ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par déclaration du 2 août 2023, Mme [W] a interjeté appel de la décision.

Par ses dernières conclusions signifiées par voie dématérialisée le 22 avril 2024, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* rejeté sa demande tendant à faire écarter des débats le rapport de M. [C] daté du 28 Mai 2018,

* rejeté les autres demandes de Mme [W],

* condamné Mme [W] aux entiers dépens,

* rejeté les demandes de Mme [W] fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mme [W] à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la SNC Vinci Immobilier Résidentiel,

* condamné Mme [W] à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à [D] [U] et à la MAF,

* dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 13] à faire réaliser dans la dalle en béton jouxtant le mur des boxes à chevaux de Mme [W], les travaux nécessaires pour supprimer les infiltrations dans ce mur dans le délai de quatre mois à compter de la signification du jugement, sous peine passé ce délai, d’une

astreinte définitive de 200 € par jour de retard pendant un mois,

Statuant à nouveau :

— écarter des débats le rapport de M. [C] produit en pièce n°10 par la SNC Vinci Immobilier Résidentiel dès lors qu’il est dépourvu de valeur probante et que M. [C] ne satisfaisait pas aux critères fixés par l’ordonnance du tribunal judiciaire d’Amiens en date du 21 septembre 2016 pour intervenir comme sapiteur

— condamner in solidum le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 15] et la SNC Vinci Immobilier Résidentiel à verser à Mme [W] une somme de 65 000 euros à titre de dommages-intérêts pour la perte de la valeur vénale de son bien situé au [Adresse 8] à [Localité 20], augmentée des intérêts au taux légal avec capitalisation annuelle à compter de l’assignation en référé expertise ;

— condamner in solidum le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 15] et la SNC Vinci Immobilier Résidentiel à verser à Mme [W] une somme de 750 euros par mois à compter du 1er novembre 2015 soit 81 000 euros à la date du 1er novembre 2024, à parfaire à la date de l’arrêt à venir et à augmenter des intérêts au taux légal avec capitalisation annuelle à compter de l’assignation en référé expertise, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

— condamner in solidum le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 15] et la SNC Vinci Immobilier Résidentiel à verser à Mme [W] une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— condamner in solidum le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 15], M. [U], son assureur la MAF et la SNC Vinci Immobilier Résidentiel à verser à Mme [W] une somme de 500,50 euros correspondant aux travaux nécessaires à la réfection de la toiture ;

— débouter la société Vinci Immobilier Résidentiel, M. [U] et la MAF, son assureur, et le le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 15] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

— condamner in solidum le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 15], M. [U], son assureur la MAF et la SNC Vinci Immobilier Résidentiel à verser à Mme [W] une somme de 20 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, toutes instances confondues ;

— condamner in solidum le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 15], M. [U], son assureur la MAF et la SNC Vinci Immobilier Résidentiel au paiement des frais correspondant au coût des constats d’huissier en date du 5 septembre 2016 et du 16 janvier 2021;

— condamner in solidum le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 15], M. [U], son assureur la MAF et la SNC Vinci Immobilier Résidentiel aux entiers dépens, comprenant ceux des différentes instances de référés et de l’expertise judiciaire ;

— condamner in solidum le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 15], M. [U], son assureur la MAF et la SNC Vinci Immobilier Résidentiel aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Elle fait valoir que l’expert judiciaire intervenu sur ce dossier n’a eu de cesse de minimiser les nuisances signalées notamment au titre de la perte d’ensoleillement et des bruits de circulation des occupants de la résidence sur les cheminements piétonniers aux abords de sa maison. Elle souligne qu’objectivement, le bâtiment B qui se trouvait à égale distance des limites latérales nord et sud, a finalement été rapproché de sa propriété et que le chemin de circulation, situé initialement au sud du projet, a été déplacé le long de sa propriété.

Elle expose que le rapport de M. [C], sapiteur qui n’est pas expert sur la liste de la cour d’appel d’Amiens, n’est pas annexé au rapport d’expertise et doit être écarté des débats. Elle affirme que la société Vinci se réfère à ce rapport pour tenter de faire croire que la propriété de Mme [W] se trouve dans une zone fortement urbanisée et que les troubles devraient être appréciés plus strictement. Elle soutient que son terrain se trouve en zone UCbf correspondant aux quartiers où l’on trouve 'majoritairement de l’habitat individuel’ pour lequel le règlement du plan local d’urbanisme vise à 'préserver et renforcer la qualité paysagère de cette section d’entrée de ville'.

Elle affirme que le poste auquel M. [X] a été promu en cours d’expertise au sein de la direction des services techniques et du patrimoine immobilier d'[Localité 20] Métropole n’autorisait pas une analyse objective des variations du PLU qui ont permis à la société Vinci de réaliser l’opération immobilière litigieuse alors qu’une opération de cette ampleur en zone UCbf n’est aujourd’hui plus envisageable.

Elle expose que ce sont la conception, l’implantation et les dimensions des bâtiments qui génèrent les vues, non pas l’existence ou l’absence d’un rideau végétal qui n’aurait permis que de réduire l’impact des constructions et l’atteinte à sa propriété.

Elle soutient qu’il n’y a pas lieu de faire peser sur elle la responsabilité de normaliser l’atteinte à son droit de propriété par la société Vinci en lui imposant de planter une haie ou de mettre des rideaux à ses fenêtres.

Elle affirme que la création d’une quarantaine de vues dont douze directes sur sa propriété situées à une quinzaine de mètres de façade à façade, et donnant directement sur le jardin, la terrasse, le salon et les chambres situées en façade sud de la maison et le jardin de la propriété constitue un inconvénient anormal du voisinage dans un secteur du PLU où l’objectif est d’avoir des immeubles de faible hauteur assortis d’une forte présence végétale et un souci de préservation et de renforcement de la qualité paysagère. Elle note que les vues plongeantes depuis les balcons atteignent également la terrasse aménagée plein sud en direction de laquelle aucun arbre et aucun rideau ne permettra de supprimer les vues.

Elle soutient que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité comme propriétaire, la société Vinci comme concepteur et constructeur et M. [U] comme maître d’oeuvre.

Elle affirme que la dépréciation de l’immeuble ne peut être inférieure à 65 000 euros compte tenu des attestations de valeur qu’elle produit.

Elle soutient subir des préjudices supplémentaires distincts de la perte de valeur de l’immeuble car, compte tenu de l’ouverture de multiples vues sur sa propriété, elle ne peut plus profiter de sa terrasse, subit les regards à l’intérieur de la maison, des nuisances sonores, une importante perte d’ensoleillement et la présence d’un éclairage qui éclaire sa façade la nuit.

Elle explique souffrir d’un préjudice moral qu’elle évalue à 5 000 euros compte tenu de la présentation trompeuse des plans aux riverains, le bâtiment B qui devait faire face à sa maison étant supposé être plus éloigné de la limite de propriété.

Elle indique qu’un bâtiment est exposé à des infiltrations qu’il faut faire cesser, le simple drainage envisagé par l’expert étant insuffisant. Enfin, elle demande la prise en charge de la réfection de la toiture.

Par ses dernières conclusions signifiées par voie dématérialisée le 20 juin 2024, la société Vinci Immobilier Résidentiel demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 30 juin 2023 dans toutes ses dispositions et débouter Mme [W] de l’intégralité de ses demandes,

— à titre subsidiaire, déclarer la société Vinci Immobilier Résidentiel recevable et bien fondée en

son appel incident :

1. Sur la valeur de dépréciation de la valeur vénale estimée à 40 000 euros,

— rejeter la somme de 65 000 euros sollicitée par Mme [W]

— juger que l’évaluation faite par l’expert de la perte de valeur de l’immeuble de Mme [W] est excessive,

— réduire par conséquent les prétentions de Mme [W] sur ce point à de bien plus modestes proportions.

2. Sur la somme de 81 000 euros au titre du préjudice de jouissance pour les vues créées, constater que ce préjudice est déjà inclus dans la dépréciation de la valeur vénale,

En conséquence, juger que cette demande fait nécessairement doublon avec la somme sollicitée au titre de la perte de la valeur vénale.

3. Sur les travaux de 600 euros TTC nécessaires à la suppression des infiltrations dans l’annexe, constater que l’expert judiciaire écarte les travaux de drainage proposés par Mme [W] et limite le coût de reprise de ces infiltrations à la somme de 600 euros TTC, juger que la société Vinci Immobilier Résidentiel ne peut être condamnée à réaliser des travaux sur une parcelle appartenant à la copropriété [Adresse 23]

En conséquence,

Débouter Mme [W] de sa demande assortie d’une astreinte au titre des travaux de drainage,

Subsidiairement, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société Vinci Immobilier à lui verser la somme de 3 411,21 euros, limiter le coût de reprise à la somme de 600 euros TTC,

4. Sur la somme de 5 000 euros à titre de préjudice moral, constater que ce poste n’est pas retenu par l’expert judiciaire, débouter en conséquence, Mme [W] de sa demande formulée à l’encontre de la société Vinci Immobilier Résidentiel et tendant à l’indemnisation de son préjudice de jouissance,

5. Sur le débordement des eaux de la toiture, limiter le coût de ces travaux à la somme de 443,30 euros conformément au rapport, cette demande n’appelant aucune observation de la société Vinci Immobilier Résidentiel,

6. Sur le coût du constat d’huissier du 16 janvier 2021, rejeter cette demande. Le constat d’huissier n’étant d’aucune utilité au vu du rapport.

— condamner M. [U] et la MAF à relever et garantir la SNC Vinci Immobilier Résidentiel de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge au profit de Mme [W].

En tout état de cause,

— condamner Mme [W], M. [U] et la MAF à verser à la SNC Vinci Immobilier Résidentiel la somme de 3 000 euros sous le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

— condamner M. [U] et la MAF aux dépens de l’instance, en ce compris ceux de référé, d’instance ainsi que les frais d’expertise judiciaire.

Elle soutient que les critiques sur l’impartialité de l’expert judiciaire sont totalement vaines en l’absence d’éléments objectifs, le débat ayant au surplus déjà eu lieu devant le juge chargé du contrôle de l’expertise.

Elle soutient que la perte d’ensoleillement n’a pas été retenue au titre des préjudices indemnisables par l’expert, que les nuisances sonores n’ont pas été caractérisées et que la perte de vue qui aurait diminué la valeur de l’immeuble n’est pas établie dès lors que l’expert lui-même relève que la haie végétale n’empêchait pas toute vue sur l’immeuble de l’intéressée.

Elle conteste tout trouble anormal du voisinage alors que la propriété de Mme [W] supportait des vues avant la construction de la résidence. Elle relève que Mme [W] ne pouvait avoir la certitude que la haie végétale ne serait pas un jour remplacée par une clôture. Elle note que les vues respectent les distances réglementaires et que les immeubles sont à 10 mètres de sa propriété. Elle précise que la construction de cette résidence n’occasionne pas de trouble anormal dans une zone fortement urbanisée. Elle note que l’immeuble B a toujours été plus avancé sur le terrain que les autres immeubles.

Elle soutient que le rapport de M. [C] a été établi au contradictoire des parties et ne doit pas être écarté des débats.

A titre subsidiaire, elle sollicite le rejet des demandes indemnitaires de Mme [W] faute de caractérisation de ses préjudices. S’agissant de la reprise des infiltrations, elle note que l’expert a proposé une solution peu coûteuse et que les demandes formées par Mme [W] comme le syndicat des copropriétaires sont trop onéreuses car elles correspondent à des travaux disproportionnés. Elle ne conteste pas le coût des travaux de reprise des débordements en toiture.

En revanche, elle estime qu’elle ne doit pas supporter le coût du constat d’huissier du 16 janvier 2021 qui serait dépourvu d’utilité.

Elle expose rechercher la garantie de l’architecte sur le fondement de la responsabilité contractuelle et la garantie de son assureur. Elle affirme être un professionnel de l’immobilier et non de la construction si bien qu’elle n’a pas participé à la conception de l’immeuble. Elle soutient que le rapport d’expertise, soumis au débat contradictoire, est opposable à M. [U].

Par leurs dernières conclusions signifiées par voir dématérialisée le 23 janvier 2024, M. [D] [U] et la Mutuelle des Architectes Français demandent à la cour de :

A titre principal, confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Amiens et corrélativement, débouter Mme [W] de son appel,

A titre subsidiaire, débouter Mme [W] de ses conclusions tendant obtenir l’indemnisation de son préjudice de jouissance comme étant déjà inclus dans la dépréciation de son bien, réduire le montant de l’indemnité sollicitée par Mme [W] au titre de la dépréciation de son bien à de plus justes proportions, donner adjonction aux conclusions de la SNC Vinci Immobilier Résidentiel en ce qui concerne les autres demandes indemnitaires de Mme [W] ;

En tout état de cause,

Principalement débouter la SNC Vinci Immobilier Résidentiel de son appel en garantie dirigé contre M. [U] et la MAF,

Subsidiairement, limiter à hauteur de 5% des sommes pouvant être mises à la charge de la SNC Vinci Immobilier Résidentiel au bénéfice de Mme [W], la charge contributive de M. [U] et de son assureur, la MAF, condamner in solidum la SNC Vinci Immobilier Résidentiel et le SDC de la [Adresse 24] à garantir M. [U] et la MAF de toutes condamnations pouvant être prononcées à leur encontre, condamner tout succombant à payer à M. [U] et la MAF une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent que Mme [W] réside dans un quartier urbanisé qui autorise les constructions R+1+combles. Ils indiquent que Mme [W] ne pouvait prétendre à une situation figée dans un quartier où les grandes propriétés ne pouvaient qu’intéresser les promoteurs immobiliers.

Ils indiquent que la perte d’ensoleillement limitée à deux heures par jour en milieu urbain ne caractérise pas un trouble anormal du voisinage. Ils relèvent que les nuisances sonores ne sont pas établies. Ils relèvent qu’au regard de la distance relativement importante qui sépare la construction litigieuse de la propriété de Mme [W], mais également au regard du fait que la propriété de la requérante subissait déjà avant la construction initiée par Vinci des vues depuis la parcelle [Cadastre 6], la perte d’intimité dont se plaint Madame [W] ne saurait être considérée comme anormale.

Ils contestent le chiffrage opéré par Mme [W] de ses préjudices.

Ils notent que la société Vinci exerce son recours en garantie à l’encontre de M. [U] et de la MAF sur le fondement des articles 651 et suivants du code civil et en aucun cas, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de M. [U]. Ils exposent que la société Vinci ne justifie pas avoir indemnisé Mme [W] au titre des troubles anormaux de voisinage, si bien qu’elle n’est pas subrogée dans les droits de cette dernière à l’encontre des constructeurs, ce qui implique que son appel en garantie formulé à l’encontre de M. [U] sur le fondement de l’article 651 du code civil ne pourra qu’être rejeté. Ils ajoutent que le rapport d’expertise leur est inopposable. Ils estiment que la société Vinci est un professionnel averti doté d’un service juridique avisé en matière de trouble anormal du voisinage.

Par ses dernières conclusions signifiées le 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 12] demande à la cour, de

Sur l’appel principal de Mme [W]

— dire Mme [W] mal fondé en son appel,

— la débouter de l’intégralité de ses demandes.

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions à l’exception des dispositions par lesquelles le tribunal a rejeté la demande en garantie formée contre la SNC Vinci Immobilier Résidentiel,

Subsidiairement, si par extraordinaire le tribunal retient la responsabilité du syndicat des copropriétaires, réduire le quantum des demandes à de plus justes proportions en tenant compte des périodes d’occupation du jardin au regard de la saisonnalité,

Sur l’appel incident du syndicat des copropriétaires,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en garantie formée contre la SNC Vinci Immobilier Résidentiel,

— condamner la SNC Vinci Immobilier Résidentiel à payer au syndicat des copropriétaires subrogé dans les droits de Mme [W] et à défaut, en son nom personnel, une somme de 3 411,21 euros correspondant au coût des travaux exécutés pour stopper les infiltrations dans le mur voisin et ce, à titre de dommages et intérêts,

Et, pour les demandes présentées par Mme [W] au cas où des condamnations seraient prononcées par la cour d’appel d’Amiens, condamner la SNC Vinci Immobilier Résidentiel à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations qui seraient prononcées à son endroit en principal, intérêts, frais et accessoires,

Condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner tout succombant aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Delahousse et associés.

Le syndicat des copropriétaires expose qu’il n’est pas responsable de l’implantation de l’immeuble qui a été conçu par la société Vinci, ni de la disparition de la végétation et de la création de vues. Il ajoute que les copropriétaires ne créent aucune nuisance par le fait personnel notamment par l’usage du chemin entre l’immeuble et la maison de Mme [W] ou en raison de l’éclairage nocturne qui se déclenche le matin entre 6h et 7h30 et le soir entre 17h30 et 23 h.

Il fait ensuite valoir qu’une perte d’ensoleillement limitée à deux heures par jour de mi-octobre à fin février pour la terrasse et de début novembre à début février pour les pièces du rez-de-chaussée côté sud ne constitue pas un trouble anormal dans une zone en plein développement à l’habitat dense. Il souligne que l’éventuelle perte de valeur du bien est hypothétique. Il relève que le préjudice de jouissance n’est pas constant et ne concerne qu’une courte période de l’année.

Il indique ensuite avoir fait réaliser les travaux d’étanchéité pour un coût de 3 411,21 euros si bien que la demande de Mme [W] n’est plus d’actualité.

Sur les travaux de réfection de la couverture, il soutient que seule la responsabilité de la société Vinci peut être retenue.

Il explique agir en garantie contre le promoteur vendeur car il ignorait que l’implantation serait à l’origine d’un trouble anormal du voisinage.

Il indique mettre en cause la société Vinci car il est subrogé dans le droit de Mme [W] à la suite du paiement de la facture des travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations.

S’agissant des autres demandes, il indique l’appeler en garantie sur le fondement de la responsabilité contractuelle en raison de sa négligence fautive à l’origine des préjudices de Mme [W].

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La procédure a été clôturée le 15 janvier 2025 et fixée pour être plaidée le 27 mars 2025.

MOTIFS

1. Sur la production du rapport de M. [C]

La SNC Vinci Immobilier Résidentiel verse aux débats un rapport de M. [C] en pièce n°10.

M. [C] a été choisi en qualité de sapiteur par l’expert désigné par le tribunal en application de l’article 278 du code de procédure civile.

Cependant, par ordonnance du 15 janvier 2020, le juge chargé du contrôle des expertises a relevé que l’ordonnance du 7 août 2016 précise que 'l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix d’une spécialité différente de la sienne (…) devant impérativement figurer sur la liste de la cour ou du tribunal'. Le juge a alors indiqué être tenu de respecter les termes de la décision dont il doit assurer le suivi et a constaté que la désignation de M. [C] ne garantit pas la régularité de la désignation du sapiteur qui aurait dû être effectuée conformément aux dispositions de l’ordonnance du 7 août 2016. Le juge a ainsi ordonné le changement de sapiteur et désigné en cette qualité M. [Y] [R].

Si aucune disposition légale n’impose à l’expert de choisir un sapiteur sur la liste des experts établie par une cour d’appel, le juge qui ordonne l’expertise reste libre de le prévoir. Si le juge pose cette exigence, tant l’expert que le juge chargé du contrôle de l’expertise puis le juge éventuellement amené à statuer sur le fond, sont contraints d’en tenir compte.

Le changement de sapiteur ordonné le 15 janvier 2020 implique de ne tenir compte que de l’avis du sapiteur joint au rapport d’expertise à savoir celui de M. [Y] [R]. Dans la mesure où le juge de référés a posé cette exigence de choix d’un sapiteur parmi ceux inscrits sur la liste des experts et dès lors que le juge chargé du contrôle des expertises a désigné un autre sapiteur en lieu et place de M. [C], il convient d’écarter l’avis de M. [C] des débats.

2. Sur le trouble anormal du voisinage

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 544 du même code dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, en application de l’article 651 du même code, la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention. Ainsi, le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Il appartient aux juges du fond de rechercher si les nuisances n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage.

En l’espèce, il ressort des constatations de l’expert, des constats, des plans et des photographies jointes au rapport d’expertise et constats ou produites par Mme [W] que la société Vinci Immobilier Résidentiel a fait édifier un ensemble immobilier composé de trois immeubles, les trois bâtiments n’étant pas alignés, celui du milieu étant un peu plus proche de la limite séparative de la propriété de Mme [W] que les deux autres. Le bâtiment central B comporte une façade distante de 7,40 m à la clôture et la clôture est elle-même distante de 8 m à la façade de la maison de Mme [W], soit 15,40 m de façade à façade.

Par ailleurs, sur cette façade de la maison se trouvent la baie vitrée du salon et les fenêtres d’une chambre et d’un bureau. Il préexistait à la réalisation des travaux une terrasse aménagée dans le prolongement du salon.

Cette terrasse et cette partie de la propriété de Mme [W] orientées vers le sud correspondent à la partie de l’ensemble immobilier destinée aux repas en extérieur et à la détente.

L’expert judiciaire a bien relevé dans son rapport que depuis l’intérieur du salon, la vue est constituée par les trois bâtiments construits et qu’à l’intérieur du salon, la vue au travers de la baie vitrée est pratiquement composée exclusivement des constructions dépassant au dessus de la végétation bordant la clôture. L’expert indique que la perte de vue alléguée par l’appelante est avérée stricto sensu notamment par suite de la disparition de l’ancienne végétation mais que cette vue a été remplacée par une vue sur un immeuble de standing dans une zone urbaine de constructions mixtes individuelles et collectives.

Il a également caractérisé une perte d’ensoleillement maximale de 2 heures par jour de mi-octobre à fin février pour la terrasse (environ 135 jours) et de début novembre à début février pour les pièces du rez-de-chaussée (environ 90 jours).

L’expert a par ailleurs constaté que la façade nord du bâtiment B qui fait face à la façade de la maison de Mme [W] présente 12 vues directes sur la propriété de Mme [W], situées à une quinzaine de mètre de façade à façade. Il ajoute qu’il convient de tenir compte d’une trentaine de vues supplémentaires depuis les façades nord et ouest du bâtiment C et des façades est et nord du bâtiment A qui donnent directement sur le jardin, la terrasse, le salon et le chambres de la façade sud de la maison.

En revanche, il retient qu’il n’existe pas de préjudice sonore lié à la présence d’un chemin le long de la clôture délimitant les parcelles de l’ensemble immobilier et de la maison de Mme [W]. Il estime que ce chemin ne dépasse pas les inconvénients normaux du voisinage dans un cadre déjà bruyant du fait de la présence d’une rue fréquentée et d’un autre chemin côté nord.

Les conclusions de l’expert doivent être mises en perspective avec les pièces communiquées par Mme [W] (attestations et photographies) et confrontées aux moyens développés par les intimés.

Si la maison de Mme [W] se trouve dans une zone comportant des habitats mixtes, individuels et collectifs, que le quartier est composé de trois quarts d’appartements et d’un quart de maisons, le trouble subi du fait de la présence de trois bâtiments ouvrant 12 vues directes à 15 mètres de la façade sud de la maison et 30 autres à une distance plus importante dépasse cependant les inconvénients normaux du voisinage. Mme [W] a en effet pour seule vision depuis les pièces du rez-de-chaussée de la maison, et notamment depuis son salon, les façades des bâtiments, la haie végétalisée en bordure de propriété ayant en outre été partiellement arrachée. Elle subit par ailleurs la vue des habitants de l’immeuble qui porte jusque dans son salon. Elle est également privée de l’usage de sa terrasse et de cette partie de son jardin en toute intimité. Les attestations produites démontrent que des voisins de l’immeuble peuvent observer les personnes présentes dans le salon et que les conversations des habitants de l’immeuble peuvent être entendues depuis le salon et la terrasse. Il existait certes précédemment une vue sur la maison de Mme [W] mais elle ne portait pas sur cette façade de la maison et sur cette partie de l’ensemble immobilier vouée à la détente et aux échanges paisibles.

S’agissant des nuisances sonores, celles liées au chemin qui longe le jardin côté façade sud sont plus importantes que les nuisances liées à la présence d’une rue fréquentée mais éloignée de la maison ou à la présence d’un autre chemin côté nord. L’implantation de la maison sur la parcelle très loin de la rue (50 mètres en retrait) et l’orientation des pièces de vie et de la zone de détente extérieure vers le sud excluent l’existence d’un quelconque trouble lié à la circulation routière ou à l’usage du chemin nord. En revanche, la présence du chemin desservant un des trois bâtiments à environ 7 mètres de la façade sud de la maison et à une distance moindre de la terrasse viole l’intimité des occupants de la maison. Une autre solution avait d’ailleurs été envisagée et prévoyait que le chemin passe à l’opposé des bâtiments. Ces nuisances sonores dépassent également les inconvénients normaux du voisinage.

Il en va différemment de la perte d’ensoleillement qui n’est que très partielle et limitée à deux heures sur deux périodes de l’année. Compte tenu de la mixité de l’habitat dans cette zone, la perte d’ensoleillement ne dépasse pas les inconvénients normaux du voisinage en zone urbaine.

3. Sur les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit du trouble anormal du voisinage qui trouve son origine dans son fonds.

La société Vinci Immobilier Résidentiel ne développe aucun moyen pour contester sa responsabilité se contentant de contester l’existence d’un trouble anormal du voisinage et de remettre en cause les préjudices allégués.

Le syndicat des copropriétaires et la société Vinci Immobilier Résidentiel seront donc tenus in solidum d’indemniser les préjudices de Mme [W] auxquels elles ont toutes les deux contribué.

4. Sur l’indemnisation des préjudices

4.1 Sur la perte de valeur vénale du bien, Mme [W] évalue son préjudice à la somme de 65 000 euros et demande que cette somme produise des intérêts au taux légal avec capitalisation annuelle à compter de l’assignation en référé expertise.

L’expert judiciaire a retenu l’existence de ce préjudice et le sapiteur, M. [R] l’a évalué à 40 000 euros (différence entre la valeur avant réalisation de la construction soit 420 000 euros moins la valeur à la suite de cette construction soit 380 000 euros).

La société Vinci critique cette estimation en soutenant tout d’abord qu’une simple perte d’ensoleillement de quelques heures et sur une partie de l’année seulement ne justifie pas d’allouer une telle somme. Cependant, il résulte du rapport d’expertise fondé sur l’analyse du sapiteur que le bien immobilier a perdu de sa valeur en raison du manque d’intimité résultant de la construction. Elle soutient ensuite que l’expert aurait dû fonder son analyse sur une comparaison avec un bien immobilier présentant les mêmes critères. Or, l’avis de M. [S] est parfaitement motivé et il justifie d’une comparaison avec les ventes réalisées dans le secteur à une période proche de la rédaction de son avis tout en tenant compte des spécificités du bien de Mme [W].

Cette dernière produit des attestations d’un agent immobilier et d’un notaire pour tenter d’obtenir que lui soit allouée la somme de 65 000 euros en réparation de son préjudice. Toutes font état de la perte de valeur vénale consécutive à la construction de la résidence, ce qui a d’ores et déjà été caractérisé. Aucune n’a été établie avec les garanties d’impartialité qu’offre l’expertise judiciaire.

Dans ces conditions, il convient d’évaluer la perte de valeur du bien à 40 000 euros, étant précisé que ce préjudice est réel et actuel, la perte de valeur étant acquise, sans qu’il puisse être opposé à Mme [W] que son bien n’est pas en vente comme le fait le syndicat des copropriétaires.

Le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 15] et la SNC Vinci Immobilier Résidentiel seront ainsi condamnés in solidum, par infirmation du jugement, à verser à Mme [W] une somme de 40 000 euros à titre de dommages-intérêts pour la perte de la valeur vénale de son bien situé au [Adresse 9], augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt s’agissant d’une condamnation de nature indemnitaire. Le surplus de la demande sera rejeté.

4.2 Sur le préjudice de jouissance allégué, Mme [W] l’évalue à la somme de 750 euros par mois à compter du 1er novembre 2015 soit 81 000 euros à la date du 1er novembre 2024, à parfaire à la date de l’arrêt à venir et à augmenter des intérêts au taux légal avec capitalisation annuelle à compter de l’assignation en référé expertise.

L’expert judiciaire en indiquant que la demande d’indemnisation formée au titre de ce préjudice lui paraissait infondée a uniquement émis un avis qui ne lie pas le cour.

Par ailleurs, ce préjudice est distinct de celui qui vient indemniser la perte de valeur du bien. Non seulement le bien a perdu de sa valeur mais par ailleurs, Mme [W] doit supporter le manque d’intimité lié aux vues créées sur la façade sud.

Enfin, il ne peut être opposé à Mme [W] le défaut de recours administratif contre les permis de construire pour soutenir qu’elle ne pourrait pas former de demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance. Elle n’a jamais prétendu que la construction ne respectait pas les dispositions légales ou réglementaires et introduire une action administrative vouée à l’échec ne constitue pas une condition de recevabilité de l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Ce préjudice est lié au fait que Mme [W] doit supporter les vues ouvertes sur sa terrasse et son salon, qu’elle ne peut plus jouir aussi librement de sa terrasse et de son jardin que par le passé et qu’elle doit supporter la vue sur les trois bâtiments plutôt que sur une haie végétalisée. Elle subit par ailleurs des nuisances sonores. Mme [W] soutient que son préjudice est permanent quelle que soit la saison. Il est cependant plus atténué en hiver, période où les fenêtres sont fermées, si bien qu’elle n’est pas gênée par les nuisances sonores quand elle est à l’intérieur et moins gênée par la vue ouverte sur la terrasse et le salon.

Pour évaluer son préjudice, Mme [W] retient qu’il correspond à 750 euros par mois sur une valeur locative de 1 750 euros par mois.

Cette demande apparaît surévaluée et il est justifié de retenir que son préjudice correspond à 200 euros par mois du mois de mars au mois d’octobre de chaque année, au cours desquels son préjudice est le plus important et de 100 euros par mois au cours de quatre mois de l’année où le climat est moins propice à l’usage de son jardin. Par ailleurs, il ne peut être liquidé que sur la période courant du 1er novembre 2015 jusqu’au jour de l’arrêt compte tenu de l’incertitude sur la persistance de ce trouble dans les années à venir (changement de domicile de Mme [W]) et sur son ampleur (la plantation d’arbres entre la clôture et le chemin, envisagée par l’expert pourrait nettement atténuer les vues sur le terrasse et le salon et améliorer la vue de l’appelante vers la résidence).

Le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 15] et la SNC Vinci Immobilier Résidentiel seront ainsi, par infirmation du jugement, condamnés in solidum à verser à Mme [W] une somme de 23 200 euros correspondant à son préjudice de jouissance de novembre 2015 à juin 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt s’agissant d’une condamnation de nature indemnitaire. Le surplus de la demande sera rejeté.

4.3 Mme [W] allègue ensuite subir un préjudice moral. Une nouvelle fois, l’absence d’évaluation de ce préjudice par l’expert n’interdit pas à la cour d’indemniser l’appelante. Cependant, Mme [W] ne forme pas une demande d’indemnisation de son préjudice moral en lien direct avec le trouble anormal du voisinage subi. Elle fait en réalité valoir qu’elle aurait été trompée par une présentation en réunion publique différente du projet finalement réalisé. Les plans qu’elle produit laissaient cependant apparaître dès l’origine la proximité du bâtiment B avec sa clôture. Par ailleurs, si le chemin prévu initialement au sud des bâtiments a finalement été tracé entre la propriété de Mme [W] et les trois bâtiments, elle ne démontre pas que cette modification lui a été dissimulée et qu’elle a été privée de la possibilité d’exercer un recours.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral et le jugement sera confirmé sur ce point.

4.4 Sur la capitalisation

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

5. Le premier juge a condamné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 13] à faire réaliser, dans la dalle en béton jouxtant le mur des boxes à chevaux de Mme [W], les travaux nécessaires pour supprimer les infiltrations dans ce mur dans le délai de quatre mois à compter de la signification du jugement, sous peine passé ce délai, d’une astreinte définitive de 200 euros par jour de retard pendant un mois.

Il a retenu que dès lors que la dalle en béton entraîne des infiltrations dans le mur de ce box, le syndicat des copropriétaires doit être condamné par application de l’article 1342 du code civil en sa qualité de gardien de la dalle à réaliser des travaux pour y mettre fin. Il a indiqué que la SNC Vinci Immobilier Résidentiel ne peut être condamnée à réaliser des travaux sur la propriété d’autrui.

Mme [W] demande la confirmation du jugement sur ce point tandis que le syndicat des copropriétaires demande à la cour de constater que cette demande est sans objet car il a exécuté la décision. Il produit sur ce point le devis de la société ASTS du 20 juillet 2023 et la facture afférente du 27 septembre 2023 qui porte sur des travaux de terrassement, fourniture et pose d’un caniveau, d’un drain, d’une étanchéité avec cornière et de pose de galets. Il communique également un procès-verbal de constat du 25 septembre 2023. A cette occasion, l’huissier a suivi et pris des photographies tout au long de l’avancée des travaux réalisés par la société ASTS ce jour-là. Il constate qu’une étanchéité a été soigneusement réalisée pour traiter les infiltrations entre les deux dalles en béton, qu’un drain a été posé sur toute la longueur et recouvert d’un feutre de protection, que le drainage se prolonge en direction d’un puisard installé sur la copropriété pour assurer l’épandage des écoulements.

Mme [W] ne répond paradoxalement pas aux moyens développés par le syndicat des copropriétaires et ne précise pas si les infiltrations ont cessé alors que les travaux datent de septembre 2023.

L’expert avait relevé dans son rapport que la société Vinci Immobilier Résidentiel aurait dû réaliser ces travaux de drainage des eaux de pluie sous l’enrobé et décrivait alors des travaux identiques à ceux que le syndicat des copropriétaires a fait réaliser.

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement sur ce point et de constater que les travaux ont été réalisés en septembre 2023.

6. Sur la réfection de la toiture

Mme [W] fait valoir qu’elle subit un préjudice car le dispositif d’évacuation des eaux pluviales de la toiture des boxes a été endommagé lors de la réalisation des travaux par la société Vinci qui a démoli la construction qui y était adossée.

Elle recherche cette fois la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement du trouble anormal du voisinage et la responsabilité de Vinci et de l’architecte, M. [U] ainsi que de son assureur, la MAF, sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle.

Sur ce point, l’expert judiciaire a constaté le sous-dimensionnement du système, un débordement dans le coin intérieur au droit de la descente EP, cette zone ayant fait l’objet d’une adaptation lors des travaux de démolition des constructions qui étaient accolées aux dépendances de Mme [W] sur le terrain voisin. Il précise que ce désordre est imputable à la société Vinci et il a retenu le chiffrage du coût des travaux de 443,30 euros résultant d’un devis produit par Mme [W].

Mme [W] supporte un débordement permanent de la gouttière qui s’analyse en un trouble anormal du voisinage compte tenu de la persistance de ce désordre. La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée. Par ailleurs, la société Vinci et son architecte, M. [U], assuré auprès de la MAF ont engagé leur responsabilité délictuelle en qualité de constructeur non réalisateur et de maître d’oeuvre chargé d’une mission complète et ont d’ailleurs précisé ne former aucune observation sur cette demande.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires, la société Vinci Immobilier Résidentiel, M. [U] et la MAF seront condamnés in solidum à indemniser Mme [W] à hauteur de 443,30 euros TTC, faute de justification de la demande formée à hauteur de 500,50 euros.

7. Sur le recours du syndicat des copropriétaires contre la société Vinci au titre du coût des travaux de drainage

Le syndicat des copropriétaires a fait réaliser les travaux de drainage au droit du mur du box de Mme [W]. Il a été condamné par le premier juge à réaliser ces travaux et le présent arrêt confirme cette décision.

Il justifie ainsi avoir réglé la somme de 3 411,21 euros à la société chargée de réaliser les travaux de drainage.

Il soutient être subrogé dans les droits de la victime du trouble anormal du voisinage qu’il a été condamnée à indemniser, ce que ne conteste pas la société Vinci qui se contente de développer des moyens tendant à limiter le coût des travaux de reprise à la somme de 600 euros retenue par l’expert en vue de la réalisation d’un simple caniveau.

La réalisation de travaux de drainage s’imposait cependant compte tenu du défaut de respect des règles de l’art par la société Vinci lors de la réalisation des travaux et ce pour remédier définitivement au désordre.

La société Vinci sera donc condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3 411,21 euros correspondant au coût des travaux réalisés pour faire cesser les infiltrations dans le box.

8. Sur les appels en garantie

La société Vinci Immobilier Résidentiel est appelée en garantie par le syndicat des copropriétaires en raison de sa négligence fautive pour toutes les condamnations mises à sa charge au titre du principal, des intérêts, frais et accessoires.

La société Vinci ne demande pas aux termes de son dispositif le rejet de cette demande et ne développe aucun moyen pour s’opposer à cette demande.

En revanche, elle appelle en garantie M. [U], assuré par la MAF, de toute condamnation mise à sa charge au profit de Mme [W] sur le fondement de sa responsabilité contractuelle.

M. [U] lui oppose qu’elle agit sur le fondement de l’article 651 du code civil et non sur le fondement de la responsabilité contractuelle et que faute pour elle d’avoir indemnisé Mme [W], elle ne saurait prétendre être subrogée dans ses droits. Or, le visa des articles 1231-1 et 651 du code civil dans l’en-tête du dispositif, correspond au fondement de diverses demandes dans le cadre de cette procédure, ce qui n’interdit pas à la société Vinci d’agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle contre l’architecte. Par ailleurs, si M. [U] et la MAF n’ont pas participé aux opérations d’expertise, ils ont eu l’opportunité d’en prendre connaissance, de développer leurs observations dans leurs conclusions et le rapport est conforté par les nombreux éléments produits par Mme [W] qui ont permis de caractériser le trouble anormal du voisinage invoqué. Il est donc bien opposable à M. [U] et à la MAF. M. [U] est bien le concepteur de l’ensemble immobilier et se devait d’anticiper l’existence d’un trouble du voisinage lié à la proximité des bâtiments de la résidence et notamment du bâtiment [21] mais aussi du chemin par rapport à la façade sud de la maison de Mme [W].

M. [U] et la MAF soutiennent que la SNC Vinci Immobilier, promoteur professionnel de l’immobilier, partage sa responsabilité, si bien que sa propre condamnation et celle de la MAF ne pourraient dépasser 5 % des sommes mises à sa charge. Par ailleurs, ils demandent à être garantis de toute condamnation pouvant être mis à leur charge par la SNC Vinci Immobilier Résidentiel.

Il convient donc d’opérer un partage de responsabilité entre le syndicat des copropriétaires, la société Vinci et M. [U], assuré par la MAF, ce que cette dernière ne conteste pas.

Il doit être relevé que le syndicat des copropriétaires n’a pas conçu l’ensemble immobilier et qu’il n’est que le représentant de l’ensemble des propriétaires de la résidence qui ont acquis un lot de la copropriété. A ce titre, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à soutenir qu’aucune somme ne doit rester à sa charge à la suite du trouble anormal subi par Mme [W].

Par infirmation du jugement, la société Vinci sera en conséquence condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations mises à sa charge au titre du principal, des intérêts, frais et accessoires de la condamnation.

Cette société a confié un contrat de maîtrise d’oeuvre à M. [U]. Le contrat de maîtrise d’oeuvre évoque le 'programme’ de construction et il est mentionné que 'les logements de cette opération sont conçus et réalisés conformément aux exigences de la Marque NF Logement et au profil demandé le maître de l’ouvrage avec une construction de 3850 m2 SHON de logement en trois immeubles, parkings sur un niveau de sous-sol, profil de prestations type NF logement. Il est précisé que 'le programme est joint au présent contrat'. M. [U] ne produit pas ledit programme. Cependant, ces éléments témoignent du fait que la société Vinci a contribué à la conception de l’ensemble immobilier et orienté l’architecte. Si elle se définit comme professionnelle de l’immobilier et non de la construction, compte tenu de son statut de promoteur d’importants projets immobiliers, elle supporte une part de responsabilité lorsque les résidences qu’elle fait construire entraînent un trouble anormal du voisinage.

Il convient donc d’opérer un partage de responsabilité au stade de la contribution à la dette, de dire que la société Vinci est responsable à hauteur de 40 % des préjudices subis par Mme [W] et M. [U], assuré par la MAF, à hauteur de 60 % compte tenu de la mission complète qui lui avait été confiée.

La société Vinci sera donc garantie par M. [U] et par la MAF, des condamnations mises à sa charge et inversement, M. [U] sera garanti par la société des condamnations mises à sa charge, le tout dans la limite de la part de responsabilité de chacun. Le surplus des demandes au titre des appels en garantie sera rejeté.

8. Sur les autres demandes

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné Mme [W] aux dépens et l’a condamnée à verser des indemnités au titre des frais irrépétibles à la société Vinci Immobilier Résidentiel ainsi qu’à M. [U] et à la MAF tout en rejetant les demandes de Mme [W] et du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 15], M. [U], son assureur la MAF et la SNC Vinci Immobilier Résidentiel seront condamnés in solidum aux dépens de première instance comprenant ceux des différentes instances de référés et de l’expertise judiciaire et aux dépens de l’instance d’appel, le tout avec distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 15], M. [U], son assureur la MAF et la SNC Vinci Immobilier Résidentiel seront condamnés in solidum à verser à Mme [W] une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

En outre, Mme [W] a fait établir des constats d’huissier indispensables à la procédure, notamment celui daté du 16 janvier 2021 dont les photographies permettent d’expliciter le rapport d’expertise judiciaire qui en comporte peu.

Le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 12], M. [U], son assureur la MAF et la SNC Vinci Immobilier Résidentiel seront donc condamnés in solidum au paiement des frais correspondant au coût des constats d’huissier en date du 5 septembre 2016 et du 16 janvier 2021.

La société Vinci Immobilier Résidentiel sera par ailleurs condamnée à verser 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] au titre des frais irrépétibles.

La société Vinci Immobilier Résidentiel, M. [U] et la MAF seront déboutés de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles compte tenu de l’issue du litige.

Le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 13] à faire réaliser dans la dalle en béton jouxtant le mur des boxes à chevaux de Mme [T] [W] les travaux nécessaires pour supprimer les infiltrations dans ce mur dans le délai de quatre mois à compter de la signification du jugement, sous peine passé ce délai, d’une astreinte définitive de 200 euros par jour de retard pendant un mois ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Constate que les travaux nécessaires pour supprimer les infiltrations dans le mur des boxes à chevaux de Mme [T] [W] ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 13] en septembre 2023 ;

Ecarte des débats le rapport de M. [C] produit en pièce n°10 par la SNC Vinci Immobilier Résidentiel ;

Condamne in solidum le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 15] et la SNC Vinci Immobilier Résidentiel à verser à Mme [W] une somme de 40 000 euros à titre de dommages-intérêts pour la perte de la valeur vénale de son bien situé au [Adresse 9], augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement avec capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 15] et la SNC Vinci Immobilier Résidentiel à verser à Mme [W] une somme de 23 200 euros correspondant à son préjudice de jouissance de novembre 2015 à juin 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt avec capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil;

Déboute Mme [W] du surplus de ses demandes indemnitaires et de sa demande d’indemnisation d’un préjudice moral ;

Condamne in solidum le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 15], M. [U], la MAF et la SNC Vinci Immobilier Résidentiel à verser à Mme [W] une somme de 443,30 euros TTC correspondant aux travaux nécessaires à la réfection de la toiture ;

Rejette le surplus de la demande de Mme [W] au titre des travaux de réfection de la toiture ;

Condamne la SNC Vinci Immobilier Résidentiel à régler au Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 15] la somme de 3 411,21 euros correspondant au coût des travaux qu’elle a fait réaliser pour faire cesser les infiltrations dans les boxes de Mme [W] ;

Condamne in solidum le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 15], M. [U], son assureur la MAF et la SNC Vinci Immobilier Résidentiel aux dépens de première instance comprenant ceux des différentes instances de référés et de l’expertise judiciaire et aux dépens de l’instance d’appel, le tout avec distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 15], M. [U], son assureur la MAF et la SNC Vinci Immobilier Résidentiel à verser à Mme [W] une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Condamne in solidum le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 12], M. [U], son assureur la MAF et la SNC Vinci Immobilier Résidentiel au paiement des frais correspondant au coût des constats d’huissier en date du 5 septembre 2016 et du 16 janvier 2021 ;

Condamne la société Vinci Immobilier Résidentiel à verser 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] au titre des frais irrépétibles ;

Déboute la société Vinci Immobilier Résidentiel, M. [U] et la MAF de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la société Vinci Immobilier Résidentiel à garantir le Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 12] de toutes les condamnations mises à sa charge au titre du principal, des intérêts, frais et accessoires de la condamnation ;

Dit que la société Vinci Immobilier Résidentiel est responsable à hauteur de 40 % et M. [U], assuré par la MAF, à hauteur de 60 % des préjudices subis par Mme [W] ;

Condamne la société Vinci Immobilier Résidentiel à garantir M. [U] et la MAF à hauteur de 60 % des condamnations mises à leur charge ;

Condamne M. [U] et la MAF à garantir la société Vinci Immobilier Résidentiel des condamnations mises à sa charge dans la limite de la part de responsabilité de chacun ;

Condamne la société Vinci Immobilier Résidentiel à garantir M. [U] et la MAF des condamnations mises à leur charge dans la limite de la part de responsabilité de chacun ;

Rejette le surplus des demandes au titre des appels en garantie ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE